A. 在當下市場競爭中大戶型營銷有哪些策略和技巧
一、明確銷售任務，做好階段劃分
確定大戶型項目在多長時間實現多少萬平米的銷售。
大戶型銷售階段劃分為前期准備階段，醞釀蓄水階段，產品體驗階段，開盤強銷階段，持續銷售階段。做好各各階段的統籌規劃。
二、進行准確的客戶定位和價格定位
大戶型營銷的客戶可可定位在項目所處區域內的改善性需求的客戶；私營企業主；政府一等公務員；企事業單位高層管理人員；部分投資性客戶等。
釐定價格時首要考慮產品品質、目標客戶、市場狀況、同類競爭樓盤等因素；
按照行業中同類物業的現行平均價格水平為基礎來定價。以競爭對手的價格為定價基礎，以稍低於或相當於競爭對手的價格入市。
價格策略，中價入市，逐級加價
營銷技巧
招數一：強調舒適賣點
大戶型是人們的最終置業需求，對居住舒適度要求極高，所以，在銷售時應強調樓盤的舒適性與少有性。一般來說，大戶型占據著一個樓盤的較好資源，這包括朝向、採光、環境等。各樓盤應根據自身不同情況，尋找銷售賣點。如宣揚樓盤的大面積綠化、開闊的視野、完善的生活配套、休閑運動設施、樓盤的高科技含量等，吻合中產階層追求舒適、愜意的置業需求。
招數二：側重體驗營銷
大戶型總價較高，大部分購房者都為二次以上置業，他們在挑房時更加理性，並不急於下單。要打動這部分消費者，可以打造有特色的大戶型樣板房、樣板景觀，讓客戶切身感受到大戶型的舒適與愜意。在打造樣板間時，注意現代科技氛圍的營造，使得購房者在親身感受到如此舒適溫馨的大戶型後，願意為此買單，以便一步到位，省得日後再為換房奔波勞累。
招數三：戶型設計注重私密性
如今的家庭結構三世同堂越來越少，很多年輕人跟父母寧願在一個小區內買兩套小戶型，也不願住在一套大房子內。問題的根源在於，年輕人需要有自己的隱私空間，兩代人在生活方式、作息時間等方面有差異，同住一屋會互相干擾，很不方便。如果大戶型在設計上有所突破，注重房與房之間的隱私性，讓年輕人與老年人在房間里的活動路線不互相穿插，視線不能對視，各自飲食起居影響都很小，大戶型就不會受到消費者的排斥。況且，一套大戶型的總價比兩套小戶型的總價低，又更節約生活成本。如果樓盤還在前期設計階段，可以在戶型上有所突破，只要解決了消費者的擔心，大戶型的銷售也就不愁了。
招數四：提升居住功能
買大戶型的人通常都會考慮幾代人同住，因此，小區的公共活動空間應注重功能多樣性，讓每一代人都各得其所。老年人有地方散步、下棋、閱報；兒童有地方奔跑、玩耍；年輕人有地方開展時尚的運動、健身活動。對於一些戶型不能修改，但小區內景觀還可以完善的小區，可以從外部環境加以改進，讓希望買大戶型的家庭覺得在這里居住能夠各有所取。
招數五：強調人性化物管
大戶型的消費人群都是深度居家型，物管的好壞對他們的生活品質起著至關重要的影響。在戶型、景觀都無法改動的情況下，可以強調小區的人性化物業服務，比如對老人、小孩有更細致、周到的服務，讓年輕人能夠安安心心上班、痛痛快快玩耍，減輕對家裡的後顧之憂，從情感上打動購房者。
招數六：尋找辦公客戶
目前辦公物業價格高、使用成本高，每月十幾元的物管費，對於很多小公司來說，寧願買一套大戶型住宅來辦公，開發商可針對辦公需求的購房者進行疏導。住宅每月兩元左右的物管費，幾年下來，節約的費用都可以再買一套房了。而且住宅小區的特點是白天上班時間外出的多，進來的少，而辦公的是白天進，下班走，這樣辦公的停車問題就得到了很好的解決。開發商可有意識的對此進行宣傳，如果附近有辦公項目的，可在附近進行DM單的派放。
招數七：掌握銷售節奏
自去年樓市進入低谷以來，很多樓盤為了盡快回籠資金，將所有的房源都放出來銷售。春節後剛性需求的釋放，讓很多小戶型賣斷貨，剩下的全是大戶型，這樣很不利於後期房源的消化。開發商在推盤時，應對房源進行嚴格的分期控制，大小戶型搭配著走，在推盤前通過VIP卡等形式來試探市場反應，做到心中有數後再開盤銷售。
開發商要給購房者說明「時間換空間」的概念，強調樓盤本身的未來利潤，告訴購房者不動產中長期的保值增值功能。未來人民幣面對通貨膨脹的長期壓力，買房就是買「錢」途，也就是說，在樓盤同樣升值的情況下，大戶型獲益更多。
