Ⅰ 二手房的價格是怎麼評估的
解決的辦法有五個：
一、找中介；
二、找專門的評估人員；
三、找熟人。不過，無論找誰，先讓自己心裡有個數，總是好的。
四、平均估價法，把同類型房子成交價格，取平均值得到估價。
五、網路調查法，通過網路渠道，收集最新房價狀況估價。
房子價格最主要的還是由地價和建築物決定的[7]，在這一點上，新房和舊房並沒有什麼本質區別。
決定地價的有以下八大因素：
1位置、面積
地理位置優越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。
一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。
2地形、地質
不良的地形會增加工程前期施工的費用，提高建築成本，也會影響土地功能的發揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處於其下風口的平坦地的價格也許要比處於其上風口處的山坡地價格還要低。
3形狀、用途
一般來說，三角形等不規則土地，由於利用率低，其價格自然也會有所降低。
而商業用地價格高於工業用地；工業用地價格高於住宅用地。
4交通、環境
土地附近的街道是否屬於主幹道，主幹道鋪設狀況、寬窄程度、運輸的便利和交通的方便與否，都會影響土地的價格。
5 朝向、樓層
良好的房屋朝向和適當的樓層有利於陽光的射入，有利於通風，可以改善住宅室內環境，對居住者的身心健康有益。
6採光、通風
房屋門窗的方向與設計對於保持充足的光線和良好的通風有很大影響。住宅的採光要求符合節能標准，住宅的通風要求開啟門窗可以保證室內外空氣自由流動，特別是在炎熱的夏天要有穿堂風。
7建設質量
質量問題是在選購商品房的過程中很難把握的問題。是否具有《質量合格證書》是衡量其質量好壞的一個重要標志。
8物業管理狀況 二手房咨詢安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業公司，只能是居而不安。因此，購房者在購房的同時還要選擇一家好的物業管理公司，以保證居住時的舒適的方便。
土地的環境質量包括自然環境與人工環境兩部分。
對於居住用地來說，公共服務設施齊全、基礎設施完備，遠離污水處理設施的土地，價格自然會比較高。
另外，政府對土地的用途、容積率、綠地覆蓋率、公建比例等規劃指標的限制，也會影響土地價格。
Ⅱ 作為房地產經紀人，應該從哪些方面評估房屋價格
我來為你解答：
作為一名房地產經紀人，應該學習如何實際運用簡單的方法估算房屋價值，而不是學習空洞的理論。以下是我簡單總結出來的影響二手房的價值的主要因素及其對價格的影響比例：
1、周邊平均房價：這是二手房購房者直接需要參考的最直接的價格參數。在交易之前，購房者可以了解周邊相同素質的房屋的平均價格，作為估算的重要參考因素，原則上一套房子的單位面積價格不能和周邊平均價格偏差太大；
2、房齡：房子建好時間有多長對價值的影響比較重要，一般來說選擇10年以內的最好，建議最長不要超過20年。因為20年後房子開始出現折舊破損，需要投入維護費用導致價值流失（因此銀行的抵押貸款業要求房齡不超過20年）。建議房齡每增加一年，你可以把估價減少2%；
3、自然環境：房屋的周邊環境就是居住環境了，房屋處於環境優美的小區，或可以共享綠地、公園等優良的自然環境，估算價值可以增值10-20%；
4、人文環境與社區配套：人文環境包括居住小區的人口素質、小區的居住安全性與私隱性等等；社區配套則包括交通環境、商業配套、文化教育配套等公共設施。如果小區的居民素質較高，周邊的文化教育設施齊全，居住安全性、私隱性好，房屋估價也可以增值10-20%；
5、升值潛力：發展潛力大的城區，房子具備較強的升值能力，可增加房屋估算價值10%以上；這一點影響因素的分析比較專業，需要對周邊的區域發展規劃和經濟發展前景有一定準確的了解方可判斷；實際判斷時，應多收集他人意見和政府的發展規劃信息，以科學分析和准確定價。
祝你順利！
房產人阿斌為你解答。
Ⅲ 怎麼評估二手房評估好處有哪些
不論是賣房者還是購房者，可能都會遇見需要做房屋評估的情形，但他們對具體評估依據卻有沒有多大了解，只能聽中介的評估結果。今天，小編想告訴你該怎麼進行二手房評估，另外二手房評估有哪些好處。
評估方法
目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:
