如何判斷房價走勢

A. 怎麼判斷買房的最佳時機

做了十一年房地產，至今也不太敢說買房的最佳時機；
價格的漲跌最終還是供需關系，回買房人多，房子少，價格就答漲；反之價格就降；
2010年以前，買得越早越好，因為房價年年漲，不斷漲；
現在呢，房價徘徊了好幾年，怎麼形成的呢？
還得往前說：
2007年以前，房價一直在漲；
2008年經濟危機，房價一年沒變化，購房者等著房價降；
2009年，憋了一年的需求開始釋放，房價暴漲；
2010年，開發商手裡有錢了，瘋狂買地，政府瘋狂賣地，當年被稱作土地財政年；
2011至今，大量房子蓋起來了，供嚴重大於求，房價就漲不起來了；
同樣，開發商房子買不出去，手裡還有銀行貸款得還，只能價格降下來，刺激大家購買；
當然，這幾年，政府土地也賣不動了，因為開發商看到市場不好，沒信心，手裡也沒錢；
但
作為買房的時機，
現在這個時候買還是合適的；
因為，近幾年，開發商拿地量驟減，待現有市場存貨釋放差不多了，就逐步又會呈現供不應求的局面了。

B. 如何判斷一個地方未來房價是漲還是跌

判斷房價漲跌有很多指標。1、人口人口的長期流入是一個城市房價的重專要支撐點。2、地價屬地價越來越高，越來越搶手。房價也便宜不到哪裡去。3、金融短期房價走勢，跟金融，跟政策有很大關系。金融收緊，資金減少，房價會迅速下跌。反之，如果資金很寬松，房價會上漲。

以上是一些大的邏輯，具體仍要仔細分析，比如所有的城市房價都偏高，而你所在的這個城市，房價相當便宜，要麼是城市被棄，要麼是房價窪地會被填平。

C. 按現在的房價趨勢判斷，我們應該「趕緊買房」還是「繼續租房」

買房還是租房，一直以來都是千古難題。盡管很多人東拼西湊還是勉強湊了個首付，而有些辛辛苦苦工作了好多年依然連個廁所都買不起，房價上漲得太快，根本就跟不上。

但是在2020年，因為疫情影響與國家也出台了一些政策，很多人對買房還是租房也產生了疑問。

總而言之，不管是買房還是租房，求其根本都是奔向美好生活。買房有一定的穩定性，也有利於提升生活品質。租房的好處也顯而易見，少了很多經濟上的壓力，可以讓自己實現更多的夢想。

2020年是租房還是買房，沒有絕對的對錯，這也需要根據自身的情況來進行決定。

D. 漲知識：如何判斷買房最佳時機

買房是大事，大事上不能糊塗，否則我們辛苦存在銀行那點利息，因為買房選擇時機不對就泡湯了。那麼怎樣選擇買房時機呢?非常重要的一點就是要自己學會分析房價趨勢，根據某一地區的發展情況，如果我們學會了分析房價趨勢，就很容易找到比較合適的購房時機。如果不太會分析房價趨勢，就看看小編的建議吧。

1、從一個地區的房屋均價看買房時機：

通過一段時間該地區的房屋均價來判斷該地區房子價格的漲跌勢，如果處於漲勢不要急著買，如果處於跌勢，如果房價跌到一定時候基本持平，那麼就可以考慮買房了。

2、從個人年收入與購房成本相比較來看買房時機：

每個人的情況不一樣，比較一下購房成本與個人年收入，如果個人年收入占購房成本的1/10還多，而且房價沒有出現漲跌之勢，目前又缺少房住，可以考慮買房。

如果個人年收入不夠買房成本的1/10，那麼除開日常生活開銷，還房貸壓力就有些大了。

3、從推銷房子的多不多看買房時機：

如果推銷房子的不多，說明房子處於熱賣期限。

如果推銷房子的很多，包括我們不斷接到推銷房子的電話，或者收到類似的廣告，說明房子不好賣，這個時候買房比較好。

4、通過銀行利率看買房時機：

很簡單，銀行利率高，就不是買房的好時機，說明房子是處於熱賣時機。

銀行降低利率，而且從一段時間來看，利率已經是相對最低的了，這個時候的房價也是處於低谷。

5、對於國家政策導向的房子同樣要看好時機：

比如國家政策導向剛出台，這個時候的房子是比較熱的，價格一般會出現上漲趨勢，我們應不要著急買，等過一陣看看房價穩定之後再作打算。

6、沒多少余錢的上班族買房如何看時機：

對於普通上班族，一般沒有多少余錢，這個時候買房的話，建議選擇貸款買房，一般貸款的年限越長越好，雖然總額看起來比較大，但是還款壓力小。但如果貸款年限少，我們的生活壓力就大，而且而且如果沒有一定的余錢，可能會喪失很多投資機會。所以如果自己目前有比較穩妥的投資方向，而且比銀行貸款利率高不少，暫時不建議買房。

