天津限購之後房價如何計算

1. 在天津市內買房,希望大家給點建議

2015年3月天津房價正式進入上升通道，起點的均價為橫盤幾年的15000元/平米左右。其後在2016年3月小陽春開始，天津房價隨著北京進入飆升模式，整整一年，從不到2萬元的房價一路上漲到2017年4月份的3萬多元。
這是因為北京限購之後，在北京買不起或無法買房的人群都跑到了天津購房，促使資金和需求外溢，交易量攀升，房價加速上漲。

終於，房價上漲動力沖垮了天津樓市的底線，2017年3月31日，天津政府下發了《天津市人民政府辦公廳關於進一步深化我市房地產市場調控工作的實施意見》，後被簡稱為「3.31」新政。

天津市副市長孫文魁在第二屆世界智能大會上發布了「海河英才」行動計劃，人們迅速捕捉到其中「40周歲以下、本科畢業就能落戶」的關鍵詞，並將其稱為史上門檻最低的落戶政策。

一時間風起雲涌，全國各地趕著夜車跑到天津落戶，同時也給樓市活生生撕開了一道口子。

樓市成交量瞬間點燃，鏈家數據顯示，當天新房和二手房分別上升了112%和70.8%，新房流量峰值在5月19日，也明顯早於二手房峰值。從找房人群的工作地來源看，除了天津本地需求外，北京的需求最為集中，其次是天津周邊的河北地區。
今年8月天津房價開始下沉，幾乎把5月之後的漲幅跌平了，而後繼趨勢又如之前的常態，繼續在25000元上下波動。就9月，10月來看，天津二手房的成交量和房價均未有大的變化，但新房卻明顯是一股凄涼景象。

2. 目前天津的房價走勢如何

目前天津房價走勢處於平穩發展，穩中有升的狀態。因為看房價的話，短期看政策，中期看土地，長期看供需

1，國家政策：房地產業是我國社會經濟發展的支柱行業之一，聯動上下游諸多產業，與宏觀經濟的關聯性極大，政府此輪調控政策的出台，是為了抑制房價過快上漲，通過限購、限貸、限房價，從供需兩端發力，保持整體市場的穩定，防止房價過快上漲，防止大量信貸因杠桿過高而刺破樓市泡沫，從而引起價格大幅下跌，影響房地產業的長期健康發展。

2，開發商拿地：目前大開發商還是很看好天津市場的，紛紛高價拿地，地王頻出。金隅等高端開發商以及萬科的翡翠系列這些高端產品系開始進駐天津。十月出台停工令，大多樓盤需要停工，這段時間是要消耗庫存，當早期拿的便宜的地買的差不多售罄之後，新拿的地開始入市，天津將進入改善市場，即使早期拿地的樓盤沒有售罄，也可以借風。

3，房產供需：從供應端來說，天津市場上16年及17年土地供應量幾乎較15年少了三分之一，並不像很多人想像的一樣會出現大量的房地產庫存

從需求端來說，天津人口屬於人口凈流入城市，外部需求不斷聚集。因為天津的購房政策相對於北京是要簡單很多的，但它所擁有的教育資源，高考制度和基礎設施在北方城市裡相對較好。所以會不斷地吸引著各地的人才力量注入到天津。而如今的限購政策將購買人群控制為天津本地戶口和非天津市戶口中能夠走人才引進的青壯年知識分子，符合積分落戶標準的人以及為天津創造了財政稅收的人。這些人口置業剛需旺盛，普遍具有一定的購買力，並且逐步向外圍城區擴散，抬高、支撐了天津的整體房價。

目前全國房地產還是存在資源錯配，供需失衡的情況，一二線城市房價過高，三四線城市庫存過高，因為人都是往一二線城市聚集，去獲取集中的資源，改變現狀需要時間，所以我們對於天津還是應該抱有期望的。

3. 2018年天津的房價走勢會是怎樣的

整體來看，天津的新房房價會仍然延續2017年的房價走勢，穩步上升，漲幅回會略高於2017年的漲幅。二手房市場答會開始回暖。具體原因如下：

1. 天津2018年租房落戶政策會在4月1日正式實施，該政策將天津人才引進政策放寬到在天津工作的專科生以及高職院校畢業學生，其實是限購的變相松綁

2. 2017年及之前拿地，因停工未能及時開盤的項目，2018年會大批量進入市場，市區和環城市區的房價會受各區域樓王價格輻射影響，同區域樓盤參考價格上升，房價上漲

