如何制定房價

A. 購房能力：如何正確制定購房計劃

購房是很多家庭最大的投資，因此，購房者在決定購房前首先需要制訂詳細的購房預算，對投資進行可行性分析，充分考慮自身及家庭收入水平、現有存款額、可獲得的貸款額度等各種資金來源及其他相關因素，從而正確估算自己的實際購買能力。

1、正確估量可支配收入

買房要根據需要和支付能力綜合考慮，先考慮支付得起的樓宇，再考慮喜歡的樓宇，要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼。買房前請主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次是用於醫療保險及預防意外災害的預備資金。通過仔細核查，審慎地計算出個人或家庭的凈資產，這才是可隨時支配的自由款項。認真計算可以保證購房者能夠准確把握自身的實力和購房方向。

2、選擇適宜的房價和房屋面積

在對個人資產做完認真估量後，就要開始挑選品質好、價錢又不高的住宅了。現在，市場上可供選擇的商品房眾多，房價通常相差懸殊，眾多的因素使消費者感到無從入手、很難判別。其實，房價的制定是有一定規律的，它受到市場和成本制約。這主要取決於商品房的土地成本、開發建造成本以及利潤、稅費、銷售等相關費用。但房價的最終成因，還要回歸到市場的認同度，所以購房消費者可以根據實際購買力充分參照房價的成本和市場構成因素最終決定適宜自己的房價水平。購房人在選擇了適合自己消費水平的房子後，就要著重考量房間的面積、戶型等因素。

由於商品房的價格高達每平方米數千甚至數萬元，而房屋面積的大小又直接關繫到房屋的售價，因此，每一平方米都要精打細算。從房屋戶型來說，應根據家庭人口的數量、房屋使用的功能以及資金實力進行選擇。現在，人們一般喜歡要「四大一小」、雙衛生間、雙陽台的房間，因為這樣的房間更適合人們的居住，但具體選擇什麼樣的房屋，首先應確定房屋的總建築面積要多大。要了解一座建築物的有效面積系數，即「得房率」。它是指建築物內可使用面積與總建築面積的比例，有效面積系數越大，可使用面積就越大。有效面積系數的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積可能差別很大。

3、算清購房時的各項稅費

稅費的繳納在購買房產時佔有相當的比重，其中比較重要的幾個稅項有契稅、房地產交易費等。稅費在房產買賣過程中佔有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。建議購房者在計算個人住房貸款時，最好同時計算相關的稅費支出。

4、仔細考量物業管理費用

物業管理費是指物業管理公司因提供管理及服務向業主或使用人收取的費用。物業管理公司管理服務費的高低直接與管理服務對象、內容及其業務量有關，通常按照不同檔次根據住房的建築面積以每平方米收取。商品房一旦售出之後，購房人就要開始負擔一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安費等等，對這些開支如果未加考慮或考慮不足，那麼買房時就有可能造成失策。與其他費用不同，購買商品房入住後需要繳納的物業管理費是一直伴隨房子終身的，所以需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業管理的收費標准，做到心中有數。

5、做好裝修及維修費用預算

裝修費用應與首期款一起考慮，仔細算計，同時應提前考慮適當的房屋維修款項。必須的生活設施還需要一些初裝費用，如開通管道煤氣、有線電視、寬頻網等。另外，購置適當的傢具、電器、裝飾也是新居預算所必須考慮的。

6、要算清自己可動用的資金

要算清自己可動用的資金有多少，是否足夠支付房款和日常生活所需。按揭購房首期款通常要佔到房價的20%至30%，是購房時必須支付的費用。

7、商品房價格

主要由三大塊組成：土地成本、開發建設成本和開發商的利潤、稅費、銷售等費用。目前價格構成絕大部分比重在前二者。另外，發展商的開發建設成本、選用的結構類型也導致成本的差異。在購房前，購房者有必要了解整個城市不同房價樓盤的分布情況。

8、一些生活必須的設施要繳納初裝費

這些是入伙當時需支出的費用，如開通管道煤氣、有線電視等。

9、需要裝修後才能入住

現在的住宅大多數是毛坯房，需要裝修後才能入住。裝修費用應與首期款一起考慮，仔細算計。另外，還有購置家居用品費用、咨詢服務費、律師費等，這些也應考慮進去。

（以上回答發布於2015-08-21，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 近年來,部分地區房價持續上漲,是否能通過制定住房交易最高限價政策抑制房價過

