中國房價成本政府土地佔多少

『壹』 樓面價7000元，房價應該多少

房價大約15000每平分米。

樓面價7000，房屋建安成本大概在2000元左右，一共是9000，各種稅費按25％計算2250，一共11250。然後，這個11250裡面大部分是銀行貸款，買地房屋建造按周期3年計算，利息起碼超過3000.再總計11250。

銀行利息5個點左右，理財利潤超20個點，開發商把資金（包括貸款的）押進去3年，年利潤10%，就是30%利潤，利潤3375。綜上簡單計算，房價最少15000每平。

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房價影響因素

一、基礎因素

所謂基礎因素，是指影響房價的最根本的因素。需要明確的是，開發商之所以要拿地建房，就是為了盈利。那麼，土地成本、建安成本、銷售管理成本、稅費、利潤就構成了房價的基本因素。一般情況下，以上這些因素都是固定的，通過各自佔比就可以計算出一個新樓盤的房價。

需要說明的，由於各個城市關於房地產開發的政策不同，基礎因素之間也是有差異，尤其是土地成本和稅費，變化較大，這也直接導致了各個城市房價的差異很大。

二、增值因素

1、開發商的口碑

開發商的口碑實際就是指開發商的品牌。大家應該都會對品牌溢價有所了解。比如手機，可能功能差不了太多，但是某些品牌的手機就是要貴一些，比如蘋果、三星。這其中，就包含了品牌溢價。

2、附贈裝修、車位

這個大家就比較好了解了，同樣情況下，精裝修的房子肯定比毛坯的貴，帶車位的房子肯定比不帶車位的貴。某些開發商為了將自己的房子賣出更高的價格，往往將裝修和車位捆綁銷售，而精裝修的和車位的價格已經遠高於其實際的價格，這樣的行為無疑損害了購房者的權益。

『貳』 研究地價與房價的關系用什麼分析方法

一、房價與地價

(一)房價與成本

土地成本是房屋成本的重要組成部分。因此，在探討房價與地價的關系之前，首先應該探討房價與一般性成本的關系。

在市場經濟條件下，

房價的形成是極其復雜的。有房地產本身的因素，如區位、環境、樓盤品質等等；有房地產以外的因素，如居民收入水平、利率高低、稅負高低、投資和交易成本等等。有經濟的、政治的、社會的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關系。
供求關系的不斷變化導致市場價格的不斷變化，形成新的均衡價格。在價格的形成機制中，成本起著很重要的作用。對開發商來說，只有價格高於成本才有利可圖。即使某個開發商在一個項目上虧本，總體上他也會在其它項目上盈利，否則就只有虧損。即使某開發商虧損破產，整個行業也會贏利，否則整個行業就會萎縮，連基本的簡單再生產都維持不了。因此，成本是決定價格的基本因素。但這並不意味著任何開發商都可以以自己的成本定價。一方面，成本是通過影響供求關系來影響價格的。如果成本高於市場價格，供應就會減少，直至供不應求而價格回升。如果成本遠遠低於市場價格，就會有新的投資人加入，導致供應增加，價格降低。同時對土地的需求增加，進而又抬高了土地成本。另一方面，成本決定價格，指的是全行業的社會平均成本。在房價不變的條件下，以平均成本生產的開發商，可以獲得平均利潤；低於平均成本生產的開發商，可以獲得超額利潤，如過去以協議出讓獲得土地的開發商；高於平均成本的，就只有微利甚至是虧本了。任何開發商都會同時考慮未來房價和開發成本兩個方面(當然也會考慮其它因素)來決定是否投資。

(二)地價在房價形成中的作用

當前對房價和地價的關系，有兩種截然不同的觀點。一種是「成本推動論」，認為地價上漲推動了房價上漲。一種是「需求帶動論」，認為房價上漲引起了對土地需求增加，帶動了地價上升。這兩種觀點都是不全面的。房價和地價往往是互為因果的，關鍵是從哪個角度來看。房價在上漲過程中存在這樣一個鏈條：地價上漲→開發成本增加→房價上漲→預期房價上漲→開發商增加投資→地價上漲，這樣就形成了一個價格循環機制。在這一過程的前一階段，是地價上漲引起了房價上漲，而在後一階段，是房價引起了地價上漲。倘若不能全面地看待這一現象，就難免陷入「雞生蛋，蛋孵雞，先有雞還是先有蛋」的怪圈。由於影響房價和地價的因素非常復雜，價格循環機制的任一個環節都有可能受到上述因素外的其它因素的影響而首先啟動，進而牽動其它環節。譬如由於對征地拆遷補償增加，引起地價上漲；建材成本增加，可能引起房價上漲；市場的投機行為，引起房價預期上漲；政策鼓勵或市場預期，引起房地產開發投資增加等等。需要指出的是，這個循環機制不會無限制的單向發展，因為每一個環節都是受約束的，隨時會被外力修正，否則就會形成房地產泡沫。比如，房價上漲會受到有效需求的約束，不可能無限制的一路上漲；大眾的心理預期隨時會變化，不可能總是看漲；開發商投資會受到宏觀調控的制約；土地購置量會受到土地供應計劃和土地規劃的制約等等。

