開發商售樓房價怎麼定

① 房價怎麼得來的，還是開發商自行定價

自行定價 上報備案

② 開發商怎麼決定開盤房價的，有什麼政策依據嗎謝謝。

如果不是政策房（比如經適房、兩限房），那麼開發商有根據市場規律自行定價的權利。

③ 房價是怎麼定出來的

房價又被抖落出來了。不管那些開發商們怎樣忌諱，它必然要成為熱門話題，從民間到中央，從買方到賣方。主流的聲音是質疑，對於來勢洶洶暴風驟雨般增長的房價的經濟基礎、市場真相、供求關系、定價根據等等，老百姓感到不能理解，不能接受，所以想探個究竟。但是，誠如某專家所說，也不是一邊倒，也有人認為當下房價不高 、高也高得有理。我看到的、指向性比較明確的、態度比較強硬的「維高派」，當數某某集團董事長某先生。 在2010第十屆中國房地產發展年會上，某先生說，「我們幾乎所有人都忘了23號文件為什麼要發展房地產，也忘了發展房地產，房地產市場面向的是誰，這可能是引起我們各種媒體和社會巨大爭論，23號文件和18號文件都特別強調中國高收入階層和中高收入階層用市場的辦法來購買和租賃商品房，這可能是中國對房地產市場的基本定位，換句話說，如果你不是中收入或者高收入階層，你就別在這談房地產市場，這個市場和你沒有什麼關系。」 首先，房地產市場到底面向誰？高收入階層和中高收入階層固然可以用市場的辦法來購買和租賃商品房，但這並不意味著中國的房地產市場就是只針對他們，23號文件和18號文件都沒有這樣定位。你這個階層可以用這種辦法來解決你的問題，但並不是說這個辦法就是你這個階層獨有的，這就好比，你可以用上飯店的辦法來解決吃飯問題，但是飯店並不是只為你個人開的。這裡面有邏輯問題。 我認為中國的房地產市場的正確定位應該面向中國全體房地產消費者，而絕不是只針對「高收入階層和中高收入階層」，除非全體中國人都成了所謂的「高收入階層和中高收入階層」。而且，我相信，所有的開發商們，他們的產品，絕不僅僅只售給「高收入階層和中高收入階層」。我們現在探討的是房地產市場的定位，而不是豪華別墅的定位。 先來看看「高收入階層」。按照通常思維，一個高收入階層人士，靠自己的正常收入，十年之內購買一套體面的獨棟別墅，應該不算過分。而今，在北京、上海這樣的地方，城區內建築面積在300平米以上的獨棟別墅，均價至少是一千萬元人民幣以上―――這肯定是保守的估計，某先生一定會笑話我們土老帽。好，即便這樣保守地估計，要想實現十年之內買一所獨棟別墅，該「高收入階層」的年薪也應該在百萬元以上。這個標准就決定了，中國的黨政軍官員被排斥在這個階層以外了，中國的科學家、藝術家、教育家等精英被排斥在這個階層以外了，中國的在編的廣大的黨政軍機關幹部、公檢法幹部、教師、醫生、律師，等等等等，被排斥在外了。因為，據我所知，上述人員的工資收入，還沒有誰的月薪超過十萬的，即便是有特殊貢獻者。如此這般算下來，所謂的「高收入階層」，基本上不存在。要麼，就是非正常收入者。 同樣，「中高收入階層」是個什麼概念？某先生也沒有說。還是保守地分析一下，一個中高收入階層人士，靠自己的正常收入，十年之內至少可以購買一套100平米相對體面的房子，這不算奢侈吧？如果你連一套像樣的房子都沒有，你算什麼「中高收入階層」？然而，數數工資袋，除了民營企業和某些尖端領域的尖端人才，中國還有多少人能擠進「中高收入階層」的門坎？我們知道，現在，在北京、上海、深圳等大、特城市裡，任何一處超過100平米的房子，均價應該在人民幣300萬左右，也就是說，要想跨入「中高收入階層」行列，你的收入應該在年薪30萬、月工資應該在3萬元人民幣左右，這樣，不吃不喝，十年之內你才有可能住上「中高收入階層」的房子。我們回過頭來看看我們的身邊，誰的月工資達到3萬元了？如此算來，「中高收入階層」的人士也是寥寥無幾，那麼，在北京、在上海、在深圳，日新月異聳立起來的那些樓盤，都賣給誰呢，難道都賣給開發商自己？ 退一步說，即便是真的有誰把中國的房地產市場基本定位為針對「高收入或者中高收入階層」，假設真的有、或者說有暫且充當「高收入或者中高收入階層」的人，我相信這個階層的人也一定不希望看到房地產高價暴利，我沒有聽說哪位「中收入或者高收入階層」的人士表示他支持房地產漫無邊際地漲價，除非他別有用心，要麼就是有病。事實上，所謂的「中收入或者高收入階層」，內心深處也不希望房價非理性地突飛猛進。 再者，某先生說「如果你不是中收入或者高收入階層，你就別在這談房地產市場，這個市場和你沒有什麼關系」。這話是不是霸道了？因為，在現行體制下，我們所有的房地產開發，都離不開國家的政治背景和經濟背景，而不管是富人還是窮人，都是生活在同一個政治經濟背景下的。即便你的價格只針對「中收入或者高收入階層」，但是你的價格影響了整個房地產市場的秩序，這就是「蝴蝶效應」。在全球經濟一體化這么個大的背景下，任何一種局部的經濟活動都會關聯到整體的波動，這是顯而易見的。 我在買房的過程中，非常關心一個問題，那就是房價的依據。我敢說，沒有任何一個房地產開發商敢於把自己的成本和利潤賬目公開給我們看，我覺得這些東西不應該成為隱私，至少對政府審計部門而言。房價是不是應該納入國家物價部門管理范圍，我們老百姓不清楚，所以房價的依據似乎永遠是個謎，倒是我這個門外漢，揣摩出一個公式，可供參考： 房價＝紅色成本（包括地皮、原材料、勞動力……）＋綠色成本（包括納稅、交費、拆遷……）＋灰色成本（包括……）＋黑色成本（幻覺、慾望、胃口……） 這裡面，如果有一項是說不清楚的，那麼整個公式就不成立了。而事實是，在所有的房價里，不止一項說不清楚，往往有好幾項說不清楚。因此，我又得出第二個公式：房價＝一筆糊塗賬。 事實上，全國各大城市，賣不出去的房子多得是。這筆賬一算就明白了。僅以北京為例，自進入市場經濟時代以來，北京開發的商品房，怎麼說也得以千萬計，北京果真有上千萬「高收入階層和中高收入階層」嗎？絕不可能！筆者買房買了半年，看房看了八十多家，心裡有底，去年宣稱只剩下幾套房子的售樓處，過了春節，又雨後春筍般的冒出了十幾套。不要以為貼上「已售」標志的就真的售出去了，我可以負責任地說，沒有，賣不出去的房子多得很！

