房價價格變化的原因是什麼

A. 引起房屋發展變化的主要原因是什麼呢

需求是引起房屋發展變化的主要原因。

從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，願意購買而且能夠購買的房地產商品量。這里所說的需求不同於通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。

從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。

房地產開發項目必須嚴格執行城市規劃。按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。我國的城市規劃分為總體規劃和詳細規劃，其中詳細規劃又分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。對房地產開發項目產生直接法律約束力的是詳細規劃。

房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標准和規范；房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。上述立法的目的系為保障房地產開發過程及產品的安全性，使房地產開發企業在追求經濟效益的同時，兼顧社會效益和環境效益。取得竣工驗收合格證亦是申請取得房屋所有權的一個重要條件。

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房地產業主要包括以下一些內容：

1、 國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;

2、 房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；

3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理、二手房買賣。

4、 房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。

B. 影響價格變動的因素有哪些

1、價值決定價格。價值是價格的決定因素。商品的價值量越大，商品價格越高。例如汽車的價格高，自行車價格低。價格不管怎樣變化，總會圍繞著價值的軸。

2、供求影響價格。當供給大於需求時，商品價格下跌；當供給小於需求時，商品價格上漲

3、國家政策影響價格。即國家通過宏觀調控的行政手段強行規定價格。當商品價格過高時，考慮到消費者的承受能力，政府會採取最高限價，例如葯品價格。最高限價一般低於均衡價格。如圖，P0是均衡價格，P2為最高限價。

4、消費心理影響商品價格。當消費者受攀比和從眾心理影響時，商品的需求量會大幅增加，這是銷售者可以成績提價。房價的炒作便是這樣。受求實心理影響，則商品不容易賣高價錢。

5、地域條件、天氣、生產條件等等也是影響價格的因素。例如，各種節日前，雞蛋的價格會上漲；節後又趨於正常。

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價值的變動是價格變動的內在的、支配性的因素，是價格形成的基礎。但是，由於商品的價格既是由商品本身的價值決定的，也是由貨幣本身的價值決定的，因而商品價格的變動不一定反映商品價值的變動，例如，在商品價值不變時，貨幣價值的變動就會引起商品價格的變動。

同樣，商品價值的變動也並不一定就會引起商品價格的變動，例如，在商品價值和貨幣價值按同一方向發生相同比例變動時，商品價值的變動並不引起商品價格的變動。因此，商品的價格雖然是表現價值的，但是，仍然存在著商品價格和商品價值不相一致的情況。

在簡單商品經濟條件下，商品價格隨市場供求關系的變動，直接圍繞它的價值上下波動；在資本主義商品經濟條件下，由於部門之間的競爭和利潤的平均化，商品價值轉化為生產價格，商品價格隨市場供求關系的變動，圍繞生產價格上下波動。因此，價格矛盾地同時由供給與需求以及商品本身的價值決定。

C. 房價到底是由什麼因素決定的

其一，經濟基本面。包括城市化程度，人口與人口變動趨勢，經濟周期中的經濟發內展階段與經濟增長方容式(GDP)，產業興衰與失業率，貨幣、稅收、財政、土地和城市規劃等經濟宏觀政策。其二，影響供應的因素。土地存量與價格，房屋存量與成本，房企負債比率與資金鏈，房企數量，土地和房屋增量。其三，影響需求的因素。CPI與通貨膨脹率，居民收入水平，資本市場的冷熱與外部資金流入，家庭規模的變化，二手房市場的成熟程度。