買房前應該明確自己購房的需求，千萬不要以為的追求低價格的房屋，購買房屋還要關注長期房產趨勢，價格長期走勢向上的房屋當然是比較好的房屋，價格長期走勢向下的房屋，現在入手就成了接盤俠，所以會判斷購房時機也很重要，才能買到很值的房屋。

（以上回答發布於2017-12-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 影響商品房價格的因素有哪些,你對我國當前的房價走勢如何判斷

首先你要明白房價的構成要素即成本為哪些.主要有
1、土地費用 約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費 他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。 3、建築安裝工程費 從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20% ~30%左右。
5、管理費用 在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

由此可以看到,房地產的成本中最沒有理由叫房價高的應該是政府了,因為地方政府將地價作為財政收入的重要組成部分,這些年,年年出地王,大部分收入由地方財政笑納.地方政府將賣地作為主要收入,而且房地產開發對於當地經濟的帶動程度非常之大.所以即使大部分人因為高房價而叫苦連天的時候,地方政府在創造政績的過程中,絕對不會因此而有所收斂.即使中央在出台了一系列打壓房價的政策之後,房價依然我行我素,這是制度問題,而且事實證明房價在08年是越打壓,越反彈,估計這次政策也是如此.現在已經出現了麵粉(即地價)比麵包貴(房價)的奇特現狀.

現在的情況是,無論中央政府還是地方政府不能也不願意看到房價暴跌,大家可以看到,在以經濟建設為中心的中國,現在中央政府的曖昧態度,打壓房價不是沒有辦法,是他不能也不願意,在這個房地產業如此紅火的今天,過度的打壓房價,第一是地方政府不願意,這樣造成地方財政的困難.第二會導致大量的房地產企業無法生存,這里可以解釋一下,房地產行業絕不是獨立存在的,這個行業的不景氣,會直接導致上游的鋼材價格下跌,水泥價格下跌,各個行業的減產,工程的停工,又意味著大量的工人收入減少或者失業.同時也會造成銀行的貸款減少,對於銀行的損失也是非常大的,而地產和金融股又是大盤的權重股,股市大跌,以上種種對於擴大內需來說是極為不利的.這樣導致的經濟增長明顯放緩,顯然是中央政府不願意看到的.

所以在中央政府出台國十條之後又無下文的做法,很顯然是在安撫民心,可以預料的是,未來的房價還會繼續上漲,因為目前政策打壓的只是那些中小炒房者.對於開征房產保有環節的稅,今天新聞裡面明確指出未來三年不會出台,這很顯然是對既得利益集團的一種妥協.真正的大炒房者甚至不需要從銀行貸款,這樣第三套房貸政策完全打壓不了他們.有炒房者說很多官員手中都不止2套房產,這或許也是保有稅出台的一個困難之一吧.

而且在未來一段時間,因為中國的剛性需求非常旺盛,而房地產業的實際情況又是供不應求,所以房價的繼續攀升會在情理之中.

但是我個人認為,在未來的10年甚至20年之後,當這波生育高峰過後,大家可以想想,現在我們父母至少一套到兩套房產,而80後90後結婚必要購買一套房產,你想那8090後的小孩們還會為房產著急么? 我想不會了吧.

當然這只是我個人的一些意見.!

