美國房價泡沫什麼時候爆的

⑴ 房價泡沫什麼時候破滅

等你發現那個實體行業興起的時候也就是房地產滅亡的時候，現在政府找不到代替房地產的實專體經濟，是不會破屬滅的頂多是降價一點，因為開發商的錢絕大部分都是銀行貸款蓋的樓房，所以就算房子賣不出去開發商還不起貸款，銀行收回房子，貸款1個億收回房子賣出去也不會低於一個億因為銀行是國家的，國家不會讓地產崩盤的，這樣會造成很多人失業，房地產牽連的產業行業太多。政府只能控制，政府只要找到那個新興實體經濟那會就是房地產的死期。

⑵ 中國房地產泡沫破滅會和美國一樣後果嗎，

在肯定中國經濟基本面，肯定在這個發展階段上中國經濟增長潛力還是很大的前提下，我們也要充分認識到自己確實面臨著很大的危險。這個危險在一定意義上可以和美國次貸危機引發的金融風暴相提並論，美國次貸危機也是在寬松的貨幣政策下，由於房地產泡沫破裂引起的。
當然，中美兩國的情況有很大不同。美國房地產泡沫引起的原因是向太多的缺乏支付能力的人提供了住房，當房價下跌、他們不能還本付息時，成為造成整個金融系統崩潰的導火索。但中國不會這樣，中國買房子的人大部分是用現款，一家幾代人湊出來的錢，消費貸款風險也在可控范圍內，問題不會出現在最終消費者支付能力上。
但我們有自己獨有的問題。我們有龐大的以土地抵押融資的地方債務，大量資金經過各種理財產品，用信託方式流向房地產。這樣的情況下，泡沫的爆破點會和美國一樣，即當房價一旦下跌，地方政府融資平台和開發商的資金鏈就會斷裂。所以如果中國來一場由房地產引發的金融危機，一定也是和美國一樣從房價下跌開始，只不過我們的房價下跌不會直接讓購房者破產，但會直接影響地方政府融資平台以及信託資金和給開發商的償付能力，從而引起金融危機。
這個多米諾骨牌效應是：一旦房價下跌，所有的抵押品就貶值，所有的本金和利息償還就變得困難，資金鏈條就會斷裂，就會引發金融市場的巨大震動和海嘯。這可不是我們今天看到的茶杯里的震盪，而是真正的金融海嘯。
過去十多年的房價地價上升已經使很多人形成了思維定式，認為在中等城市以上，特別是大城市、一線城市房價會只升不降。但世界上沒有價格永遠上升的市場。任何東西物極必反，現在北京的房價已經可以和美國的紐約，日本的東京比肩了，我們已經把幾十年後人均GDP增加5倍10倍的房價提前達到了，今後的房價還往什麼地方漲呢？當房價停止上漲的時候，我們依賴於高房價的土地財政、房地產金融的危機就會被觸發，它帶來的危險我認為是巨大的，特別是對中國這樣的政治、文化、歷史傳統的國家，有著這么濃厚的投機文化。如果這次流動性短缺的金融風波能夠讓我們警醒，嚴肅認真地考慮如何避免、化解乃至應對一場可能的金融風暴，那麼這一次的虛驚就沒有白費。我們將來就會免去深深地懊惱和悔恨。

⑶ 有沒有其他國家歷史上的房價崩盤的記錄

日本出現過房價崩盤，中國經濟特區香港在金融危機的沖擊下也出現過房價崩盤。

日本：上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，至今仍無完全恢復的跡象。

香港：1997年6月，一場金融危機在亞洲爆發，這場危機的發展過程十分復雜。到1998年年底，大體上可以分為三個階段：1997年6月至12月；1998年1月至1998年7月；1998年7月到年底。返家發生動盪。

(3)美國房價泡沫什麼時候爆的擴展閱讀：

日本事件經過：

戰後50年，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。上世紀80年代初期日本僅用幾年時間連續趕超義大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次於美國的世界第二大資本主義強國。

日本的貿易和製造業直逼美國，在電子汽車鋼鐵和造船等領域更是將美國打得毫無「招架之力」。日本經濟實力達到美國一半，外匯儲備超過4000億美元，佔世界外匯儲備的50%。

日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。彈丸島國的日本房地產總價值超過地大物博的整個美國，日本平均房地產價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。

