A. 如何加強房地產稅收一體化管理
從理順協作機制、整合內部征管資源入手，有重點地解決了以下三個問題：
（一）理順征管機構。大多數房地產企業結構多元，形式多樣，關系復雜，我們在稅收管理上多年來一直採取的是按單一行業管理或按地段區域管理，徵收管理上存在著條塊分割，信息不通，環節斷鏈，職責不清等弊端，管理混亂現象比較突出。「兩稅」接管後，我們首先從理順征管機構入手，重點解決稅務機關內部征管資源配置問題。按照稅收管理的流程和環節，統一設置機構，將房地產行業稅收比較集中的城區分局過去分散管理的征管機構統一到一個機構管理，設立了專門的建築安裝業稅收管理科（股）實行集中心設立了專門的征管窗口，與在行政服務中心大廳聯合辦公的國土、房管等部門實現了網路聯結，按照「先稅後證」的要求，只有在地稅稅收徵收窗口辦理完稅款徵收並點擊辦理完畢後，國土、房管等部門的工作窗口辦理相關權屬證書的工作才能進行，否則，在網路聯結上不能進行到土地、房管等部門的工作窗口，有效地實現了聯合控管。四是與相關部門建立了聯席會議制度，由政府分管財稅工作的副秘書長牽頭，定期召開行政服務中心、國土、房管、財政、司法、地稅等部門參加的聯席會議，通報情況，反饋信息，研究對策，實現了房地產行業稅收征管的社會化協作。
（三）研究制定實施方案。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，各個環節相互銜接，相互聯系，流程管理、鏈條管理是整個管理工作的重中之重。今年七月以來，國家稅務總局提出房地產稅收一體化管理的要求後，給我們指明了工作方向，一體化管理的思路也更?清晰，我們結合在曾都區一分局進行的試點工作，認真分析試點經驗和存在的問題，及時召開了全市房地產稅收一體化管理經驗總結推廣現場會，制定了《××市地方稅務局房地產稅收一體化管理實施方案》和《房地產稅收一體化管理流程圖》，修訂完善了《房地產稅收管理辦法》和《建安業稅收管理辦法》，規范了房地產稅收管理的方法和內容，為全市房地產稅收一體化管理奠定了堅實的管理基礎。
二、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標 我們以信息共享、數據比對為依託，以優化服務、方便征納為宗旨，綜合利用信息，加強跟蹤管理，簡化辦稅程序，優化納稅服務，促進房地產行業稅收征管諸環節的有機銜接，房地產稅收一體化管理的管理模式初步建立。
（一）綜合利用信息。雖然房地產業各稅種的納稅人、計稅依據等稅制要素不盡相同，但是，房地產稅收諸稅種征管所依據的基礎信息是一致的，因而可以利用契稅納稅申報以及從房地產管理部門和國土資源部門獲取的信息，將房地產稅收諸稅種的稅源控管聯成一體。我們按照房地產企業的開發流程，在房管、規劃、國土等部門的配合與支持下，健全了部門聯動的稅收監控網路，多方採集房地產企業的涉稅信息，對房地產權屬轉移雙方的名稱、識別號碼，房地產的位置、面積、轉移時間、轉移價格等相關信息，按照「五統一」的要求，在登錄入帳的基礎上全部輸入微機進行管理，並及時傳遞、比對、整理、歸集，按日錄入，按周核對，按月訂冊，初步建成一個「集中管理、相互依託、數據規范、信息共享」的綜合信息庫，使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時，綜合利用房地產轉讓信息，與納稅人的納稅申報資料進行比對，隨時掌握稅源變化情況，讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案，逐步實現各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時掌握承受土地使用權的單?或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息，了解或控制城鎮土地使用稅、耕地佔用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的徵收管理，對佔用耕地進行開發建設的，及時徵收耕地佔用稅。利用契稅征管中獲取的房地產交易信息，掌握單位、個人在房地產二級市場轉讓房地產的有關稅源信息，將轉讓方名稱、識別號碼，轉讓房地產的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析，發現漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產二級交易市場轉讓房地產的有關稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關信息，建立健全房地產行業稅源台帳和徵收台帳，?蹤掌握有關房地產稅收的稅源變化和徵收情況，嚴格實行以票控稅，促使購房者主動向房地產開發商索取不動產銷售發票，大幅提高管理質量和效率。元至9月，我們通過國土資源部門傳遞的信息對16戶已取得用地手續但沒發證的單位和個人徵收耕地佔用稅218萬元、契稅350萬元，對25戶房屋交易沒取得銷售不動產發票的追繳稅款296萬元，收到了較好的徵收效果。