1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2．周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3．所在小區和所在板塊的房價走勢
4．被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
價格因素
1、地段及交通對房價的影響
首先是地段。在城市這個有限的空間里，中心城區黃金地段屬於稀缺資源，誰擁有它意味著誰就可享受便捷的交通資源、完善的商業配套資源、成熟生活配套資源等，房價則不言而喻。
一般情況下，市中心區域的二手房與郊區二手房價格相比能產生好幾百甚至上千元一平米的落差。另外，交通狀況對房價的影響也不容忽視，現在越來越多的上班族趨向於購買交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷，但交通便捷之地也未必房價就高不可攀，評估此類房產時還應綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產周圍衛生狀況、空氣質量等相關因素對房屋居住環境產生的影響。
2、相同地段二手房與商品房價格的對比
處於同一地段的二手房與商品房，在價格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區別則是由房屋的房齡及戶型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由於房型及小區環境存在一定差距而造成房價比商品房低，一般房價差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以內的二手房，
與同樣情況的商品房相比，在房型及小區環境上並不落後，有時由於五年以內的二手房具有裝修時尚、社區成熟等優勢其價格與商品房相比差距也並不大。
3、居住環境及物業管理
居住環境是無數購房者購房前重點考慮的問題，它也是評判房價高低的一個重要因素。在大量樓盤的廣告中，我們不難發現一些這樣的詞語「臨山」、「臨湖」、「親水」等，良好的生態環境已成為商家打造全新商品房項目的一大賣點，因此良好的環境價值也直接反映到了房價上。
同樣，對二手房價的評估也會因為居住環境的優劣而上下浮動，對於二手房屋而言，小區內有「山」、有「水」、有「花」、有「草」，肯定能夠提高房屋居住的舒適度，房價自然會略高於一般小區，而相反房屋周邊有垃圾場、變電站或煙囪等降低居住環境質量的設施，其所在房屋的價格就會大打折扣。
對二手房進行評估有什麼好處?
(一)現房交易。這幾年，業主和開發商鬧矛盾的不少，當初描繪的「住房藍圖」，在交房的瞬間變為泡影。要麼地面裂了，要麼暖氣沒通上，要麼陽台沒封……問題多多。買二手房，看得見摸得著，就是再破再舊，也能弄個清清楚楚，明明白白。
(二)地段較好。二手房由於建築時間關系，大都分布在市中心、商業繁華地段或者老城區，交通便利，投資居住兩相宜。
(三)配套設施完善。一些新房「在那遙遠的地方」，下班了還得捎帶著買些菜回家。二手房「身處」鬧市，銀行、飯店、醫院、學校、廣場等一應俱全，生活起來，相當便利。
(四)產權權屬清晰。二手房有沒有證，一目瞭然，能不能交易，一查便知。只要簽了合同，交足了錢，就可辦理產權變更和過戶，能做到心中有數。而買新房有時就沒這么幸運，買的時候信誓旦旦，住進去了，遲遲見不到證的蹤影。
(五)選擇面更廣。想買二手房，劃個硬杠杠，基本上都能根據自己的需求找到房子。
(六)價格多元化。二手房根據房屋性質、地段劃分、房齡等不同，價格也不盡相同。畢竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不會瘋狂到要超過新房價格的地步。而二手房的價格多元化也可實現不同經濟實力購房者的置業需求。
(七)入住後干擾少。新建商品房入住後，一般都要進行裝修，很長一段時間內都得忍受鄰居們裝修時的敲打聲，而且大家陸續搬家入住，施工人員進進出出，甚是「熱鬧」。買二手房，鄰居們入住時間不同，不會在同一時間進行裝修，免了一定的干擾。
(八)居住成本低。在新小區物業管理費、車位費等加起來成本不低。如新房離單位較遠，來回交通費也不是個小數目。而二手房可以省不少錢，碰上好一點的房東，送裝修，甚至送傢具家電，亦可省掉一些費用。
