美國房價為什麼下跌

A. 美國的次貸危機是房價下跌引起的么

房價下跌只是誘因，主要原因還再於過度的透支消費以及銀行金融監專管制度的缺失，美屬國一直推行的是促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策，在2006年之前的5年裡，由於美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，很多收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，都通過了銀行信用貸款去買了房，但這些人買房因為信用等級達不到標准，就被定義為次級信用貸款者，簡稱次級貸款者。美國次級抵押貸款市場通常採用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房後頭幾年以固定利率償還貸款，其後以浮動利率償還貸款。到了2006年隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次貸還款利率也大幅上升，購房者的還貸負擔大為加重。同時，住房市場的持續降溫也使購房者出售住房或者通過抵押住房再融資變得困難。這種局面直接導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次貸危機。

B. 美國人為什麼擔心中國房價下跌

中國的房價增長和中國經濟持續放緩有關。簡單來說中國用高房專價刺激人們的購買熱情，屬以刺激經濟發展。而中國經濟變緩和全球經濟放緩是分不開的。
全球經濟一體化。當中國房價下跌，說明房價漲崩了，中國經濟崩潰了，也是因為全球經濟一體化，一旦中國崩了，會帶動全球經濟崩。美國不可能獨善其身，也會受到波及。
健康的經濟，房價是不會下跌的。只有漲的太快，泡沫消化不了，結果就是崩了，房價才會下跌。與其說是怕房價下跌，不如說是擔心經濟崩盤。

C. 美國房價很便宜，為什麼沒有人買

因為交稅啊。美國有接近一半的人口是租房自住的，在美國租房國家內是給退稅的。美國容人個人所得稅是要繳納的，除非你收入很低，而如果你租房子，你的租房的費用會被扣除一部分你的個人收入，這樣你就可以拿那些低收入才能領的好處。畢竟不是所有人都是有錢人，美國人除了不買房，也是不存款的，同樣的道理，存款超過一定數目，國家就不給你低收入的好處了。所以美國人有錢就花掉，因為只有這樣才能少交稅。美國有很好的保障制度，即便不存錢，依然可以很好的養老，即便在金融危機的時候，也不會有餓死的，這和中國不一樣的。中國沒有人餓死，是因為人們自己有儲蓄，如果中國人都像美國人那樣，怕是分分鍾要被餓死的。以後中國也會像美國那樣，有較完善的社會保障，這樣人們就不存錢了，由於要交稅，房價很便宜，也不會有人買。不過，美國土地是私有的，而中國不是。所以中國的房產稅，應該不會像美國那樣。房產稅可能會從房產收入上算，比如你賣房所得稅會比較高，或者租房獲得的收益也會被收稅。而社會福利制度，也不可能一刀切，不會全盤照搬美國的福利制度，細微上有差別，但是總體鼓勵消費、保障低收入群體是不變的。