（二）規范管理職能。我們以契稅為把手，從房地產有關信息的獲取及處理，到房地產業有關稅種納稅人的納稅申報、稅款徵收、台賬登錄及相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程序進行了細化，並繪制了《房地產稅收一體化管理流程圖》，進一步明確了征管崗位責任，形成了一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好徵收管理，我們實行「三個跟蹤」：一是通過建立管理台賬，分戶跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協議以及建設施工進度等情況，及時登記掌握從事建設施工的單位或個人應繳納的營業稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產開發建設過程中有關稅收征管的信息從立項到用地建設到稅收征納入庫等情況一目瞭然。二是跟蹤了解並掌握房地產開發商發生的房地產開發成本、費用、商品房預售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況，監控商品房的存量變化，通過繪制《商品房預售和實際銷售情況平面圖》等措施，跟蹤監控商品房的銷售進度，並利用契稅征管中獲取的房地產開發商銷售商品房的信息，對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估，及時發現問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執法程序，按照《稅收管理員執法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執法目標責任制，規范執法文書，嚴格稅收征管，對稅收征管過程環節、稅務部門崗位銜接環節、征納事項告知受理環節實行全程監控，做到環環相連，程序公開透明，充分發揮了一體化管理的效能。
（三）提高服務質量。一體化管理對內是一個整合管理資源、提高工作質量和效率的過程，對外是一個便民高效、環節透明、服務更優的服務過程。在一體化管理工作中，我們提出了「一個部門負責，一個窗口服務，一條龍徵收管理」的工作思路，把稅收服務貫穿於稅收征管全過程。簡化了辦稅程序，簡並要求納稅人報送的各種報表資料，將「一窗式管理」理念和方法延伸到所有稅種，變多部門辦理為一窗式辦結，極大地方便了納稅人。在市行政服務中心設立的地稅窗口統一辦理納稅申報、稅款徵收等涉稅事宜，對轉讓或承受房地產應繳納的各種稅收在一個窗口實行一並征?。辦稅程序的簡化，服務質量的優化，征管效能的提高，徵收成本的縮減給一體化管理工作注入了強大的生命力和活力。
三、圍繞一體化方案，創新和完善管理思路 實現房地產行業稅收的一體化管理是稅收科學化、規范化、精細化的必然要求，是「以計算機管理為依託，信息共享，環節相扣，鏈式管理，部門協作，聯合控管」管理模式的有益探索，必須要在實踐中不斷創新思路，豐富和完善管理辦法，為一體化管理提供可靠的制度和管理保障。
（一）信息化鋪路，是實現科學化管理的重要基礎。 稅收管理的科學化就是積極運用計算機網路等高新技術手段為稅收?管服務，「人機結合」，管理互動，以充分顯現管理優勢。具體到房地產行業稅收征管工作中，就是充分利用房地產開發和轉讓信息，加強比對分析，掌握稅源變化情況，特別要以當前契稅征管中積累的信息為基礎，對從房地產管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合、歸集，逐步建立房地產稅源信息資料庫，充實、完善房地產企業戶籍資料和其他納稅人戶籍資料，加強與相關部門的工作銜接，嚴格執行「先稅後證」的有關規定，把住房地產稅源控管的關鍵環節，准確、快捷地傳遞有關信息，做到數據集中、信息共享、查詢方便，逐步實現利用計算機將稅?資料庫的信息與納稅申報、稅款入庫情況進行多角度、多層次的比對分析，促使稅收管理從粗放型向集約型轉變。
（二）鏈條式運轉，是落實精細化要求的必然要求。 科技發展的日新月異和現代稅收管理的客觀規律，要求我們必須創新思維，更新觀念，樹立科學的稅收管理觀，走精細化之路。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，必須各崗位密切配合，各環節緊密銜接，要把精細化的基本要求落實到各個環節、各個崗位、各個人員，落實到各稅種的具體管理中，落實到各部門密切配合上，使之形成一個緊密的鏈條，不斷提高對房地產行業諸環節的管理水平。
（三）部門間配合，是實現一體化管理的基本前提。 房地產稅收與房地產開發、交易密切相關，加強與房地產管理部門、國土資源部門等部門的密切配合，嚴格先稅後證，實現源頭控管，是房地產稅收一體化管理的最基本前提。因此，必須要在黨委政府的統一領導下，按照國家、省及相關的聯合文件的要求，建立健全部門間的協調與配合機制，實現信息共享，才能達到一體化聯合控管的最大效果。
（四）一體化徵收，是達到規范化目標的可靠保證。 實施房地產稅收一體化管理，是整合管理資源、創新管理方式的重要舉措。因此，地稅部門要把握好契稅和耕地佔用稅?管的契機，以契稅接管為把手，全面掌控稅源信息，廣泛收集、有效利用涉稅信息，全面實行一體化徵收，諸稅種統管，緊緊抓住契稅征管的關鍵環節，加強房地產各環節的稅收管理，並結合本地情況，分步實施，由點到面，逐步規范，把房地產稅收管理水平提高到一個新台階。
B. 房地產企業如何交稅
你可以參考下：
問：我賣辦公樓要交營業稅及附加費,還有什麼稅,比如說土地增值稅要交嗎?如何交的?
