為什麼上海房價比重慶貴

1. 上海的房產稅政策是什麼時候出來呀

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先在上海、重慶試行，但房產物業稅出台後將會快速推動房價繼續上漲，國家稅收目的就可以順利實現了。

應向重慶政府學習的，因重慶加大保障性住房（公共租賃房）供應，所以重慶房價在全國城市中目前來說還是最低的，而且是按套內計算。今後通貨膨脹因素會上漲，但至少遏制了房價的過快上漲。不能向重慶政府學習的，因重慶只開征高檔房房產稅，雖對抑制重慶房價一點關系都沒有，明擺就是利用政策殺豬殺富，把富人趕出重慶，但重慶老百姓高興。這個城市不適合富人去投資，政府殺富心態嚴重，但適合去做點小生意，小生意做大後一定要轉向其它城市去發展。

目前國家也出政策公開參與炒房，房產稅轉嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。

最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，徵收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。

一但房產稅改革後，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。

重點：落實解決供求關系，非常簡單的事情，不清楚為何國家要故意搞得特別復雜！！！

房產稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

例：有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

2. 解析：房產稅馬上要出台么

官方紛紛表態，房產稅好似呼之欲出

十九大報告對房地產行業未來發展方向，重點強調"堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居"。

財政部部長肖捷日前在《黨的十九大報告輔導讀本》中談及房地產稅，明確未來的房地產稅將按照房屋評估值徵收。

近期黃奇帆表示「房地產稅當然要收，而且不是說要十年，二十年，是今後幾年馬上會發生這件事！」

一、房產稅出台的直接目的是增加地方的財政收入，彌補地方的財政窟窿和償還地方債務

09年在中央四萬億的財政刺激下，地方政府也跟隨大規模投資，使地方的債務規模迅速膨大，地方債務問題一直成為困擾中國經濟和資本市場的一個敏感問題，縣級的地方政府實際上已經等同破產，入不敷出，無法償還債務；另外，中央實施營業稅改為增值稅，但是營業稅完全是地方稅，增值稅的70%是交給中央的，相當於稅法改革後，地方的稅收收入大幅下降。

房產稅是地方稅，這種背景下，為了平衡地方的財政收入，實施房產稅，便能夠增加地方的財政收入，償還債務，這是出台房產稅的初衷和目的，而非用來調控房價，那隻是為了順利出台房產稅而尋找的美麗托詞，能得到廣大民眾的支持。房產稅可以給地方政府帶來新的長期而穩定的稅源，解決地方財政困難的問題。

二、房產稅的直接目的並非為了抑制房價，上海和重慶出台了房產稅，並沒有抑制房價

上海和重慶的房產稅試點，並沒有改變上海和重慶的房價上漲之勢，並未抑制房價。北京沒有出台房產稅，上海實施了房產稅，兩個城市可以做對比，房產稅試點以來，上海的房價漲速大幅跑贏全國水平，而且都是高於北京的；重慶屬於二線城市，從區域位置上講，可以和成都類比，重慶和成都的房價平均水平，以及漲幅都是很接近的，而且很重要的是，重慶的住宅產權是50年，其他城市的住宅產權是70年，這是制約重慶房價上漲速度的一個原因。所以可以看出，房產稅的出台，對於房價的影響是比較弱的。

三、土地出讓的收入規模遠遠大於房產稅的收入，當前地方政府仍然依賴土地出售，而非房產稅

以上海和重慶的房產稅徵收試點為例，房產稅的收入占財政收入的比重僅2%左右，僅占土地收入的7%，遠遠小於土地出讓收入，土地收入仍然是絕對大頭。重慶三年累計徵收房產稅未超過4億元，而重慶的土地出讓收入卻高達1500億，2011年上海徵收個人房產稅超過1億元，2012、2013年該項稅收收入分別為2億元和3億元左右，上海的土地出讓收入則高達700億左右，房產稅收入僅相當於土地出讓收入的 7%。