D. 美國房價為什麼持續走高

什麼推動了美國房地產市場和價格?
美國房價和美國就業有怎樣的關聯？
房價變動和建築許可證數量。房屋數量都有什麼樣的關系？
……
當買家打算買一套房子，就意味著會做一筆可觀的投資。買家應該做大量的研究來決定這處房產買在什麼地區，何時購買，買什麼。
這篇文章將從投資的角度來解釋，在美國選擇房子時，買家都需要注意些什麼，有哪些因素影響了美國房地產市場的價格。
一．就業
無論買家是否在美工作，就業都是在選擇房產前需要考慮的重點之一。對於在美國工作的買家來說，買房前毋庸置疑需要考慮自己的工作因素。而對於沒有在美國工作的買家來說，則需要考慮美國就業和美國房價之間的關系。
大部分美國人都需要工作來支持住房的支出。因此，住房的需求和住房的支付能力受到一個地區的就業機會的影響。從投資角度來看，美國房價相對較高的理想地區有以下特點:
1. 就業增長。
但是，如果一個有成百上千的工作崗位的地區，開始出現就業機會縮減的情況，該地房價會怎麼變動？在20世紀90年代初和21世紀初，由於就業基礎的不斷惡化，數百萬份工作機會減少，這使紐約大都會區（New York City metropolitan area）經歷了房地產價格的下跌。創造就業機會是一個地區保持健康房地產市場的命脈。
決定一個地區的房價，需要看看該地區失業情況，以及近年來失業率如何變化。良好的跡象是就業率的下降和就業機會的增加。
2. 就業多樣性。
如果一個地區的就業機會，一半以上依賴於一家紙製造廠和一家內衣製造廠，買家應該慎重考慮是否要在那裡買房子。因為如果這兩家公司經濟不好時，本地房地產市場也會跟著走。這種情況發生在規模較小的地區，當大型國防製造商和軍事基地因國防削減而裁員時，這些地區經濟受到了嚴重的打擊。
3. 就業質量高。
所有工作不都是平等的。你認為以下哪個地區的房地產價格上漲更快:在可以提供高薪水、持續發展的行業（比如技術）的工作機會的地區？或者是低工資、低技能的工作（比如快餐店的工作）機會集中的地區?就業機會就像吃喝玩樂等其他事情一樣，質量和數量一樣重要（甚至質量可能更重要）。當一個地區的大部分就業機會都來自發展停滯或萎縮的行業（如農場、小型零售商、鞋業製造商和政府），未來幾年，該地區房價不太可能迅速上漲。另一方面，擁高速訴發展行業(如技術)優勢的地區，有更大的機會房價快速上升。
所以買家在考慮一個地區房價的時候，要怎麼才能先得到上述就業方面的數據呢？美國勞工統計局（U.S. Bureau of Labor Statistics）匯編了都市地區和縣的就業和未就業數據。買家可以在www.bls.gov上找到這個部門的寶貴數據。訪問當地圖書館或商會也是了解當地就業情況的一個好辦法。此外，一位房地產經紀人也可以幫助買家追蹤以上數據。
二．可用住房數量
盡管就業創造了一個地區的住房需求，但住房的數量———新房和二手房——都是供需平衡中的供給方。即使創造了就業機會，如果供大於求，房價也可能因為這個地區有過多的可用住房，而停滯不前。相反，如果求大於供，在一個住房短缺的地區，低就業率還會導致該地房地產價格的大幅上漲。
1. 房屋空置率
首先，看看目前的住房供應情況如何。空置率——一個地區已出租的房屋的閑置比例，是用來衡量一個地區住房供應情況的有用的指標。空置率的計算很簡單——空置的出租屋（沒租出去的房子）除以出租房屋的總數。例如，如果在田納西州的歡樂谷，有50所出租房屋空置，而本地已經用於出租的房子是1000所，那麼空置率是5%（50除以1000）。
低空置率（低於5%）通常是未來房地產價格上漲的一個好指標。當空置率低且下降時，就會有更多的客戶（或者很快就會存在）來競爭目前出租的房子。這種競爭往往會推高租金，使租房變得更加昂貴，租房的吸引力也降低。
另一方面，高空置率意味著出租住房的過度供給，隨著房東爭相尋找租客，租金往往會被壓低。所有的東西都是平等的，高的（超過7%到10%）和在增長的空置率通常是房價低的信號——對房地產賣家來說是不好的，但對那些正准備在此地買房的人來說卻是好事。
2. 建築許可證發放情況
除了調查一個地區的房屋空置率——它告訴了買家該地區住房供應情況，聰明的房地產投資者還會調查該地區建築許可的情況。新的房屋的建造，需要許可證。建築許可證發放的數量的趨勢可以告訴買家這個地區房地產的供應量在未來可能會產生怎樣的變化。