答：除了營業稅及附加費，還有企業所得稅、印花稅、土地增值稅，另外，營業稅如果是公司自己建的，要交兩道營業稅，一道是建築營業稅，一道是銷售不動產營業稅。土地增值稅按土地的增值額計算。
問：還有我方出土地,買方出錢建樓,又該怎麼交稅？
答：《國家稅務總局關於印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》國稅函發[1995]156號文第十七條對合作建房徵收營業稅的問題作了明確規定： (二)以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建築物並使用，租賃期滿後，乙方將土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建築物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建築物。甲方發生了出租土地使用權的行為，對其按「服務業——租賃業」征營業稅；乙方發生了銷售不動產的行為，對其按「銷售不動產」稅目征營業稅。對雙方分別征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定的核定順序是：（一）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（二）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格核定；（三）按下列公式核定計稅價格：計稅價格=營業成本或工程成本*（1+成本利潤率）/（1-營業稅稅率）。
問：怎麼樣才能合理的少交稅 ？
答：職業問題，不能公開回答。只能告訴你，依法納稅才是公民的義務。
一般來說，內資房地產企業在所得稅上「做手腳」多採用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用「轉讓定價」的手法避稅。所謂「虛假成本」，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的徵收。
一位有過六年房地產從業經驗的人士透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。如廣州某房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個「海外業務接待費2000萬元」。另一個房地產企業，則將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，以此轉移利潤。一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然後再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最後的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老闆手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。2004年，國家稅務總局公布的「2003年度中國納稅百強排行榜」中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的「2003年度房地產開發經營行業納稅十強」里，房地產企業的納稅總額也並不樂觀。
二、避稅具體方法
一)是預售購房款掛在往來賬面。將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍採用的一種手段。
二)是預收房款開具收據,不開具發票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三)是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四)是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由於資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五)是鑽政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售後清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六)是虛列開發成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七)是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
八)是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九)是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十)是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清算。
三、稅務部門如何核查房產企業稅收
為全面加強房地產業的稅收征管，堵塞征管漏洞，要從以下幾方面入手。