F. 如何判斷一個區域房價的合理性

房價再度成為老百姓茶餘飯後的話題。值得注意的，雖然公眾輿論對房價問題極為關切，但整體來說，輿論對房價走勢的關注遠遠超過了房價本身。一致認為，一線城市房價已經脫節「合理區間」，房價與成本比例嚴重失調，處於一種非均衡水平。這種背離正常軌道房價上漲是不合理的，那麼，當前市場里，合理狀態下的房價應該是什麼樣呢？

2016年3月15日，兩會記者發布會住建部部長陳政高答記者問，媒體拋出的17個問題中有5個與房價有關，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔憂。

對於全國部分城市房價大幅漲幅，無法給出明確的答案，也是一個無法回答的問題，各地方樓市不同，市場主體對於均衡點的理解不同，樓市的信息傳遞也遠非模型假設的沒有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼籲的「合理房價」，邏輯上講是個偽命題，無法證明房價怎樣才是「合理」。那麼，判斷房價的合理性還有其他途徑么？

一般區域房價的估算，採用重置成本方法。實際房價可劃分為兩大部分，建築成本和非建築成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應比例扣除差額來參考。新房價格很好理解，包含了建築、土地、稅費、而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統一納入考慮，不考慮各地建築材料和人工成本的不同。

購房房子的建築成本視作蓋房子的真實成本，那麼房價中的非建築成本就成了我們的其他成本。房子是無差異的，但選擇居住在哪裡，住什麼房子有差異，我們要為這種權利付費。

如果你碰巧是賣方，這種選擇權就有市場價格。而隨著社會收入結構的變化，居住選擇權的內含價值也在變化，不同時期不同地區可以波動很大。從以上角度出發，可以直觀地判斷 「合理房價」是什麼標准？

目前看，一線大城市擁有良好的就業、醫療、養老、這些因素也在刺激房價的上漲，可以說為「資源成本」，在房價中的佔比非常大，也往往大大超過建築成本。那麼，二三線城市中，這種「資源成本」的價值相對低；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權利甚至一文不值。

因此，當前一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，主要的原因是這些城市房價中蘊含的居住選擇權，屬於非常稀缺資源。

遠水難解近渴，至少說明了不同城市的房價差異大，不僅是不理性結果。我們購房時，內心都會做預估，如果房價和內心預估值吻合，那就是當下的「合理房價」。

G. 如何判斷一個城市未來的房價走勢

取決於位置。
如果是一線，包括省會，尤其沿海（北上廣深四個有三個屬於此類），由於目前全球經濟都是以海洋貿易、海洋資源為依歸，所以無論人力資源還是物流，都會高度集聚在這類城市。包括國外，也是這樣，資源匯聚可以產生更好生產效率，很長一段時間會產生更多就業崗位吸引人才凈流入，自然房價長期會走穩並且會保持走高。增長呈現峰型上行。
二線城市，如果和一線保持較近的距離，並且有高速、發達同時成本低廉的交通工具、交通網路（通行時間控制在1小時），會很容易發展成衛星城，自然房價也會跟著一線波動，不過幅度會相對低點，增長更多像脈沖爆發然後僵持一段較長時間。
三線城市，更多是相反，很大原因是人才凈流出，常住人口開始下滑和老年化，這樣房產資源是溢出而不是稀缺，間歇性會出現一種炒作性的增長，屬於跟隨一線水漲船高，但不持久。同時由於交易量不足，有價無市的情況比較多見，行情也比較冷清。加上農戶不少也有自建房習慣，房產市場交易就不是主要房價干擾因素。
其實房地產很長一段時間還是基於對人口吸引力，包括局部某個地區。一旦吸引力下滑，沒有充分就業機會、醫療和教育跟不上，那麼房價就容易下滑；相反，房價走高的城市，多是資源優秀。
另外房價也很大程度和該地的人均受教育年齡正向掛鉤。

H. 如何判斷房價的合理水平

房價復收入比、住房可制支付性指數和房價租金比是國際上用於評價房價合理水平的三類指標。以房價收入比的多年均值作為判斷標准，目前我國城鎮新建商品住宅的銷售均價總體處於正常水平，但北京等部分城市的房價則明顯偏高。
近年來，國家出台了一系列房地產調控政策，以遏制部分地區房價過快上漲勢頭，使房價回歸到合理水平。但房價的合理水平如何確定，目前各界在認識上還存在較多差異，有必要對房價合理水平的判斷標准進行討論和研究。
（一）房價收入比
所謂房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例：2009年一套4環以內普通兩居室新房80平米，按瘋狂漲價後單價2萬5千元計算，平均200萬左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房，假設夫婦月工資為2000元，則家庭月收入達到4000元，年收入為4.8萬元。這樣房價收入比則為40，與美國的10倍相當。一般認為，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高於這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。