2004年曾有人以「上半年土地平均價格增長了11.3%，高於全國平均房價增長10.3%的水平」為依據，推論「2005年上半年全國土地招拍掛價格的漲幅已遠遠超過了房價的增幅」，進而證明土地價格高漲推動房價上漲，但這種推論是站不住腳的。首先，數據來源不同。該觀點引用的土地價格數據來源於國土資源部，房價數據則不知來源於何處。不同的數據來源，其統計部門、統計方法都有差異，簡單的比較顯然會有較大的誤差；其次，數據口徑不同。土地平均價格是土地出讓價格的平均值，包括了協議出讓價格和招拍掛出讓價格；而且這里的土地也不僅指房地產用地，還有其它行業的用地。全國平均房價以房地產項目為統計對象，其中又包含經濟適用住房的價格，而

經濟適用房的土地是劃撥的。兩者的統計口徑不同，又怎能比較呢？
即使數據來源、統計口徑方面具有可比性，也不能簡單得出高房價是高地價推動的結論。從成本角度考慮，房價的漲幅等於房價各構成部分漲幅的加權和。因此，某項成本對房價的影響程度，一是取決於該因素在房價中的比例，也就是該因素對房價的影響權重；二是取決於該因素的上漲幅度。只有比例大且上漲快的因素才是推動房價的主要因素。僅僅因為土地的上漲幅度高於房價的上漲幅度，就認為地價推高了房價的觀點是不客觀的，至少是不全面。例如，建安成本占房地產開發成本的比重也很大，其對房價的影響是不能忽略的。

地價對房價的影響要具體進行分析。我們常說的「地價」，有「毛地價」和「熟地價」之分,其內涵是不同的。毛地價是指政府收取的土地出讓金和市政基礎設施配套建設費。熟地價是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，符合通平條件可直接用於建設的土地價格。協議出讓的地價一般是毛地價，而招拍掛的地價多是熟地價(包括生地熟賣的情形)，所以協議出讓和招拍掛出讓的價格不能直接對比。嚴格的說，熟地價中的征地拆遷費用，並不是真正的地價，雖然其常被統計為土地的取得成本。這兩年，征地費用和拆遷費用越來越高，加大了土地取得成本，這種成本的升高，和招拍掛還是協議出讓是無關的。隨著國家嚴格保護被拆遷居民和被征地農民利益政策的嚴格執行，征地拆遷成本還將進一步上升。

更重要的是，熟地價遠遠高於毛地價，由此導致的成本權重差異很大，對房價的影響迥然不同。根據北京市國土局的統計，以北京市朝陽區為例，2002年居住用地毛地價平均值為644元/平方米，熟地價均值為2042元/平方米。後者是前者的3.17倍。北京市新開發區普通住宅的成本價格中，地價款只佔到9%，征地拆遷費要佔到18.06%，二者相加則有27.06%；危改區開發建設成本中，地價款只佔到11.03%，征地拆遷費要佔到24.91%，二者相加則有35.94%。這還不包括前期工程費等其它土地開發費用。毛地價和熟地價的價差如此之大，可見不加區別地推論地價上漲對房價的影響是不科學的。

那麼，真正的「地價」的上漲對房價造成影響有多大呢？原北京市國土房管局、北京

房地產業協會估價專業委員會和北京土地學會估價專業委員會所做的研究表明：樓面毛地價與房地產價格之間呈現為一定的正相關關系，樓面毛地價高的項目房地產價格也偏高，反之亦然。但是樓面毛地價並不是房地產價格的決定性因素，因為其在房價中的比重不足10%。所以說，地價肯定會影響到房價，但影響的程度絕沒有像一些人士說得那麼高。
即使地價上升，在需求既定的條件下，房價也不一定會上升(其它成本上升也是如此)。房價是由成本和利潤共同構成的，如果開發商壓縮了利潤，則房價漲幅依然可能會小於各成本的漲幅。開發商當然不會輕易壓縮利潤。但是如果市場不能承受高房價之重，房地產商的高成本自然也就無法轉移出去，在此情況下壓縮利潤是正常的市場化的選擇。

