Ⅰ 房地產泡沫是如何形成的，簡單明了的概述一下！謝謝
中國房市有沒有泡沫？這段時間很多專家跳出來喊話，說得一個比一個專業，反正小民是沒有聽懂。只是上面報道中最後一段「許多專家學者認為，日本房地產泡沫生成的主要原因有三。首先，金融政策失誤。日本一再放鬆銀根，使利率創下了歷史新低，導致過剩資金大量流入股市和不動產市場。其次，各金融機構為了追求高額利潤，將房地產貸款作為最佳貸款項目，無節制地擴大信貸規模，助長了泡沫的形成。第三，房地產價格暴漲導致企業和個人都紛紛投資和投機房地產，造成房地產業虛假繁榮。」已經說明很多問題。這與目前的中國房市何其相象，當然中國房市的泡泡還沒那麼大而已。至少在現在，Z/F還控制的住，但是現在的救市政策一味的偏向房產商，繼續抬高房價，那麼日本的房地產泡沫在中國重演也不是不可能的。
在中國，房子是個很特殊的東西，由於中國人的傳統，它不只是一個舒適的生活環境，更是大部分中國人一背子的希望和夢想。因此就算房子變成了商品，它依然有它的特殊性，那就是民計民生。很多人都提到買房的剛性需求有多大，這個我想不必多說，中國人的夢想啊。但是也要買的起這個「需求」才會真正的變成需求，這就是夢想和現實的差距啊！現在房市的低迷主要還是表現在成交量的下降，房價下降並不多，由此可見再大的剛性需求也要有MONEY來支撐。
最近很多GY出來喊話，恐嚇我等布衣小民，房價下跌房市就會崩潰，房市崩潰很多相關行業也會崩潰，國家經濟就會崩潰，老百姓也會失業崩潰。太可笑了！難道繼續虛假的抬高房價，直到有錢人也買不起房的時候再下跌經濟就不受影響了？！有句話叫爬的越高，跌的越慘，至理名言。股市就是最好的例子。在小民看來，房價下跌，多個行業不可避免的會受到影響，經濟發展也會受到阻礙，但至少現在泡泡沒那麼大，國家和老百姓還承受的住，Z/F也還有時間和辦法去解決存在的問題，而且老百姓只是想買得起房，並不是要把房產商打倒在地，只要到了合理的價位，買房的慾望自然會高漲。如果發展到了日本房地產泡沫的狀況，那就真的是末日來臨了！
現在是時候改正幾年前的錯誤了。救市當然要救，問題是救誰的市。是繼續維持高價位，維護房產商和某些地方Z/F和貪官的利益還是維護布衣小民等的基本權益。其實小民們並不是在鬥地主老才，並不是想把房產行也整垮，房產真的垮了也不見的人人有房住，小民們想要的只是能買的起的房子。但在小民看來，Z/F如果只是出一些降息之類的小伎倆，過年前房市的成交量不會大漲，原因有三：1、股市暴跌套牢了相當一部分原本寬裕的人，有人甚至抵押房車去炒股的，而有些是工作幾年攢了錢准備買房，看股市火暴就博一把的。2、房市低迷近一年，房產商能想到忽悠人的辦法基本上都用了，而老百姓的觀望之式已經形成，有錢的等著多跌點，沒錢的更希望多跌點。3、年關將近，總要留點錢過年吧。既然小手段沒用，Z/F不如把精力放在如何規范房地產市場上吧，把這個行業的各種惡習和弊端去處掉，讓房地產的價值回歸理性，恢復布衣小民們對Z/F和這個行業的信心，才是真正的救市之道！
Ⅱ 房價泡沫是怎樣算出的
房價泡沫對於不管是有房還是沒有房的普通民眾帶來的身心傷害是顯而易見的，也是難以癒合的。因為由於房價泡沫遲遲未能破裂而導致的一系列物價競相上漲，使普通民眾的生活壓力越來越大，這是前所未有的。對於有房子的普通民眾來說，房價再高有什麼用？你還能把房賣掉不要房子住？那所謂的上漲的部分價格不但與你無關，反而還會因為房價泡沫而導致的其他物價上漲增加你的生活負擔，所以有房子的普通民眾，對於房價泡沫的破裂是非常理智的；而沒有房子的民眾，對於房價泡沫更是狠之入骨！
當然，房價泡沫爆破，會使得有那麼一小部分人坐立不安、惱羞成怒。這一小部分人便是權貴。因為權貴掌握了國家的資源而擁有了大量的房子，房價泡沫爆破他們能安心嗎？大家回憶一下就知道了，有多少腐敗權貴倒台後都跟這個房子有聯系，具體有多少本人沒有統計過，但每一個腐敗權貴倒台後在他/她或他/她的直系或傍系親屬的戶下都有無數的房子，而這些房子僅僅靠他/她工資是無論如何也是買不起的，前些日子的山西某煤炭局長就擁有36套房產，最近的河北某公安局副局長李剛也有5套房產，這就不難證明為什麼國內無論如何調控都不能使房價泡沫破裂，非得借外力不可了！
在這里我先得算算全國究竟有多少空置房：
全國共有30多個省、直轄市，每個省大約有100個縣，按每個縣有1000名副科級以上官員計算（實際遠遠大於此數字），按60%的腐敗率計算（實際腐敗率遠高於此，你知道的），按煤炭局長36套+公安局副局長李剛5套=41套的平均41/2=20套（實際遠不止這個數，大於局長的副縣長、縣長、副市長、市長、副省長、省長、副部長、部長……副縣委書記、縣委書記……擁有房產的數量遠比局長多，不要相信那什麼誰誰市長買不起房子，那都是逗你玩的！）計算，結果如下：