3. 臨近政策變動年限，可能會出現政策變動，會對市場造成沖擊

4. 天津2017年GDP受濱海新區GDP縮水影響，增速斷崖式下滑，往年最低增速9%，2017年增速3.9%，政府18年會進行大量的土地拍賣，以緩解天津經濟壓力。
   

4. 以後天津房價的趨向漲或落

不一定，現在大量的資金都流入股市了，現在天津好多賣了房子（多餘的房子）或把房子抵押給銀行貸款超股票，買基金的．所以房子的趨勢是逐步降的，今年好多房子都有價無市，價錢好高，可是實際成交價越來越低．

5. 目前天津的房產走勢如何最近的房價有下降嗎

感覺受益匪淺。怎麼抄說呢，就是現在房管局這一塊在限價，所以天津現在新房二手房倒掛問題比較嚴重，其實從長遠來看，天津的房價還是會階段性走高的，限購限價以來，政策變化不斷，首當其沖的就是利率，二套房的利率現在最低上浮15%，這樣無形中您的購房成本是增加的。再一個，房子您是剛需，肯定是要買的，早買肯定比晚買好，天津的拿地價現在越來越貴，從長期來看，天津的房價還是看漲的。

6. 天津2018年房價會降嗎

首先，天津本次限購政策目的是為了限制房價過快增長，而從今年整體行情來說確實內起到了一定的作用容。二手房的成交價格整體下降，但新房成交單價下半年仍處於穩中有升的趨勢。

其次，天津停工令的頒布導致各個樓盤近半年的工期延誤。這也直接影響了明年年初的新盤入市。也就是說明年年初的在售樓盤仍是現在在售的，房源只會越來越少，價格也會越來越高。

再次，天津今年的土拍市場依舊火熱。環城區域甚至出現樓面價高於周邊新房在售價格的現象。而一旦這批土地入市，勢必會為周邊的房價帶來很大的影響。

最後，天津每年都凈流入人口50萬人，勢必會為天津帶來大量的購買力。今年也會承接北京大量的外溢人口。

綜合以上原因，天津的房價還是會上升的。

7. 近期天津新房整體的房價怎麼樣啊，我聽說大規模降價了

您提到了整體新房降價有部分不實，確實在中央十九大以後中央提出「房子是用回來住的，不是用來炒的答」後，整體市場趨向於理性。再加上各省市實行的限購政策客群主要以剛需客群為主。

以天津市為例：現行新房方面除了簡單的限購政策以外，政府也在調整房價定價的合理化。新房有統一的政府指導備案價。因此政府的介入下，新房房價趨於穩定。但是二手房市場因為個人定價，且目前出售二手房的業主。大部分已經享受到房價上漲的紅利，故有一批市場競爭力不強的二手房有降價的情況。