④ 開發商把房子買賣權交給售樓處,售樓處可以賣高出備案價嗎

房屋實際銷售價是不能高於備案價的。
根據房價備案制度規定：開發商在首次內開盤定價時，必須提前容15天到物價部門備案，然後才可以向房管部門申請預銷售許可證，備案的價格將在房管部門的官方網站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發商不得擅自在實際銷售中突破此價格賣房。如果確定對方沒有重新備案就擅自漲價，你可以起訴。

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房價備案制度是指要求開發商在首次開盤定價時，必須根據規定的時間提前到當地價格主管部門備案，然後才可以向房管部門申請銷售許可證。

備案的價格將在房管部門的官方網站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發商不得擅自在銷售中突破此價格賣房。

⑤ 賣房怎麼定房價 房地產開發商是如何定價的

首先，要設定一個整個項目的總銷，比如說一個50萬方的項目總銷要達到25億，這25億里回麵包括了所答有的費用及利潤，包括土地成本，建築成本，銷售期3年（自行設定）等等等等的運營成本，那麼整盤均價就為5000元，然後在算出階段推出所牽涉的階段均價，比如分三期推出，推出數量平均三份，那麼首期設為4500，二期5000，三期5000（具體情況具體對待）。有了一期的均價再根據每棟樓的位置，樓層，朝向，戶型等因素做參考算出每套房子的單價，乘以面積算出總價。把每套房子的總價加起來要大於等於一期所估算的總銷。二期和三期的價格可以按照這個方式預估，得到的整盤總銷要大於等於目標總銷，那麼定價就基本完成了。而二期和三期因為推出日期較為遙遠，所以只是預估，未來會根據市場情況有所變化，但一般是高於預期，這樣將來的總銷才不至於會低於目標總銷。

⑥ 開發商如何確定銷售的房價

是整個項目的銷售價格，還是每套房子的銷售價格
如果是整個項目的，一般都採用市場比較法確定的
每套房子的價格，就麻煩了，需要考慮該房子的類型、位置、樓層、朝向、景觀等因素綜合確定

⑦ 開發商對所開發的樓盤定價有什麼依據嗎

樓盤定價一般是做好開發的預算，計算成本、費用、利潤，然後根據市場接受度回定出價格答。
政府部門有出台調控政策阿，但是因為有市場需求支撐這個高房價，所以一時成效也還沒出來。至於房價合不合理，並不是由某個人發現來確定的，投訴也沒有用。現在有個新政了，某些土地在出讓時就限制以後的房價，也算一種「管」了的情況吧。
咱老百姓就先拿著錢蹲著看吧。