一）規范稅收日常管理，夯實房地產業征管基礎。一是建立健全房地產企業征管基礎資料。房地產企業征管基礎檔案應涵蓋房地產企業從土地取得、項目立項、工程招投標、工程預（概）算、商品房預售等一系列與稅收密切相關的涉稅資料。二是實行項目管理。要按開發項目進行納稅登記，建立項目納稅台帳，並按項目進行稅收跟蹤管理，按項目核查發票取得情況和監控納稅進度情況。三是加強源頭控管。與開發建設主管部門加強聯系，定期取得建設主管部門控管的建設項目信息；委託房管部門在辦理房屋權屬登記時，實行"先稅後證"，防止稅源流失。四是推行房地產和建安企業納稅評估。將涉稅資料的日常審核與納稅評估有機結合起來，建立本轄區行業利潤率、行業稅負率、營業稅負擔率、企業所得稅負擔率等預警值指標體系，通過票表比對、票額比對、邏輯相關分析等將低於警戒值的納稅人作為評估及稅收跟蹤重點對象，及時發現漏洞，實施稅務約談、函告等手段及時排查和糾正，督促納稅人主動自查納稅。五是加強對房地產企業的稅收稽查。要適時開展房地產稅收專項檢查，配合征管開展有針對性的重點檢查，對典型偷稅案件要通過新聞媒體公開曝光，充分發揮稅務稽查的震懾作用，達到以查促管的目的。
二）把好徵收方式認定關，管好兩個所得稅。房地產開發經營的特點是投入資金多，開發經營時間長，按稅收的法理原則來說，所得稅實行查賬徵收無疑是一個最佳選擇，也符合稅收公平原則，因而應積極研究和推行房地產開發企業依法依規建賬建證，並按實申報繳稅的征管措施，這是加強稅收征管的總體方向和目標。但從調查結果看，房地產企業財務核算不規范，向稅務機關披露的會計信息不真實是普遍存在的現象。鑒於這種情況，當前在稅收征管中一方面要採取措施積極推進房地產企業規范賬證，財務核算真實；另一方面又要想方設法防止納稅人做假賬、報假數、少繳稅。要對房地產企業的所得稅征管統一實行所得稅最低負擔率與查賬徵收相結合的辦法，即對房地產企業收入實行按最低負擔率預征迦納稅人按實申報，預征的企業所得稅與營業稅同步徵收入庫，對納稅人實行最低負擔率預征後，若企業實際應繳所得稅超過已預征所得稅的，要按規定的納稅期限及時向稅務機關申報，並按實補稅。
三）加強房地產營業稅征管。對已完工交付銷售的開發項目，應及時督促房地產企業在取得竣工驗收報告的一年內進行工程結算並取得稅務發票。對故意拖延不結算的企業，應按稅收有關規定，採取核定計稅價格徵收建安營業稅。要根據本地建安造價水平，制定最低計稅價格。加強市區房地產建安工程稅收控管，統一房地產稅收和建安工程稅收管轄權，將稅收管轄權歸並給房地產開發企業的主管地稅機關。加快房地產業稅收信息化管理，通過建築業稅收信息管理系統，對房地產企業的稅務登記、納稅申報、稅款徵收、發票管理、稅源監控、稅源分析、情報交換、信息採集等進行全程跟蹤、監控和管理。對於銷售不動產營業稅要發揮好以票管稅的作用，房地產企業預收定金、預收房款時必須開具《商品房銷售（預收款）票據》，要加大對不動產轉讓（銷售）專用發票的審核和管理力度，對納稅信譽較差、欠稅的房地產企業，不宜售給《不動產轉讓（銷售）專用發票》，需開具發票的一律到稅務徵收窗口開具，並認真做好開發項目稅收的預結算，做到稅票兩清，真正做到以票控稅。
C. 房地產企業如何合理避稅
房地產企業避稅可操方法 一般來說，內資房地產企業在所得稅上「做手腳」多採用虛假成本的方式避稅，而外資房地產企業則擅長運用「轉讓定價」的手法避稅。所謂「虛假成本」，就是通過虛增成本，盡量使房地產開發項目產生的利潤降至最低甚至虧損來逃避所得稅的徵收。
避稅具體方法：
一、是預售購房款掛在往來賬面：將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃.營業稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍採用的一種手段。
二、是預收房款開具收據,不開具發.票,隱瞞收入或不按收入原則確認收入。預售商品房收取的預收款，只給購房者開據《收款收據》，在帳務處理上不做預收處理，或根本就另外記一套流水賬，內部掌握。
三、是不按照合同約定的時間確認收入。以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
四、是隨意調整稅款申報數額。有些房地產開發企業由於資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
五、是鑽政策"空子"，不及時清算土地增值稅。開發項目應在全部竣工結算銷售後清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有一兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
六、是虛列開發成本,任意擴大成本開支范圍,虛列工程成本。企業預收的售樓款甚至收取的全部售房款，不記收入或帳外循環，從而少納或不納銷售不動產營業稅及附加等。
七、是以房抵債、商品房自用不按收入原則確認收入。以商品房抵頂工程款，只在與工程隊的往來帳上記載，而不做相應的收入調整。將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
八、是擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
九、是降價。無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十、是故意拖延項目竣工決算和完工時間,躲避土地增值稅清.
D. 如何適應房地產稅收的新變化
從理順協作機制、整合內部征管資源入手，有重點地解決了以下三個問題：
