新房價格怎麼定

① 賣房子怎麼定價最合理都要參考什麼依據

可以在歷復史成交價的基礎上，根據自製己房子的戶型，朝向，樓層，稅費，區位，社區環境，周邊配套，裝修，賣房的急迫度，多角度確定自己賣房價格。買房的一般都是看總價，比如普通住宅滿五年並且是業主家庭名下唯一住房的話如果滿五年不是業主家庭名下唯一住房，個人所得稅費就會相差很多。

② 小高層樓房各層層價怎麼定

7層以上的高層住宅，以抄總樓層除以2的樓層作為基準價，也就是24層的樓房12～13層是基準價。基準層以下的樓層，價格低於基準層，基準層以上的樓層，價格高於基準層，頂樓除外，這是基本規律。

各個樓層的價差是根據一定的公式來計算的，設所要計算的樓層數為X，那麼X層的樓層價格=基準價×樓層價差系數，當樓層在基準層以下時，價差系數是負數，也就是減價，當樓層在基準層以上時，價差系數是正數，也就是要加價。樓層價差系數也是通過一個公式來得出的:

第一步，得出標準的價差系數M，M＝K／N。N是總樓層數，K是樓層價格差異的最大系數，這是開發商事先確定的一個數，一般在10％～15％之間，K／N得出一個標準的價差系數M，比如24層的樓房，最大系數是15％，那麼M＝0.625％。

第二步，根據標准系數來換算各樓層的價差系數，最簡單的一種方式是單向加減，也就是基準層以下每下降一個樓層，就下降一個標准系數，每上升一個樓層就增加一個標准系數，設樓層數為X，那麼計算公式就是：

基準層以下的樓層價差系數=-（N／2－X＋l）×M
基準層以上的樓層價差系數=+（N／2－N＋X）×M

③ 拿地價和未來房子定價是怎麼定的

房地產定價主要分成三個階段：

第一個階段：前期（包括從拿地到開工建設這段時間）

據我的工作經驗，很多房地產商拿地只會簡單的做估算，因為地塊放出來，到招拍掛，時間並不多，無法做精細的調研與定位，所以只能做簡單的估算。拿我所在的城市來舉例吧，這樣會清楚一些。

我所在的城市是個二線城市，地價相對不高。一畝大約在90-110萬左右。摺合樓面地價約400元一平方。這個城市09年的總體住宅均價是2660元左右。從2000年至今，以房產局給到的數據，這個城市（下簡稱B城）每年的房價漲幅是10-15%。建安成本如下：多層建築1000元一平方，層1200元一平方，高層1500元一平方。

住宅成本=地價+建安成本+++稅費

其中的與很低的，所以每平方各打100元足夠了。

所以住宅每平方的成本=400+1500+100+100+稅費=2100元（未計稅費，因為我也不懂開發商應該交多少稅，可以參考營業稅5.65%，所得稅33%）

整個城市的均價是2660元。就是說開發商有560元的稅前利潤。稅前利潤率大約是25%左右。

但這個沒計算每年的房價漲幅需要1年左右時間，也就是會增幅10%左右均價應該會在2900元左右。這樣的估算是比較合理的，開發商有足夠的利潤。

這時，開發商會有兩種選擇：

1、以最大回報率為目標。這樣就會加大投入，提高品質，延長項目周期，把價格賣到比其它樓盤要高。

2、以資金周轉率為目標：這樣就低成本低投入，把價格放低，質量達標（能通過政府驗收為准），快速走貨，滾動開發。

以上就是第一階段的房地產定價方式。

第二階段：開盤前組團定價（開工到拿預售證期間）

一般來說，開發商會按資金的規模與現場條件，定出那些房子先動工，那些房子後動工。這樣就會把一個樓盤里的幾十幢樓分成不同時期來建設。不同的樓幢就組成了各階段的房源，這個稱為組團。每個階段推出不同的組團，要對這個組團里的所有房子定個指導均價，這樣才好做價格表。