⑧ 買房的時候能和售樓小姐講價么一般能講下來多少有沒有什麼技巧

可以講價的，除了開發商給的應有優惠外，仍然是可以講價的。開發商在賣房之前需要將房源價格給到房管部門，房管部門審核通過後就是備案價。開發商的實際銷售價格和備案價是兩個價格，房管部門要求實際銷售價和備案價不能存在明顯的差異，比如實際銷售價不能超過備案價的5%，也不能低於備案價的5%，每個區域可能存在不同，實際銷售價只要合理的范圍就可以銷售。

看好房後，讓售樓小姐計算開發商給的優惠，計算完成後，直接問售樓小姐：「如果真的要定房，價格還能談一點吧？」售樓小姐一般不會直接鬆口，也不會直接拒絕購房者，她會問購房者能不能定下來，這種情況就表示價格是可以談的。

如果真的確定要買房，可以直接告知售樓小姐，房子可以馬上交定金，但是價格不是很理想，價格還能優惠多少，或者自己想要優惠多少。售樓小姐一般都是最重視馬上能定的客戶，只要你的優惠在她們能接受的范圍，講價成功的幾率是很大的。還有種方法就是讓買過這個樓盤的業主帶著自己去買房，這種情況下售樓小姐一般都會有額外的優惠的。

(8)開發商售樓房價怎麼定擴展閱讀：

注意事項

1、如果是供不應求的樓盤，就不要想著去講價了，你不買也不會有其他人買，開發商是不愁買的，能買到就不錯了，講價一般都用。一般好講價的樓盤都是開盤後還沒賣完的樓盤，還有銷售情況不是很好的樓盤。這些樓盤主要想的是將房子盡快銷售出去，價格只要在合理的范圍都是可以出售的。

2、買新房一定要講價，否則你買的房很可能比別人買得貴。除了上面的講價方法，還可以在房管部門查詢樓盤的備案價，按照備案價進行砍價，現在的房價越來越貴，動輒就是上百萬，就算優惠一個點，也是上萬元了，對於普通家庭來說，買房多講點價能抵幾個月工資了。

⑨ 賣房怎麼定房價向開發商學習定價技巧！

想要賣房子，首先要對房子進行評估，然後制定一個合理又能賺的房價。房價可以怎麼定呢？跟開發商學習怎麼定房價肯定不會錯。所以，購房指南接下來就來告訴你開發商怎麼定房價。另外，房價是由構成因素的，我們一起來看一下。

一、房價的構成是什麼？

決定商品房價格因素很多，其中主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發商的利潤。

一般來說，建房成本中土地費用約佔20％，拆遷安置費用約佔10％～20％，房屋建築安裝費用約佔20％～30％，市政設施費用佔10％左右，各項稅費約佔20％。在此基礎上，還要加上20％左右的開發商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市的高房價還來源於高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發商的高額利潤也是造成高房價原因之一。

總體來說，房價大致可分為四大部分：

1、土價成本：包括土地出讓金以及相關費用，如郊區的耕地補償、勞動力安置、城區的拆遷周轉費等；

2、建築安裝費：如設計、招標、監理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至大市政費、四源費、用電權費等也可折算在建安裝費里；

3、開發商經營費用：包括管理費、銷售經營費及融資利息等；

4、開發商經營利潤。

二、房地產開發商是如何定價的？

1、成本加成法（開發成本加利潤分攤到單位建築面積上確定價格）

開發商開發物業當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建築材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發商一般在成本的基礎上加以適當的利潤來確定房價。

2、市場比較法（以周邊市場同類型物業作參考，定出一個合適價格）

這是市場上使用多也符合市場行為規則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法。總體市場影響區域市場，通過自身物業的相關指標（如綠化、小區配套、朝向、房型設計等），與周邊相關物業指標進行對比，得出雙方在物業的優劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區域物業的價格都會在一個相差不多的范圍內。區域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。

看完上文介紹，你是否對房屋定價技巧有了更多認識？希望以上介紹能為你提供實際的幫助。

（以上回答發布於2017-04-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑩ 開發商對所開發樓盤定價有什麼依據嗎

樓盤定價一般是做好開發的預算,計算成本、費用、利潤,然後根據市場接受度定出價格。版**部門有出台調控權政策阿,但是因為有市場需求支撐這個高房價,所以一時成效也還沒出來。至於房價合不合理,並不是由某個人發現來確定的,投訴也沒有用。現在有個新政了,某些土地在出讓時就限制以後的房價,也算一種「管」了的情況吧。咱老百姓就先拿著錢蹲著看吧。