房地產商怎麼賣商品房價格

A. 地產商是怎樣給房屋定價的

我想上面那位朋友應該不是房地產從業人員，其實現階段的房地產商定價沒專有你想像那麼復雜，我原屬來是代理商，據我所知，一般房地產商或者委託代理商定價之前的幾個步驟如下：
1、樓盤定位
就是尋找消費人群，它打算賣給誰，不同的人群，消費能力和層次是不一樣的。
2、小區規劃和房屋的結構、布局和外表處理
多數是委託規劃設計事務所來設計，然後做出效果圖來。
3、市場調查
由開發商自己組織人員或者委託代理商做樓盤位置周邊的類似的樓盤的調查，其目的是獲得准確的競爭對手信息，以便做出自己的判斷。
綜上所述，開發商自然心裡有數了，它會根據消費人群做個初步的價位，如果小區的檔次和別的差別不大，就該發掘自己的優勢之處，其實這應該是銷售王策略裡面的了，比較自己和其它樓盤的不同之處，尤其是獨到之處，比如地角、交通、環境、商業便利等等等等。
最後是定價了，應該有很小的一部分房子很便宜，這在股市裡面就叫做低開高走，人吸引來了以後，價格自然好漲多了，多數的房子的價格自然也就貴了。

B. 為什麼現在房地產開發商賣房的價格，跟備案的價格都不

期房備案後，房管系統網站是會有顯示實際價格的，這個每個人都能查的到，也是所謂的房價透明化。如果開發商不按這個價格出售是要被政府請去喝茶的。
難道你遇見了假的開發商和假房子？

C. 房產開發商同一商品房可以賣不同價格嗎

同一商品房賣不同價格？這事兒不可能啊，那豈不成了一房二賣了。
我理解是同一戶型的內商品房賣不同的價容格吧。
這是可以的。不同的樓層，可以有不同的價格。即便是板樓，1單元的901也可以和2單元的901不同價格。如果開發商搞活動，價格就更不一樣了。

D. 房地產公司為了把房子盡快賣出去，常用哪些方法

01假裝房子在打折扣，什麼98折，96折等

這個是買房子的最基本的戲碼，但是第一次買房的人根本不知道這些套路，以為真的是他們給你申請的折扣。其實這些都是開發商的套路，他們早就定好了最終的銷售價格，只要你在這個銷售底價之上就可以了，至於你買多少，那是你置業顧問的能力。因此，當你第一次去看房的時候，他會告訴你有個什麼99折扣，98折扣，當你沒有成交的時候，她就會繼續騷擾你，假裝還有個96折扣，你再不買就錯過了的那種，其實，你要知道，這些都是套路。

說到最後，我不得不吐槽下那個天天發朋友圈，告訴你再不買就沒了銷售手段。真的讓人恨不起來還心癢癢，所以，我一般都是將這些銷售屏蔽掉。

E. 房地產商業部分整棟出售，銷售價格具體應該怎麼算啊

你有自持自營部分嗎?如果有,要考慮一下收益平衡.如果沒有,最簡單的辦法是交給代理機構去搞定.能夠買整棟的,不是看你的銷售價格的.客戶定位都不一樣.

F. 賣房怎麼定房價 房地產開發商是如何定價的

首先，要設定一個整個項目的總銷，比如說一個50萬方的項目總銷要達到25億，這25億里回麵包括了所答有的費用及利潤，包括土地成本，建築成本，銷售期3年（自行設定）等等等等的運營成本，那麼整盤均價就為5000元，然後在算出階段推出所牽涉的階段均價，比如分三期推出，推出數量平均三份，那麼首期設為4500，二期5000，三期5000（具體情況具體對待）。有了一期的均價再根據每棟樓的位置，樓層，朝向，戶型等因素做參考算出每套房子的單價，乘以面積算出總價。把每套房子的總價加起來要大於等於一期所估算的總銷。二期和三期的價格可以按照這個方式預估，得到的整盤總銷要大於等於目標總銷，那麼定價就基本完成了。而二期和三期因為推出日期較為遙遠，所以只是預估，未來會根據市場情況有所變化，但一般是高於預期，這樣將來的總銷才不至於會低於目標總銷。