還可以從性價比上吸引客戶。一般來說，一個項目同時期銷售的房源，大戶型的單價會低於中小戶型，可以將不同房源的價差拉得非常大，讓購房者覺得買小戶型不劃算，轉而考慮大戶型。大戶型由於總價較高，很多人因為首付不能承受，而放棄購買。開發商如果再在首付問題上給予購房者一定的支持政策，如開發商墊付10%的首付房款，等銀行按揭辦理下來後再補交，可以增加購房者的購房勇氣，從而決定下單。另外，國家出台的政策，對大戶型的銷售有也一定製約，如繳納的稅費更多、享受政府補貼更少，開發商如果能為購房者支出這部分多出來的費用，讓購房者感覺買大戶型、小戶型都一視同仁，心理會平衡一些。
招數八：等為上策
如果產品的同質化比較嚴重，而且周邊同類型產品比較集中，可以適當地堅持，因為中小戶型銷售之後，市場的慣性肯定會帶來大戶型的銷售，其實像深圳這樣的一線城市其實已經出現這種情況了。
B. 房地產開盤營銷方案怎麼寫
一、項目現時優劣勢分析 kingpr.cc
根據前一階段的市場研究分析和工作總結，對本項目的優、劣勢作以下分析：
（一） 優勢
1、 產品優勢
根據前期的客戶統計資料，客戶對項目的地段、戶型等認知度較高，說明項目的品質開始深入人心，產品定位明確。
2、 市場競爭優勢
相對於同區域的競爭項目而言，金帝花園等老項目可近尾房，產品設計優於它們，且工程已動工，結合工程的包裝，必將增強客戶的信心。
（二） 劣勢
1、 項目規模小，景觀的營造不甚理想
據來訪客戶統計分析中有部分客戶對項目環境及周邊環境不太認同。
2、 工程進度才開始，影響了客戶對項目的信心。
遂寧的消費者習慣購買現房，因此對工程形象的包裝，將直接吸引客戶對項目的信心。
3、 市場競爭劣勢
遂寧市現主力供應房價在800元以下，遠低於我們目前的均價，這將弱化我們的優勢，分流部分客戶
（三） 解決劣勢問題建議
就上述的劣勢問題如何弱化，是下一階段營銷工作的重點之一。
具體建議如下：
1、 工程形象的包裝
在保證工程進度的前提下，通過包裝工地形象樹立公司和項目形象，增強客戶信心，營造銷售氣氛。
手段：工地路牌，表明物業的名稱和位置，直接與工程形象相關聯
工地氣氛：利用彩旗等宣傳物品吸引人們的注意力，營造人氣旺、整潔、有序的施工現場
具體內容為：工地公共標牌製作，弔旗、布幅製作等。
二、營銷思路
圍繞強化我們的優勢，弱化我們的劣勢的核心，根據工程進度及營銷需要，主要劃分蓄勢調整期、開盤強銷期、收尾強銷期三個銷售階段，再就每個階段整合價格，廣告、促銷各類活動，包裝項目品牌，提升開發商形象，減少銷售阻力，從而使銷售取得預期目標。
詳情可參考：廣州萬家物業網
C. 房地產小區景觀方案和戶型方案沒有定,可以出營銷策劃方案嗎
當然可以了，只要你能夠提出合理的方案，相信他們都會給接受的
D. 如何做好房地產營銷活動
這是一個計劃書！你可以參照看看。。。。。
深圳萬科----地產項目全程策劃流程
一、市場調研：
1， 前言-----本次市調的背景、動機、運用手段、目的等；
2， 市場分析------ （1） 當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）
（2） 區域市場分析（銷售價格、成交情況）
3， 近期房地產的有關政策、法規、金融形勢
4， 競爭個案項目調查與分析
5， 消費者分析：
（1） 購買者地域分布；
（2） 購買者動機
（3） 功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）
（4） 購買時機、季節性
（5） 購買反應（價格、規劃、地點等）
（6） 購買頻度
6， 結論
二、 項目環境調研
1， 地塊狀況：
（1） 位置
（2） 面積
（3） 地形
（4） 地貌
（5） 性質
2， 地塊本身的優劣勢
3， 地塊周圍景觀 （前後左右，遠近景，人文景觀，綜述）