小編這些二手房評估的問題和注意事項大家清楚了嗎?二手房買賣評估很重要，購房者要多了解這方面的知識。
（以上回答發布於2015-12-07，當前相關購房政策請以實際為准）
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Ⅳ 二手房交易房價評估是怎麼回事 怎麼收費
一、房產評估方法
目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括：
1. 所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
2.周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
3.所在小區和所在板塊的房價走勢
4.被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
對於上述因素，採用科學的統計理論和數學模型演算法，計算出各因素對房價的影響程度。然後根據被估算房屋的具體特性，給出其盡可能合理的價格。
二、房產評估的四種情況
一般情況下，二手房買賣價格只要雙方協商確定，房地產相關部門就會據此登記過戶，但以下四種情形必須進行評估。
1、買賣雙方認為有必要時。
如果有一方或雙方對交易的二手房沒有價格概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或房產中介機構的評估，可自行委託或雙方共同委託有資格的評估公司進行評估，然後參考評估價格確定雙方的交易價格。
2、進行房地產保險時。
房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。
3、申請抵押貸款時。
向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房者為了少付首付款而報高交易價格，這對貸款銀行來說風險很大。因此，銀行為確定抵押物的擔保價值，需對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款，證實其擁有的房地產價值，會提前委託評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行也會要求其進行評估。
4、發生房地產糾紛時。
二手房買賣合同簽訂後，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委託專業評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協議、調解、仲裁和訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
根據省物價局的有關規定，目前評估費收費標准採取累進計費率：
房屋總價100萬元以下(含100萬元)的，收取評估總價的0.42%;
100萬元到500萬元的(含500萬元)累進計費率為0.3%;
500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%;
2000萬元到5000萬元(含5000萬元)的收取評估總價的0.06%;
5000萬元以上的收取評估總價的0.012%。
Ⅳ 做一名房地產估價需要怎麼做
地產評估是一個系統的學科，不是你翻閱兩本書，就會評估的。
建議一：到專門的房屋評估機構，並獲得國家一級資質，有的還通過了ISO9001國際質量體系認證，他們有絕對的評估資質和信譽保障，但是在這些評估機構需要繳納大量的評估費用。
建議二：中介公司一般會有免費的評估的服務，但部分小中介會出現評估價和售出價存在幾萬元的差價，出現公正與公平方面的問題。
建議三：某些專業的房地產網站會有房源信息，可以通過比較掛牌的房屋價格估算出自己的房價，但同時也會出現信息不全面，滯後性，一些房屋出售了但還沒及時更新。
建議四：報紙也會有房產專刊，告訴大家評估房價方面的內容，但無法定時、定期刊登全部的房源信息。
房產評估費用的計算