當然是可以通過制定住房交易最高限價政策，能夠抑制房價持續上漲，除此之外，還有其他的方法也可以抑制房價持續上漲

C. 開發商的房價是由政府哪個部門制定的

是ZF結合政策、市場經濟、開發商報價來定的。

D. 中國的商品房價為什麼不能由物價局制定

嘿嘿，只有經濟適用房是物價局定價的，商品房既是一般的商品，也是一種內投資產品，具有投資收容益的，如果由房產部門定價的話，那它也不是一種投資產品了。
另外，房價的上漲在一定程度上是因為中國的人口基數比較大，實際需求的旺盛，而房地產的發展只是在近幾年才開始，還處於初級階段，現在的主要購買群體還是滿足自身居住條件改善的人，關於投機的人（炒房）在中國的大范圍來看，並不是很多。

E. 經兩會制定目標，農村的房價有何發展趨勢

你好，這要從兩個方面分析考慮：第一、縣城和農村地區房地產發展的機遇要分地段，大致可以分為三個區域。縣城城區肯定是優先發展，重點發展。發展的快與慢要看自身有何優勢，比如是否有旅遊題材，又如是否交通要道，再有是否形成自身特色（某種農產品集散地，商品批發市場，歷史名鎮）。縣城郊區也會迎來難得的發展機遇，比如規劃建設開發區，區內房地產要拆遷會得到拆遷收益，區域周邊會因為開發區的建設會帶來商業機會（如飯館、旅館、小賣部、維修部以及房租收益）。農村地區相比就要差多了，也會有開發農家樂，採摘等提升房地產價值，但是一定受交通道路的制約，所謂「要致富，先修路」就是這個道理。第二、縣城和農村地區房地產發展的幅度隨著城市房地產起落而變化，首先要取決於當地的經濟富裕程度和購買力。因為當城市房地產漲價了，縣城和郊區也會逐步波及而漲價，當城市房地產跌價了，少量炒房者也會撤離，但是縣城房屋由於當地經濟制約，購買力不足，鮮有接盤者，而外來買房者比起城市要少得多，房地產套現也難，不大幅降價難以出局。所以縣城及郊區降價也快。其次要取決於當地土地的供求，一般來講這點要比大城市供給強多了，所以價格也就不會長期維持高位。
望採納，謝謝。

F. 如何做好酒店房價管理體系

首先, 要管理好來幫你賣房的個個部門. 比如自說, 前台, 旅行社, 銷售部.最基本的是, 房間的等級分價錢等級.首先要定個標准價(全價), 在大型活動(奧運, 車展)的時間, 全市的酒店都在滿房的情況下, 基本用標准價, 以增加酒店的收入.二, 要給個平時的前台折扣價, 這取決於市場. 基本是日常用的價格.三, 旅行社優惠價, 要比前台折扣價優惠. 因為, 旅行社手上肯定有一定的客源. 而且, 要給傭金旅行社, 讓他有利潤. 但, 如果你的旅行社價格比前台的高, 哪客人就會投訴旅行社, 你就會失去旅行社的價格.四, 跟公司簽定協議的協議價, 這要比旅行社的價格更低, 只要你跟公司簽定協議, 這些客源就不會被旅行社影響而失去. 又可以節省給旅行社的傭金. 所以, 價格由高到低是: 房價全價 => 前台折扣價 => 旅行社優惠價 => 商務價格管理酒店房價的大忌是, 亂出優惠價格, 這樣會很容易導致價格混亂.

G. 世界銀行制定的房價收入比標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1，我國目前房價與收入之比為23∶1 這是真的嗎

許多最貧窮國家的經濟實力和居民購房能力都很低，每年新建、上市銷售的版住房以及房價波動權，都會低於比較發達的國家，產生泡沫的幾率也小得多。如果按照上述幾位作者提出的衡量泡沫標准，以這些國家房價收入比高達20倍以上為由，作出其泡沫特別嚴重的結論，只能與這些國家的實際背道而馳。

1993年和1998年，聯合國曾兩次發布了較多國家的房價收入比資料，這些豐富而比較全面的資料徹底否定了4—6倍是國際慣例的論點。這些資料使人們認識到，房價收入比的高低，是由每個國家(或城市)的經濟實力、住房市場、居民收入水平、消費結構、居住習俗、居住水平以及每年上市住房的構成等諸多因素綜合形成的。由於各個國家擁有的上述因素很不一樣，因而計算出的房價收入比的差別也很大。

H. 酒店怎麼制定價格體系

酒店制定價格體系：
1、首先分析酒店的定位是什麼。
2、根據酒店的定位，市調相應酒店的價格。
3、根據市調的競爭對手的價格，加上酒店所處的位置，綜合分析酒店的價格定位。