日本人買下紐約最有代表性的建築洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司。

尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。伴隨「國富民強」，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。

日本房地產發展在世界各地中有其特殊性。日本土地狹小，人口眾多，加上經濟高度發達，房地產開發從戰後一片廢墟上建立起來。

伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰後初期猛漲了10000倍。

但是如果以為日本房地產泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。實際上即使是1985年泡沫已經相當嚴重，如果沒有後來5年時間中執行的一系列錯誤政策，泡沫破裂還是可以避免的。

1985年日元升值以及對升值錯誤的估計和預期，將日本直接推入泡沫破裂前的「最後瘋狂」。在5年短暫的「輝煌和燦爛」之後，日本經濟和房地產陷入了已經長達14年的蕭條和低迷。由此可見，包括日本在內的世界各國房地產泡沫以及破裂，都不能歸咎於客觀原因。

日本主要的錯誤政策是：

1、利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。

2、盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。

3、投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。

影響：

泡沫破裂後許多日本居民成為千萬「負翁」，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。

日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最後成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建築成為「爛尾樓」。

建築業飽受重創，1994年合同金額不足高峰期的三分之一，國民經濟陷入長達十年的負增長和零增長。

⑷ 美國房地產泡沫是那一年破了的是如何破的求詳細答案

2006年開始由於長時間經濟繁榮，房地產，證券市場積累了大量泡沫，美國尤內其多各種高杠桿的金融衍生產品容，對於經濟泡沫推波助瀾，這種危險終於在2007年爆發，由於美國房地產市場泡沫已經嚴重到大家都有所警覺，實際也就離崩潰不遠，（大家都不玩了自然就開始跌，越跌越恐慌），具體體現在了次貸市場破滅上，具體網路詞條都有我不贅言，然後蔓延至整個華爾街，跟著股票市場大跌，銀行投資公司基金全面收縮，調度海外資金回國維持流動性，這也就引發全球股災，2007年10月，美國股市崩盤，中國稍晚數天，之後由於房地產股市破滅，導致市面流動性緊缺，影響實體經濟，於是居民消費，企業投資意願不足，引發就業率下降，物價下跌，工廠停工，外貿下滑等一系列後果，2008年基本全球都在一片悲鴻中度過，經濟指數和股票指數一樣跌倒谷底。

⑸ 八年前，美國房價是怎麼崩盤的

您好！
2003年之後，美國走出了互聯網泡沫危機，開始新一輪經濟增長周期。就業情況轉好，人們手上的現金增多，就會開始考慮購買一些資產投資。但當時剛經歷完互聯網股市泡沫，人們對股市有恐懼心理。
於是人們選擇另外一樣資產投資---房產。再加上美聯儲為了刺激美國經濟，將利率下調至1%。銀行的貸款優惠力度越來越大，只需要一定比例的首付，就能擁有一套自己的住房。於是越來越多的美國人開始成為了購房者，美國的房價也開始了快速的上漲。

到了2005年左右，美國的房價增長速度太猛了。許多普通的家庭都難以支付奧昂的買房費用，很多低收入的人都無法獲得住房貸款。相比於增長猛增的房價，市場的利率十分低，對於貸款公司來講，增放高利房貸是一個賺取利息差額收入的辦法。於是乎，許多貸款公司應運而生。

1，貸款標準的放鬆。

為了爭搶市場，各家貸款公司和銀行開始沒節操的拓展業務，直至一樣東西的出現---零首付。你可以想像，一個拿著很低的工資勉強過活的人，上午走進房貸公司，不需要提供很多的擔保，下午就可以獲得100%的貸款買房。拿著1元找別人借4元，那就是（1+4）/1=5倍杠桿，一毛也不掏，找比人借錢。在數學上，杠桿倍數是無窮的。風險也是最大的。這樣的貸款叫次級貸款。

2，無追索權。

意思是如果貸款者無力償還房貸，貸款公司沒有權利拿貸款者除抵押房產外其他資產抵債。假如我5年前向銀行貸款了100萬買房，現在還有15年的償還時間，剩餘未償還的貸款數額是80萬。而五年前，你的房子價值是100萬，但現在只有50萬。那大不了把抵押房子給貸款公司，剩餘的50萬不還了，少虧30萬。