建築許可證的發放數量大幅增加，對於該地區房價來說可能是一個危險信號，因為這可能預示著未來的住房供應過剩。這種增長通常發生在一個地區房價持續上漲之後。由於價格達到了溢價水平，建築商競相將新建設的房屋以高價推向市場。
相反，低迷的房價或高建築成本會導致新住房的開發。最終，這一趨勢對當地房地產價格來說是個好兆頭。
3. 可開發土地數量
住房供應也部分取決於可供開發的土地數量。除非你認為遊艇或垃圾填埋場是未來的潮流，否則都會知道建造房屋需要土地。有限的土地供應通常預示著一個地區的長期房地產價格上漲。因此，在曼哈頓、舊金山、夏威夷、香港和東京等被海洋包圍的地區，房地產在過去幾十年裡一直很受歡迎（如今也很昂貴）。相反，在擁有大片可開發土地的地區，房價往往會上漲得比較緩慢。
三．房屋庫存數量和實際銷售數量
就像可開發的土地和新的建築，對未來房地產價格的潛在影響一樣，出售的房產的數量的增加，對未來房價的影響也在增加。美國房地產中介的本地協會，通過其MLS服務，通常會跟蹤Listing（一個房產所有者和一個房地產經紀人之間的僱傭協議）的總數量。「業主出售」的物業（即沒有經紀人）並不包括在內，但Unlisted（沒有經紀人）的出售房產與Listed（有經紀人代售）的房產遵循相同的趨勢。
在正常的美國房地產市場中，待售房屋的數量保持在相對穩定的水平，一所新房上市，則另一所房屋已出售。但隨著房地產價格開始觸及高位，一些房地產所有者/投資者尋求現金投資並投資於其他地方，出售房屋的上市清單（清單數量）可能會顯著增加。當房價相對租房成本較高時，越來越多的潛在買家選擇租房。而另一方面，如果經濟放緩，買家的興趣也可能隨之枯竭。
新上市房屋數量增加，待售房屋庫存增加，這兩個跡象表明，未來可能會出現疲軟的房價。當面臨眾多房屋可供選擇時，潛在買家可能對要買的房屋變得很挑剔。大量賣家爭奪少數買家的競爭，開始對價格產生下行壓力，並可能創造買方市場——在這個市場中，由於供應遠遠超過需求，導致房價疲軟。
新上市房屋數量減少，待售房產庫存減少，這對房價上漲來說是個好兆頭。很少有新房上市、多筆收購交易和快速的出售表明，買家的需求超過了待售的待售房產——賣方市場。
當當地經濟強勁，住房價格與租金相比不會太昂貴時，更多的租房者選擇（並能負擔得起）買房，從而增加了對待售房屋的需求。這時是賣家的好機會。作為買家，則可能會因為面對持續上漲的房價，在多盤的情況下失去房子，或者在新房競價中被其他競標者擊敗而感到沮喪。
四．租房市場
租房率是衡量住房需求和房價的一個有用指標。當租房需求超過租房供應，當地經濟持續增長時，租金普遍上漲。這種情況是未來房價上漲的有利條件。隨著租房成本的增加，買房對於租房者來說更具吸引力，越來越多租客會考慮買房。
只知道租金的趨勢和租金的絕對水平並不能推測出房價的走向。假設一個城市，有一個兩間卧室、一間浴室、面積1100平方英尺的房子，每月租金為1200美元。我們能推測出該城市未來房價趨勢嗎？不能。我們還需要知道對於相同條件的房子，租房價格與買房價格的比較是怎樣的。
比較租房的成本和買房的成本。這樣的比較實際上是當前租房者在權衡買房和離開房東的成本時所做的。將買房的成本與租相同條件的房自的成本作比較，可以作為對房價走向的事實調查。
為了在租房和買房間進行公平的比較，我們必須計算並比較每月的租房成本和每月的買房成本。我們不能拿每月1200美元租金的房子和標價25萬美元的房子做比較，因為25萬美元是房屋的總購買價格，而不是每月的購買成本。
當買家計算買房花費時，也必須考慮稅收優惠。買家買房最大的支出是——按揭和產前稅——然而通常是免稅的。
比較買房成本和租房成本，是一個簡單而有力的指標，表明某一地區的房地產價格是否過高、過低或剛好合理。當買房成本與租房成本差不多時，購買通常更安全（而且很有價值）。然而，在一些特別理想和住房需求高的社區，住房擁有率幾乎總是高於租房。什麼是合理的溢價?但如果買房的每月花費超過了每月租金的20%到30%，則要小心考慮。
在買了房子之後，可能會在未來幾十年擁有它。如果買家需要在不到5年的時間內搬家，那麼買房就需要謹慎考慮。在這種情況下，要小心避免在過熱的市場上買房。房地產價格與租金、就業市場狀況以及待售房屋的數量相比，都是房地產市場健康的有用指標。