（一）理順征管機構。大多數房地產企業結構多元，形式多樣，關系復雜，我們在稅收管理上多年來一直採取的是按單一行業管理或按地段區域管理，徵收管理上存在著條塊分割，信息不通，環節斷鏈，職責不清等弊端，管理混亂現象比較突出。「兩稅」接管後，我們首先從理順征管機構入手，重點解決稅務機關內部征管資源配置問題。按照稅收管理的流程和環節，統一設置機構，將房地產行業稅收比較集中的城區分局過去分散管理的征管機構統一到一個機構管理，設立了專門的建築安裝業稅收管理科（股）實行集中心設立了專門的征管窗口，與在行政服務中心大廳聯合辦公的國土、房管等部門實現了網路聯結，按照「先稅後證」的要求，只有在地稅稅收徵收窗口辦理完稅款徵收並點擊辦理完畢後，國土、房管等部門的工作窗口辦理相關權屬證書的工作才能進行，否則，在網路聯結上不能進行到土地、房管等部門的工作窗口，有效地實現了聯合控管。四是與相關部門建立了聯席會議制度，由政府分管財稅工作的副秘書長牽頭，定期召開行政服務中心、國土、房管、財政、司法、地稅等部門參加的聯席會議，通報情況，反饋信息，研究對策，實現了房地產行業稅收征管的社會化協作。
（三）研究制定實施方案。房地產稅收一體化管理是一個系統工程，各個環節相互銜接，相互聯系，流程管理、鏈條管理是整個管理工作的重中之重。今年七月以來，國家稅務總局提出房地產稅收一體化管理的要求後，給我們指明了工作方向，一體化管理的思路也更?清晰，我們結合在曾都區一分局進行的試點工作，認真分析試點經驗和存在的問題，及時召開了全市房地產稅收一體化管理經驗總結推廣現場會，制定了《××市地方稅務局房地產稅收一體化管理實施方案》和《房地產稅收一體化管理流程圖》，修訂完善了《房地產稅收管理辦法》和《建安業稅收管理辦法》，規范了房地產稅收管理的方法和內容，為全市房地產稅收一體化管理奠定了堅實的管理基礎。
二、細化管理職責，落實一體化管理的既定目標 我們以信息共享、數據比對為依託，以優化服務、方便征納為宗旨，綜合利用信息，加強跟蹤管理，簡化辦稅程序，優化納稅服務，促進房地產行業稅收征管諸環節的有機銜接，房地產稅收一體化管理的管理模式初步建立。
E. 如何完善我國房地產稅收
完善我國的房地產稅收制度
首先，從我國的稅制結構看，雖然我國以流轉稅、所得稅為主體稅種，實際上大部分稅收來自流轉稅，而作為稅制結構重要組成部分的財產稅只佔極少的比種，一般發達國家財產稅類稅收收入佔10-15%左右，主要指房地產稅收。從我國情況看，1995年房地產收入約200億元，只佔稅收收入的5%左右，因此，必須重視財產類稅制。
其次，要根據市場經濟要求科學的確定稅費體系。要明確稅與費的區別，理順目前房地產業的稅費關系，必須時有選擇地進行費改稅。房地產是一個巨大的、復雜的體系，它和其他部門有著千絲萬縷的聯系，但是房地產又是一個獨立的產業部門，所以房地產稅收應當貫徹到房地產經濟運行和房地產市場的各個階段和各個環節之中，即要貫穿房地產經濟的全部過程。克服當前房地產稅收主要集中在房地產開發建設生產環節上，而忽視流通、分配和消費環節的狀況，只有這樣，才能更好地調控房地產資源分配，促進房地產經濟以及房地產經濟與國民經濟協調地發展。
再次，規范、修訂現行稅種，適當開征新稅，本著簡並稅種，確定合理的稅率，公平稅收負擔的原則，借鑒國外稅制改革的經驗，在設計房地產稅種時把注意力放在房地產權利的保有、取得和收益三個環節上，合理地確定稅種和稅率。
1.將現有耕地佔用稅、菜地建設基金等與農地相關的稅費並為農地佔用稅，以保護有限農地資源，簡化稅費種類。具體來說要做以下幾項工作：
①按照新《土地管理法》的規定，根據土地用途管制制度將土地劃分為農用地、建設用地和未利用土地，將征稅范圍擴大到所有農用土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等。並且根據不同地類制定不同的征稅標准。同時將外商投資企業及個人佔用耕地納入農地佔用稅納稅人范圍，一切佔有農用土地進行非農業建設的單位和個人，都是農地佔用稅的納稅義務人，消除內外資企業不平等競爭地位；
②提高稅率。對目前耕地的肥活程度及地理位置、單位面積的常年收入、耕地使用年限及生產潛力等各種因素進行分析測算，建議目前稅率提高到原來的2倍，具體調整幅度為：人均耕地1畝以下的，稅額為4-20元；1-2畝的稅額為3.2-16元；2-3畝的，稅額為2.6-13元；3畝以上的，稅額為2-10元。特別是對經濟特區、經濟技術開發區和經濟發達地區，稅額可提得更高些，同時取消原有「最高不得超過規定稅率的50%」的封頂政策。
③除少數社會減免外，其他減免系數一律廢止。對《中華人民共和國耕地佔用稅暫行條例》第七條中政策性減免予以全部取消，任何單位或部門佔用耕地都應繳稅，抑制相互攀比；對於農民建房，即使在建房標准內佔用耕地，也不宜減半徵收。
2.變現行契稅為不動產取得稅，擴大不動產取得稅徵收范圍，保護單位和個人依法取得土地使用權的權利。
3.逐步取消城鎮土地使用稅，將土地使用稅納入地租的體系，確保國家租收益的實現。其理由首先在於現有城鎮土地使用稅的目的是調整土地級差收入，這明顯具有地租的性質，通過地租體系實現這一功能有利於解決租稅費混亂的局面，更加合理；其次，現行計入房產價值的土地既從價計征了房產稅，又從量計征城鎮土地使用稅，存在重復征稅的問題，解決這一問題的最佳出路在於將城鎮土地使用稅納入地租體系。當然，它的實現有賴於科學、有效的地租體系的建立和城鎮土地使用稅取消的漸進性和有序性。