3.次級貸款資產證券化。

有樣東西叫MBS，中文名叫抵押支持債券或者抵押貸款證券化。意思是，貸款公司或者銀行可以把貸款業務打包，當作一種債券放出市場賣。貸款公司也是賺利率差。如果貸款者需要償還每年6%利息，那麼其中4%就作為作為MBS的年化收益率賣給投資者。

次級貸款本身的信用評級基本都是堪比垃圾債券的，但資產證券化給了他們從垃圾中掘金的機會。貸款公司可以把所有的次級貸款放在一齊打個包。把這個包看成三段。

這三段分別是高級資產，中級資產，和低級資產。未來通過次級貸款獲得的現金流，將會優先支付給高級資產，然後是中級資產，最後才是低級資產。所以，高級資產收益率是最低，但風險也最低，中級次之，最危險的則是低級。

由於有優先償還這個功能，打包再切片的方法，證券公司可以人為的製造AAA評級的資產。而這類高信用評級的資產在市場上的流動性是很高的，很多的投資者都會傾向於購買它，所以對於貸款公司而言，這種打包出售的方式，讓它可以從垃圾中造出來了黃金，並賣了出去。

那剩下的中級資產和低級資產怎麼辦？簡單，重復以上操作。把中級資產和低級資產再放到一齊打包，又砍成三段。

這樣，從垃圾的垃圾中，撿到了新的金子。自然就可以繼續這樣做下去，從垃圾的垃圾的垃圾中掘金。

但是有一點很重要，位於最初被切出來的AAA級的產品和後來被切出來的AAA級的產品也是不一樣的。可以說，打包的次數越頻繁，獲得的AAA級產品的風險就越大，因為償還的貸款是先給最初的再給後來的。或者可以這樣說，第一次打包的中級資產比第二次打包的高級資產風險都要低。

就這樣，貸款公司「製造」出了投資者爭相購買的AAA級資產，成功的將次級貸款打包出售了出去。於是大量資金被用在了買房，而未來的現金流都用來還房貸。

至於為什麼這樣的資產，評級機構也評為AAA級？當然也是為了錢。

危機引發過程：

一旦最源頭的貸款者，因為資金流出現問題，資金鏈斷裂，無法償還貸款，出現違約。就會造成從上而下爆破式的違約。

接下來，貸款公司需要做的就是把沒收的抵押房產放到市場上去賣掉，以彌補損失。因為這樣，市面上出現了大量需要賣掉的房子，大量的供給與不充分的需求導致了房價的下跌。

因為房價的下跌，新入手房貸的很多人突然發現，我的房子現在不值錢了，為什麼我還要支付比我現在房子價值還高的貸款金額呢？於是乎，他們拒絕支付貸款，出現了第二波的貸款違約。就這樣，他們的房子也被銀行作為抵押品清算，放到市面上賣出，進一步的導致了房價的下跌。

就這樣的一個惡性循環，導致了次級貸款的支付出現了極大危機，也導致了房價的劇烈下跌。

最後，買房的人倒下了，買了這些「AAA」級資產的人也倒下了。就這樣，一個危機就出現了。

望採納

⑹ 美國房地產泡沫持續了多久,日本房地產泡沫持續了多久

http://www.cs.com.cn/cqzk/15/200911/t20091115_2258306.htm
這里來有源美國的。

⑺ 10年前，美國房價泡沫為何破滅

美國房價泡沫破滅的最根本原因還是在於——「加息」，聯邦基準利率的持續上行，讓貸款買房者苦不堪言，也讓資金密集型的地產企業高昂的拿地、建造成本問題更加突出，最終房價的持續上漲以企業和居民資金鏈斷裂收尾，而房價的「大潰敗」也促成了悲觀情緒向股市的蔓延和傳導，最終演變為不可挽回的悲劇。