4， 環境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）
5， 地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6， 公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）
7， 地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）
三、 項目投資分析
1， 投資環境分析 （1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開
（2） 房地產的政策法規
（3） 目標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
2， 土地建築功能選擇（見下圖表）
3， 現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）
4， 土地延展價值分析判斷（十種因素）
5， 成本敏感性分析 （1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤
6，投入產出分析 （1）成本與售價模擬表
（2）股東回報率
7， 同類項目成敗的市場因素分析
四，營銷策劃
（一） 市場調查
1 項目特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）
2 建築規模與風格
3 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）
4 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）
5 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）
6 物業管理（是自己管理還是委託他人管理、收費水平、管理內容等）
7 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）
8 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）
（二）、 目標客戶分析
1、經濟背景
· 經濟實力
· 行業特徵…… 公司（實力、規模、經營管理、模式、承受租金、面積、行業）
家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）
2、文化背景 ：推廣方式、媒體選擇、創意、表達方式、
（三）、 價格定位
1 理論價格（達到銷售目標）
2 成交價格
3 租金價格
4 價格策略
（四）、 入市時機、入市姿態
（五）、 廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創意表現
4廣告效果監控
（六）、 媒介策略
1 媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合
4投放頻率
5費用估算
（七）、推廣費用
1 現場包裝（營銷中心、示範單位、圍板等）
2 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放
五、 概念設計
1， 小區的規劃布局和空間組織
2， 小區容積率的敏感性分析
3， 小區道路系統布局（人流、車流）
4， 小區公共配套布局安排（學校、會所、購物等）
5， 小區建築風格的形式及運用示意
6， 小區建築外立面色彩的確定及示意
7， 小區戶型比例的搭配關系
8， 小區經典戶型的功能判斷及其面積劃分
9， 小區環境綠化概念原則
10， 小區環藝小品主題風格確定及示意
六、 識別系統
（一）核心部分
1， 名稱
2， 標志
3， 標准色
4， 標准字體
（二） 運用部分
1， 現場