『叄』 房屋價是樓面價的多少倍

根據2020年2月11日，通常樓面價為樓盤的%到40%左右，因此，一個凈利潤為10%的房地產項目，樓盤的樓盤通常為樓面價的2.5倍，這個倍率主要取決於營業商想要賺取多少利潤，通常樓面價越高的話，樓盤也就越高。

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樓盤高的原因

1、經濟發展史依賴房地產

一個地區的想要發展史需要依靠經濟，而房地產是許多地點經濟的主要來源於，在必須程度上還能帶動地點經濟的發展，因此成為許多小縣城收入的支撐點，而且房產占據GDP的比例較大，房地產市場顯示波動，也會影響著GDP，還有房地產還能拉動許多產業的發展，導致樓盤經常居高不下。

2、土地費用高

目前許多城市都在興建住房，從而導致土地資源緊張，物以稀為貴，導致土地費用也不斷上漲，從而導致土地的出讓金較高，導致房間的售價也相對較高。

3、房間對於家庭的傳統思想

中國絕大多數人群經常受到有房子才有家庭的思想影響，導致許多人民在結婚時間都會有買房需求，因此房間的剛需型人民還是較多，許多人經常都在為房間而努力奮斗中，因此房間費用一直居高不下。

『肆』 誰知道房價的主要構成以及大概比例其中所有稅收大概佔比多少呢

在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。

房價的構成主要有土地費用、前期工程費、建築安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息、稅費及其他費用等8個部分：

1、 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。

2、前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。

3、建築安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。

4、 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。

5、管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。

6、房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。

7、稅費包含兩部分：一部分是稅收，包括房產稅，城鎮土地使用稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。

在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。

8、 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。

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房價在市場價格體系中的基礎地位，決定了它在市場經濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現為：

首先，作為基礎性價格，房價水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現為房價作為生產要素價格，既影響商品生產的物質成本，又影響工資成本，房價合理與否，不僅決定著生產成本和一切商品市場價格的真實程度，而且由於住房的價值量大在家庭消費支出中佔有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現出一定程度上的決定作用。

其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調節居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質量會由此下降;反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質量。因此，住房價格的高低成為關繫到居民切身利益的重大經濟問題和社會問題。

再次，價格作為市場經濟最重要的調節機制，還發揮著調節房地產市場供求總量和結構的重要作用。表現為可以調節房地產供求關系，商品房價格高，開發商有利可圖，增加開發量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求;反之商品房價格低，開發商無利可圖，就縮減開發量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調節商品房供求，實現供求總量平衡。

同時，不同類型、不同層次的房價結構的合理化，還可以促使商品房供給結構與消費結構相適應，從而達到房地產結構平衡。在這里，房價機制與供求機制是交互作用共同發揮其調節功能的。

『伍』 構成房價的因素是什麼

歷次新政都沒有降低房價；這次也不會例外。
歷次的新政都是為了一個簡單的目的：控制專房價上漲，而不涉及屬房價的根本，土地財政。
有個數據被引用了多次：土地的價格和各種稅費占房價的70%； 20%的是建築成本，10%是開發商利潤。
所以新政在不涉及70%的土地價格和各種稅費，房價是不可能降低的。因為將之那裡？建築成本還是開發商利潤？

以上結論是基於，經濟形勢一直向上，且高房價還在老百姓的承受能力以內，他確實可以這樣子玩下去；但是再引用以下的數據：

房價的整體趨勢是什麼？
是崩盤；
現在中央政府監控下的100個城市的平均房價是多少？
百城平均房價9000左右，就是說一套100平的房子，要100萬；
天，都少人能夠存夠100萬？再爆一組數據，中國交個稅的人數有多少？
2500萬人，也就是說全國收入超過3500元得人只有2500萬人；
最起碼能買的起的人，比例不高20%；
那老百姓還不住房子么？ 太高了！
不超過三年，必跌無疑！ 跌倒2000一平方都會的。