4.開設空地稅，調控土地利用效率。在空地稅中下設閑置土地稅和荒蕪土地稅兩個稅目。所謂閑置土地稅，是對可利用而逾期尚未利用，或作低度利用的土地，就閑置土地面積課征的稅收。開征閑置土地稅目的目的是為了促進土地的有效利用，而非增加稅收。對閑置一年以內的土地，依一定的比例徵收閑置土地稅；閑置一年不滿兩年的，加倍徵收；閑置滿兩年的，收回國有土地使用權。同時不再徵收閑置土地費，以免重復徵收。所謂荒蕪土地稅，是對可以利用而逾期仍未利用，或作低度利用或違法利用的農用土地所課征的稅收。開征荒蕪土地稅的目的在於促進農用土地尤其是耕地得以有效利用，避免農用土地資源的閑置浪費，而不以增財政收入為目的。
5.修訂土地增值稅。擴大土地增值稅征稅對象范圍，完善土地增值稅稅目，科學合理界定土地增值額，適當降低房地產增值稅率，以提高規范運作的房地產產業的稅後利潤率，從而發揮房地產業作為經濟支柱產業的作用。
6.強化稅收徵收管理，要針對房地產業經營的特點，採取切實有效的征管手段，制定嚴密規范的征管制度，強化和提高房地產稅收制度組織收入和宏觀調控的能力。
F. 稅務局如何加強對房地產企業管理
目前房地產行業以它獨有的特性呈現出迅猛發展的趨勢，它具有廣泛的產業關聯性，能帶動多個產業部門的發展，並成為推動國民經濟發展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。
稅收征管工作中存在的問題
企業納稅意識淡薄，偷稅現象比較嚴重。有些財務人員素質較低，對房地產開發企業會計制度、核算辦法不熟悉、不了解，亂用會計科目，隨意結轉成本費用；有的企業一味地追求利益最大化，有意虛列成本費用，不記或少記收入，隱瞞利潤逃避稅收。
稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。由於房地產開發項目周期長、企業流動性較大，工程結算復雜，涉及稅種相對較多，會計制度和稅法對房地產開發收入成本的確認也存在著差異，使得征管難度加大。再加上稅務部門對房地產企業開發項目資料掌握不全面，稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產行業的稅收征管存在較多的漏洞，一些企業千方百計鑽空子偷逃稅款。
稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。由於稅務部門一般只注重當期徵收，不注重回頭檢查和對重點稅源的稽查工作，加之部分稽查人員業務水平較差，稽查存在一定難度。稽查力度的薄弱又加大了房地產開發企業偷稅的慾望。另外對偷逃稅的處罰不嚴，稅務部門往往以補代罰、以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。
解決上述問題應採取的對策
強化稅收政策宣傳。要採取多種形式加大房地產行業稅收相關政策的宣傳力度，採取送政策上門、納稅輔導上門、組織培訓等方式理順、溝通征納關系，增強房地產企業的納稅意識，營造房地產行業良好的稅收徵收環境。
健全對房地產開發項目的監控管理體系。稅務機關要全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，實行全程動態跟蹤管理，及時發現處理新情況、新問題。並實地觀察了解企業的建設項目相關情況，掌握與企業財務信息有關的資料。再通過與房地產企業開發有關聯的房產、土地等部門間的配合，准確、快捷傳遞信息，實現信息的互通共享，用稅務監制發票來控制各種產權證件的辦理，控制企業各個納稅環節，實施房地產稅收一體化管理。
堅持以人為本觀念，提高幹部隊伍素質。房地產行業稅收征管工作與稅務人員的業務素質、執法水平有著密不可分的關系。要加強稅務人員的培訓，讓稅收征管人員了解整個房地產開發交易的全過程，掌握房地產行業的會計核算方法，適應復雜的房地產稅收征管工作。
加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實推行稅收管理員制度，強化其管理職責。並加大對稅源大戶的檢查力度，運用行之有效的稽查手段，及時掌握納稅人在開發經營、財務核算以及納稅等方面存在的問題，根據情節、性質的輕重依法處理，嚴厲打擊稅收違法行為。
G. 如何加強房地產行業，建築業稅收管理
（一）加大稅法宣傳力度。針對房地產商納稅意識薄弱的情況，將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓，可以不局限於稅收宣傳月，而定期對房地產和建築企業的法人代表和財務人員進行集中培訓，對房地產業涉及的相關稅收法規政策進行重點宣傳和講解。並通過各種媒體進行稅收政策宣傳，在有關管理部門和施工現場張貼公告，提高有關部門的協稅意識和施工企業的納稅意識。同時積極對那些誠信納稅的企業進行宣傳並予以獎勵，起到為其他企業樹立榜樣的作用，對納稅不積極和偷逃稅款的企業予以嚴厲打擊，以達到懲惡揚善的社會效應，全面凈化稅收執法環境。
（二）健全協稅護稅網路。一是密切部門配合。健全內外信息共享機制，建立健全與發改委、房管、規劃、建設、金融等部門的信息溝通制度，由政府牽頭，定期召開聯席會議，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量、房產交易租賃信息和預收房款情況、已付產權情況等各種信息，通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握相關涉稅信息，實行項目登記備案管理，加強房開項目的源泉控管。二是加強信息的有效利用。通過信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現並解決漏征漏管問題。三是加強銀行賬戶預收款信息的監控。按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取銀行部門的合作，對房開企業設立的預售房款賬戶及相關賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。並通過實地調查等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的動態監控，保證銷售信息、預收房款信息真實、准確。四是加強關聯方信息的監控。到企業關聯方進行調查走訪，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法，不合理的可以按照《稅收征管法》第三十六條的規定進行合理調整，從而達到有效監控稅收的目的。