· 工地圍板
· 彩旗
· 掛幅
· 歡迎牌
2， 營銷中心
· 形象牆
· 門楣標牌
· 指示牌
· 展板規范
· 胸卡
· 工作牌
· 檯面標牌
3， 工地辦公室
· 經理辦公室
· 工程部
· 保安部
· 財務部
4， 功能標牌
· 請勿吸煙
· 防火、防電危險
· 配電房
· 火警119
· 消防通道
· 監控室
萬科地產項目營銷策劃內容提示
一、「萬科地產」品牌定位
在對同類競爭樓盤進行調研走訪的前提下，進行項目的特性分析，從而確定「萬科地產」的品牌定位。項目特性分析即是將自身的優點和且缺點都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項目在所處地段和同類物業中的地位。徹底清楚本項目的真實面目後，在推廣時就會知道哪些該突出，哪些需要規避，以最佳姿態展現在目標客戶面前。
「萬科地產」項目特性分析包括以下內容：
1? 建築規模與風格；
2? 建築布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、採光通風、管道布線等）；
3? 裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）；
4? 功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）；
5? 物業管理（收費水平、管理內容等）；
6? 發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）；
7? 結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調整）。
二、主力客戶群定位及其特徵描述
「物以類聚，人以群分」。針對「萬科地產」各項目的土地環境價值，分析和判斷主力客戶群是今後項目營銷推廣的前提，通過研究購買者的職業、收入家庭結構、教育背景等方面情況，可對「萬科地產」主力客戶群的特徵進行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今後本項目的形象宣傳、價格定位和推廣手法都必須針對這群人，取得它們的認同，避免功能、信息的相互干擾。
萬科地產以往的客戶資源是我們最好的財富。建議認真疏理萬科地產客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今後營銷推廣策略。
三、 價格定位
1． 理論價格（達到銷售目標）
2 ．實際價格（在預期內順利達到銷售目標的成交價格）
3． 租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）
4． 價格策略
入市時機
入市時機並非指時間概念上的時機，而是指根據自身情況和市場狀況來決定什麼時候進入市場，是賣樓花還是賣現樓，是建到正負零還是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此之謂。
五、 廣告策略
1．廣告的階段性劃分（准備期、導入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2．階段性的廣告主題
3．階段性的廣告創意表現
4．廣告效果監控
六、 媒介策略
1． 媒介組合
2．軟性新聞主題
3．投放頻率
4．費用估算
七、推廣費用
1． 現場包裝（VI設計、營銷中心、示範單位、圍板等）
2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3． 階段性廣告促銷費用
八、營銷管理
E. 房地產營銷策劃方案怎樣做
給你一個我們自己用的作業指引
營銷策劃作業規范化流程指引
◎ 銷售周期劃分及策略
准備期： 項目立項啟動至項目預售開始之前
★ 項目入市的形象導入，認知度從無到有。