E. 為什麼美國的房價會比中國低那麼多

為什麼美國的房價會比中國低那麼多？主要的原因有五點？第一是因為美國的土地政策與中國不同，第二是因為美國的生產合理分分布，第三是因為美國的市區資源分配分散開來，第四是因為美國的用戶是跟著人走的，在人生活的哪裡生活擁護就寫在哪裡？

一不方便也是最重要的一點就是房屋尺本成本高，租金回報率高 。因此為什麼美國的房價會比中國低那麼多。

F. 為什麼美國的房價會比中國低那麼多

美國的房價會比中國低那麼多，原因也是相對多的，舉例如下：
1、美國的房價也猛漲過
美國的房價在經濟不斷上升中，也有不斷上漲的歷史，有的州或地區在 2004－2006 的兩年間，漲了 100%，這就是炒房的結果了，後來也崩盤了，回到之前 的水平 ，一直相對 穩定
2、美國公共資源相對分散
華盛頓是首府，除了首府什麼都不是。美國甚至把很多事務性的行政機構放在華盛頓以外的地方。（如美國人每年要報稅，處理居民稅務的機構就不在華盛頓。更別提企業和高校了。具體到每個州也是如此，以加州為例，加州兩大城市，舊金山和洛杉磯。但是你知道加州的首府在哪裡？在Sacramento,沒幾個人知道吧，阿諾就是在那個小地方辦公的。加州10所州立大學，除了洛杉磯分校在洛杉磯，其他都是在小城鎮。有人做過一個統計，美國前20名的大學，分布在大約15個州里，紐約只分到一個哥倫比亞大學。這樣其實已經最大程度地把公共資源分散了。這樣就不會好多人搶著到一個地方去住了。對房價的推高也起到一定緩沖作用
3、美國金融發達，投資渠道多

現在市場上可以投資的產品無非是下面幾種：股票，債券，黃金，房地產，大宗商品，外匯，金融衍生產品，風險投資和私募投資等。
外匯，金融衍生產品，風險投資和私募股權投資是一般投資人很難觸及到或者比較復雜的投資產品，但好多老百姓也會以委託的形式進行理財。
而國內的金融市場不成熟，妖氣重，金融產品一碰弄不好不是傾家盪產，就是跳樓。房地產從古到今是一直有天生的好感，有房子有個歸宿。國人除了投資房子其它的都是非常謹慎的，對於大多數人來說。

4、美國是以資源導向的地方

美國是個大企業主導的地方。企業在哪裡落戶，哪裡就有工作機會，人就往哪裡涌。企業一關門，這個城市的人也就如鳥獸散。美國五大湖區原來是製造業的基地，現在製造業都搬到亞非拉國家了，五大湖區的城市很快就沒落了。取而代之的是一些新興地帶，主要是西海岸的加州，還有德州和北卡地區。再比如費城，最早汽車工業繁榮時，房價也相對高，現在汽車工業不行了，房價跌得不知多少倍了。

G. 美國房價這么便宜，為什麼沒人買房

首先，想買房但買不起房的美國人太多了。老美前吃後空，有的人半個多月就把一個月的工資用完了，怎麼買得起房。我們租客中有一位在美國空軍徵兵站工作的軍人，單身年薪六萬多美元，但從一開始交租就拖延。15日到期的房租（最遲20日）總要到下月1日交房租。不過，他每次都自覺遵租約隨房租交100元罰款。連交數月後我們才知道，政府是每月1日發薪水，而這軍爺每月到20日已囊中羞澀、所剩無己，所以只能月月交罰款。六萬多年薪不算少了，但這種半月光的人怎麼買得起房？