（三）優化稅源管理手段。一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建築業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，並實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。二是充分利用聯動機制。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮聯動機製作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新台階。三是實行房地產業、建築業協同管理。由地域管理轉變為專業管理，即由一個科室統一管理房地產、建築行業，充分利用兩個行業的相關性，對房地產建築業上、下游產業實行一體化的管理，提高稅收征管的針對性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在開發初期，要求房地產開發企業上報項目立項書、規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、建築承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、工程總造價、土地出讓信息、拆遷補償協議等涉稅資料，並將企業上報的情況與實地核查的情況相比對，總體掌握工程的開發情況，為日後的監管打下基礎。其次，依託商品房模型管理軟體，對房地產開發項目進行全過程監控。在定期對房開企業申報納稅和發票開具情況進行分析比對的基礎上，不定期到施工現場進行巡查，根據巡查的結果記錄房開企業日常監控管理動態台賬，同時更新商品房模型內的分戶信息，通過台賬和模型軟體反映其商品房銷售明細、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況等，對存在問題的企業及時進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。再次，根據商品房模型管理軟體的分戶銷售信息，逐一與購房者核實其購買價格，對經確認與銷售方提供的銷售價格不一致的及時進行調整，並補征稅款。最後，在項目竣工後，加強對存量房的監控管理，不定期地對購房戶和有關知情人員進行走訪調查，掌握存量房銷售情況，並及時對企業進行土地增值稅清算和企業所得稅匯算，防止企業故意拖欠稅款，逃避納稅。
（五）強化重點稅種管理。首先，強化企業所得稅和營業稅的管理。一是針對房地產開發企業虛構建築業務，虛增建築工程成本的，按照施工合同金額徵收承建商的建築業營業稅，以此控制房地產開發成本的真實性。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低負擔率。每一個項目辦理竣工結算後，按實際收入和實際成本進行項目應繳稅款的結算，計算該項目的所得稅最低負擔率，達到規定標準的項目，可將產生的項目利潤並入企業當年的應納稅所得額計算應納稅額；對於納稅人不能按項目准確核算收入、成本、費用，或項目完工結算後，未達到規定標準的，由稅務機關核定其應納所得稅額，從而促進房地產企業財務核算的規范化。三是在存量房出租營業稅管理上重點突破。通過採取多方詢問、實地察看等措施，確定房地產企業存量房出租價格和收取的租金金額，及時補征稅款，並將房地產企業出租存量房納入日常管理的重點，防止企業逃避納稅義務。
其次，強化土地增值稅的管理。在合理確定土地增值稅預征率的基礎上區分住宅、商業用房情況隨同營業稅一同徵收。對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。對納稅人有《征管法》第三十五條規定情形的，採取核定方式徵收土地增值稅。
（六）強化以票控稅。一是嚴把發票開具關。銷售不動產發票專人管理專人開具，並嚴格按照規定的綜合稅率進行開具，個人所得稅和企業所得稅一律在開具發票時進行預征。同時管理部門和發票管理人員應分別建立房屋銷售台賬和銷售不動產代開發票管理台賬，定期將代開發票金額與已完稅銷售收入進行比對，避免出現超出預繳稅款代開銷售不動產發票的情況。二是嚴把發票索取關。對外來房開企業，要求其必須索取施工地稅務機關開具的建築業發票，不得接受外來發票，以保證其建安成本的真實性。三是嚴把發票審核關。房開企業代開發票時應先由稅收管理員審核房屋銷售合同，對同類房屋銷售合同標明銷售價格必須控制在合理范圍內，對有疑點的進行實地調查並調整其銷售價格。四是嚴把發票處罰關。對檢查中發現違規使用發票的，嚴格按照《稅收征管法》和《發票管理辦法》的有關規定進行處罰，體現稅法剛性。
