如何判斷房價

⑴ 如何判斷目前中國房價有沒有泡沫

我認為中國房產不可能破滅，也沒有多少泡沫，原因如下：

1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數萬元一平的房價畢竟是少數。多數是萬元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。

2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區，房產依然是泡沫不多的。

3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。

4、現在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚，這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。

5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過於擠了。現在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛生間換成雙衛生間，所以居住面積增加了。地產商自然也需要不停蓋房子。

6、中國每年畢業800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。

7、另外中國政斧也不是當年的日本政斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

⑵ 如何判斷一個區域房價的合理性

房價再度成為老百姓茶餘飯後的話題。值得注意的，雖然公眾輿論對房價問題極為關切，但整體來說，輿論對房價走勢的關注遠遠超過了房價本身。一致認為，一線城市房價已經脫節「合理區間」，房價與成本比例嚴重失調，處於一種非均衡水平。這種背離正常軌道房價上漲是不合理的，那麼，當前市場里，合理狀態下的房價應該是什麼樣呢？

2016年3月15日，兩會記者發布會住建部部長陳政高答記者問，媒體拋出的17個問題中有5個與房價有關，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔憂。

對於全國部分城市房價大幅漲幅，無法給出明確的答案，也是一個無法回答的問題，各地方樓市不同，市場主體對於均衡點的理解不同，樓市的信息傳遞也遠非模型假設的沒有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼籲的「合理房價」，邏輯上講是個偽命題，無法證明房價怎樣才是「合理」。那麼，判斷房價的合理性還有其他途徑么？

一般區域房價的估算，採用重置成本方法。實際房價可劃分為兩大部分，建築成本和非建築成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應比例扣除差額來參考。新房價格很好理解，包含了建築、土地、稅費、而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統一納入考慮，不考慮各地建築材料和人工成本的不同。

購房房子的建築成本視作蓋房子的真實成本，那麼房價中的非建築成本就成了我們的其他成本。房子是無差異的，但選擇居住在哪裡，住什麼房子有差異，我們要為這種權利付費。

如果你碰巧是賣方，這種選擇權就有市場價格。而隨著社會收入結構的變化，居住選擇權的內含價值也在變化，不同時期不同地區可以波動很大。從以上角度出發，可以直觀地判斷 「合理房價」是什麼標准？

目前看，一線大城市擁有良好的就業、醫療、養老、這些因素也在刺激房價的上漲，可以說為「資源成本」，在房價中的佔比非常大，也往往大大超過建築成本。那麼，二三線城市中，這種「資源成本」的價值相對低；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權利甚至一文不值。

因此，當前一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，主要的原因是這些城市房價中蘊含的居住選擇權，屬於非常稀缺資源。

遠水難解近渴，至少說明了不同城市的房價差異大，不僅是不理性結果。我們購房時，內心都會做預估，如果房價和內心預估值吻合，那就是當下的「合理房價」。

⑶ 買二手房，怎樣才能知道真實的房價

如果你交易過二手房，那麼會知道或者說聽到過題目中所說的三種價格。而如果你至今未進行過二手房交易，且有這個打算的話，那你一定要藉此機會多了解一下，因為二手房價格的三種不同價是有區別的。

首先，二手房會涉及到的三種價格：

合同價、網簽價以及過戶指導價。shqianyy

過戶指導價

該價格是根據房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準價。不同區域的過戶指導價、同區域不同小區的過戶指導價、同小區不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。

過戶指導價不僅有下線，也有上限，超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅，都會多交很多稅費。

說簡單一點就是說建委規定的最低過戶價建委規定這一片是單價不低於多少，只要房子的單價高於這個數就可以過戶，合同價做太低的話建委不允許過戶。

網簽價

現在二手房過戶之前都需要做網簽，也就是在房管局系統的網上進行公示和簽合同，網簽價也就是在網管局系統里體現的成交價格，首先這個價格必須高於房管局要求的區域最低過戶指導價。其次，網簽價最高可以到達合同價的90%-95%。網簽價的高低即決定貸款數的高低，也決定了交稅的高低。

合同價（最終成交價）

該價格是根據合同規定，賣方在正確的履行完合同義務後，買方應該支付給賣方的價格(賣方的凈得價)。

是不是覺得定義「蒼白」，那我們就舉個例子來加強一下認知好了。比如你要購買一套二手房，面積100平，成交價為300萬，最低的繳稅和過戶價格為20000元/平，在房管局中體現的價格是100X20000=2000000元。

二手房交易中的該三種價格分別為過戶指導價為20000元每平米；網簽價為2000000元；合同價為300百萬。

⑷ 如何判斷一個地方未來房價是漲還是跌

判斷房價漲跌有很多指標。1、人口人口的長期流入是一個城市房價的重專要支撐點。2、地價屬地價越來越高，越來越搶手。房價也便宜不到哪裡去。3、金融短期房價走勢，跟金融，跟政策有很大關系。金融收緊，資金減少，房價會迅速下跌。反之，如果資金很寬松，房價會上漲。

以上是一些大的邏輯，具體仍要仔細分析，比如所有的城市房價都偏高，而你所在的這個城市，房價相當便宜，要麼是城市被棄，要麼是房價窪地會被填平。

⑸ 如何判斷自家的房子值多少錢呢

1、區位地段是關鍵

買房地段很重要，試想同樣是在大北京，市區國貿的房子為什麼比郊區貴，市區商業區附近公司多、商家多，人流量大，對房子的需求量也大，附近要是地鐵換乘站，就又是加分項。同時附近的規劃也很重要，在郊區，像一些有購物中心、學校、交通樞紐規劃的位置，房價也會上個檔次。