舉例來說，今年5月，本項目要推第一組團，有4幢樓組成，大約有250套房子。這些房子指導均價是多少？就需要我們來制定。

一般我們最常用的是市場比較法，還有其它方法，如成本法，目標收益法等，但是按成本法來算這個指導價，會脫離市場，定得過高定得過低，開發商的收益無法得到保證。

所以我們會去踩盤，所謂的踩盤就是把其它在售的樓盤進行信息收集，以備綜合分析。踩盤的信息包括很多，如：A樓盤有什麼賣點，最近賣什麼價格，有多少成交他有什麼缺陷等。

踩完盤後，我們就會把收集完的各樓盤做分值評估，把各類因素做評分。比如說地段好，這個因素就得5分，差的只得2分等。這個樓盤賣2600元。那麼，所有的分數匯總起來，用這個價錢去除，就得出每一分對應是多少錢。這樣再把我們的項目也進行評分，用得出的分值乘以這個價錢，就得出我們這個組團的指導價格。

舉例說明：A樓盤地段好得5分，戶型一般得3分，園林一般得3分，那綜合就是11分，它賣2600元。

B樓盤地段差，得3分，戶型不錯，得4分，園林很差，得2分，綜合9分。它賣2400元。

我們樓盤地段好，得5分，戶型不錯，得4分，園林很好，得4分，綜合13分，那麼我們就可以賣2800元。

因為他們已經在賣了就可以看出來這個價格對於市場來說能不能接受。如果評估完，基本上可以得出市場接受的指導價。

第三階段

就是預約。為什麼要預約？因為每次能拿出來賣的房源不是無限的。一個樓盤只能這么多房子，按工程建設來說，不可以全部一起建好一起拿出來賣，因為這需要投入的資金太大了。所以開發商一部份一部分的建，也就只能一部分一部分的拿出來賣。

這樣就會遇到一種情況。買房的人多於房源，那怎麼辦。所以房開商就用預約的辦法一般是幾百或一兩千可以在開盤的當天有優先選房的權力。因為同一個組團，房子朝向和位置不同，居住的舒適度也不一樣會預約，以達到優先選房的目的，很大機率可以選到自己喜歡的房子。

這個預約對定價很重要。在這個階段我們會放出上述第二階段定出的指導價，比如2800元一平方他願意預約，就說明他接受這個均價，不願意預約就是不接受。所以我們會跟蹤這個預約的數量來調整開盤時的價格。一般預約的時間是一個月左右。在一個月內，預約數量達到與推出的房源數量一致，說明這個價格是比較合理，如果少了，說明價格高了，市場不接受那麼說明這個價格低了。

所以開盤前我們會做好三套價格方案，一個是低於指導價的，第二個是指導價的，第三個是符合指導價格的。再按照我們的判斷看他們的反應，如果他們不接受，我們就會換低的價格方案，如果接受的很多，就換成高的方案。

所以到了開盤那天

④ 買房子的樓層加價怎麼計算

樓房樓層差價需要根據樓房有無電梯、開發商定價來計算，一般都是按照平方算。

1、無電梯樓房的樓層差價。無電梯的樓房一般都只有6層，最貴的是3樓，其次是4樓，接著就是2樓和5樓，1樓和6樓最為便宜。

2、有電梯樓房的樓層差價。樓層越高價格越貴，1樓是整個樓房中最便宜的。

3、每個區域開發商的定價都是不同的，而定價主要取決於地理位置等因素，一般樓層差價大，低端樓層差價小。

(4)新房價格怎麼定擴展閱讀

影響房屋價格評估的因素主要有四個方面，包括區域[10]因素、房屋因素、市場因素和心理因素。

區域因素

區域因素：主要包括地段等級、交通條件、小區環境、配套設施、未來發展前景及環境污染等。其中地段等級是影響房屋價格的重要因素。小區環境的好壞直接影響著人們的居住品質。有一定的綠化、停車位、有公共活動場所配套並且整潔干凈的小區，則有助於房屋價值的提升。

房屋因素

1、房屋因素：房屋的成新率 、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業類型、通風採光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。

2、另外，雖然房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但是由於每個人喜好風格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修5年以上的價值基本上降為零。此外，房屋的燃氣狀況、物業類型、採光及景觀等，對房屋價格都有一定的影響。

市場因素

市場因素：房源多，價格平衡，自然房子要便宜一些；相反，則要貴一些。

⑤ 碧桂園的房子是如何定價格的

根據不同的城市
根據不同的地段
根據不同的樓盤

⑥ 買賣房子的時候價格是怎麼定的是否可以隨便定

買賣房抄子.首先進行評估.有房屋評估機構.根據目前市場行情.未來的漲跌.坐落地點.房屋結構.面積.朝向.樓層等.進行綜合評估.根據評估後基本價格.在去房屋中介進行登記.注冊.房主可根據評估後的價格.和房屋中介協商.做出最終出售價格和價格可上下浮動范圍.然後上網銷售.