（七）加大稅務稽查力度。充分發揮稽查的殺手鐧作用，規范稅收秩序，加強對房地產企業的專項檢查，特別是加強對虧損、微利、售價偏低等疑點納稅戶的重點稽查，同時在稽查中要做到「兩個堅持」。一是堅持實地查訪。針對房地產開發周期較長，開發產品是不動產，具有不可隱匿性的特點，檢查人員在工作中不能僅僅「就賬查賬」，還應堅持到實地進行「三看」，即看實際操作是否按規劃進行，有無自行更改規劃項目的情況；看住戶的入住情況，對銷售數量進行估計；看售樓部台賬，了解檢查項目已售、預售情況和銷售價格。二是堅持找准重點。檢查人員應在實施賬簿檢查前，通過詢問的方式進一步了解企業在被檢查年度開發、銷售項目等情況；調閱開發項目立項批文、土地轉讓協議、房產預售證、物價部門的價格批復等；對搜集了解到的被查企業的靜態資料信息進行案頭分析，比對涉稅核算項目的各類指標，對檢查重點做到心中有數，有針對性地制訂檢查方案，避免盲目的「就賬查賬」。
H. 如何樹立正確的房地產企業納稅意識
1. 企業應注重建立具有風險意識的企業文化，促進企業風險管理水平、員工風險管理素質的提升，保障企業風險管理目標的實現；
2. 風險管理文化建設應融入企業文化建設全過程；
3. 企業應在內部各個層面營造風險管理文化氛圍；
4. 企業應大力加強員工法律素質教育，制定員工道德誠信准則，形成人人講道德誠信、合法合規經營的風險管理文化；
5. 企業全體員工尤其是各級管理人員和業務操作人員應通過多種形式，努力傳播企業風險管理文化，牢固樹立風險無處不在、風險無時不在、嚴格防控純粹風險、審慎處置機會風險、崗位風險管理責任重大等意識和理念；
6. 風險管理文化建設應與薪酬制度和人事制度相結合，有利於增強各級管理人員特別是高級管理人員風險意識，防止盲目擴張、片面追求業績、忽視風險等行為的發生；
7. 企業應建立重要管理及業務流程、風險控制點的管理人員和業務操作人員崗前風險管理培訓制度。採取多種途徑和形式，加強對風險管理理念、知識、流程、管控核心內容的培訓，培養風險管理人才，培育風險管理文化。
企業文化影響著企業處事方法或風格，企業對稅收管理的態度也受其自身文化的影響。如果一個房地產企業的文化是不誠信、無視法律約束或不遵守社會公德的，那麼這個房地產企業就會有違反稅法的可能性，稅務風險就會較高；相反，誠信、遵守法律和社會公德的企業文化可以幫助企業避免或減少稅務風險。企業文化會培養企業員工形成一套工作風格，包括依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則規定，辦理稅務登記，建立健全內部會計核算系統，完整、真實和及時地對經濟活動進行反映，准確計算稅金，按時申報、足額繳納稅款，以納稅健康之身參與市場競爭。此外，企業誠信納稅文化的培養和形成必須獲得企業最高管理層的認同和支持，企業管理層的作用非常關鍵。如果一個房地產企業的管理層忽略稅務風險管理或者認為只要合法經營便不存在稅務風險，那麼該企業便喪失了稅務風險控制的管理基礎。因此，管理層的支持是房地產企業進行稅務風險管理的根本條件。
風險管理文化涉及員工的個人價值觀和他們接受風險的態度。除非員工尊重和遵守公司的規章制度和內部控制，否則風險管理難以成功。要建立健康的房地產企業文化及價值觀，房地產企業必須由上而下，身體力行，建立嚴謹的「作風」，使員工能上行下效。房地產企業要訂立管理原則和行為規范，通過績效管理的方法，鼓勵員工正確的行為和態度。長期以來，我國房地產企業的領導層大多不重視稅務風險，甚至根本沒有稅務風險意識；房地產企業的財會人員也缺乏對稅務風險的應有認識和重視，甚至可能認為企業稅務風險管控「與己無關」。因此，要進行稅務風險管理，首先應提高房地產企業所有者、管理者乃至全體員工的稅務風險管理意識，將稅務風險管理提高到戰略層面上來，以全力應對信息時代和全球化給房地產企業帶來的挑戰。
風險管理文化貫穿於企業的方方面面，包括法人治理結構、財務經營、公司運營政策、內部審計等，其中稅務風險管理文化是財務經營文化的有效組成部分。房地產企業構建有效的稅務風險管理體系的前提條件之一，就是建立起良好的企業稅務文化，特別是誠信納稅文化。同樣，房地產企業要建設稅務風險管理文化，必須樹立「合法納稅、誠信納稅」理念，營造良好的房地產企業稅務文化。只有在遵守稅收法律法規基礎上構建的稅務風險管理體系，才能夠真正做到有效地降低稅務風險。要建立良好的企業稅務文化，應重點做好以下幾個方面的工作：一是公司董事會、經理層及項目領導層應提高納稅意識，樹立正確的稅收觀，在稅務文化建設方面發揮主導和典範作用；二是稅務文化建設應納入到企業文化建設體系中來，以企業「誠實守法、合法經營」的企業文化理念促進企業稅務文化建設；三是增強企業員工的稅收遵從意識，共同參與到稅務風險管理建設中來；四是在遵守稅收法律法規的基礎上，積極開展稅務規劃，有理有節、合法合理地減少公司稅收成本。
房地產企業在樹立依法誠信納稅意識的基礎上，需要健全完善企業財務會計核算體系，對企業各項交易和經濟活動真實、完整、及時地進行核算和反映，准確計算、及時申報、足額繳納稅款，健康參與市場競爭。在對交易活動進行調查和合同簽訂時，要重點關注對方的納稅主體資格，嚴格審查對方納稅資信情況，了解對方稅收信用等級，防止對方轉嫁稅務風險，認真推敲合同條款，防止稅收漏洞，盡量化解稅務風險。同時，房地產企業要提高涉稅人員的業務素質，樹立稅務風險意識，加強財務會計人員和業務人員的業務、稅收法律法規、各類稅收政策的培訓，使房地產企業財務、涉稅人員意識到提高稅務風險意識的重要性，提高運用稅法武器維護企業權益，強化房地產企業對納稅風險的規避意識與防範能力，同時也促進企業整體抗風險能力的提高。