D. 你眼中這些年房價變化的原因是什麼

房企和投資客炒作的。看看房企手中有多少房，就知道為什麼都進去長租市場

E. 房價漲跌會受哪些因素影響

1、宏觀因素。
主要包括：成本因素
。城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。供求關系。
供不應求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚；供過於求時，地價會下滑，有產稅費、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至最小，房價下跌，跌至成 本加最低利潤水平。
城市建設、經濟發展水平
。這是成本因素及供求關系的衍生因素。城市建設經濟發展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。人地關系。人地關系即城市建成區或規劃區人口與土地在數量上的對比關系，特別指現實或潛在可用於商品房建設的用地面積與有住戶需求的人口數量之間的關系。
人多地少，則存在現實的或潛在的供不應求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。
變化趨勢
。上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發商的定價水平和購房者購房時機的選擇。當某種決定記價上漲 或下跌的因素發展趨勢為大多數發商、購房者公認的時候， 就會對現在的房地產價格水平產生影響。
2、微觀因素。
主要包括：成本因素
。城市各處房價的差異，在很大程度上是源於成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進而影響房價，如位置差異導致地價差異，進而導致記價更 大的差異；設計、裝修標准不同，建安費及裝修費就不同， 房價自然也會有相應的差別。
位置
。位置是影響城市內部房地產價格水平的最重要因素，大家公認的好位置、好環境，往往也是城市建設投資、環境投資長期積累的結果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發高有機會提高利潤水平，由此導致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。
規劃設計水平與裝修標准。
小區規劃與建築檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎， 自然會使房價提高。
此外，小區與住宅的設計標准與未來小區居住人口的素 質相互影響。高標准高價位，入住人口素質較高，高素質居 住人口同樣能維護小區良好的環境質量與設計水準，因而促 使房價進一步提高；普通住宅區，通俗是位，入住人口雜亂， 小區環境質量難以得到有效維護，房價也難以進一步提高； 如果有治安隱患，環境臟、亂、差，可能導致房價下降。
住宅平面格局。
內部功能設置、面積分配都會直接影響 房價。卧室、廳、廚、衛等功能如果按購房者要求，設置齊 全、合理，面積分配適當，購房者在價格上就人寬容一些， 開發商則有機會提高價格。在以建築面積計價時，住宅套內 有效使用面積大，分攤的公用面積少，即使開發商適當提高 房價，購房者也會樂意接受。
配套設施。
包括小區內生活服務配套設施及住宅內水、電、氣、等配套設施。配套設施齊全，房價就可以提高，特 別是中小學與體育衛生、商業設施尤顯重要。住宅內適當配 置高級設施，如 24 小時熱水供應、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛星天線入戶等設施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩餘使用年限。
以新建的、即購即住的住宅房價為標准，尚未交付使用的期房及已使用 過的存量房，價格都要打折扣。期房房價要考慮提前會款的利息的因素和能否按時按質交付使用的風險因素。

F. 什麼因素決定房價的漲跌

「國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知（簡稱通知）」的出台讓今年的房地產市場發展更加撲朔迷離，有關房價漲跌的爭論喧囂塵上。

其實，僅僅從「通知」本身來看今年的房價還無法下定論，但至少可以肯定的是，房價不再會像以前那樣眾口一詞——上漲，關於下降的有關言論也將慢慢的站得住腳。

是漲是跌，關鍵還要看「通知」出台後的執行力度，以下三個因素將決定今年的漲跌：

1、普通商品房能否真的有效供給。這一點雖然不能短期內影響房價，但至少可以從未來房價預期上影響今年的房價，如果今年的大量土地推向市場，必將對未來幾年的房地產價格產生深遠影響，還有，一旦政府大量推地，土地價格必將有所回調，如去年的地王頻出現象將得到有效遏制，一旦地王普現得現象得以控制，關於未來更高房價的預期就此破裂，如此，必將影響投資投機乃至首次置業客戶的購買沖動，這樣即使短期內供給嚴重不足，也不會把房價再次推高，至少是使得房價上漲的步伐停下來或略有下降。反之，如果今年的地方政府不能有效增加土地供應，那麼，房價上漲的動力依然存在，那麼，房價還將上漲，至於漲多漲少要看下面的因素。

2、二套房信貸的利率執行高低。「通知」裡面雖然將二套房以家庭為單位提高至40%，但沒有明確利率多少，只有模糊的一句「貸款利率嚴格按照風險定價」。這句話也許就是今年樓價漲跌的關鍵點，不明確也許就是要看市場反映，一旦房價再次上漲，利率可能就會執行以前基準利率的1.1倍，如果還制止不了房價上漲，利率可能會更高達到1.5倍或者2倍都有可能，從這個意義上來說，未來房價上漲只是強弩之末，雖然不會戛然而止，但終究會在未來幾個月或者十幾個月停下來。利率提高可以嚴重打壓投資投機客戶，雖然現在的40%首付比例不能有效遏制他們繼續炒房，但利率的變化將成為他們頭上的達摩克利斯之劍，會令他們不再瘋狂，一旦利率提高到一定程度，投資投機客戶可能就會清場，那麼剩餘下來的首次置業客戶面對高高的房價也會停下來，如此房價上漲的動力也就消除，可以這么說，如果說房價還將上漲，只要這個利率是不斷提高的，那麼房價的漲幅就會慢慢變小，最終停下來，反之，如果利率之說只是唬人之說，最後被各大銀行化為無形或在執行中大打折扣，也許，房價還將慢慢上漲，最後滯漲，但在短期內降下來卻是不可能了！

