1. 智能化建築必須具備的那些基本功能
智能化建築的定義和基本功能
智能化建築具有多門學科融合集成的綜合特點，由於發展歷史較短，但發展速度很快，國內外對它的定義有各種描述和不同理解，尚無統一的確切概念和標准。應該說智能化建築是將建築、通信、計算機網路和監控等各方面的先進技術相互融合、集成為最優化的整體，具有工程投資合理、設備高度自控、信息管理科學、服務優質高效、使用靈活方便和環境安全舒適等特點，能夠適應信息化社會發展需要的現代化新型建築，在國內有些場合把智能化建築統稱為「智能大 廈」，從實際工程分析，這一名詞定義不太確切，因為高樓大廈不一定需要高度智能化，相反， 不是高層建築卻需要高度智能化，例如航空港、火車站、江海客貨運港區和智能化居住小區等房屋建築。目前所述的智能化建築只是在某些領域具備一定智能化，其程度也是深淺不一，沒有統一標准，且智能化本身的內容是隨著人們的要求和科學技術不斷發展而延伸拓寬的。我國有關部門已在文件中明確稱為智能化建築或智能建築，其名稱較確切，含義也較廣泛，與我國具體情況是相適應的。
智能化建築的基本功能主要由三大部分構成。即大樓自動化（又稱建築自動化或樓宇自動化（BA）、通信自動化（CA）和辦公自動化（OA），這3個自動化通常稱為「3A」，它們是智能化建築中最基本的，而且必須具備的基本功能。目前有些地方的房地產開發公司為了突出某項功能，以提高建築等級和工程造價，又提出防火自動化（FA）和信息管理自動化（MA），形成「5A」智能化建築，甚至有的文件又提出保安自動化（SA），出現「6A」智能化建築，甚至還有提出「8A」、「9A」的。但從國際慣例來看，FA和SA等均放在BA中，MA已包含在CA內，通常只採用「3A」的提法，為此，建議今後應以「3A「智能化建築提法為宜。
2. 建築智能化的內容
在中國國家標准GB∕T50314-2006《智能建築設計標准》 中對智能建築的定義如下：「以建築物為平台，兼備信息設施系統、信息化應用系統、建築設備管理系統、公共安全系統等，集結構、系統、服務、管理及其優化組合為一體，向人們提供安全、高效、便捷、節能、環保、健康的建築環境。」因此可以了解到建築智能化的目的，就是為了實現建築物的安全、高效、便捷、節能、環保、健康等屬性。
美國 究所：智能化建築通過對建築的四個基本要素，即結構，系統，服務，管理以及她們之間內在的關聯的最優化考慮，來提供一個投資合理的但又擁有高效率的舒適、溫馨、便利的環境，並幫助建築物業主、物業管理人員和租用人實現在費用、舒適、便利和安全等方面的目標，當然還要考慮長遠的系統靈活性及市場能力。
歐洲智能化建築集團：使其用戶發揮最高效率，同時又以最低的保養，最有效的管理本身資源的建築。能為建築提供反映快，效率高和有力支持的環境，使用戶達到其業務目標。
日本：智能化建築就是高功能大廈，其功能是：1、方便有效的利用信息和通訊設備；2、採用樓宇自動控制技術，使其具有高度的綜合管理能力。
新加坡：智能化建築必須具備三個條件：1、安全、舒適的環境，即具有消防功能，溫度和濕度控制功能以及燈光及其它樓宇設備的控制功能；2、良好的通訊網路設施，使數據信息能夠在大廈內傳輸；3、足夠的對外通信設施與通信能力。
中國：以建築物為平台，兼備信息設施系統、信息化應用系統、建築設備管理系統、公共安全系統等，集結構、系統、服務、管理及其優化組合為一體，向人們提供安全、高效、便捷、節能、環保、健康的建築環境。
我國智能建築專家、清華大學張瑞武教授在1997年6月廈門市建委主辦的「首屆智能建築研討會」上，提出了以下比較完整的定義：
智能建築是指利用系統集成方法，將智能型計算機技術、通信技術、控制技術、多媒體技術和現代建築藝術有機結合，通過對設備的自動監控，對信息資源的管理，對使用者的信息服務及其建築環境的優化組合，所獲得的投資合理，適合信息技術需要並且具有安全、高效、舒適、便利和靈活特點的現代化建築物。這是目前我國智能化研究的理論界所公認的最權威的定義。
3. 智能化物業管理的"智能化"只要體現在哪些方面
1.智能物業管理專業： 面向物業管理基層部門和房地產，培養從事物業管理工作和房地產營銷工作的實用型中等物業管理專業人才。 21世紀的競爭，說到底是人才競爭。一個企業的興衰成敗主要取決於人才，取決於能否對人力資源進行有效的開發、管理和利用，能否激發人才的積極性、創造性和奉獻精神。對於物業管理這樣的服務性行業來說，好的管理人員就是企業的旗幟。隨著行業科技含量的不斷提高，以及加入世界貿易組織後所面對的市場競爭，具備現代物業管理和專業技術知識的高素質人才，將成為物業管理企業可持續發展的重要資源。因此，許多物業公司都已經開始了對物業管理人才的激烈爭奪。根據智聯招聘網的調查數據顯示，物業管理職位空缺從2005年2月份的784個、3月份的808個增加到了4月份的868個，到2005年5月時物業管理人才需求又增長了8.6%。同時，隨著物業管理行業趨於專業化、市場化、法制化、國際化、集團化，專業物業管理人員需求將繼續走高。 4專業知識： 物業設備管理基礎、建築室內給水、建築室內排水、小區給排水及熱水、飲水供應、消防系統、供暖與燃氣供應、建築通風與空氣調節、建築供配電系統、電梯、電氣照明、安全用電與建築防雷、安全防範、物業通信網路系統與信息系統等 （一） 知識和能力要求 1、掌握本專業必需的基本理論、基本知識； 2、掌握物業經營與管理所需的專業知識、管理技術； 3、掌握物業接管、驗收方法和質量標准，物業材料的性能、特點，以及清潔、綠化、安全保衛、消防等專用設備的使用，具有在物業管理過程中開展各項業務活動的能力； 4、熟悉物業經營與管理的有關方針、政策、法規； 5、具有物業設備常見故障分析與處理、設備保養與維護管理知識和技能； 6、具有行政事務管理工作基本技術； 7、了解物業經營與管理技術發展動態。 （二） 資格證書要求： 1、房地產經紀人上崗證 2、會計從業人員資格證書 3、全國計算機和英語等級證書等
求採納
4. 房地產開發項目完整的項目管理計劃包含哪些內容並如何控制
第一部分 投資管理
第一章 項目投資管理制度 6
第二章 項目建議書編制指引 9
第三章 項目可行性研究報告編制指引 11
第四章 項目立項評審決策指引 19
第二部分 規劃設計管理
第一章 項目設計管理制度 21
第二章 規劃方案設計作業流程 25
第三章 建築方案設計作業流程 26
第四章 景觀環境設計作業流程 27
第五章 規劃設計指引編制要點 28
第六章 規劃設計任務書編制要點 33
第七章 項目規劃方案評審指引 36
第八章 建築單體方案評審指引 38
第九章 景觀設計任務書編制要點 41
第十章 施工圖審查基本要求 44