G. 賣房怎麼定房價向開發商學習定價技巧！

想要賣房子，首先要對房子進行評估，然後制定一個合理又能賺的房價。房價可以怎麼定呢？跟開發商學習怎麼定房價肯定不會錯。所以，購房指南接下來就來告訴你開發商怎麼定房價。另外，房價是由構成因素的，我們一起來看一下。

一、房價的構成是什麼？

決定商品房價格因素很多，其中主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發費用、市政公用設施費用以及各種稅費和開發商的利潤。

一般來說，建房成本中土地費用約佔20％，拆遷安置費用約佔10％～20％，房屋建築安裝費用約佔20％～30％，市政設施費用佔10％左右，各項稅費約佔20％。在此基礎上，還要加上20％左右的開發商利潤，從而構成商品房的售價。一些大城市的高房價還來源於高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發商的高額利潤也是造成高房價原因之一。

總體來說，房價大致可分為四大部分：

1、土價成本：包括土地出讓金以及相關費用，如郊區的耕地補償、勞動力安置、城區的拆遷周轉費等；

2、建築安裝費：如設計、招標、監理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至大市政費、四源費、用電權費等也可折算在建安裝費里；

3、開發商經營費用：包括管理費、銷售經營費及融資利息等；

4、開發商經營利潤。

二、房地產開發商是如何定價的？

1、成本加成法（開發成本加利潤分攤到單位建築面積上確定價格）

開發商開發物業當然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預算在很大程度上影響終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設施配套費、建築材料和人工費以及多種相關稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發商一般在成本的基礎上加以適當的利潤來確定房價。

2、市場比較法（以周邊市場同類型物業作參考，定出一個合適價格）

這是市場上使用多也符合市場行為規則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法。總體市場影響區域市場，通過自身物業的相關指標（如綠化、小區配套、朝向、房型設計等），與周邊相關物業指標進行對比，得出雙方在物業的優劣比較，再相應定出一個價格。因此，同一區域物業的價格都會在一個相差不多的范圍內。區域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。

看完上文介紹，你是否對房屋定價技巧有了更多認識？希望以上介紹能為你提供實際的幫助。

（以上回答發布於2017-04-20，當前相關購房政策請以實際為准）

搜狐焦點網，為您提供房產信息，房產樓盤詳情、買房流程、業主論壇、家居裝修等全面內容信息

H. 房地產商品房定價方法

商品房定價方法是一個系統，用文字表達比較麻煩，我只能給你說個大致意思，在這內里完全說清楚了比較難容。

商品房定價有三個內容
1、總體均價確定
商品房總體均價確定可以採用消費者反饋法（問卷調查）、市場定價法（層次分析法）和專家意見法三個方法，最好是通過三個方法分別得到項目總體均價，然後在按照權重計算最終均價。
2、推售策略確定
推售策略決定了你把房子分多少次推出來，每次計劃推出的房源數量有多少，這樣才能計算各期推售房源的均價和如何實現整體均價。
3、每套房屋定價
在確定了推售單位之後，按照推售單位房源的各種差異（位置、朝向、戶型、景觀、交通、噪音等等），分別測算出每套房屋的評分，按照房屋評分系統，結合均價計算所有房屋的單獨售價。

呵呵，明白了么？恐怕說的簡單，做起來復雜些。

I. 關於商品房備案價格與銷售價格的問題

商品房復的備案價格是制開發商在開盤之前就在建委備案的價格，銷售價就是開盤後的價格。一般而言，很多的商品房的銷售價一定是高於備案價格的。商品房住宅銷售價格備案是說房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶及監管協議等內容在內的商品住房預售方案。
商品房的預售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5％，具體變動需要由各地房地產主管部門結合當地實際確定。商品房的銷售價格備案的主要目的是房管局和政府為了防止開發商無原則性的調整價格，避免因價格過度上漲或下調造成房地產市場的不良沖擊的一種監管制度。
購買者在購買房屋前需要求驗證開發企業的土地使用權證以及其他證件，以確保該房屋買賣的合法性和保障自己的利益。