3、關於銷售辦法的管理是否能有效落實。「通知」裡面對於今後商品房銷售辦法：「要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。」這一點對於那些捂盤惜售的開發商無異於暴風驟雨，如果地方政府嚴格執行，必將對今年的房價產生重大影響，很多地方的房價就會回歸理性，至少瘋狂上漲的勢頭能夠給予遏制。但在這條政策裡面有一句「要結合當地實情」，這就為這條極具殺傷力的政策執行留下來「禍根」，或許這條政策最後也將不了了之，那樣，這條政策也就對房價漲跌影響不了了！

至於「通知」裡面的保障性住房安居工程，只是一句政治口號罷了，即使2012年1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題真的解決了，對今年的房地產價格也沒有任何影響！還有其他的，如防範境外熱錢炒房以及整頓房地產市場秩序等，都對房價影響不太大，因為這些是政府的基本職責，必須要做的，沒有彈性可言！

由於政策落實需要兩到三個月的時間，具體細則還需要進一步出台，真正的執行效果需要到春節後才能顯現，至於房價是漲是跌，不妨讓我們嚴密關注以上幾個因素，特別是前三個因素的執行狀況，在執行細則沒有還出來之前，任何目的買房行為都是一種賭博行為，切記！

G. 房價的走勢具體有那些因素組成和什麼的走勢相關

房價的走勢及影響因素 房地產價格上漲對各參與主體的影響： 1，房價上漲，開發商可以賺得盆滿缽滿，所以開發商樂見房價上漲； 2，房價上漲，地方政府可以高價賣土地，增加地方財政收入；同時開發商的開發建設又給地方政府帶來GDP的增長，也帶來了政績和城市面貌的改變。所以，地方政府樂見房價上漲。 3，房價上漲，銀行可以增加雙貸收入（對開發商貸款以及對購房者貸款），如果房價下跌就有可能形成不良貸款，所以，銀行樂見房價上漲。 4，房價上漲，樓市繁榮，媒體可以得到更多的廣告收入，所以，媒體樂見房價上漲。 5，房價上漲，唯一痛苦的是剛性消費的購房者，這些人或者無房、或者需要改善住房條件，而這些人恰恰是整個交易鏈條的弱者，是散兵游勇，無法左右市場。只能在房價上漲中陸續被擊破，成為忠實的房奴，甚至於連房奴都夠不上。 知道了房價對利益各方的影響，讓我們再來看看影響房價的主要因素：從理論上來講影響價格的是供求關系，現在我們要看一下影響供求關系、影響房價有哪些具體因素。 一、 政策原因 1， 政策是影響價格的主要因素， a) 金融政策：貸款利率政策收緊，房價就會得到控制，這包括提高首付比例，提高貸款利率，此種手段控制力度較重，負面影響是有可能影響GDP的增長。 b) 稅收政策：這其中包括購房稅費和持有稅費，而持有稅費（物業稅）的開征，是重拳、最有效，將使房價得到有效的控制，但對經濟的負面影響也最大，同時對富裕階層刺激較重。 c) 土地供應政策 增加土地供應量，降低用地價格，從而降低房價，同時允許多種形式的房屋建設，以降低房屋建設成本。 d) 保障住房的投入力度 增加各種保障住房的比例，也可影響市場房價的降低。 2，國家經濟發展政策的需要 是保持GDP的高度增長，還是犧牲一部分增長，用大量的保障性住房和廉租房。 二、 經濟發展對房價的影響 1， 經濟發展，國民收入增加，相應的房產價格也會隨之增加。國際通常房價同家庭收入比為3-6倍，考慮到我國的傳統理念（自有住房情結）該比例為8倍左右比較正常。 2， 中國的城市化進程，進程快，房價勢必上漲。 3， 人民幣匯率的影響，匯率預期上漲，國外熱錢湧入，通過購房保值，會導致房價上漲。 三、 住房理念 1， 住房的合理面積 片面追求大面積，導致市場需求增加，從而抬高房價。 2， 租房和購房的理念 部分人租房，可減少市場商品房的需求，同樣可以影響房價。 當我們知道參與各方的利益所在及影響房價的因素，我們就可以主動地判斷房價的走勢，當下房價的走勢主要看國家宏觀政策，是需要房地產拉動經濟抑或是GDP需要房地產的支持，繼續保持現有的寬松政策，還是要收緊銀根，犧牲GDP增長指標，平抑房價。我們更希望政府多提供土地用以開發保證性住房或租房，以盡可能地保障和改善全民的住房條件，讓全社會都感受到國家發展帶來的實惠。

