南京錦綉花園房價為什麼一直沒有漲幅

1. 解讀南京「限漲令」 年化漲幅是什麼意思

最近南京樓市都在談論一個數字——「12%」，南京新政規定樓市年化漲幅最高不宜超過12%。年化漲幅什麼意思？不宜超過又是啥？我們一起來看一下。

南京出台新政穩定樓市 設定12%最高年漲幅

4月21日早7時許，南京一個本地政府部門微博「玄武發布」發布消息稱，「南京將加強房地產市場引導，主城六區以及江寧、浦口商品住宅項目，申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2萬－3萬元的，年化漲幅不宜超過10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜超過8%。」這一微博很快被刪除。

4月25日，南京市發改委公布關於《中共南京市委南京市人民政府關於推進供給側結構性改革的意見》的政策解讀：南京的樓盤申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2萬~3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%。

南京即將開啟「限漲令」模式。

接下來，購房指南為大家介紹這一新政背後的基礎知識，方便大家自己解讀新政：

為什麼要限價？南京幾次限價回顧

2011年以來，南京樓市走過三個上漲周期和兩個下跌周期，限價也並不是第一次實施。

2011年3月，南京市政府就曾公布2011年度新建住房價格控制目標不得超過10.4%。

2013年3月底，在「國五條」刺激下南京樓市不冷反熱，南京市政府也發布了《關於公布南京市2013年度新建商品住房價格控制目標的通知》，將當年新建商品住房價格控制目標確定為漲幅低於城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。

2013年11月，由於房價持續上漲，南京市政府又發布了「寧八條」。

2014年2月，南京市政府辦公廳應對房價持續上漲，又再發「寧七條」，要求按季度分解控制房價漲幅。

2015年房價大漲17.8%，超過北京和廣州，如此高的漲幅足以驚動南京政府，南京樓市「限漲令」已呼之欲出！

那麼新政中說的「年化漲幅」是什麼意思？

與此前的限價不同，這次南京對樓盤價格的「限漲令」，提出了「年化」漲幅的概念。

有業內人士分析，所謂「年化」漲幅，與通常表述的一年內漲幅還是有區別的，你不能一季度大漲、二季度又大跌，雖然最終也只漲了8%，但是這樣並不滿足「年化漲幅」限制的要求。以「申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%」為例，也就是要求將這一指標分配到每個季度的話，各季度的漲幅都不得超過3%，以防止樓市大起大落。

而「年化漲幅」的基點，如果是按照今年1月份的房價為基點，那麼全市有30%的樓盤已經無法再漲價了。如果是按照當前的房價水平來計算，也就是以今年4月份到明年4月份為區間，就還可能漲一點。而關於價格漲幅提到的是「不宜超過」，這被許多業內人士認為是預留了一定的空間。也就是說並非一刀切，根據不同的板塊或者不同的項目背景而有所區別。

開發商會如何看待「限漲令」？

如果「限漲令」嚴格落實，會不會有一些價格漲不上去的樓盤索性不賣了，即便達到領取預售證的標准，也不去領證，而是選擇「捂盤惜售」？價格上不去，開發商會不會變相「漲價」，比如過去常用的毛坯改精裝，增加裝修部分的附加值。此外，開發商還可能「夾帶」車位銷售，抬高車位的定價彌補房價的「損失」。

據了解，4月26日，南京「限漲令」正式公布後的首次開盤落幕，位於河西中部的宏圖上水雲錦推出216套均價45000元/㎡的豪宅，開發商對外宣稱不到兩個小時就賣完了。相比首次開盤的整整一年之前，房價上漲了47.5%，相比前一次開盤價37500元/㎡，房價也上漲了20%。此外，有媒體對南京近130家樓盤進行統計，有40餘家樓盤今年以來的房價漲幅超過了規定的「紅線」，也就是說三分之一樓盤漲幅已「越線」。

已經設置了漲停板，竟然還有那麼多商家不按規定售房，甚至大大超過規定的漲幅。其實《意見》雖然劃出了限漲紅線，但不是真的限價，前面還有「不宜」兩字。看清楚這兩個字就知道了，南京不是真的「限價」，是對房地產開發企業的定價行為進行指導。對此，南京市物價局的相關工作人員回應稱：我們並不是不讓企業漲價，而是希望企業合理定價。

（以上回答發布於2016-04-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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2. 房價一直再漲，為什麼專家卻說房價在下跌

房價只漲不跌，是由於目前房地產市場出現供不應求的狀況。
因為我們現在經濟快內速發展，市場容環境穩定，外資大量湧入，閑散資金大量積累，城市化進程推進，城市人口不斷增加，導致需求大增，土地供應控制，建設速度有限，開發周期較長，導致供應量增長緩慢。
供求矛盾趨於嚴重，房價沒有下跌空間，還會繼續上漲。
中央房地產新政是為了抑制房價的過快上漲，但是漲已經成為一個趨勢了。

3. 南京房價漲幅最大竟是這里 買房投資有技巧

2016年1月，南京樓市成交量連續第個月破萬，達到12387套。開發商的推盤緩慢以及購房者的持續觀望，南京樓市庫存量迅速跌至4.5萬套，成為一年以來的最低點。 買房投資形勢大好的環境下，投資買房需要掌握哪些技巧？