目前我國的房產稅由於稅基狹窄，對占總量80%以上的個人住宅免徵，對地方財政收入貢獻僅維持在2%左右。因此，即使推房產稅，短期內也難以成為地方財政的收入來源。

四、無論根據實操層面，還是根據當前經濟狀況，我國尚不會全面推行房產稅

在實際操作層面，房產價格的波動與宏觀政經形勢密切相關，如何合理評估房產價格，再來征稅是現實操作的難題，需要不斷地完善。還有經濟和金融風險，也不容易全面推廣房產稅：

（1）房地產仍是中國的支柱產業，短期不可替代

中國房地產行業市場空間依舊巨大、上下游產業鏈很長，在當前中國經濟發展中所處的支柱地位仍牢不可撼，特別是在當前經濟持續下滑、新興行業尚未接替成為發展動力的背景下，房產依舊是推動我國經濟發展的核心動力之一，5-10年內都不可替代。

（2）土地出讓金是地方政府償債與財政收入的重要來源

地方政府性債務對土地出讓收入的依賴度高。截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額34865億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務余額93643億元的37.23%。

（3）我國居民的70%財產都配置在房產上，而且杠杠購買，實施房產稅加速放房價下跌的話，會觸發金融風險

我國城市居民近70%的財產配置在房產中，尤其在住房貸款迅猛發展的今天，通過高杠桿配置不同城市的多套房產，也成為了城市中產的首選。

目前我國金融行業大部分抵押物品均與房地產有關，因此房地產價格的縮水，會直 接影響到金融相關業務的穩定，引發一系列系統性風險。

在房地產支柱地位仍無法被替代的情況下，貿然針對個人住房大范圍徵收有實質影響的房產稅，或將導致購房需求在短期內顯著下滑，房價加速下跌，導致居民財富大幅縮水，進而減少開支，抵押品大幅貶值，引發金融風險，導致經濟增長失速、財政收入顯著下降等風險。在當前中央不斷強調穩定金融風險的背景下，難以全面出台房產稅。十九大報告中間也沒有提到房產稅，或緩解市場擔憂。

五、三四線及以下的城市，正在去地產庫存，鼓勵購房；同時這些城市的地方債務率最高，仍然需要依賴土地收入還債。所以三四線及以下的城市，尚不會出台房產稅。

中央政府對今年的一個經濟目標，就是去地產庫存，但指的是去三四線及以下城市的庫存，因為這些地方的住宅庫存較大，風險較大，需要去庫存。所以今年各級政府出台的樓市調控，主要是針對的一線城市和二線城市，三四線及以下的城市並未出台樓市調控，反而還鼓勵購房，以消化庫存，降低金融風險。所以今年三四城市及以下的城市，房價比較火熱，處於持續的上漲之中。

另外，由於三四線以下城市的產業少，能帶來財政的收入少，所以導致地方債務主要集中在三四線及以下的城市，他們仍然需要償還債務，化解風險。

所以如果這些城市出台了房產稅，雖然能帶來一些房產稅的收入，但規模都遠遠不能和土地出讓金相比，反而會抑制這些地方的房地產發展，和中央的去地產庫存相違背，也阻礙了這些地方的財政收入，無法解決地方債務的風險問題。

綜上來講，三四線及以下的城市，難以出台房產稅。

六、一線城市和大部分熱點二線城市的房價在下跌，尚無房產稅出台之需要

2015年開啟的房價牛市，一線城市和大部分二線城市的房價都出現了較大的上漲，所以抑制房價也是今年中央的經濟目標，去年底和今年年初房地產調控不斷升級和加強，房價出現了明顯的回落。2017年11月份統計局顯示，15個熱點城市的房子總體平穩，一線城市的新建商品房和二手房價格分別環比回落0.1%和持平，其中深圳、北京、上海、合肥、上海、廈門、杭州等城市的房子明顯價格下跌，北京、深圳和上海的房價都出現了整體式的下跌，今年北京房價下跌比較大，相對於3月份的房價，已經下跌了15%左右。