首先是美國的流動性太強了。幾年換個工作是稀鬆正常的事。我兒子去年剛畢業找到滿意的工作，但已經開始動手要跳槽了。按美國地產業的通常演算法，只有在買下房子住五年以上，買房才可能比租房合算。所以年輕人如果不是一輩子想在一個地方住下去，就不會想買房。

許多美國人的流動性可說是與生俱來的，除了美國山區中那些老派的農民山民始終依賴自己的家鄉，其他的美國人基本沒有非要在一個地方長住久待的感情。人老了退休了，長途搬遷到千里之處另一個幾乎完全陌生的地方去養老，對許多美國人來說是件極其平常的事。

此外，與我們那些美國人的房客打交道時，我們得到一個很深的印象是，這些美國人不象我們中國人算得這么精，這么精確到個位數甚至小數點上。許多人只是大致框一個數字就算了。如果他們大致覺得租房省心，不必委屈自己每個月還要算著錢用，為留出還貸款的錢，上酒吧點酒也要算算口袋裡還有多少錢，他們就不會刻意去省錢買房。

總的來說，這些土生土長的美國人用錢手太松，十歲小孩開學前購物，砸幾百元買衣物是稀鬆平常的事，買幾百元的聖誕裝飾，眼睛都不眨一下。

上餐館吃飯，我們幾位房客點菜都是從頭道開胃菜吃到收尾的甜點，一道也不拉下，就象和巴菲特一起吃晚飯一樣。而小孩子開生日派對，十分鋪張要買許多東西。盡性後，用過沒用過的東西全扔掉，明年再買。

也就是說，這些美國人買得起房子，也不願意委屈自己硬省下錢交房貸買房。當他們認為買房為他們帶來的快樂，遠不及瀟灑用錢的快活時，買房對這些美國人來說，並不是一個很好的選擇。

最後也是很重要的一點是，美國人已經經過房市起落的多次動盪，大家都很清楚房市有漲就有跌，不會是穩賺不賠的提款箱。所以也就不會有全民都想在房市裡發財致富的投機行為。

賓州度假勝地這樣一幢200多平方米的獨幢房子，原房主付不出貸款被銀行拍賣，2016年只要4.7萬美元就買下了。

H. 美國經濟大蕭條房價為什麼下跌 市區也會下跌嗎日本大蕭條市區房價跌了嗎

美國的次貸危機會造成房價下跌。美國次貸危機就是個例子，房價跌銀行跨經濟崩潰，最終加的稅會轉嫁到買房者身上，對無房剛需者無疑雪上加霜，也會有大批房子為避稅拋向市場，對地產復甦是大大的利空。

I. 都說房價下跌會導致嚴重後果，為什麼美國、日本依然是經濟強國

這兩年，國內老百姓最關注的就是房價問題了。因為這十幾年間房價翻了好幾倍，房地產行業一片欣欣向榮，人們都以為房價只會漲不會跌，而現在，整個樓市陷入低迷，大批房企倒閉，甚至很多房地產大佬都變賣資產保命。有人提出疑問，房價下跌對我們的影響非常大，但對美國和日本卻好像沒什麼影響，今天我們就來分析這個問題。

首先，很多人都認為日本的經濟陷入低迷是從廣場協議開始，其實日本經濟真正下滑是從房地產和股市泡沫破裂開始的，房地產泡沫確實在日本造成了很大的沖擊，並且造成了日本的製造業外流，導致日本的經濟長達幾十年的空轉。

所以，在房地產泡沫破裂之後，日本的經濟危機造成的影響，可以認為現在仍未走出。而美國的房地產泡沫破裂也是從2007年的次貸危機開始的。

綜上所述，房價下跌對經歷了金融危機的美國和日本來說不是沒有影響，只是不像我們想像中那麼嚴重，美國和日本從其他方面排解了房地產崩潰帶來的壓力。對中國而言，現在房地產的水平也還沒有達到泡沫的標准，但是炒房現象太過嚴重，這個趨勢如果不剎住遲早會拖垮整個房地產行業，現在及時地擠擠泡沫也是好的，而且我們國家的製造業和服務業發展迅猛，不用擔心在房價下跌後會陷入像日本那樣的長期低迷。