房屋總價100萬元以下（含100萬元）的，收取評估總價的0.42%，100萬元到500萬元的（含500萬元）累進計費率為0.3%，500萬元到2000萬元的收取評估總價的0.12%，2000萬元到5000萬元（含5000萬元）的收取評估總價的0.06%，5000萬元以上的收取評估總價的
二手房實用簡單的評估概算方法
排除供求關系因素，可以同地區商品房價格為基準，試著這樣來測算二手房價格：
1）折舊率。房屋竣工後即進入折舊期，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率扣減2％，框架結構扣減1%。
2）戶型。舊房戶型落後，「三小」套型（小廳、小廚、小衛）扣減10％，其它戶型扣減4％。
3）樓層。以小高層為例：1層和2層為基準價，5層和6層扣減3％，7層扣減5％，3層和4層為加3％，若是頂層則扣減5％。
4）朝向。如無朝南外門窗，扣減5％。
5）小區環境。無物業管理和非獨立封閉分別減5％，省、市重點中小學區加15％。
6）心理因素。人們一般不願意購買二手房，會有難以逾越的心理障礙，扣減8％。
計算公式：
附近商品房價－（商品房價×折舊率＋商品房價×戶型＋商品房價×樓層＋商品房價×朝向＋商品房價×小區環境＋商品房價×心理因素）
Ⅵ 二手房評估價怎麼算 教你合理評估房產價值
二手房評估價怎麼計算
1. 測算房屋實際價格區間。房屋自身的戶型以及朝向等影響因素的計算是：房屋建成以後每一年的折舊費用-2%的同一地區的房價，三室一廳的小戶型-10%的同一地區的房價，房屋所處的樓層中最好的樓層+3%的同一地區的房價，最便宜的樓層是基準價格，其他的樓層根據位置減去不同的比例，朝向不好的房子-5%的同一地區的房價。房屋配置的影響因素的計算是：小區內沒有物業要扣除5%的房價，不是封閉的獨立的小區也要扣除5%的房價，位於著名小學附近的加上15%的房價。
2. 減去折舊的費用。房屋的造價和殘值，以及清理費用和折舊年限都是折舊費用計算的范圍。
二手房價格評估方法
二手房估價方法購房者或出賣人想要對房屋進行評估可以通過以下五種方法解決二手房評估問題：
1、中介評估，常用二手房評估方法。
2、請專門的評估人員，比較精確的評估方法。
3、找有評估水平的熟人。對買賣雙方來說，二手房評估是為了讓自己心裡有數，熟人評估比較靠譜。
4、平均估價法。平均估價法可以由本人評估，方法就是把近期、同類型甚至同樓層的房子的成交價格匯總，取平均值得到估價。
5、網路調查，買賣雙方可以通過網路查詢，收集目前房價狀況估價。
二手房評估價越高越好嗎
評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。
評估價還影響交易的稅費，增值稅、契稅、個稅的繳納，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例計算得出，評估價越高，繳納的稅費也越多。
也就是說，評估價低，意味著繳納的稅費少，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；評估價高，意味著繳納的稅費高，可貸款的額度高，實際支付的首付款可以少一點。
評估價過高或者過低，對於購房者來說，要麼是多繳納稅費，要麼就是多支付首付款，因此評估價適中比較好，土豪可隨意。
影響二手房評估的因素
二手房的評估價會受房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素影響，評估價大多為市場價值的80%-90%，部分房齡較長的房屋這一比例會更低。
1、房產的初次購買價格
初次的購買價格會對價值評估產生一定的影響，房屋的價值一般是隨著時間的推移在初次購買的價格上升或者下降，所以在進行房屋估值時，需要用初次購買的價格加以參考。
2、房產的使用時間
二手房一般都是經過了一段時間的使用之後才出售的，所以在估值時就需要考慮到房屋的使用時間。使用時間長的房屋，價格自然就低一些，使用時間短的房屋，價格相對就高一些，合理的演算法是每年折舊2%。
3、樓體結構、樓層、朝向
好的樓體結構、樓層和朝向是為房產加分的重要因素，通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%。
4、小區的周邊環境
售房者所出售的房產如果周邊環境十分優良，那就會比較容易得到購房者的心理認可，不錯的周邊環境會為房產每平米加價2%至5%左右。