附：項目規劃設計方案簡評表 46
施工圖審查意見表 49
第三部分 工程管理
第一章 工程管理組織 51
1.1管理組織機構 51
1.2項目經理部的組織管理 52
第二章 經濟合同管理 55
2.1經濟合同管理規定 55
2.2工程類合同編制要點 59
2.3標准格式合同內容要點 61
2.4對外合同及付款簽批的意見 63
2.5合同付款管理程序 66
附：經濟合同審批表（500萬元以上） 68
經濟合同審批表（500萬元以下） 69
經濟合同付款審批表 70
合同管理台帳 71
第三章 采購與招標管理 72
3.1招標管理規定 72
3.2材料設備采購規定 78
3.3甲供材料設備采購操作要點 81
3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83
附：招標文件審批表 85
中標通知書 86
投標承諾函 87
履約保證金保函 88
材料設備采購計劃表 89
零星（緊急）采購審批單 90
限價（指定品牌）材料設備審批表 91
乙供材料設備審定表 92
第四章 工程進度管理 93
4.1工程進度管理規定 93
4.2施工進度控制流程 95
4.3施工進度控制指引 97
4.4進度計劃內容編制要點 99
第五章 工程質量與施工管理 100
5.1項目施工管理規定 100
5.2施工組織設計制度 104
5.3技術交底及施工圖會審制度 108
5.4樣板指路制度 110
5.5工程質量現場檢查內容與要求 113
5.6材料設備質量技術要求管理規定 115
5.7材料設備進場驗收指引 117
5.8質量保證資料檢查要求 119
5.9分部（項）專業工程驗收檢查要求 121
5.10項目預驗收檢查要點 122
5.11項目竣工驗收檢查要點 124
5.12工程技術檔案范圍與建檔要求 126
5.13工程竣工總結編制指引 132
5.14工程管理獎罰制度 135
附：重點監管部位質量監管計劃表 136
材料設備質量監管計劃表 137
材料設備進場驗收單 138
甲供材料設備台帳 139
第六章 工程造價管理 140
6.1成本管理制度 140
6.2工程設計變更管理規定 143
6.3現場簽證管理規定 147
6.4項目成本核算與分析指引 149
6.5工程結算控制指引 151
6.6工程造價管理獎罰制度 154
附： 設計變更審批表 155
設計變更通知單 156
現場變更簽證通知單 157
現場變更簽證費用審核單 158
成本動態統計控製表 159
現場簽證統計台帳 161
設計變更統計台帳 162
合同統計台帳 163
第七章 安全文明生產管理 164
7.1安全文明生產管理制度 164
7.2施工現場安全風險與環境因素識別指引 168
7.3施工現場安全檢查指引 170
7.4施工現場文明生產管理要點 172
7.5工程事故處理指引 173
第四部分 營銷管理
第一章 組織架構與編制 175
第二章 營銷策劃管理 176
2.1 總則 176
2.2 總體策劃 177
2.3階段策劃及實施 178
2.4市場調查與前期策劃 179
2.5營銷策劃工作規范——房地產全程策劃標准 182
第三章 現場銷售工作管理 192
3.1銷售准備 192
3.2現場銷售過程 193
第四章 現場銷售工作規范 195
4.1銷售准備工作 195
4.2銷售價格管理要點 199
4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201
4.4銷售面積確定操作要點 202
4.5銷售工程設計裝修注意事項 204
4.6廣告方案與實施操作 206
4.7銷售過程管理要點 209
4.8房產價格折扣管理指引 211
4.9銷售收款指引 214
第五章 客戶服務工作規范 217
5.1客戶服務部職責 217
5.2客戶資料管理指引 218
5.3退換房辦理指引 220
5.4更名辦理指引 222
5.5客戶按揭代辦指引 224
第六章 營銷費用制度 226
第一部分 投資管理
第一章 項目投資管理制度
1 總則
1.1 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。
1.2公司房地產開發項目的選擇決策應基於市場需求、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。
2 項目投資建議
2.1計劃配套部負責根據擬開發項目的情況，在公司范圍內組織人員，進行新項目調研，新項目的調研應包含土地背景信息、當地城市發展狀況和房地產市場基本信息等。
2.2計劃配套部組織相關部門對相關調查信息進行經濟技術指標測算，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。
2.3項目建議書經總經理辦公會批准後，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。
3 項目投資論證
3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負責制定和實施項目論證階段的工作計劃。
3.2項目論證階段的工作內容包括，但不限於：
1）宏觀和微觀投資環境分析；
2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析；
3）項目初步定位；
4）資金來源計劃及融資方案；
5）投資估算；
6）經營效益分析等。
3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告後，報公司總經理辦公會審查。
3.4計劃配套部根據總經理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，並為提交投資決策委員會審議做好資料准備。
3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務部、市場部、工程造價部和工程技術部等相關部門有責任予以積極配合。
4 項目投資決策
4.1開發項目的立項決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。
4.2總經理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告後，由總經理確定召開評審會議。總經理辦公會做出的評審決定包括三種：
1）同意立項；
2）不同意立項；
3）推遲立項。
