鏡湖房價太高怎麼集聚人口

❶ 為什麼我們的收入這么低 房價依然那麼高

在春節假期即將結束的日子，回顧已經過去的2016年，我們看到了很多東西，不過大家印象最深刻的應該還是讓人有些咂舌的房價吧，直到年末的那天大大發話說：房子是用來的住的，不是用來炒的。才為這輪房子的上漲潮流畫上了一個休止符，不過我們在反思房子價格的過程中，不知道大家有沒有關注到一個現象，就是在很多地方大家的收入並不太高，但是房價卻能夠高過收入那麼多，這裡面的經濟學原理或者經濟邏輯到底是什麼呢？

今天就和大家一起來探討一下，到底這又是怎麼一回事？

一、房地產價格為什麼會超越收入

從經濟學最為基礎的邏輯出發，我們將房子作為一種最為特殊的商品來對待，既然是商品，那麼它的價格就不無意外的通過供給和需求共同決定，我們也就能夠明白為什麼房價總是那麼讓我們揪心了。

我們先來說說房地產的供給。任何一個研究房地產的人都知道，房地產作為最特殊的商品，其供給涉及到太多的主體，基本上的關鍵性主體有四個：開發商、土地提供者(政府)，金融機構以及建築商。

首先，我們談談土地的供給問題。瀚哥不止一次談到過中國土地的供給，我們這里卻還是需要老調重彈，在中國特殊的土地管理系統裡面，土地的供給者只有一方，這就是地方政府。由於我們的土地歸國家所有，所以只有政府的土地管理部門有將土地掛牌出售的資質。因此，各地的政府提供什麼樣的土地，往往就會決定當地房地產的基礎價格，這個在土地拍賣中被稱之為樓板價。由於地方政府的財政收入有相當大的部分需要依靠土地的拍賣收入來獲得，在經濟學上任何主體都具有趨利的本性，所以土地的價格不斷升值從而獲得更高的收入往往是土地供給者最好的選擇之一。

其次，我們來說金融機構。在中國的現有環境中，銀行可謂是唯一有實力給土地及房地產開發提供資金支持的主體，這種極度單一的融資渠道，讓實際的房地產資金提供主體都是銀行，其實房地產開發商的自有資金一般只有20%左右，而大部分的房地產開發資金都來自於開發貸，這種本身就帶杠桿，有利息要求的資金驅使，讓房地產的價格具有了天然的漲價需求，舉個最簡單的例子，房地產價格上漲的起始階段至少是房子開發貸的利率水平，這是最為基礎的事情。

第三，我們來聊開發商。房地產開發商可謂是中國最容易被背鍋的群體，誠然，在房地產的開發過程中不少的開發商藉助房地產發展的紅利，登上了房地產發展的順風車，很多人賺的盆滿缽滿，但是，其行為受到前兩大群體的制約也是十分顯著的情況。在經濟學的規律當中，在房地產這種大規模資本密集型的產業中，中國已經出現了明顯的二八分化機制，實力雄厚的大型房產商所擁有的能力更為強悍，現階段的現象是中小型房產商賺錢的難度越來越大，大型房產商擁有的優勢日益明顯，這些此消彼長之下，就是很多城市都成了某幾家大型房產商的天下。而越是大型的機構其對抗市場周期的能力就越強，所以其堅持推高房價的力度也就越明顯。

三者的通力合作之下，房地產價格的上漲也是在情理之中的。

我們再來說一說需求。一直以來，大家分析房地產需求都在用什麼剛需，什麼改善型需求等等分類來形容，但是這種分類具有太多的不確定性，其實並不一定是最好的分類方式。直到最近，一種新的需求分析方式出現，讓瀚哥有了另一種視角。

這種分析方式，瀚哥總結為叫做代際遷徙遞進效應。這個的分析起點來源於瀚哥最早研究農民工流動問題的時候，因為長期以來我們的人口是被束縛在土地和其所在的鄉土地區的，所以大家的需求也就是被固定在當地。然而，隨著改革開放的出現，特別是1998年取消福利分房的開始，房地產的需求開始被釋放，這個的釋放是一種轉移性的遞進需求。一方面，住在低水平房屋的人想要住進高水平的房屋，而他們的房子則會被新加入的家庭所接盤。另一方面，由於人口流動的放開，尤其是買房不再需要戶口之後，大量的遷徙人口則形成了越來越多的接盤族。這種向走台階一樣層層遞進的需求，讓中國的房地產需求呈現出了一種強悍的極致性剛需。