『陸』 為中國房價不跌

過去十幾年中國城鎮化非常快，直到現在中國城鎮化都在繼續，大量農村勞動力進專城，產生了屬大量住房需求，使房子成為剛需，土地本身又是稀缺資源，城鎮土地更稀缺，蓋一塊少一塊，越來越少的土地面對大量的需求，同時土地又是地方政府的收入來源，所以低價很貴，土地成本很高。能不能降價最根本的是要看成本，房子本身的建築成本並不高，高的主要是地價，土地成本這部分成本佔到房屋建造總成本的大部分。而土地成本由於自身稀缺性和城鎮化的以及地方政府土地財政的原因無法改變，所以住房的大部分成本是不可改變的，所以降價的空間很有限。另外國家也不會讓房價大跌，地方政府非常依賴土地收入，房價下跌會使地方財政面臨困境。房地產行業又是中國的支柱產業，房價大跌會使中國經濟衰退。所以無論是放假大跌還是大漲都不利於中國經濟發展，所以國家這兩年出台調控房地產的政策措施是為了把房價控制在合理區間，保持房價穩定，並不是讓房價大跌，所以房價很難跌下去。

『柒』 房地產企業融資成本占房價多大比重

土地成本基本在30%左右，建安成本30%，營銷成本+灰色成本10%-20%，利潤20%-30% 這是大體的狀況，，具體的個案的成本控制要看開發商自己的運作能力了。

『捌』 中國房地產企業開發費用與房價的關系

房地產開發成本由土地成本 建安成本 各種稅費成本 營銷管理費用成本構成，開發企業會根據這幾個成本以及周邊樓盤的價格對比來進行產品定價。

『玖』 國內房價為什麼居高不下，你知道開發商的成本有多高

根據有些房地產業界人士的分析報告，房地產的土地成本和一些潛在成本甚至已經達到後超過房地產開發成本的一半以上。
五種力量決定中國房價居高不下

1. 供應商的議價能力
2. 購買者的議價能力
3. 新進入者的威脅
4. 替代品的威脅
5. 同業競爭者的競爭程度

房地產行業，就是開發商從政府買地建房，然後再賣給購房者的過程。在這一行業，政府是土地的唯一供應商。購房者是購買者。新進入者是新的房地產企業。替代品是出租房和二手房。同業競爭是房地產企業之間的競爭。下面看看各個方面在競爭中所處的地位：

1. 政府：是開發商的唯一土地供應商，處於壟斷地位，議價能力極強。
2. 購房者：是開發商的最終客戶，分散而弱小，議價能力幾乎沒有。
3. 新進入者的威脅：房地產業進入門檻非常高，必須有實力，有關系。很難進入，新進入者威脅不大。
4. 替代品：租房和二手房，也不便宜。而且租房並不擁有產權。
5. 開發商相互之間的競爭：並不激烈，有時甚至合謀漲價。

所以，政府在競爭中處於絕對優勢地位，造成房價居高不下。而購房者處於食物鏈的最下層，自然只能成為房奴。開發商在其中賺取利潤。

有人認為炒房者才是真正推動了房價上漲。那我們再用同樣的方法分析一下炒房市場：

1. 開發商：是炒房者的房屋供應商，處於強勢地位，議價能力極強。除非買幾百套，否則價格很難降。
2. 購房者：是炒房者的最終客戶，議價能力有一些。
3. 新進入者的威脅：炒房業進入門檻不高，只要有資金就行，不難進入，新進入者威脅較大。
4. 替代品：租房和開發商直接賣的房。完全可以替代炒房者手裡面的房源。
5. 炒房者相互之間的競爭：激烈。

所以，炒房者在炒房市場中受制於各方面的力量，並不處於明顯的競爭優勢地位，根本無力推動房價的上漲。

而目前所有的房地產政策完全是針對在競爭中處於最底層的購房者的，針對的都是最終需求。目前沒有任何政策針對的是出於絕對主導地位的土地供應商，也就是政府本身。就連處於中間的開發商都沒有觸及。

『拾』 中國房價成本土地出讓金佔多少

比如08年北京市西北5環的某地塊，容積率2.1，競標後出讓金摺合樓面價8000元，拆遷2500平米，建設版裝修等成本權大約共25000！加上銀行利息，這房子賣3萬開發商就不虧
但10年同樣在某地塊的旁邊1公里內，另一地塊同樣2.1容積率，競標後出讓金摺合樓面價22000元每平米！拆遷3000元，建設成本變成40000左右！因為地價上漲，開發商必須賣到43000以上才不虧損！