2、社區配套

社區配套，除了小區綠化環境、車位等設施，還包括便民商店、菜市場、大型超市、醫院、銀行、學校等民眾經常光顧的基本生活配套。這些都是衡量社區成熟度、決定居住質量的重要標准之一。

3、樓層戶型

很多人買房子比較看重樓層、戶型是有一定根據的，樓層高度、房屋朝向決定房子通風採光

好壞，直接影響居住舒適度，一般樓層中層、朝南、戶型方正的房子售價也會更高些，而一層、頂層、戶型不規則，採光通風不太好，住著自然不舒服，買家也會以此為借口跟賣家砍價。關於樓層和價格的關系，可以參考下面，房價從左到右降低：

塔樓：中間層（6－15層）>高層（15層以上）>底層（5層以下）。

板樓：中間層（2－4層）>1層>（5－6層）

4、房屋產權合法性

這里說的房屋產權合法性，新房的話指的是開發商的五證等手續是否齊全，二手房是指是否有正規的產權證。像市面上的小產權房，沒有正規房產證，價格比正常二手房低一些，但是這類房子沒有合法產權，購房人的權益自然就得不到保障，大家注意不要因為貪圖低房價忽視了風險。

5、房齡和房子的流動性

房齡越年輕的房子，越容易申請到貸款，房齡大不容易申貸，估計該有人問了，很多學區房都是老房子啊，也沒見價格低多少，大家別忘了，價格高是一方面變現能力也是一方面，老房子只能全款，試問一套價值千萬的房子，能有幾個普通人能拿出全款買？這里強調的是房齡會房子變現的流動性，你買房如果很在意轉手率的話，就要注意這個問題。

在房產交易中，主要是二手房，會根據上面幾點評估出一個價格，另外無論是買方還是賣方，最好去實地了解一下周邊同小區同戶型的房價是多少，談價格的時候自己心裡有個底。

其實之所以如此關心「自家房子值多少錢」，源於近幾年房價的波動，給很多人的生活帶來的巨大變化，同樣是買房，有的人因為房子的漲價實現了財富增值，有的還守著以前的老房，日子沒什麼變化，雖然不能再像以前那樣靠房子實現一夜暴富，但是在心理預期上，有房的人們還是希望自家房子是「值錢的」，住在CBD的跟住在五環外郊區的說話，底氣似乎都足了不少呢。

⑹ 如何判斷房價的合理水平

房價復收入比、住房可制支付性指數和房價租金比是國際上用於評價房價合理水平的三類指標。以房價收入比的多年均值作為判斷標准，目前我國城鎮新建商品住宅的銷售均價總體處於正常水平，但北京等部分城市的房價則明顯偏高。
近年來，國家出台了一系列房地產調控政策，以遏制部分地區房價過快上漲勢頭，使房價回歸到合理水平。但房價的合理水平如何確定，目前各界在認識上還存在較多差異，有必要對房價合理水平的判斷標准進行討論和研究。
（一）房價收入比
所謂房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例：2009年一套4環以內普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價後單價2萬5千元計算，平均200萬左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達到4000元，年收入為4.8萬元。這樣房價收入比則為40，與美國的10倍相當。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高於這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

⑺ 漲知識：如何判斷買房最佳時機

買房是大事，大事上不能糊塗，否則我們辛苦存在銀行那點利息，因為買房選擇時機不對就泡湯了。那麼怎樣選擇買房時機呢?非常重要的一點就是要自己學會分析房價趨勢，根據某一地區的發展情況，如果我們學會了分析房價趨勢，就很容易找到比較合適的購房時機。如果不太會分析房價趨勢，就看看小編的建議吧。

1、從一個地區的房屋均價看買房時機：

通過一段時間該地區的房屋均價來判斷該地區房子價格的漲跌勢，如果處於漲勢不要急著買，如果處於跌勢，如果房價跌到一定時候基本持平，那麼就可以考慮買房了。

2、從個人年收入與購房成本相比較來看買房時機：

每個人的情況不一樣，比較一下購房成本與個人年收入，如果個人年收入占購房成本的1/10還多，而且房價沒有出現漲跌之勢，目前又缺少房住，可以考慮買房。

如果個人年收入不夠買房成本的1/10，那麼除開日常生活開銷，還房貸壓力就有些大了。

3、從推銷房子的多不多看買房時機：

如果推銷房子的不多，說明房子處於熱賣期限。

如果推銷房子的很多，包括我們不斷接到推銷房子的電話，或者收到類似的廣告，說明房子不好賣，這個時候買房比較好。

4、通過銀行利率看買房時機：

很簡單，銀行利率高，就不是買房的好時機，說明房子是處於熱賣時機。

銀行降低利率，而且從一段時間來看，利率已經是相對最低的了，這個時候的房價也是處於低谷。

5、對於國家政策導向的房子同樣要看好時機：

比如國家政策導向剛出台，這個時候的房子是比較熱的，價格一般會出現上漲趨勢，我們應不要著急買，等過一陣看看房價穩定之後再作打算。

6、沒多少余錢的上班族買房如何看時機：

對於普通上班族，一般沒有多少余錢，這個時候買房的話，建議選擇貸款買房，一般貸款的年限越長越好，雖然總額看起來比較大，但是還款壓力小。但如果貸款年限少，我們的生活壓力就大，而且而且如果沒有一定的余錢，可能會喪失很多投資機會。所以如果自己目前有比較穩妥的投資方向，而且比銀行貸款利率高不少，暫時不建議買房。

買房前應該明確自己購房的需求，千萬不要以為的追求低價格的房屋，購買房屋還要關注長期房產趨勢，價格長期走勢向上的房屋當然是比較好的房屋，價格長期走勢向下的房屋，現在入手就成了接盤俠，所以會判斷購房時機也很重要，才能買到很值的房屋。

（以上回答發布於2017-12-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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