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怎麼判斷房價

發布時間:2021-01-11 01:53:46

㈠ 如何判斷一個區域房價的合理性

房價再度成為老百姓茶餘飯後的話題。值得注意的,雖然公眾輿論對房價問題極為關切,但整體來說,輿論對房價走勢的關注遠遠超過了房價本身。一致認為,一線城市房價已經脫節「合理區間」,房價與成本比例嚴重失調,處於一種非均衡水平。這種背離正常軌道房價上漲是不合理的,那麼,當前市場里,合理狀態下的房價應該是什麼樣呢?

2016年3月15日,兩會記者發布會住建部部長陳政高答記者問,媒體拋出的17個問題中有5個與房價有關,集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔憂。

對於全國部分城市房價大幅漲幅,無法給出明確的答案,也是一個無法回答的問題,各地方樓市不同,市場主體對於均衡點的理解不同,樓市的信息傳遞也遠非模型假設的沒有鴻溝。因此,老百姓輿論普遍呼籲的「合理房價」,邏輯上講是個偽命題,無法證明房價怎樣才是「合理」。那麼,判斷房價的合理性還有其他途徑么?

一般區域房價的估算,採用重置成本方法。實際房價可劃分為兩大部分,建築成本和非建築成本。通俗講,不管新房還是二手房,可假定在此位重新蓋,按相應比例扣除差額來參考。新房價格很好理解,包含了建築、土地、稅費、而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統一納入考慮,不考慮各地建築材料和人工成本的不同。

購房房子的建築成本視作蓋房子的真實成本,那麼房價中的非建築成本就成了我們的其他成本。房子是無差異的,但選擇居住在哪裡,住什麼房子有差異,我們要為這種權利付費。

如果你碰巧是賣方,這種選擇權就有市場價格。而隨著社會收入結構的變化,居住選擇權的內含價值也在變化,不同時期不同地區可以波動很大。從以上角度出發,可以直觀地判斷 「合理房價」是什麼標准?

目前看,一線大城市擁有良好的就業、醫療、養老、這些因素也在刺激房價的上漲,可以說為「資源成本」,在房價中的佔比非常大,也往往大大超過建築成本。那麼,二三線城市中,這種「資源成本」的價值相對低;而在去庫存壓力比較大的三四線城市,這種權利甚至一文不值。

因此,當前一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市,主要的原因是這些城市房價中蘊含的居住選擇權,屬於非常稀缺資源。

遠水難解近渴,至少說明了不同城市的房價差異大,不僅是不理性結果。我們購房時,內心都會做預估,如果房價和內心預估值吻合,那就是當下的「合理房價」。


㈡ 如何判定某個地方的房價是高了還是偏低

具體要有沒有人買,大家的需求怎麼樣,如果大家都買房,那就證明,還有漲價的餘地,如果沒人買,那漲了也只是白漲,具體你可以了解一下市場行情,就清楚,過高還是偏低了,因為現在是市場經濟,有需求就有銷量

㈢ 如何判斷一個地方未來房價是漲還是跌

判斷房價漲跌有很多指標。1、人口人口的長期流入是一個城市房價的重專要支撐點。2、地價屬地價越來越高,越來越搶手。房價也便宜不到哪裡去。3、金融短期房價走勢,跟金融,跟政策有很大關系。金融收緊,資金減少,房價會迅速下跌。反之,如果資金很寬松,房價會上漲。

以上是一些大的邏輯,具體仍要仔細分析,比如所有的城市房價都偏高,而你所在的這個城市,房價相當便宜,要麼是城市被棄,要麼是房價窪地會被填平。

㈣ 如何判斷房價的合理水平

房價復收入比、住房可制支付性指數和房價租金比是國際上用於評價房價合理水平的三類指標。以房價收入比的多年均值作為判斷標准,目前我國城鎮新建商品住宅的銷售均價總體處於正常水平,但北京等部分城市的房價則明顯偏高。
近年來,國家出台了一系列房地產調控政策,以遏制部分地區房價過快上漲勢頭,使房價回歸到合理水平。但房價的合理水平如何確定,目前各界在認識上還存在較多差異,有必要對房價合理水平的判斷標准進行討論和研究。
(一)房價收入比
所謂房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。以北京為例:2009年一套4環以內普通兩居室新房80平米,按瘋狂漲價後單價2萬5千元計算,平均200萬左右;若以工作五年的中產階級家庭為單位買房,假設夫婦月工資為2000元,則家庭月收入達到4000元,年收入為4.8萬元。這樣房價收入比則為40,與美國的10倍相當。一般認為,合理的房價收入比的取值范圍為4-6,若計算出的房價收入比高於這一范圍,則認為其房價偏高,房地產可能存在泡沫,高出越多,則存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。

㈤ 如何判斷自家的房子值多少錢呢

1、區位地段是關鍵

買房地段很重要,試想同樣是在大北京,市區國貿的房子為什麼比郊區貴,市區商業區附近公司多、商家多,人流量大,對房子的需求量也大,附近要是地鐵換乘站,就又是加分項。同時附近的規劃也很重要,在郊區,像一些有購物中心、學校、交通樞紐規劃的位置,房價也會上個檔次。