4.3 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，並再次提交總經理辦公會審議。
4.4總經理辦公會同意立項後，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。
4.5投資決策委員會同意立項後，計劃配套部負責跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。
5 項目並購及合資合作
5.1項目並購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規定執行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術、經營、銷售等方面無控制權的，原則上不參與。
5.2計劃配套部負責項目兼並和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批准。
5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊「經濟合同管理」的規定執行。
6 項目變更與調整
6.1項目運作過程中發生的項目變更，包括但不限於：發展延伸、投資的增減或滾動使用、規模擴大或縮小、後續或轉產、中止或合同修訂等，均應報投資決策委員會通過。
6.2投資項目變更時，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析後編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。
第二章 項目投資管理工作流程圖
第三章項目建議書編制指引
1 城市規劃及發展簡述
2 項目決策背景及摘要
2.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
2.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。
3 項目概況
3.1宗地位置
3.2宗地現狀
四至范圍，地勢比較，地面現狀，現有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質情況。
3.3項目周邊的社區配套
3.4項目周邊環境
3.5大市政配套
3.6規劃控制要點
總佔地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建築面積、公建建築面積；綜合容積率、住宅容積率；建築密度；控高；綠化率等。
3.7土地價格
3.8土地升值潛力初步評估
3.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。
4 法律及政策性風險分析
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件；立項情況；規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件；征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。
5 市場分析
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵；產品定位及建議。
6 主要經營指標分析
開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。
7 結論和建議
第四章 項目可行性研究報告編制指引
1 項目決策背景及分析
1.1外部環境
1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等；
2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位；
3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。
1.2內部因素
1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。
2 項目概況
2.1宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域經濟開發區、商貿金融區等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區點陣圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建築物的相對位置和距離、地段的定性描述）。
2.2宗地現狀
1）四至范圍；
2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而損失的實際用地面積；
4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，並說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建築物原有樁基及地下建築/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建築、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）
2.3項目周邊的社區配套
1）周邊3000米范圍內的交通狀況、教育、醫院等級和醫療水平、大型購物中心、主要商業和菜市場、文化、體育、娛樂設施、公園、銀行、郵局等設施狀況。
2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。
2.4項目周邊環境
治安情況、空氣狀況、雜訊情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
2.5大市政配套
周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。
2.6規劃控制要點
1）總佔地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；
2）住宅建築面積、公建建築面積，公建的內容，並區分經營性和非經營性公建的面積；
3）綜合容積率、住宅容積率；
4）建築密度；
5）控高；
6）綠化率等。
2.7土地價格
土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