因此，只要是人口流入的城市，都會不斷地形成這種階梯型剛需，不斷地推高當地的房地產需求，再加上中國人的傳統婚戀觀念就是沒有房子，丈母娘根本不願意女兒嫁過去，大多數想要成家的年輕人，尤其是男性青年往往會傾家盪產去買房，買一套房子往往會掏空自己、父輩、祖父輩的幾乎三代人的積累，所以形成了積累性的購買力需求。

在這每一個台階的過度當中，每提升一級台階就會加上一級杠桿，隨著台階的數量越來越多，杠桿的背書也就越來越大，只要後面接盤的人不斷進入，市場就能夠不斷的循環下去，從而不斷地加強房地產的價格增長趨勢。

而我們看自己收入那麼低的時候，房地產開發商看的卻是你的整個家庭，從你到父輩、祖父輩的所有收入的合集，這種綜合收入水平，乃至於幾十年的所有家庭財富積累才是支撐房地產價格的最終力量。

在供給和需求的雙重作用的影響下，房地產的價格想要不高恐怕都挺困難的。

二、當前房地產的風險到底在哪？

一直以來，所有人都在說房地產的風險，如果我們違心的說中國的房地產沒有風險，這個分明就是睜著眼睛說瞎話了。房地產肯定有風險的，但是風險是什麼呢？正如前文所說的，中國的房子市場擁有著極為多元化的供給結構，整個產業鏈的環節非常之多，雖然接盤的人很多，但是這么多的環節就如多米諾骨牌一樣，只要有一個地方有風險，就會出現風險。並且，任何一個單一產業的發展都不可能逃離經濟的大環境，如果真正的經濟大環境產生影響，房地產市場也不可能獨善其身。

從觀察來看，房地產閑置可能存在的脆弱多米諾骨牌痛點主要有三個：

一是宏觀經濟的大環境到底如何？房地產不管怎麼樣都是一種商品，既然是商品就會受到宏觀經濟大環境的影響，在經濟學的視角來說，就會受到經濟周期的制約，如果中國經濟進入了一種較長時間的階段性中高速增長的話，正如年前只發一元年終獎的商業銀行，連往年最賺錢的商業銀行都地主家沒有餘糧了，其他行業的困局可想而知。一旦大家的收入增加不及預期，甚至收入減少的話，恐怕支撐房地產市場的基礎就會被動搖，風險就會出現。

二是接盤的人如果不夠怎麼辦？我們現在需求的分析都基於一個前提假設，這就是城市的人口是流入的，接盤的人是足夠多的，但是我們不能忽視的是，作為第一人口紅利的農民工正在銳減，不少地方都出現了用工荒的問題，現在支撐房地產發展的還是第二人口紅利，這就是每年都在增加大大學畢業生，這些人是城市購買力人口的流入主流。然而不少地方已經開始出現了高考招生人數的減少，如果未來流入的人口減少將會怎麼辦？因為人們再怎麼樣面對著高昂的房價所形成的遷徙壁壘終歸有一天會超過自己承擔的極限，而丈母娘需求再厲害總不能讓自己無法生存，最終如果沒有了接盤俠，這場擊鼓傳花的游戲還怎麼玩下去？

三是利率水平的提升怎麼破？一直以來，我們的貨幣政策都處於一種放鬆的狀態，借錢很容易，因此，很多人都會選擇只用30%甚至更少的首付比例來買房，現在美聯儲已經開始加息了，央行加息已經成為大概率事件，一旦我們的利率水平回歸到較高的水準，那麼很多人甚至可能還不起房貸，這樣的話很可能會出現較大的風險事件。