宣傳策略：以項目形象宣傳為主，內容包括項目總體介紹、區位及定位發展；媒體以電視、戶外、工地圍擋、售樓處等面向全體市場的媒介宣傳，輔以樓書和銷售單頁。
需要《營銷策劃方案評審單》 、《設計任務溝通單》（見銷售前期管理流程、作業指引）
售樓處啟用。
蓄客期 ：項目開始接受市場客戶問詢及登記至開盤之前，一般在預售證取得為啟動節點。
宣傳策略：項目總體賣點歸納，樣板間開放，首期入市產品介紹。此期間仍以項目總體賣點宣傳為主，通過直投、售樓處接待客戶、銷售單頁。
銷售策略：重點通過蓄客，對來訪來電客戶需求進行統計，在前期市場調查的基礎上具體到本項目客戶的產品需求情況，競爭對手入市周期與產品特點。為下階段推出產品、定價提供決策依據。
需要根據《價格審批流程》完成首期入市產品定價及銷控；銷售團隊接待客戶說辭需以項目銷控表及《銷售手冊》為准。銷售經理在例會上組織置業顧問分析《客戶來訪登記》中記錄的情況，將結果上報。在開盤前做銷控表及價格表。
預定房源客戶需繳納部分誠意金或定金，簽署認購協議，登記客戶信息。認購協議應包含房源信息、附屬房產信息、誠意金、選房成功與否後續雙方權責等內容。
開盤 ：公開發售房源、簽約
開盤不是必須的銷售階段，其目的是促銷和項目宣傳。如果常規銷售已經解決大部分銷售目標的情況下，開盤僅僅是形式，其簽約、收取房款的內容均可以在日常銷售中完成。
開盤工作內容：客戶選房及附屬物、簽約及付款（付款時間也可以另行）、現場宣傳推廣活動。
開盤是對銷售方案的執行，本身就是銷售節點的手段之一，不包含策略，重在執行流程。
持續銷售期 ：包含強銷期至常規銷售階段
在有前期市場宣傳推廣及客戶積累情況下對現有房源自然銷售。
宣傳策略：延續原有宣傳，注意由於產品在建設中，未見全貌因此對項目整體優勢及規劃、景觀等內容需要持續宣傳；同時對項目在售產品具體如戶型、配套以及促銷策略直接傳遞。上述兩者交替或者伴隨出現。
銷售策略：針對現有產品組合，按照銷售目標向客戶推薦，隨著可售房源減少，產品組合有限，需要增加銷售說辭及針對性促銷。同時不斷累積新客戶，注重客戶關系維護，注意現有促銷策略與下一步推出產品入市策略銜接和避免沖突。
銷售價格制定和優惠價格促銷均需根據《價格審批流程》，並妥善填寫審批表格報批及備案。
銷售經理通過例會制度來實時總結銷售的市場機會及抗性，幫助置業顧問即使解決問題。對累積的客戶日常管理，對處於看房、預定、簽約、付款及按揭辦理、已購房等不同階段的潛在客戶、准客戶、老客戶實時統計反饋。
尾盤期 ：項目銷售完成90%左右
銷售策略：充分利用項目已有知名度及客戶關系營銷，針對剩餘房源分析並針對性的做出促銷政策。控制銷售及宣傳預算，對項目總體營銷目標、預算評估。除必備崗位外，撤出其他銷售人員。根據《銷售過程管理流程》剩餘銷售任務轉物業公司，配置一名客服專員。
價格優惠促銷應按照《價格審批流程》中作業指引進行。
◎ 銷控目標與定價
銷控與銷售目標分解
銷控與定價策略
★ 銷控執行
銷控作用：通過對項目房源及附屬物的銷售控制，實現銷售速率、價格、產品組合的最優結果，贏得市場和客戶。
目標：
1、現有房源的最優組合，根據戶型、面積、位置、單價等差異搭配同期推出。
2、優質房源分期入市，促進全部房源的客戶關注度，同時有利於價格調整。
銷控表需隨銷售方案同時報批，分期推出房源時銷控變動或特殊房源銷控採用同樣報批流程。
◎ 項目定位依據
要素 內容 權重分
區域宏觀經濟 經濟發展階段與居民對住宅的需求直接相關，評估地區經濟及人均可支配收入，了解市場屬於初期、緩慢發展、擴張期等。項目不超越所在地環境 30%
項目目標 對項目銷售目標、形象目標左右項目定位。定位需與銷售速度、利潤指標掛鉤。面向高端市場、中低端市場等細分。 30%
潛在客群 客戶需求偏好存在區域差異，群體差異。定位要針對客群期望並引導該期望落實為具體形象 10%
項目產品組合 產品本身塑造和區別客戶群，項目中不同產品可以差異定位，但需要有至少一類產品能主要代表項目，那麼主要的項目定位宣傳圍繞代表產品開展。 20%