30*100*1000*60%*20=36000000套房子（這個計算方法很保守）。
這就不難解釋為什麼官員財產公示制度一直難以實施下來，也不難解釋為什麼房產稅徵收政策一直無法出台，更不難解釋為什麼每次調控都毫無意義！這僅僅是權的空置房，貴的呢？我估計與這個數量也不相上下。這就容易解釋上次什麼國家電力部門稱有64800000套房子的電表讀數為0了，這也容易解釋為什麼那麼多的小區、那麼多的新城是鬼區與鬼城了。
如此說來，房價泡沫爆破除了那幾千萬的權與貴不高興外，其餘普通民眾應該是非常高興的。因為房價泡沫爆破後，普通民眾可以享受到「人」的生活，可以培養子女拿到諾貝爾獎，可以孝敬父母頤養天年，可以不再為強制拆遷而自焚，可以不再為強制拆遷而上吊……
Ⅲ 高房價怎樣引起的經濟泡沫
首先你要理解的是經濟泡沫這個詞，當然我也並不是專業的經濟學者，經濟泡版沫這個詞就是說一權個時期在一個地區，它的實際經濟量被人為地誇大了，這樣的結果會導致貨幣的動盪不安。
房價應該按照一個地區人的承受能力來定，比如北京就可以比鄭州高，因為北京地區人的經濟能力，消費水平總體上高於鄭州，而且北京人能承受的力度比鄭州大，但是如果北京的房價一個勁地上漲，超過了北京人的承受能力，那麼房子人都買不起了，但是房價已經被推高了，開發商已經為此投入了巨資，你想降已經沒法了，這個時候就是實際經濟量被抬高度了，產生了經濟泡沫。
一般現在來說的經濟泡沫都是帶有通貨膨脹性質的，因為都喜歡把經濟誇大。
Ⅳ 房地產泡沫是怎麼形成的
產品泡沫是指一種產品的價格持續上漲，以至於嚴重偏離其價值的現象；
行業泡沫是指一個行業的供給嚴重過剩，或其遠期需求縮減或消失導致的投資過熱現象。
我們所說的房地產泡沫屬於行業泡沫范疇，是個宏觀概念，然而老百姓關心的房價問題則是微觀概念之產品泡沫。
我們知道，房地產屬於資本密集型行業，需要大量的金融支持，同時也是一個長期投資，遠期收益的行業，這兩個條件極易形成泡沫。首先其投資過程有大量的不可控因素和較大的政策風險，其次由於對投資期限和遠期收益的把握不準確，都容易對行業造成極大的投資風險，非常容易導致過熱的投資，產生泡沫。下面我大概談談房地產開發中泡沫的形成過程，僅代表個人觀點，需要大家指正。
房地產泡沫的形成大概在以下三個階段中形成：
一、房地產前期階段
房地產開發前期階段容易在四個環節形成泡沫：
1、土地購置
由於房地產過熱，對於土地的需求增加，同時由於土地為國家緊缺資源，國家對土地的控制政策越來越嚴格，房地產商對土地的競爭越來越激烈，政府招牌管政策的實施，本來就很高的土地價格，經過幾圈的叫價，成交低價成幾倍的翻番，已經遠遠超過其實際價值，政府收益確實得到了充分的體現，然而，房地產商得到的土地價格中，泡沫已經大量形成。
2、各項手續辦理
說道這里我不得不要一咬牙，繁雜的過程（130多個章）自然不必多說，本身就存在大量不合理的亂收費法規，加上大量說不清道不明也無法說無法訴甚至無法入賬的費用，一直以來讓各開發商苦不堪言。這些費用勢必計入開發成本，或者無法入賬的只能在預算時列入那個讓人尷尬的不可預見費用和管理費用，不產生泡沫是不可能的。
3、項目轉手
這一點估計大多數人都有所體會，有背景，有關系的，拿到了項目、土地，不會自己開發，為了早日獲得利潤而轉手，有的項目甚至能轉讓近十次。一次次的轉手，落在最後真正開發的手中，已經翻了好幾倍，產生嚴重的泡沫。就像我們喝扎啤一樣，一桶扎啤本來20杯，但是桶里已經有了泡沫，也能賣25杯，再多轉幾次，可能達到50杯，就能賣出兩桶的價格。
4、材料及施工隊伍選擇
由於房地產過熱，房地產開發所需的材料、人工就變得相對短缺，其價格上漲速度和幅度都較大，加上這些年很多高端材料和工序的獨特技術價格高漲，開發商競爭購買材料和勞務，本來在材料和勞務過程產生的產品泡沫也轉嫁到房地產行業來最終承擔。
二、房地產開發階段
房地產開發階段容易在兩個環節形成泡沫：
1、工期和利潤預計
房地產開發是一個投資期延長，回收期長的行業，一方面由於投資期限長而對工期把握不準導致工期延長，投資成本增加，另一方面由於回收期長，對未來收益把握不準，有意提高銷售價格以降低對未來收益把握不準可能導致的利潤風險。
2、金融支持風險
房地產開發屬高投入高產出的行業，必須大量依靠金融機構支持，除了要接受和消化金融行業泡沫的轉嫁外，由於上述工期和利潤預計的不確定性，金融機構也會有意提高投資收益率來規避風險，也就使得房地產開發過程的財務費用相對增加。