2.8土地升值潛力初步評估
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
2.9立即開發與作為土地儲備優缺點分析。
3 法律及政策性風險分析
3.1項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
3.1.1項目用地現狀
土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。
3.1.2計劃手續
項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。
3.1.3規劃手續
規劃用地用途、有關項目用地規劃的政府文件。
3.1.4土地手續
征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。
1）項目用地取得土地使用權程序評估：取得土地使用權的程序描述、取得土地使用權需要的工作日、取得商品房用地土地使用權所需條件、取得土地使用權的風險及控制。
2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。
3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。
3.2合作方式及風險評估
合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權利義務描述、合作風險評估。
3.3總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。
4 市場分析
4.1區域住宅市場成長狀況
區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。
4.2區域內供應產品特徵
各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特徵、區域內表現最好個案狀況、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會點和威脅點。
4.3區域市場目標客層研究和市場定位
各檔次產品目標客層特徵及輻射商圈范圍、本案目標人群特徵、確定目標客戶、市場定位。
4.4整體市場對本案有重大影響的因素
產品特徵、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特徵等。
4.5產品定位及建議
戶型類型、面積標准、不同類型產品的比例。
5 規劃設計初步分析
5.1規劃設計的可行性分析
規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。
6 工程及銷售計劃
1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。
2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的佔有率。
3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場佔有率，銷售計劃實現的可行性分析。
7 投資收益分析
7.1成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設、總建築面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。
7.2稅務分析
營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。
7.3經濟效益分析
1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。
2）項目開發各期的利潤體現。
3）敏感性分析：成本變動各項經濟指標的變化，售價變動各項經濟指標的變化，容積率變動各項指標的變化。
4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。
7.4項目資金預測
資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。
8 綜合分析與建議
8.1優勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.2劣勢
從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。
8.3機會
從市場機會、提高市場佔有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
8.4結論和建議
附表1 開發成本測算
項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）
一、土地價款支出
二、前期開發准備費
三、主體建築（裝飾）工程費
四、主體安裝工程費
五、社區管網工程費
六、智能化系統費
七、園林環境工程費
八、配套設施費
九、其它建設工程支出
十、管理費用
十一、銷售費用
十二、財務費用
十三、各項稅金
十四、預備費
十五、總計
在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算分別列示。
附表2 投資收益分析
項目名稱： 製表人：
編制單位： 編制日期：
項 目 序號 總金額
（萬元） 可售面積
（M2） 單位金額
（元/M2） 備 注
一、銷售總收入 1
1 多層住宅收入 2
2 高層住宅收入 3
3 小高層住宅收入 4
4 公建收入 5
5 車庫收入 6
6 其他收入 7
二、各項支出總額 8
1 建造成本 9
1.1土地價款支出 10
1.2前期開發准備費 11
1.3主體建築工程費 12
1.4主體安裝工程費 13
1.5社區管網工程費 14
1.6智能化系統 15
1.7園林環境工程費 16
1.8配套設施費 17
1.9其他建設工程支出 18
2.0預備費 19
2 銷售費用 20
3 管理費用 21
4 財務費用 22
5 營業稅金及附加 23
四、利潤總額 24
減:所得稅 25
五、凈利潤 26
六、項目投資總額 27
七、收益率 28
1 毛利率
2
29
2 銷售利潤率
30
3 成本利潤率 31
4 成本凈利率 32
5 投資利潤率 33
6 投資凈利率 34
附表3 開發各期利潤預測
經濟指標 年 年 年 合 計