房地產無論如何風險都是存在的，值得我們高度警惕，希望大家認真考慮一下。

（以上回答發布於2017-02-05，當前相關購房政策請以實際為准）

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❷ 高房價的秘密終於讓人給說透了

為什麼北京調控政策這么下死手？為什麼歷史最嚴格的調控下房企還是搶地？房子還能買嗎？房價會跌嗎？

偉哥有個高中同學叫徐胖胖，現在在南京，雖然高中不愛學習，但愛思考，最近他經常問偉哥這些問題。

偉哥也一直在思考，那麼今天簡單聊聊這幾天思考和一線觀察的現象：希望是干貨有點用處。

1：為什麼調控要學習北京好榜樣，其實不是因為北京政策力度只有一次，而是北京的樓市調控意識的確比其他城市高幾個級別。

相比其他城市都怕房價下來，北京這一輪醞釀在3月初的調控，起碼在市場起勢的中段就出來了，否則在3月下半月很可能會一地雞毛。

2：這一輪調控的原則不再是一城一策，而是托底蓋帽。

從政策出台內容看，好像依然是各城市不一樣，但注意看，其實你會發展，政策密集出台，除了北京外，其他城市非常清晰的是在住建部開會之後的被動之舉。

一輪又一輪的調控從南到北，遍地開花，其實也是有個基本原則的，那就是托底蓋帽。這句話看似簡單，其實內涵很多：

蓋帽的原則是房子不能炒，資金要去三四線。

托底的原則是不能發生系統性金融風險，調控的政策並非長效機制。

全國包括福州、成都、嘉興、句容、東莞、阜陽、滄州、廣州、廈門、涿州市、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、中山、佛山、長沙、保定、鄭州、南京、青島、三亞、南昌、杭州。

3：2017年，不動產統一登記制度將迎來「決戰年」，力爭年底前所有市縣全部接入高級別信息平台。屆時，一個人在全國買過幾套房，只要進行過登記，就有望依法查詢。

靠房子可以賺錢也就這幾年了。隨著土地財政的難以為繼，下一輪韭菜從地就變成房子了。

4：本輪調控的理想狀態是什麼？

大大的那句話，房子是用來住的，其實核心就是人口的趨勢，北京、上海等城市是有人口外溢需求的，調控力度必然會很大。但其他人口接納城市，調控實際只是抑制虛火。

5：假如上半年混的不好，千萬不要氣餒。

因為：七一建黨、八一建軍、十一建國，偉大的事業都是在下半年完成的，上半年不是五四青年節就是六一兒童節，都不太成熟。

2017年樓市上半年雖然調控頻繁出現，但大部分企業資金鏈穩固，下半年才會波瀾壯闊，2016年的系列地皇如何上市，如何適應政策，將是看點。

6：為什麼房企依然在積極拿地

這其實涉及個一個市場如何算降溫的指數，從土地事實看，有個簡單的邏輯，也就是拿地面積與規劃面積有個20%左右的差額，高容積率地塊差額小一些，低容積率地塊差額高一些。也就是一宗拿地如果70萬平米的地塊，實際較後的總規面積可能在100萬平米左右。

所以這種情況下，看最近幾宗出現在北京的地塊，特別是商辦，價格的確下來了。

7：房地產調控收緊了，但錢依然很多

世界上最遙遠的距離是——朋友圈廣告「我收到了小額貸款的推薦廣告，

而你收到了愛馬仕新款推薦。」

（以上回答發布於2017-05-02，當前相關購房政策請以實際為准）

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❸ 為什麼說高房價是導致出生人口銳減的罪魁禍首

說高房價是導致出生人口銳減的罪魁禍首，這種想法是片面的。
首先人口版增長和經濟權增長是密切關聯的，一般來說隨著經濟水平的提高，人口的出生率會自然下降，現在高房價也成為了低生育率的一個原因，有經濟學家指出有房一族的生育率會提高，而沒房的租客生育率則要下降，國外的數據也和這個相吻合。
生育率低的主要原因還在於養育後代的成本上一個是直接的成本，一個是女性，由於照顧後代付出的機會成本，如果這兩個成本降不下來，生育率是不會得到改善的。
這才是理解經濟的正常邏輯。

❹ 瑞典人口那麼少為什麼房價那麼高

瑞典人口雖然少，但國家的經濟實力很強大，人民收入也高，當然房價也高。

❺ 房價太高已失去上漲動力或20年後最便宜

2015年12月14日召開的中央政治局會議，作為中央經濟工作會議之前的定調會，對明年的經濟工作提出總的要求和政策的著力點，為即將召開的中央經濟工作會議確定一個政策基調。

中央政治局會議談及明年的經濟工作，在政策目標上，將「穩增長、調結構、惠民生、防風險」視為明年經濟工作的核心目標，並且將「穩增長」仍然排在第一位。而「穩增長」的關鍵則在於能否如會議所提出的。