美國房價泡沫破裂是一種基於長遠發展眼光上的高層決策，也是為了對於落後企業進行的出清、調整，讓市場為新時代的科技企業提供更多的發展機會和契機。

房價不可能一直上漲，經濟發展最終還是需要依賴科技進步和技術創新去維持的。

⑻ 房地產泡沫什麼時候破裂

基於供給與需求的嚴重失衡；宏觀經濟不容樂觀的形式，房地產泡沫撲破滅是所有人都可以遇見的
2010年通脹已不再是預期，試問各位的收入在09年增長了多少？而全國城鎮商品房銷售均價4600元/平米是什麼概念我想正常人都明白。2009年11月份統計數據，GDP增長的95%來自固定資產投資，我們國家的經濟產業結構和增長模式已經出現了嚴重的問題，房地產的問題不是破不破的問題，而是怎麼調整和什麼時候調整到位的問題。
而地方政府與中央政府的博弈決定了本次房地產泡沫撲破滅時間的早或晚
1、泡沫的最大受益者實際是地方政府，利益驅動導致地方政府已逐步從幕後走到台前，取代開發商成為泡沫的製造者。
房地產行業成本結構中70%以上的成本已經由地方政府控制（土地和稅收），真正按照生產規律（買地-蓋房—賣房）經營的房地產項目利潤率遠遠沒有地方政府來得高。
2、泡沫破裂最大受害者是地方政府，地方政府將極力維護泡沫的持續。

3、投資必須以生產和正常的流通為基礎，一個市場如果全是投資者，這個市場也就不復存在或者泡沫破裂。隨著投資（投機）需求逐步擠占使用需求成為主導需求，房地場市場泡沫的破裂可以預見不會晚於明年的下半年。

⑼ 美國的經驗什麼時候地產泡沫一定會結束

房地產泡沫的破來滅往往伴隨著自經濟蕭條，房地產價格的變動對消費的影響遠大於股票。以香港經驗來看，當樓價大幅下滑造成大量負資產，房地產交易大幅減少，連帶建築、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴展至高檔消費市場及其他行業。此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產貶值。由於經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以備不時之需。以美國經驗看，房地產業的下滑至少使經濟增長率下降2個百分點以上。個人消費的萎縮又使眾多生產消費品的產業部門陷入困境，令大量企業倒閉及裁員。

⑽ 世界上三次房產泡沫發生在什麼歷史時期

不知道是不是你要找的~~

歷史上三次房地產泡沫

●美國：1926年破碎，間接引發上世紀30年代世界經濟危機

●日本：1991年破碎，導致日本長達15年的經濟蕭條

●東南亞、香港：1997年破碎，香港出現十幾萬名百萬「負翁」

20世紀是世界經濟快速發展的100年，房地產業的興盛無疑是刺激這100年間經濟增長的重要因素。然而由於各種復雜的原因，在一些國家和地區曾出現過可怕的房地產泡沫，結果使無數投資者轉瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。

美國房地產泡沫：7.5萬人口的城市竟出現2.5萬名地產經紀人

世紀20年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建築業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。

佛羅里達州位於美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束後，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由於佛羅里達的地價一直遠低於美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年—1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶涌澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每三位居民就有一位專做地產買賣。當時，地價每上升10%，炒家的利潤幾乎就會翻一倍。在那幾年，人們的口頭禪就是「今天不買，明天就買不到了」！在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。

然而好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。據說美國商界大名鼎鼎的「麥當勞教父」雷·克洛克，當年也因此一貧如洗，此後被迫做了17年的紙杯推銷員。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀30年代的世界經濟大危機。

日本房地產泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和

20世紀30年代以後的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代後，日本的房地產泡沫再度震驚了世界。

20世紀80年代後期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。美元貶值後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

所有泡沫總有破滅的時候。1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」。

東南亞、香港房地產泡沫：香港業主平均損失267萬港元

繼日本之後，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，並陸續出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束後，大量開發商和投機者紛紛湧入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。遺憾的是，當時這些國家沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處於全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，並直接導致各國經濟嚴重衰退。

東南亞金融危機還直接導致了香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先後公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次於日本的全世界房價最高的地區。

1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的「炒樓族」。當時的香港，人們盲目地投資房地產。為了抓住機遇，許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。一些經紀人甚至會對顧客說出這樣的話：「什麼？你要考慮一兩天？當然不行！有很多人在等，你不買的話，過3分鍾就沒了！」1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。

就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區「太古城」，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對於普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，有十多萬人由百萬「富翁」一夜之間變成了百萬「負翁」。

可以說，發生在上個世紀的3次房地產大泡沫，對當時和後來的世界經濟發展造成了深遠的影響。它們給世界經濟造成了慘痛的損失，也留下了寶貴的經驗教訓，而這些教訓在世界各國房地產熱高燒不退的今天顯得尤為珍貴。