1月成交量破萬，江北江寧貢獻大

1月南京全市的成交量12387套，環比2015年12月下跌了19.7%，同比2015年1月漲了近100%；認購12968套，環比2015年12月下跌18.4%，同比2015年1月上漲了87.3%，這也是從2015年7月開始，連續第7個月樓市當月成交破萬。其中貢獻力量最大的依然是江北板塊，江寧板塊也不甘示弱。

城北房價漲幅最大

根據統計，南京樓市2016年1月房價環比2015年12月上漲了1.62%，漲得最多的樓盤是河西南的升龍天匯，12月售價還在29000元/平方米，1月份退房價格已經變成33000元/平方米，價格上漲了4000元/平方米，除了升龍天匯，本來就價格已經很高的河西依然有金隅紫金府、正榮潤峯、佳兆業城市廣場等4家樓盤在1月份上漲超過1500元/平方米。雖然城北的星葉瑜景灣也上漲了4000元/平方米，相對於原本20000元/平方米的原價，漲幅高於河西，加上漲了1000元的恆大翡翠華庭，城北以2.63%的漲幅領銜各大板塊。江北也有漲幅2000元/平方米的樓盤，江北1月份有5家樓盤上漲超過了1000元/平方米。

其中，1月份的銷售額金額最高的也出現在城北，世茂外灘新城以超過10億元的銷售金額位居第一。

江北板塊里投資比例幾乎佔一半，買房投資是否靠譜？

由於江北新區規劃利好的政策不斷傳出，加上投資成本比較低，因此，這里吸引了很多的投資客。當前經濟放緩，股市動盪，再加上宏觀的市場和規劃上樓市利好不斷，江北板塊的投資比例幾乎佔了一半。

買房投資需要掌握哪些技巧？

1、投資配套設施齊全的小區。

從長遠的發展上來看，配套設施齊全的小區不僅是理想化的生活模式，日後出手也是很容易升值的。

2、制定投資策略。

比如有的房子比較適合出租沒有太大的升值潛力，但有些房子恰恰是相反的，因此投資前一定要對地段進行考察。首先要了解房子的未來規劃，其實是了解房子的升值潛力，最後是了解租客的類型和需求，掌握租金波動情況，核算年回報率。

3、分散投資。

雖然現在的投資前景還是很可觀的，但是也要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，因此總的房產投資比率最好不要超過個人總資產的60%，目前的金融產品比較豐富，投資者可以分散投資降低風險。

4、要學會侃價。

春節的這段時間，全國各地都會有一些樓盤優惠活動，因此，打折期間還是很容易砍價的。掌握以下砍價時機：

（1） 期房開盤之初，開發商為了吸引購房者會推出一些優惠。

（2） 一次性付款，折扣的空間一般都是高於存款利率而低於貸款利率。

（3） 團購，開發商可以節約宣傳和代理費，也不用操心樓層、朝向的調配，一般都會打折銷售。

（4） 為開發商推薦顧客，一般來說，你已經買了房子，如果有親朋好友需要買房的話，介紹過來開發商一般會給予一定優惠措施。

（以上回答發布於2016-02-09，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 國慶後南京麒麟鎮錦綉花園的二手房的房價是多少了

6500-7000

5. 為什麼房價短時間內不可能大降呢，反而會維持一定的漲幅

房價正要跌的話，你想啊現在都是60—70%以上都是貸款買房，房價降了，銀行不可能讓你少還錢，你作為貸款人還願意還款嗎？沒有付完貸款全額的房子是抵押給銀行的，真要降價了銀行吃不消的。

6. 南京房價什麼時候下降

我就是學房地產專業的，我們老師說了，房價不可能降。
因為現在開發商的投資大部分是找商業銀行貸款的，如果房價降了會影響開發商還款能力。如果降價厲害導致大批房地產開發商倒閉的花，銀行出現大量壞賬，就會危害金融系統安全拉。所以政府不會讓房價降的。你沒注意嗎，中央一直提「穩定」房價，從來不說降低房價啊。穩定就是漲幅減小一點，但還是要漲滴。

7. 為什麼有些小縣城的樓價不掉，反而漲價了

最近這兩年上來看房地產的價格，基本上沒有出現大面積漲幅，反而大城市當中房價略微下降，就是因為購買力下降，所以房地產為了能夠回籠資金，所以便會降低價位來刺激大家的消費。而對於一些小縣城來說，也就是四線五線的城市，樓價不單沒有掉價反而會漲價，就是因為供不應求。

走在鮁魚圈的街道上基本上很少能夠看到人，尤其是晚上，但是高樓林立這完全就是一種虛假的繁華。鮁魚圈的樓價在遼寧省並不算太低，但是它的城市規模卻很小，而現在的鮁魚圈房價在慢慢下降，主要有兩點原因，第一是外來務工人員減少，使得城市經濟不夠活躍，第2點是因為鮁魚圈作為旅遊城市，使大家逐漸失去熱度，因此鮁魚圈樓市慢慢退出了曾經的熱度。