「抓住關鍵點、打好殲滅戰」。其中，房地產市場能否穩定，可謂關鍵的關鍵。

面對房地產供應結構性過剩的巨大挑戰，2016年，在房地產政策層面，中央將通過力度很大的組合拳幫助穩定房地產的預期，從而在某種程度上穩定中國經濟，避免房地產投資的持續下滑的風險蔓延到金融領域，引發系統性的金融風險。

三四線城市去庫存壓力極大

待售住房庫存量高企，尤其是三四線城市去庫存化壓力極大，這個問題依然沒有解決。

機構數據顯示，目前70個大中城市中，去庫存周期超過12個月的城市多達27個，其中北海去庫存周期高達30.1個月，煙台26.4個月，荊門25.5個月，呼和浩特24.9個月，三亞也多達23個月。

社科院報告則表明，當下房企庫存高企，去化壓力增大，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。

銷售和投資冰火兩重天的背後，折射出中國絕大多數的城市住房供應嚴重過剩的事實。

回顧中國房地產調控政策的變遷，從過去最早的「抑制房價過快上漲」，到後來的「增加有效供給」，到今天的「化解庫存」，說明中國房地產已經迎來了真正的行業轉折點：住房已經從以前的短缺到了今天的過剩。

二十年後最便宜的可能是房子

中國住建部提供的數據顯示，包括農村在內，中國自有房比例已經高達89%。

無論中國的房價怎麼漲，總會有一些房地產泡沫即將破裂，房地產市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼於這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對於大多數人來說買房花費了自己大半生的積蓄。

事實上，如果剔除通貨膨脹的因素，二十年後中國最便宜的東西有可能就是房子。

說十年後房子便宜，是相對人均收入而言的，比如現在人均月收入是3000元、房屋均價是每平方8500元，而十年後人均月收入是1萬元時，房屋 均價可能是每平方12000元，相對而言，房屋的價格當然比現在便宜多了，因此，現在高價買的房屋放到十年後非但不保值增值，還會嚴重貶值！

對比古今中外房價，中國現在的房價處在房價最高時期，以目前的房價，一個年收入8萬元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房，這個代價是非常高的。

房價如果繼續上漲，社會各方面都無法承受，既然無法承受，房價就失去了上漲的動力，也就是說現在的房價，相對老百姓的收入來說確實已經到頂了。

中國已經實施了十幾年的「土地財政」政策，隨著「地王」時代的結束，「賣地財政」越來越難以為繼，政府部門開始轉變思路，將逐漸從「土地財政」向「物業財政」模式轉變。

也就是向房屋持有人徵收』物業稅」的方式取得新的源源不斷的財政收入，這無疑會增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為家庭財富的吸引力。

不利因素：人口紅利的消失

著名離岸資產配置專家劉磊認為，未來房地產市場另一個不利因素是人口紅利的消失。

根據統計數據，中國0~14歲人口比重從上個世紀六七十年代到現在一路下滑，到2010年已經降為16.6%。在未來10年，中國23~28歲的生育旺盛期女性的數量將萎縮44.3%，如果生育率沒有明顯提升，0~14歲人口占總人口的比例將降至10%以下。

對此，人口學者判斷，中國人口負增長的大勢已定，21世紀中國面臨的最大風險就是人口負增長造成的風險。即使現在開放了對二孩的限制，但就目前撫養一個孩子的耗費與居民收入的矛盾，也很難令政策帶來拉動人口增長的效果。

中國社會現在已經步入「老齡化」國家，再過十年，中國社會將會更加衰老，年輕人將成為「稀缺」一代，對房屋的需求將會大幅度降低。

目前的社會中堅是60後、70後的這批人，這些人的消費能力和購買力無疑是整個社會中最強的，市場上購買別墅和豪車的基本上都是這批人，這些人中的許多人現在擁有不止一套高檔商品房，而這批人的後代恰恰都是「獨一代（獨生子女一代）」。

十幾年後「獨一代們」也長大成人了，這些「獨一代」從父母和祖父母那裡繼承的房屋將達到「人均三套房」的水平，請問「獨一代」如何消耗這些房屋呢？只能或租或賣吧？可是指望同為「獨一代」的同齡人互相「接盤」無疑是天方夜譚！