三、房地產銷售階段
房地產銷售階段形成泡沫的主要環節如下：
1、以遠期的價格完成當期銷售
我們知道，今天購買的住房，實際交房時間往往在一到兩年之後。開發商為了盡快實現變現，預售房屋，也是政策容許的，這就導致一個現象，大家有沒有注意到，我們購買的現房和當期正在銷售的同類型、同標准期房價格基本是相同的，也就是說，我們購買的現房執行的竟然是兩年以後的價格。想必大家都明白，兩年以後的貨幣價值與現在的貨幣價值，以及兩年以後我們的購買力和今天的購買力有這多大的差距。我們不但花掉了未來的錢，真可怕的是以未來的價格花掉了。
這一條不知道我說明白了沒有
2、我們的消費觀念苦了我們自己
我們要結婚生子，就要買房子；孩子要遠道上學，陪讀，買個房子（攀比，為了孩子的自尊心）；孩子要結婚，給孩子買房子......這輩子，我們成了房奴，我們自願的，活該，就因為這樣，供求關系變了，房價漲了，越漲我們就越想買，我們越想買房價就越漲，沒辦法了，買不起了，我們到處借，貸款，我們埋怨房地產泡沫了，我們自己造成的。
本人認識尚淺，只能看到這些，誠心歡迎大家指正補充。
Ⅳ 房價泡沫化是什麼，形成原因是什麼破滅條件是什麼
房價泡沫化的意思就是現在房價像泡沫一樣、輕輕的一碰就破。無論是巴西的內經濟泡沫，還容是日本的房地產泡沫，在泡沫破滅前期，都經過結構性泡沫破滅的過程。中國現在正處在泡沫破滅的前期，表現的市場特徵，同樣是結構性泡沫的破滅。中國這輪調控100天以來，結構性泡沫已經在破。本應該對買房人有所警示的，但是，政府不會這樣做，相反，媒體還在宣傳回暖，宣傳地王，號召大家抄底。這也難怪，30年來，中國沒有經歷過一場大的泡沫破滅，大家都不知道泡沫破滅為何物，因而漫不經心。破滅的條件關鍵還是在於管商勾結謀利絲毫不管國民的死活。
Ⅵ 房價泡沫 如何爆發
是這樣的，炒房的人越多，開發商因為利益的驅動，就哄抬樓盤價格，當樓市整內體價格容漲到一定高度，購房者就越來越少，開發商的資金回籠出現困難，你知道開發商興建樓盤是銀行貸款的，一旦自己的資金鏈斷裂，無法償還銀行貸款，則工地也要停工，變成爛尾樓，最後被銀行拿去抵押低價拍賣，一旦大規模出現這情況，就說明泡沫破裂的時候到了。
炒房的人和哄抬價格的開發商其實都是泡沫的始作俑者
Ⅶ 房價泡沫怎麼算出來的
房價泡沫對於不管是有房還是沒有房的普通民眾帶來的身心傷害是顯而回易見的，也是難答以癒合的。因為由於房價泡沫遲遲未能破裂而導致的一系列物價競相上漲，使普通民眾的生活壓力越來越大，這是前所未有的。對於有房子的普通民眾來說，房價再高有什麼用？你還能把房賣掉不要房子住？那所謂的上漲的部分價格不但與你無關，反而還會因為房價泡沫而導致的其他物價上漲增加你的生活負擔
Ⅷ 房地產泡沫是如何形成的
房地產「泡沫」是指由於虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對於理論價格的非平穩性上漲，主要特徵有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關於房地產「泡沫」的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。一旦房地產「泡沫」破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。一個最理論化關於房地產泡沫的定義大概是這樣的:「指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種表面上的虛假繁榮。」 也有專家指出，房地產泡沫，主要就是指「房價比較高，空置率比較高」，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人購買力。
房價的確是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質疑時非常簡單，房地產泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經濟，而一個行業的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業增長的泡沫，但一些特別重要行業的泡沫(像房地產、汽車和高科技產業)卻能演化為整體經濟的泡沫。
一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱「泡沫經濟」。