J. 房地產項目定價的方法

房地產項目定價的方法

定價方法，是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產品價格的因素很多，但是企業在制定價格時主要是考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。產品成本規定了價格的最底基數，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業在制定其價格時必須考慮的參照系。在實際定價過程中企業往往側重於對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法三類。

一、 成本導向定價

成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然後加上一定的利潤。成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和銷售加成定價法三種方法構成。

（一）、成本加成定價方法

這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上將這種比例稱為「幾成」，因此這種方法被稱為成本加成定價法。它的計算公司為：

單位產品價格：單位產品成本X（1+加成率） 加成率=由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的。

列如，某房地產企業開發某一樓盤，每平方米的開發成本為2000元，加成率為15%則該樓盤每平方米售價：2000X（1+15%）=2300（元）

這種方法的優點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼於成本，企業可以簡化定價工作，也不必經常依據需求情況而作調整。在市場環境諸因素基本穩定的情況下，採用這種方法可保證房地產企業獲得正常的利潤，從而可以保障企業經營的正常進行。

（二）目標收益定價法

這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。其計算的步驟如下：

1、確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同的形式。

2、確定目標利潤。由於目標收益率的表現形式的多種性，目標利潤的計算也不同，其計算公式有：

目標利潤=總投資額x目標投資利潤率

目標利潤=總成本x目標成本利潤率

目標利潤=銷售收入x目標銷售利潤率

目標利潤=資金平均佔用額x目標資金利潤率

3、計算售價

售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量

例如：某房地產企業開發一總建築面積為20萬平方米的小區，估計未來在市場上可實現銷售16萬平方米，其總開發成本為4億元，企業的目標收益率為成本利潤率的15%，問該小區的售價為多少？

解：目標利潤=總成本x成本利潤率

= 4 x 15%

= 0.6（億元）

每平方米售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量

=（4=0.6）/160000

=2875（元）

因此，該企業的定價應為每平方米2875元

目標收益率定價法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。這種方法一般適合用於在市場上具有一定影響力的企業，市場佔有率較高或具有壟斷性質的企業。

（三）、售價加成定價法

這是一種以產品的最後銷售為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最後得出產品售價。計算公式為：

單位產品售價=單位產品總成本/（1—加成率）

列如，某樓盤的開發成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價為：

售價=2500/（1—20%）=3125（元）

這種定價方法的優點對於銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對於消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。

以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的是它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況。

二、需求導向定價

所謂需求導向定價是指以需求為中心，依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非依據賣方的成本定價。其主要方法是理解值定法和區分需求定價法。

（一）理解值定價法

理解值也稱「感受價值」或「認識價值」，是消費者對於商品的一種價值觀念，這種價值觀念實際上是消費者對商品的質量、用途、款式以及服務質量的評估。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關鍵因素是消費者對商品價值的認識水平，而非賣方的成本。房地產企業在運用理解值定價法定價時，企業首先要估計和測量在營銷組合中的非價格因素變數在消費者心目中建立起來的認識價值，然後按消費者的可接受程度來確定樓盤的售價，由於理解值定價法可以與現代產品定位思路很好地結合起來，成為市場經濟條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業所接受。其步驟是（1）、確定顧客的認識價值；（2）、根據確定的認識價值，決定商品的初始價格；（3）、預測商品的銷售量；（4）、預測目標成本，（5）、決策。

理解值定價法的關鍵是准確地掌握消費者對商品價值的認知程度。對自身產品價值估計過高的賣主，會令他們的產品定價過高；而對自身產品的消費者認識價值估計過低的企業，定的價格就可能低於他們能夠達到的價值。因此，為了建立起市場的認識價值，進行市場調查是必不可少的。曾在上海房產界聞名一時的「某花苑客戶開價銷售」就是理解值定價法運用的典範之一。