5、電梯數量和品牌
很多人買房都會看電梯，尤其是買樓房，因為有時電梯數量和品牌會是便利性與安全性的象徵。即使較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌不一定會為房產價值加分，也會對購房者的心裡舒適度產生重大影響。
6、房屋所處的地段
地段的問題相信大家都不會有所疑問，地段好的房子相對於地段不好的房子來說，價格就會偏高，這點是顯而易見的。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的少有性就會帶來不可估量的價值空間。
7、小區的配套設施
交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。
8、房屋的區域規劃
另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃，一個規劃完善的區域會為該房產提供2%至5%的加價空間。
Ⅶ 中介標的二手房房價是評估價嗎
一般中介標的都是評估價。
項目均價確定辦法:
目的：確保項目回營銷目標的順利達成，並爭取實答現項目收益最大化;
適用范圍：適用於集團所有項目及集團代管項目，通過可比樓盤的調查，從競爭的角度出發，從入市時的供求關系出發，以市場比較確定上限，成本估算確定下限來制定項目整體實收均價;
前提條件及依據：根據當前市場形勢對可比項目的樓盤進行價值實現要素的對比分析，判斷項目均價;
完成時間：五個工作日;
工作程序:
（一）從競爭和可比的角度確定比較樓盤；
（二）根據物業的類型、位置、工程形象進度、銷售價格等制定物業調查表，並調查填寫；
（三）根據影響價格的因素，包括：區域因素、樓盤的本體素質、入市時機、特殊優勢及品牌等對價格產生影響的因素，設立不同的權重。
（四）依照項目的比較原則，根據各因素權重比較表進行比較，得出比較系數並推算其比較實收均價；
（五）綜合以上四項，用加權平均法得出項目的實收均價.
Ⅷ 如何進行房價評估
房產評估有一套專門的理論體系和計算公式，其中最常用的就是市場比較法。
如果你只版是需要大權概了解一下你的房屋價格的話，你就可以選擇市場比較法的思路，首先，你在你的房子所在地的房屋中介公司去了解一下和你的房子位置、戶型、面積、樓層等因素均相同或類似的房子的售價是多少，通過比較，再結合一些其他因素（比如採光）進行修正，就可以得到一個大概的價格。
Ⅸ 如何評估房產價格
第一階段心理准備
針對目前尚不規范的房地產中介市場，是自己成交還是找有資質、信譽好的房產中介公司？如果自己找客戶，首先您要有閑暇的時間；其二，您要有比較專業的房產及法律知識；第三，要有較好的心態及耐性。因為討價還價的過程可能漫長而艱難。
不如找一家代理公司試一試。但是找中介公司要注意：有無資質、信譽是否良好、操作是否規范，可打電話咨詢一下，看看報價及公司的服務態度，也可親自上公司實地考察，或問問周圍已賣房人對中介公司的評價，最後您再選一家公司代理。
想賣多少錢？這是業主最關心的問題。如何確定房屋價格，應給自己的房產做個評估。
第二階段市場考察
看看您的房產所在的區域，周邊環境(包括文化、體育、醫院)及生活配套設施是否完善，道路交通狀況是否良好。
房屋建成年代、小區環境、房屋結構、朝向、樓層，都是影響房價的原因。業主應了解自己房屋優劣勢，才可達到自己理想的預期價值。
第三階段房屋交易
賣房者均希望盡快將房子賣掉。故而往往找多家公司，各家公司都帶客戶看房，其間，有各公司業務員，有想甩掉中介的買房人，同時不乏別有用心的不法之徒。房主是天天陪同看房，討價還價，電話不斷，精神高度緊張。建議賣房人先考察一下公司的聲譽，與中介公司簽訂好代理協議，然後中介公司會派專人負責，有針對性地向客戶推薦房房，組織看房，盡快地尋找買方，同時幫助辦理過戶的相關手續，省去了賣房人大量的時間和精力，安全可靠又快捷。
第四階段物業交割
正常情況下，房子交接完畢，房產登記過戶後當日，您就應該拿到全部售房款，如果您不能按時交房，則根據情況，暫扣部分房款，待交房時付清，付款時間在合同中有明確規定。很多賣房人可能想賣房子拿到房款就完事了，其他與我無關。殊不知，如果買方故意不交供暖費、物業費，也不與對方簽訂相關合同，這時收費部門往往找原房主，尤其是原產權單位，弄得不好，還會影響您的聲譽。如果尋找一家中介公司，則會省去這些麻煩。