房地產開發企業成本如何劃分

Ⅰ 房地產開發企業要如何進行成本核算

如何進行成本核算：
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對於建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算，利於管理」的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類，對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目，如：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對於發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合並；對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對於單一的房地產項目由於成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要採用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用；土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤；對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，並及時取得發票；對於工程決算後欠付的款項應按標准預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。（2）開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。（3）房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內，應當取得經過審價後的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在後，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。

Ⅱ 房地產的開發成本包括哪些

房地產開發產品成本根據它的用途，可分為以下四類：

1．土地開發成本，是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的各項費用。

2．房屋開發成本，房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋所發生的各項費用支出。

3．配套設施開發成本，它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。

4．代建工程開發成本，它是指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程所發生的各項費用支出。

(2)房地產開發企業成本如何劃分擴展閱讀：

核算開發成本項目：

1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價：指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。

2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4、建築安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。

5、配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

6、開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

參考資料：網路-房地產成本

Ⅲ 房地產開發企業成本如何分配

一、成本費用的歸集方法8 1、對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類、並將其分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。 2、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理地劃分為直接成本、間接成本、共同成本，並按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 3、對前期已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品。未銷開發產品和固定資產進行分配。其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除；未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 4、對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產並對其計稅成本進行結算，其中屬於開發產品的應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，准予在當期扣除；未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應分別建立明細台帳，待開發產品完工後再予結算。 二、成本費用的分配方法 企業開發、建造的開發產品應按製造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按收益原則和配比的原則分配至各個成本對象，具體可分別選擇以下方法進行 1、佔地面積法。 （1）一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。 （2）分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。 2.建築面積法。 （1）一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。 （2）分期開發的，首先按照期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。 3.直接成本法 按期內某一成本對象直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。 4.預算造價法 按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。 幾項特殊成本費用的分配方法 （1）、土地成本，一般按佔地面積法幾項分配。如果確需要結合其他方法進行分配的，應經稅務機關同意 土地開發同時連結房地產開發的。屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。 （2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本法應按建築面積法進行分配。 （3）借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。) （4）其他成本項目的分配法由企業自行確定。 總之，房產開發去會計人員在日常按照去財務會計制度規定對成本費用進行管理與核算時，應當按照上述規定歸集和分配成本費用，以提高所得稅核算的准確性，從而降低納稅風險。

Ⅳ 房地產企業成本核算如何確定

房地產企業成本核算方法：‍
實務中存在以項目整體作為成本核算內對象，待項目建容成後再按一定的標准在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建築成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。
實務中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然後根據各功能區的情況估計一個比例來分割不同功能區的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由於分割比例是事後確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利於保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

Ⅳ 房地產開發企業成本核算方法

房地產開發企業，財務會計制度及核算軟體備案報告書所填列的： 1，成本核算方法：
材料版成本采權用加權平均法
成本核算採用作業成本法

2，會計報表；
資產負債表、利潤表、現金流量表、所有者權益變動表。 3，財務、會計制度：
小企業會計制度

Ⅵ 房地產開發企業中的開發間接成本和期間費用如何劃分。

開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬於直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入「開發間接費用」科目，然後按照適當分配標准，將它分配記入各項開發產品成本。
期間費用是指不能直接歸屬於某個特定產品成本的費用。它是隨著時間推移而發生的與當期產品的管理和產品銷售直接相關，而與產品的產量、產品的製造過程無直接關系，即容易確定其發生的期間，而難以判別其所應歸屬的產品，因而是不能列入產品製造成本，而在發生的當期間費用期從損益中扣除。期間費用包括直接從企業的當期產品銷售收入中扣除的銷售費用、管理費用和財務費用。
經常說的「當期費用」一般就是指狹義的當期期間費用，也就是某個特定會計期的期間費用（銷售費用，管理費用，財務費用）。

Ⅶ 房產開發企業成本對象如何確定

2009年國家稅務總局制定並印發了《
房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法
》（國稅發[2009]31號），針對房產開發企業及其開發產品的特點，提出了成本對象確定的6項原則，主要是：可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，要作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，要先作為過渡性成本對象進行歸集，然後再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。
分類歸集原則。
對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，要作為一個成本對象進行核算。但企業單獨建造的停車場所，應作為成本 對象單獨核算；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
功能區分原則。
開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，要作為獨立的成本對象進行核算。
定價差異原則。
開發產品因其產品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
成本差異原則。
開發產品因建築上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
權益區分原則。
開發項目屬於受託代建的或多方合作開發的，要結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
需要注意的是，成本對象一般在項目開工之前確定，並報主管稅務機關備案，上述的6項確定原則要靈活掌握，針對具體開發產品的特點確定既便於建設管理，又便於歸集、分配成本費用的成本對象。同時，成本對象一經確定便不得隨意變更，如確需改動的，必須先徵得主管稅務機關的同意。

Ⅷ 房地產開發企業的成本費用包括哪些內容

房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：
1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%.
3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。
折疊構成因素
1.土地使用權出讓金；
2.土地徵用及拆遷安置補償費；
(1)土地徵用費
(2)拆遷安置補償費

Ⅸ 房地產開發企業如何進行成本核算

房地產開發企業成本核算的方法和一般步驟依次如下：

1. 根據成本專核算對象的確定原則屬和項目特點，確定成本核算對象。

2. 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。

3. 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標准。

4. 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標准在各成本核算對象之間進行分配。

5. 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。

6. 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。

7. 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。

8. 編製成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。

Ⅹ 房地產開發企業建築成本如何歸結

房地產開抄發企業建築成本分四類，分襲別進行歸集：
1、土地開發成本：指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。
2、房屋開發成本：指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3、配套設施開發成本：指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4、代建工程開發成本：指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。