某實業集團公司與某區建設發展總公司開發的某花苑，坐落於上海市區，佔地面積13265平方米，由一棟30層商住樓和3棟30層住宅樓組成。該樓盤於1994年12月底開工，1995年4月開始預售。當時上海的房地產市場銷售狀況低迷，為了更好地銷售樓盤，開發商經過精心策劃，推出「客戶開價」銷售活動。

該活動的具體操作方式是：開發商拿出3—7層共30套房源，在確定其底價為每平方米5900元後，顧客可以以高於此價的任何價格報價，不另加層次和朝向費用。該活動推出後，立即在社會上引起了一個「客戶開價」熱潮，僅僅半個多月時間，參與報價的客戶就達63名。報價高的前12名客戶按報價購買了該花苑的商品房，而其餘客戶在認識到該花苑的優良品質後，願意出比「客戶開價」更高的價格購買更好的樓層。從1995年8月31日至1995年底，該花苑共售出102套住宅，占第一期推出樓盤的70%，取得了巨大的經濟效益和社會效益。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗，為上海房地產更合理定價提供了一條新思路。

（二）區分需求定價法

區分需求定價法又稱差別定價法，是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力，不同購買地點和不同購買時間等因素，採取不同的售價。列如消費者在商店的小賣部喝一杯咖啡和吃一塊點心要付10元，在一個小餐廳則要付12元，而在大旅店的咖啡廳就要付14元，如果要送到旅店的房間內食用則要付20元。價格一級比一級高並非產品的成本所決定的，而是附加服務和環境氣氛為產品增添了價值。同樣，對於房地產來說，同一種標准、同一種規格、同一種外部環境的商品房，可以根據樓層數的相應變化而使銷售價相應變化。區分需求定價法的主要形式有：以消費群體的差異為基礎的差別定價，以數量差異為基礎的差別定價，以產品外觀、式樣、花色等差異為基礎的差別定價，以地域差異或時間差異為基礎的差別定價等。

三、競爭導向定價

競爭導向定價是企業為了應付市場競爭的需要而採取的特殊定價方法。它是以競爭者的價格為基礎，根據競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者價格為低、高或相同的價格，以達到增加利潤，擴大銷售量或提高市場佔有率等目標的定價方法。對於房地產企業而言，當本企業所開發的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜採用競爭導向定價確定樓盤售價，以促進銷售，盡快收回投資，減少風險。競爭導向定價有隨行就市定價法，追隨領導者企業定價法兩種。

（一）隨行就市定價法

隨行就市定價法就是企業使自己的商品價格跟上同行的平均水平。一般來說，在基於產品成本預測比較困難，競爭對手不確定，以及企業希望得到一種公平的報酬和不願打亂市場現有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。在競爭激烈而產品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩妥的定價方法，在房地產業應用比較普遍。因為在競爭的現代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產企業在定價時實際上沒有選擇的餘地，只能按現行市場價格來定價。若價格定得太高，其商品房將難以售出，而價格定得過低，一方面企業自己的目標利潤難以實現，另一方面會促使其他房地產企業降價，從而引發價格戰。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產企業的歡迎。

（二）追隨領導者企業定價

使用這種定價方法的房地產企業一般擁有較為豐富的後備資料，為了應付或避免競爭，或為了穩定市場以利其長期經營，往往以同行中對市場影響最大的房地產企業的價格為標准，來制定本企業的商品房價格。

四、可比樓盤量化定價法

針對許多樓盤均傾向於定性描述的現狀，我們嘗試對樓盤進行定量描述。進行量化統計的樓盤應為可比性較強的、地段、價格、功能、用途、檔次都相近的現樓、准現樓或樓花。每一樓盤定級因素的具體指標及等級劃分只有落實到具體樓盤所在片區才能清楚描述。

我們總共列出18個定級因素，分別為位置、價格、配套、物業管理、建築質量、交通、城市規劃、樓盤規模、朝向、外觀、室內裝飾、環保、發展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數量。此18個因素，共分五等級，分值為1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高