競爭環境 與競爭對手差異化或者借力跟隨，都是為了強化項目形象，與客戶群心裡感受匹配。 10%
項目定位為定性指標，非價格等定量指標，並沒有組合式權重計算方法，這里的權重分指標僅提供重要性參考。
◎ 宣傳推廣及文案設計概要
★ 設計稿、文案稿件，均需使用《設計任務書》來明確變更、確認內容、討論結果、需要廣告供應商項目負責人、設計任務發出方負責人簽字確認。具體宣傳包裝任務如廣告製作、安裝、發布、活動布置等內容需使用《任務溝通函》並由上述雙方負責人簽字確認。
文案：
1、主廣告語確認：由品牌管理中心與廣告供應方溝通，提出部分廣告語選擇，出發點是項目定位。經各中心及項目公司多方溝通後確認。
2、其他廣告語、軟性宣傳文字：通過賣點提煉、客戶群接受度分析，項目營銷團隊對綜合宣傳各類廣告語提出意見，由廣告供應商提供文案稿，經審核修改後備案。
3、文案定稿後需培訓全體銷售人員，對宣傳內容熟悉並針對促銷廣告語做好解釋的統一說辭。每期銷售政策培訓應與宣傳內容相符。
設計稿：
1、 設計稿內容審核需考慮如下因素：表現內容與項目主體定位是否一致、基本美感、突出內容及其他傳遞內容是否清晰、詳略得當，形式或尺寸是否利於發布、投放或客戶接納使用。系列設計稿應統一初稿，統一討論，確定簽好內容銜接一致、風格統一或針對性明確。
2、 所有設計稿均需隨《設計任務書》留印刷稿、小樣備案。
廣告製作、發布：
1、製作、發布方均為有資質完成該任務的供應商，在發布前項目營銷負責人應對供應商資質審核。
2、廣告印刷製作等每期《任務溝通函》備案，考慮廣告製作單位成本受原材料價格等因素，用以適時核查每期製作費用波動。
3、廣告發布安裝需根據項目所在地工商、城管及可能有管轄權的政府部門提前報備報批，一般應提前15~30天進行。與廣告位擁有方簽署協議。如果該項報批手續由廣告發布商負責，應及時跟進督促，了解所有報批手續進展並留檔。
F. 誰知道如何制定合適的地產營銷策略
一、房產需求的多層次性。在同一個商品的市場層面上，不同消費者群與由於社會地位、收入水平和文化素養的差異，其需求也會表現出多層次性的特點。比如有人需要買別墅，有人需要買小戶型的，有人需要買四房的等等，這就是在消費市場上房產需求的多層次性。所以在制定營銷策略的時候，就要考慮到產品的特點是什麼？也就是知己。
二、房產需求的多變性。從縱觀上看，同類產品要面對很多的消費者，比如在做房地產形象定位的時候提出的消費者定位，房產面對了30-60歲之間的消費群體，此年齡階段的人數眾多，並且差異性很大，由於受各種因素的影響，對房屋也就有了多種多樣的需求。隨著生產的發展、消費水平的提高，消費者的需求在總量、結構和層次上不斷發展，於是就有了房產需求的多邊性。所以根據這種多變，就必須要根據產品的特點重新制定消費者市場，根據自身條件准確的選擇目標市場，從而制定出切實可行的營銷策略。
三、房產需求的誘導性。很多做房產策劃的工作人員都知道，消費者對房屋的需求是可誘導的，比如有的開發商廣告做的好，帶動了部分消費者的購買；比如有的開發商品牌做的好，贏得了很多消費者對品牌的忠誠等等。所以從消費者市場來看，根據筆者10年的營銷經驗，消費者選擇產品，有些是本能的，有些就是與外界的刺激有關的，這種刺激會讓消費者的需求發生變化，也就讓潛在的需求變為現實的需求。因此制定營銷策略，此策略不僅要適應和滿足消費者的需求，而且應該通過各種促銷途徑影響和引導消費，也就是制定出合理的媒介選擇和促銷方案（筆者在《如何看待廣告策劃中的媒介選擇》中提到過關於媒介選擇的策略）。