⑦ 一個房子的掛牌價房主可以隨意定嗎

二手房掛牌價，一般是有中介與售房戶相互協商定價。當然做主的是房主。如果是掛在網上銷售，房主可以自主定價。如果是有意出售，就不要隨意定價，應該參考本小區和周邊房價，綜合考慮後認真定價。

⑧ 碧桂園的房子價格是怎麼定的

據澎湃報道，來自來碧桂園內部的知情人自士透露，「『全覆蓋』在內部已經明確叫停，暫不對外宣揚。」其口中所謂「全覆蓋」戰略是指在三四五線城市所有的縣城、甚至是發達的鎮區均需有碧桂園的項目。至少有來自五個區域的碧桂園內部人士透露，現在的工作一切圍繞現金流轉，合作項目中，不做不能「操盤」的項目。為了實現現金的快速迴流周轉，有碧桂園內部人士透露，有的項目哪怕利潤轉負，也要搶現金流。但因為碧桂園項目的跟投制度，這極大的挫傷了一線人員的熱情。

⑨ 如何對自己的房屋定價呢

影響二手房定價的因素有以下幾點：

一、房齡

對於二手房來說，房齡對於房價的影響還是比較大的，一般而言次新房的價格較高，其次是5~10年房齡的房子，而超過20年房齡的老房子，售價一般較低。當然，在此也要說明，受到市場追捧的供不應求的二手房可能會因為其稀少性在定價上忽略減分因素，部分地區動輒每平方米幾萬元的市重點地產就是常見的例子。另外，房主為二手房定價時要考慮到當地樓市的整體（或貶值）幅度。

二、地段

較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身就會帶來不可估量的價值空間。另外，一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。

三、外部環境

所出售的房產如果位於外部環境佳、綠化面積大、條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右。同樣交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手，如果這些因素不夠健全在定價時一般可扣減5%左右的價格。

四、樓棟

好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。其次建築質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建築質量、獨特又美觀外立面造型、的內外部裝修會為房價加分5%左右。

五、電梯數量和品牌

相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心裡舒適度產生重大的影響。

六、戶型

對於同樣的室內面積，戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中、採光性能理想的房產也是購房者關注的重點，因此房主定價時可高於其他房產價格。

⑩ 買房子交完定金後開發商漲價怎麼辦

房子交完定金後，開發商漲價不予理睬，要求按照商品房認購協議簽訂合同，開發商不予辦理可以法律維權。

商品房認購協議是在開發商與購房者簽訂正式的《商品房預售合同》之前針對房屋認購事宜而簽訂的一份協議。認購協議是一個「定金協議」。一般情況下，《商品房預售合同》被房管局監證後，認購協議失效。

根據最高人民法院《關於適用<中華人民共和國擔保法>若千問題的解釋》中「關於定金部分的解釋」的有關規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金；

收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。當事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。

當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。實際交付的定金數額多於或者少於約定數額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議並拒絕接受定金的，定金合同不生效。

因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所佔合同約定內容的比例，適用定金罰則。當事人約定的定金數額超過主合同標的額20%的，超過的部分，人民法院不予支持。

(10)新房價格怎麼定擴展閱讀：

定金是確定的，訂金僅是意向金；兩者最大的區別是定金交了後，買家不能申請退回，賣家不能履行的話要雙倍返回；訂金則沒有這個約束，買家可以要求退回，賣家不能履行只需退回訂金即可。

不管是那的房子都是可以退定金的，只是多少不同而已，如果是「訂」金，則全退，如果是「定金」則退總額的80％（至少），開發商如果不退的話，就打房產局市場處就可以定事了。

交納了訂金相當於簽定了一份購買合同,如果毀約的話訂金就沒得退了(對方願意除外)，購房意願金(定金)只代表你有意向購買房子,你有優先購買的權利,並不代表一定購買,此錢可退。