H. 房價的決定因素是什麼

有許多抄專家在講，決定房價的最終襲因素是供求關系，因為某地的土地資源（如北京的三環內，某城市的城區等）是不可再生的，而對此地的房子的需求是無限的（因為水往低處流，人往高處走嘛），所以此地的房子鐵定上漲。

還有專家講，根據經濟學一個最重要的原則：價格最終還是要回歸價值的。但價值又是從何來判斷的？

房市最終會不會和股市一樣，執續四、五年低迷呢？

I. 影響房價的因素主要是什麼

未來3-5年，影響房價的4個因素
1、國家對房地產的態度發生轉變。眾所周知，房地產剛起步時，作為重要的支柱產業，在國民經濟發展中發揮了舉足輕重的作用。但是，時過境遷，逐漸也暴露了很多問題，比如高杠桿、高負債、擠壓消費和實體發展空間等等。對此，中國社科院在報告《中國城市競爭力報告No.17：住房，關系國與家》中明確表示，從2018年開始，房地產對經濟的拉動作用開始由正轉負。因此，我們看到，最近三年來，國家三令五申，房住不炒成為了長期定位，而且還提出了不把房地產作為短期刺激經濟的手段，明確要求確保房地產平穩健康發展等等，這些態度的轉變都預示傳統的房地產模式基本宣告結束了。
2、房地產稅逐步落地的預期。過去十多年，持有房產雖然有一定成本，但與房價漲幅相比，基本可以忽略不計。但是，未來3-5年，房產持有成本的增加是大勢所趨，尤其是房地產稅的逐步落地。關於這一點，中國法學會財稅法學研究會顧問俞光遠透露，房地產稅立法小組2018年就已經成立了，當前正在調研，接下來將為立法做准備。試想，在房價不斷趨穩的大趨勢下，利息成本、折舊成本、物業費、取暖費等加起來，持有成本就已經夠高了，再加上房地產稅的出台，買房成本只會越來越高，這意味著利用囤房來短期獲利的機會越來越少了。
3、多種住房方式或將「遍地開花」2017年，國家提出要「加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度」。對此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，目前住房總量已經足夠了，但是住房的結構性問題依然突出，所以現代住房制度的核心是完善住房供應體系，主要分為四類：商品房、共有產權房、市場化租賃住房，公共租賃房。截至目前，租賃住房、共有產權住房等已經在全國多個城市開始試點，主要集中在人口較多的北京、深圳、南京、廣州等等。顯而易見，多種住房方式集中推出，可以滿足不同層次、不同收入群體的住房需求，從而實現住有所居。當然，同時也可以分流商品房市場的需求，從而起到穩定樓市和房價的作用。
4、城鎮化開始進入到下半場。截至2019年底，我國的城鎮化水平超過了60%，進入到下半場。與上半場不同，以前人口流動的方向是從農村向城市，而未來人口流動的主要方向則是從農村、中小城市向都市圈、城市群流動。經濟學家任澤平表示，未來還有2億人口要進城，而其中的80%都將流入城市群中，比如長三角、珠三角、京津冀、大灣區、成渝等城市群。值得注意的是，目前全國熱點城市正在放開落戶限制，而且國家也正在探索城市群內戶口通遷、居住證互認制度，此舉無疑將進一步提升城市群的潛力。顯而易見，城市群的壯大，必然會對房地產產生利好，而人口流出、產業乏力的中小城市，房地產幾乎沒有了未來。
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