但是目前處於年底，大部分新房開發商由於年底回款壓力和年度業績達成指標壓力會有一定的優惠政策，這是每年都會出現的正常情況。建議您客觀看待。

8. 天津樓房限購政策對二手房價有何影響

一、實施區域性住房限購
在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在市內六區和武清區范圍內再次購買住房，包括新建商品住房和二手住房。
二、強化差別化住房信貸政策
對在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的非本市戶籍居民家庭，申請商業貸款首付比例不低於40%。
三、加強住房金融監管
金融部門加強對商業銀行執行國家差別化住房信貸政策的監督檢查，督促商業銀行嚴格對購房人首付款進行核查，嚴禁各類機構違法開展「首付貸」、「過橋貸」等金融杠桿配資業務，維護住房信貸市場秩序，防範金融風險。
四、加強新建商品住房銷售許可管理
對未按照土地使用權出讓合同約定期限取得基礎部位驗收證明，以及取得基礎部位驗收證明後30日內未申請辦理銷售許可的商品住房項目，提高申請商品住房銷售許可工程形象部位標准，6層以下(含6層)建築需達到封頂，7至12層建築需達到6層以上，13層以上(含13層)建築需達到總層數的50%。商品住房項目建築規模在3萬平方米以上的，每期申請銷售許可面積不得低於3萬平方米(尾盤除外)，商品住房項目建築規模在3萬平方米以下的，須一次性辦理商品房銷售許可。預售許可的較低規模不得小於幢。項目建築規模以規劃許可證記載面積為准。
五、嚴格新建商品住房價格申報制度
房地產開發企業在申請辦理新建商品房銷售許可時，應當在商品房銷售方案中申報每幢房屋單位建安造價、銷售單價上限和每套房屋銷售價格上限。房地產開發企業取得商品房銷售許可並辦理商品房預售登記後10日內，要在銷售現場顯著位置一次性公開全部房源信息及每套房屋的銷售價格上限。市國土房管局同時將每套房屋的銷售價格上限在天津市房地產綜合信息網上公布。房地產開發企業及代理中介機構不得高於公布的銷售價格上限宣傳和銷售商品住房。
六、加強新建商品房銷售監管
房地產開發企業和銷售代理機構對未取得銷售許可的商品房項目，不得以任何方式向購房人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。房地產開發企業銷售商品房需簽訂預定協議的，應當通過天津市商品房銷售管理系統網簽《天津市商品房預定協議》，並在2個月內簽訂《天津市商品房買賣合同》。房地產開發企業不得以反復預定的方式囤積准售房源，每套房屋預定次數不得超過2次。商品住房嚴格實行購房實名制，認購後不得擅自更改購房者姓名。
七、加強房地產市場監管
各區縣人民政府要結合轄區實際，組織相關管理部門承擔和落實本區域房地產市場監管職責，確保本區域房地產市場健康穩定發展。
對發布虛假房源消息、捂盤惜售、哄抬房價、倒賣「房號」、誘騙消費者交易等違法違規行為，市場監管、國土房管等行政主管部門按照各自職責依法嚴肅處理。處理期間可關閉涉事開發企業和中介機構商品房或二手房買賣合同網上列印功能，情節嚴重的，同時向社會公開曝光。
各類新聞媒體、網路平台要加強正面宣傳和輿論引導，正確分析解讀房地產市場政策及運行情況，引導居民住房理性消費，促進房地產市場健康發展。對於各類機構及個人利用各種公共平台散布虛假消息，製造、傳播謠言的，由公安、網路信息管理、市場監管等部門堅決予以查處。

9. 現在天津市的房價走勢是怎樣的

天津是從四月份開始限購的，從限購以來天津市的房產交易量下降了接近六成，專卡掉屬了很多有錢沒資質的投資客。房價瞬間從火熱跌入冰點。

但是從限購以來新房市場還是呈現穩定增長的趨勢，二手房有部分下跌。

長遠來看，天津的新房房價還是會呈現穩中有增，不會有下跌的跡象。

10. 天津2019年的房價走勢是什麼情況的呢

上圖為年的天津房地產整年走勢圖，可以看到天津的房價在整體限價限購的情況下，在5月份海河英才計劃的推動下，房價開始向上，到目前為止，相較於年初3-4月的價格來說，仍然維持在高位。
2019年的天津房價情況，這邊提供兩個觀點：
1、2018年和2019年會迎來大量公司之間的快速並購，大型開發商占據市場的大部分份額，主要原因是在2015年開始，各家房企都接觸到一個新的融資渠道，公司債，在2015年開始，各家企業都可以在5%的利息獲得大量資金用於開發和建設，但是到了2018年和2019年，公司債融資渠道全面停止，且到了該還之前貸款的日子，各家房子的資金鏈面臨嚴重的考驗，所以大部分小型的開發商都會被大開發商收購，而資金債務情況良好的公司會全面佔領市場。
2、天津的房價價格會在穩中略升，房價的構成是來源於開發商拿地加成本和利潤的體現，一般來說開發商的售價是拿地成本的1.8-2倍，那目前天津這邊的拿地價格來說，河西區綠城集團拿地解放南路地塊，土地成本價格在2萬3，按照成本核算預計價格會達到4萬5左右，周邊目前在售房源價格在3萬8-4萬左右，地價會推升區域的房價。
明年的房地產情況大部分時間應該還是處於維穩的狀態，然後保持房地產健康穩定的發展。