圖：10月份10個熱點城市的房價

從之前已經有的試點看，房地產稅都是從新增量開始試點，這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這並不意味著房產稅在這些城市就不會擴大。重慶已經逐漸開始擴大到存量。增量開始，也並非指只核查增量，而是對新購房人群核查存量面積，超額的徵收房產稅，以上海為例，如果不新購房屋，之前存量面積不計算房產稅，但如果新購房將疊加之前存量，一起計算房產稅。

3. 重慶的房價為什麼這么便宜啊

朋友，我也是從上海過來的，現在在重慶。呆了一個月有點想在重慶安家了。這邊的空氣比上海好。房價的高低首先由這個地方物價，人均收入所決定。

4. 上海和重慶收房產稅後房價走勢

具體房價是否是因為房產稅的影響而變動無法判斷。可從持有房產的整個周期來看房產稅的版影響，假權設以15年的持有期看，屆時買房個人所得稅(20%)肯定徵收，我曾測試了以下條件下房價短期漲幅。

1. 賣房個稅20%+房產稅0%：房價至少要漲20.6%/年；

2. 賣房個稅20%+房產稅0.6%：房價至少要漲21.3%/年；

3. 賣房個稅20%+房產稅2.5%：房價至少要漲23.8%/年；

這個估算目前還是比較接近近幾年上海房價的漲幅，我的房子上海從2014年初-至今（~4年）近漲了幾乎一倍多，年均漲幅21%，實際漲幅和上面的情況2我的測算很接近，所以可以認為房上海產稅對房產價格的影響約0.7%，確實對房價影響很小（上海是2011年起徵收0.6%房產稅）。

所以全國將來可能徵收2.5%的房產稅，那麼房產稅對房價影響估計+2.2%/年。

5. 上海政府施行房產稅，對個人擁有多處房產的，按照什麼價值收取房產稅

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先在上海、重慶試行，但房產稅出台後將會快速推動房價繼續上漲，國家稅收目的就順利實現了。

應學重慶政府的，因重慶加大保障性住房（公共租賃房）供應，所以重慶房價在全國城市中目前來說還是最低的，而且是按套內計算。今後通貨膨脹因素會上漲，但至少遏制了房價的過快上漲。不能學重慶政府的，因重慶只開征高檔房房產稅，雖對抑制重慶房價一點關系都沒有，明擺就是利用政策殺豬、殺富，把富人趕出重慶，但重慶老百姓高興。這個城市不適合富人去投資，政府殺富心態嚴重。但適合去做點小生意，小生意做大後一定要轉向其它城市去發展。

目前國家也出政策公開參與炒房，房產稅轉嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。

最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。政府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，徵收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。

一但房產稅改革後，政府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。

重點：落實解決供求關系，非常簡單的事情，不清楚為何國家要故意搞得特別復雜！！！

房產稅政策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出台一個政策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最後還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新政是「遏制房價過快上漲」。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的政策，新政本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

例：有人去市場花100大洋買了一隻小豬認養10年，1年後長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再徵收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應採用何種形式徵收？呵呵。社團組織對豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否願這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什麼名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然願意交地產稅。中國也准備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方政府找中央政府徵收？不可能。去找老百姓徵收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