一、心理因素。馬斯洛說人有五個層次的需求，首先是生理需求然後是安全需求，那麼購買房屋的重要因素就是要實現安全的需要，那麼這就形成了需要才是消費者的主要購買動機，但是為什麼房子建好了，配套做好了，而消費者還沒來購買呢？那就是在有多重選擇的今天，還有其他因素影響了消費者購買動機。筆者根據多年的房產營銷策劃經驗，認為其他因素還包括知覺、學習和態度三個因素。首先是知覺，知覺屬於感官，是消費者接觸刺激物獲得的直觀的形象化的反映，所以樓盤的包裝和宣傳就變的重要了。然後是學習，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品，雖然不同於一般的商品，但是開發商的開發創意、布局以及房屋質量的好壞，都是購買者學習的對象，因此這里就要求銷售人員了解開發的理念以及房屋的布局等等。最後是態度，態度是包括兩個方面的因素，一開發商的態度，二是消費者的態度，其實這里的開發商態度也就決定了消費者的態度，在消費者口中評價出的優、劣開發商的形象和信譽就是開發商面對消費者的態度。例如萬科，萬科在任何城市只要開發出產品就會有很多的消費者跟隨，為什麼？那是萬科的品牌效應。所以開發商在產片開發、銷售和宣傳中應該樹立品牌觀念，注重房屋質量，讓消費者產生利於自己的態度。
二、經濟因素。全程房產策劃中有一個重要的環節，那就是價格定位。嚴格來講，價格合理不合理，直接會影響到消費者的購買行為，如果開發商不經過系統的價格考慮，而是拍腦袋定價格，勢必會影響到消費者的購買。比如價格與產品定位不符合，比如價格與城市經濟環境不吻合，比如價格價格與人均收入不吻合，那麼就算再好的產品就會讓人感覺不協調，所以在對制定營銷策略中，應該考慮到價格的定位，一定要保證在合適的地方開發出合適的產品並定合適的價格，這樣才會有快速的銷售。快速銷售也就讓開發商佔在了至高點。
三、社會文化因素。說到文化，現在很多房產開發商在產品開發和銷售過程中，都在往文化這一永久不衰的營銷戰略上靠，但是很多開發商考慮到的是城市的大文化，但是沒有考慮到個人的文化、家庭的文化和亞文化，於是便有出現了文化的不倫不類，從而就沒辦法與消費者形成共同的價值觀，然後間接影響到了消費。所以，消費者購買行為受到社會階層、相關群體、家庭等社會因素的影響。
通過以上的分析，那麼制定合適的房產營銷策略就有了一個方向，就是從營銷環境、消費市場的特點和影響消費者行為入手，根據產品的特性賦予產品與消費者同樣的價值觀，使營銷策略完善並且可操作，這樣才算瞄準市場，打下有意義和效率的一槍。
G. 如何寫一份關於房地產的營銷策劃方案
一、項目概要
二、項目建設內容、規模及資金構成
三、建設單位概況
四、項目背景資內源1）綜述容
2)宏觀背景
3)行業背景
五、市場空間概述
六、項目市場前景分析
七、項目STOW分析
八、策略發展總定位
1)總體定位
2)項目主體功能定位
3)市場競爭板塊分析
九、營銷策略建議
營銷總策略
促銷策略
營銷價格策略
受眾策略
目標受眾分析
項目產品市場定位
十、活動宣傳方案及預算
H. 一個房地產項目的營銷策劃怎麼做
在你做營銷策劃之前你必須做好定位，定位包括產品定位、概念定位回、客戶定位以及答營銷定位。其中最重要的是客戶定位，做好客戶定位你自然該怎麼賣。這個最好是通過前期客戶蓄水，分明細的分析客戶的需求，比如前期蓄水500組客戶，其中能接受價格1萬左右的有50組，能接受8000的有150組，7500的450組，7000的則是500組客戶全部能夠接受；再就是客戶對戶型的需求，比如需求三房的有70%，三房以上的10%，三房以下的20%。這樣一來，你看到這些數據，自然而然的可以得出開房時你的三房產品怎麼定價，兩房怎麼定價，開盤能銷售百分之多少。就以上面這個例子，你若將三房的定價為7000，那麼可以肯定開盤當天至少能銷售70%產品。如果你的開發商要求你做利潤最大化，那麼你就要分析出開盤銷售多少保留多少最適合你的產品定位。這就是最簡單的營銷策劃。
望採納
以上這也就是簡單的說說，你要知道怎麼利用前期客戶蓄水得到的所有信息，比如客戶住哪一代，從事什麼工作
I. 如何營銷推廣大戶型房屋（新樓盤）
1、確定目標客戶群。
2、先做樣板間，彌補布局上的不足。（裝修費加到房價里了）
3、利用前期項目影響和客戶資源，口碑宣傳加以老帶新（有禮相贈）。這一部分相當重要，最有利的資源利用。
4、在該樓盤的所在城市主要網站上發表討論帖，吸引市民的關注。（這個也很有用，市調分析後，採用的）
5、利用各種渠道傳送消息。