2、社區配套

社區配套,除了小區綠化環境、車位等設施,還包括便民商店、菜市場、大型超市、醫院、銀行、學校等民眾經常光顧的基本生活配套。這些都是衡量社區成熟度、決定居住質量的重要標准之一。

3、樓層戶型

很多人買房子比較看重樓層、戶型是有一定根據的,樓層高度、房屋朝向決定房子通風採光

好壞,直接影響居住舒適度,一般樓層中層、朝南、戶型方正的房子售價也會更高些,而一層、頂層、戶型不規則,採光通風不太好,住著自然不舒服,買家也會以此為借口跟賣家砍價。關於樓層和價格的關系,可以參考下面,房價從左到右降低:

塔樓:中間層(6-15層)>高層(15層以上)>底層(5層以下)。

板樓:中間層(2-4層)>1層>(5-6層)

4、房屋產權合法性

這里說的房屋產權合法性,新房的話指的是開發商的五證等手續是否齊全,二手房是指是否有正規的產權證。像市面上的小產權房,沒有正規房產證,價格比正常二手房低一些,但是這類房子沒有合法產權,購房人的權益自然就得不到保障,大家注意不要因為貪圖低房價忽視了風險。

5、房齡和房子的流動性

房齡越年輕的房子,越容易申請到貸款,房齡大不容易申貸,估計該有人問了,很多學區房都是老房子啊,也沒見價格低多少,大家別忘了,價格高是一方面變現能力也是一方面,老房子只能全款,試問一套價值千萬的房子,能有幾個普通人能拿出全款買?這里強調的是房齡會房子變現的流動性,你買房如果很在意轉手率的話,就要注意這個問題。

在房產交易中,主要是二手房,會根據上面幾點評估出一個價格,另外無論是買方還是賣方,最好去實地了解一下周邊同小區同戶型的房價是多少,談價格的時候自己心裡有個底。

其實之所以如此關心「自家房子值多少錢」,源於近幾年房價的波動,給很多人的生活帶來的巨大變化,同樣是買房,有的人因為房子的漲價實現了財富增值,有的還守著以前的老房,日子沒什麼變化,雖然不能再像以前那樣靠房子實現一夜暴富,但是在心理預期上,有房的人們還是希望自家房子是「值錢的」,住在CBD的跟住在五環外郊區的說話,底氣似乎都足了不少呢。


㈥ 如何判斷一個地區房價是否合理怎樣判斷一個地區是否有人炒飯

如果周邊商業成熟,交通方便,居住環境污染少,人流量偏大,房價就會專高的。屬還是看租房人流量,一個小區租客多,那裡的房價就高的。是否有人炒房吧,這個不要看售樓處的,售樓處有的製造假象,還是看中介那裡人流量大不大,投資客也就知道多不多了。剛需房對於一個家庭,購房壓力就大了的,一個地區賣不出去,價格低了,剛需房的客戶就來的,如果挑的顧客,對住宅要求高,首付又少,只能等,等房主急售或者特價房推出去看房子是否是自己滿意的房子。

㈦ 怎麼判斷買房的好時機

第一、地段是核心因素
房地產是依託於土地而存在,土地不可移動,這也就決定了房地產的必須以地段為首要參考因素。房價上漲的時候,越核心的地段漲得越多,價格越高,外圍依次上漲;房價下跌的時候,外圍先下跌,直至扛不住了,中心地段才會下跌。
買房必須認准「地段」這個核心參考因素,與地段相關的有交通、學校、商業等。除了地段之外,還有一些比較通俗的小技巧,這些都是來自於長期的購房經驗。
第二、銀行對房貸的興趣
所謂銀行對房貸的興趣,是指銀行對房貸的審核松緊度。
如果銀行對房貸把關非常嚴格,甚至連婚姻記錄都要查一遍,那就說明樓市風險在增加,銀行都是趨利避害的,為了避免壞賬,收緊房貸是肯定的。
如果銀行對房貸把關比較松,甚至連收入證明和銀行流水存在的問題也都睜一隻眼閉一隻眼,這種情況下市場熱度必定是很高,房價上行,銀行也希望藉助房地產來增加收入。
第三、自己負擔能力
所謂負擔能力,門檻是一方面,月供是另一方面,月供不僅要看當下的負擔能力,也得考慮房價下行乃至大環境下行時的還款能力。
第四、推銷房子的電話數量
生活在一線城市的人,每天接聽幾個中介電話早已習以為常,如果你沒有攔截電話,又連續相當長的時間沒接到過推銷房子的電話,那就得注意了,這說明銷售不用打很多電話就能輕易賣出去房子,市場熱度很高;如果你接到的電話數量有增多的情況,那說明房子不好賣了,市場正在趨冷,中介不得不廣撒網,獲得客戶和房源。
第五、獲得准確信息
你好有幾個搞房地產策劃的朋友,獲得一手准確信息對你判斷樓市走向有很大好處。
第六、房價太高的時候,買房應滿足主要的需求
買房的需求當然有很多,比如想要套大房子,至少能住下三代五口人,配套的學校也得是名校,出行方便,小區外面就是地鐵站或交通主幹線等。對於剛需來說,這種理想的房子即使有也買不起,你所要做的就是滿足一兩種核心需求,放棄諸多次要需求。

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