6. 房產中介是否如我們想像的那樣收入很高

最近《安家》熱播，演繹了房產中介工作的各種心酸苦辣，雖然導演編劇竭力還原現實中房產中介的工作狀態，但電視劇畢竟是電視劇，要給觀眾呈現美好的景象，然而現實中，房產中介的工作遠比電視劇中的勞累辛苦得多。 現實中普通房產中介的收入遠沒有電視上表現的那麼多（極個別TOP SALES除外）。除在北上廣這種超一線城市以外，國內其他城市的房價遠沒有電視上看到的那麼高，目前一線城市成都、武漢、南京、重慶等城市的房價一般在1.5-3萬/平左右。比如說一套2居室的房子，建面大約90平米，套內大約70-75平米，我們取房價中間值2.25萬元/平米，二手房交易是按建築面積計算，那就是2.25*90=202.5萬元。就按200萬元計算。中介收費一般是房款的2%，加上貸款和各種稅費，就按2.5%計算吧，那就是200*2.5%=5萬元。 一般人看這50000元一定會覺得很高，但房產中介工作人員實際拿到的並沒有那麼多。因為所有的中介費要全部交回公司，由公司根據客戶交（貸）款進度和工作人員實際工作情況發放，而且並不是100%全部發放給工作人員，房產中介公司為了維持經營，一般會拿走中介費50-80%（每個公司規定不一樣，管理費的比例也不一樣），員工只能得中介費的20-50%。 遇到公司厚道，它可能會抽50%的管理費，那員工就可以提成50000*50%=25000，大家一定會想：這也不錯啊，一個月提成也有25000，加上底薪（扣掉個人所得稅和五險一金）至少也有26000-27000吧。 錯！ 如果你運氣好能力強，每月至少開一單，那基本能拿到這個數。但一般員工根本就拿不到那麼多。為什麼呢？ 因為很多房產中介公司規定，員工的底薪不是無責底薪而是有責底薪。每月必須要開單才能拿到底薪，否則就沒有底薪。那就有人要說了：如果不開單，那就是白乾，你（公司）不給我發工資，那我走就是。中介公司為了防止人員流動過快，就實行了有責底薪制，即：你不開單時沒關系，我仍然按照說好的底薪發給你，這算公司借給你的（工資），一旦開單後，就要把之前沒開單的底薪全部扣回來，扣除之後有剩餘的再發給你。 比方說，招聘時告訴員工底薪為4000月（稅前），如果該員工連續4月不開單，公司仍會照4000准給員工發工資，該員工在第5月賣了上述說的2居室，應該提成25000，那第五個月應得提成就是25000-4000*4=9000元。加上5月份的底薪（扣除稅費和五險一金後），拿到手的大約11000-12000左右。 這是按100%回款率計算的，如果客戶是貸款或分期付款，那提成的金額也要按照回款率計算，這樣算下來，到手的錢也不過7-8K左右。 有的朋友就要說7-8K/月也不錯啊。我想告訴你的是：這是理想狀態！很多中介不可能每月能開一單。 為什麼呢？ 作為二手房的房產中介，你不可能全市所有二手房都要做，你只能做你那門店周邊樓盤的二手房。 打個比方，你所在的門店周邊大大小小一共有30個樓盤。那你只能做這30個樓盤的生意。不能跨區做。就像《安家》里徐姑姑給老嚴夫婦找鋪面一樣，他推薦老嚴夫婦到其他區去做生意，就要把客戶轉給其他區門店的工作人員。當然，你可以和其他區門店工作人員協商好：客戶是我的，房屋你給客戶找，成交後我倆按比例提成。 有的朋友就會說，房似錦怎麼可以跨區給林茂根找房子呢？那是因為她做的是老洋房生意，老洋房是一個不普遍、少量的特例房子，當然如果你有時間有能力，你也可以跨區做這種特殊的生意。 話回前提。你現在周圍只有30個樓盤，就只能做這30個樓盤的生意。但30個樓盤的房子不是全部能交易，而是有業主要出售，才能交易。比方說，一個樓盤同時段大約有10戶要出售，那30個樓盤就是300個房源。不要以為300個房源很多，生意一定好。房源多就意味著這里的房子好賣，競爭壓力也大，說不定周圍大大小小的房產中介門店有20-30個之多。 你想想，平均每個門店10-15套房源，每個門店一般都有5-20人（門店大小不同，工作人員人數就不同），按平均法則分到每個人頭上又有多少套呢？而且不是每個月都能保持平均每個樓盤出10套房源的（這只是理想狀態）。如果這300套房源里有一部分是獨家房源，不是公共盤，那這20、30家門店的工作人員每人分到的房源就更少了。更何況房產中介這行不是吃大鍋飯不是平均主義，真的是一步一腳印努力，爭先恐後與別人競爭、搶出來的業績。 如果能開發出獨家房源（業主只授權給你一家門店銷售他的房子），那就是極好的！肉爛了在鍋里，不管怎麼賣付出多少努力辛苦，總是能賺到中介費的。