（以上回答發布於2015-12-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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❻ 被高鐵改變的房價：一線城市人口溢出後，哪些城市

要看人口聚集，人口不增加，就無法大漲。之前幾十年，每年增加千萬人口，房內價也漲容了幾十年，在人們心中形成了房價會一直漲的印象。但人口趨勢即將改變，從2022年左右開始人口下降，十多年後，每年減少的人口達到千萬以上，而且會持續幾十年。

❼ 當一個城市大量遷入人口，房價會怎樣

醫療、教育等公共資源分配緊張，城市的擴張，農村勞動力的流失，但也加速了城市發版展進程。
當然權你把問題提到購房置業這邊來，那就還有一點要說了，房價會被推高，城市化進程對住房需求量將很大。
而且房價高，導致農民進程難，這樣會照成社會矛盾的激化。

❽ 怎麼解決上海人口過多，房價太高的問題

沒有什麼好辦法，自生自滅，順其自然吧

❾ 為什麼房價那麼高但是仍然有那麼多人貸款買房

有兩種情況，分別是不同類型的人群，也是不同需求的人群。

第一種情況，就是剛需人版群，他們還沒有自權己的房子，然後省吃儉用大半輩子，想買一套屬於自己的房子，這個的話，不管房價有多高，他沒辦法啊，只能硬著頭皮去買房，去貸款買房，這樣，才能讓自己有自己的家，才能讓自己有落戶的感覺。要不然的話，真的感覺一輩子都在外漂泊了要。

第二種情況，就是炒房人群，他們覺得現在房價刷刷刷的上漲，然後覺得有錢做這個房產投資也是非常不錯的。但是有些人比較霸氣可以全款買好幾套房子放在那邊，但是很多人沒有這么霸氣的，只能貸款一部分去買房子，用自己的積蓄去炒房，如果房價再往上漲了，那麼他們再轉手賣出去也是能賺好多的。這樣比別的投資別的理財的收益，都要高不少呢！

❿ 為什麼現在房價越來越高了

房價上漲的原因：
1、市場自我調節，房子供不應求，價格高漲
中國加入WTO，國際資本蜂擁中國搶占市場，眾多跨國企業在華建廠，以及本土民族工業的崛起，大量勞動人口擠滿北上廣。
一線城市佔據了資源優勢，大量人口的湧入，就有了對房子的渴求。
十年前的中國已取消福利分房，樓市開發進入市場自由競爭，人多房少，物以稀為貴，住房需求暴漲，房價被推高。
2、貨幣超發，房產成了財富保值的堅挺後盾。
十年前，逐年增高的超發貨幣引發貨幣貶值，老百姓擔心財富縮水，私人資金可投資的項目不多，大概有理財，股票，房產等幾個渠道，炒股是有門檻的高智商投資，理財收益不穩定，唯有房產是傻瓜閉著眼睛都會做的投資。
盡管十年間樓市有過短暫下跌回調，站在十年的歷史長河來看，房子的投資回報率還算穩健，甚至出現了靠炒房賺錢的投資客。
3、國際熱錢湧入中國，人民幣升值，外資搶灘樓市紅利。
中國走向全球市場之後，外匯儲備增多，人民幣升值，國際熱錢通過投資人民幣資產（比如：房地產）獲利。當時中國股市還太年輕，尚不健全，投資還需要勇氣。
與此同時，在當時中國資產荒背景下，中國的製造業多以低端製造為主，出口到國際市場，掙得都是血汗錢，還不如開發一個樓盤掙得多。
十年之間，許多央企也涉足樓市，主業低迷，樓市利潤來湊，投資房地產被認為是資金獲利和避險的好去處。
數據顯示，2016年銀行新增貸款大頭都給了房貸，製造業萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅樓市調控之下，銀行也知趣地收緊房貸了。
但房地產在銀行眼中仍然是基礎的優質資產，銀行理財更是為其做嫁衣。
4、中國推動城鎮化，農民進城買房，在讀學生也加入買房大軍。
隨著外資湧入中國以及中國城鎮化的進程，工業代工廠如雨後春筍般出現，大量農民進城務工，比如富士康在東莞的工廠，曾招納過上萬的流水線工人，還將觸角深入到中國內地，建立很多分工廠。
進城務工的農民用辛勤的汗水建設了一個又一個城市，也會想在城市買房安家，進而激發住房需求。