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結算面積（m2）
單位利潤（元/m2）
利潤（萬元）
第五章 項目立項評審決策指引
1 項目可行性評審方式和要求
1.1項目立項的評審經兩步完成，包括總經理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。
1.2總經理辦公會的評審採用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。
1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。
2 評審內容要點
2.1項目可行性研究報告及相關附件資料的審查
1）所用背景資料的可靠性；
2）可行性論證分析的內容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入為主的「假設」。
2.2擬開發項目與公司房地產發展戰略的符合性
1）所在地域選擇；
2）開發產品的選擇；
3）項目品牌與企業品牌的協調性；
4）開發項目規模；
5）開發項目檔次；
6）目標客戶選擇。
2.3投資收益及風險
1）風險分析是否充分；
2）風險規避措施是否可行；
3）潛在風險對公司經營策略的影響；
4）投資收益測算的可信程度；
5）投資收益是否滿足要求。
2.4項目策劃的評價
1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性；
2）規劃概念的創新；
3）工程計劃及銷售計劃是否可行。
2.5資源能力評價
1）開發項目對近期經營計劃的影響；
2）資金來源的可行性；
3）項目開發管理能力；
4）專業資源及解決途徑的可行性。
3 項目可行性評審決策會議
3.1評審會計劃應至少提前3天通知各與會人員，並隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關資料。
3.2評審人員可先行與報告編寫相關人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。
3.3評審人員在會議最後做出書面的綜合評估意見、開發建議和評審結論。
3.4計劃配套部在三天內綜合分析各委員意見和評審結論，形成公司決策會議紀要，報投資決策委員會簽發。
4 評審決策結論
評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。
第二部分 規劃設計管理
第一章 項目設計管理制度
1總則
1.1項目設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建築方案設計、施工圖設計（初步設計）、景觀設計等。
1.2全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控製成本的重要途徑。
2 項目設計管理過程的一般規定
2.1項目設計管理內容
2.1.1總工辦負責對項目設計工作進行全過程監管，各設計階段的管理要求包括，但不限於：
1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書；
2）選擇符合資格要求的設計單位；
3）配合成本控制、實施限額設計；
4）參與設計過程（或事後檢查）重要階段的評審；
5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果；
6）組織各設計階段的銜接、協調；
7）明確設計更改控製程序，並保證設計更改按規定的程序進行；
8）項目完成後的設計總結、資料備案。
2.1.2各設計階段的監管工作安排，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。
2.1.3項目設計過程中與設計單位或其他單位的組織與技術介面要求，總工辦在委託設計時必須以書面形式明確，確保各方按規定的要求進行設計信息交流和資料提供、設計成果審查及確認等。
2.2設計要求
2.2.1總工辦必須按規定作業流程和指引文件，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。
2.2.2所有應由開發商提供的項目設計依據，以及設計技術標准都必須作為設計任務書的附件一並提交設計單位，並與設計單位進行確認。
2.2.3為保證各階段設計要求的准確、完整，並符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。
2.3設計過程跟進
2.3.1總工辦應按設計監管工作安排，依據設計委託合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。
2.3.2設計過程中，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。
2.3.3設計過程中，所有甲方提出或確認的意見和要求均必須形成書面文件，並存檔備案。
2.4設計成果
2.4.1與設計單位訂立的設計委託合同，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。
2.4.2根據項目的規模和具體情況的需要，可委託有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。
2.4.3各階段設計成果審查均必須包括經濟性的審查，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。
2.4.4審查中發現的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設計單位，責成設計單位進行修改，並跟蹤記錄。
5. 房地產中的軟體設施都有那些，又稱智能化
智能物業的定義極其產生背景
1．智能物業的定義
智能物業又稱智能化物業，也叫智能建築，目前主要指的是智能大廈，也包括智能化住宅和小區。智能物業是信息時代的必然產物，它是多學科、多種高新技術的有機結合，也是現代物業發展的一大方向。由於信息技術的飛速發展，目前尚難給智能物業下一個精確的定義。概要地說，智能物業是指擁有集成的樓宇自動化控制系統與現代通信網路設施，能對物業的保安、消防、環境等許多方面進行自動監控，能為用戶提供信息傳輸便利和良好環境、具有高度綜合管理功能的現代物業。
2．智能物業產生背景
世界上第一座智能大廈1984年誕生於美國康涅狄格州的哈特福德市。當時，一座舊式大樓出租率很低，於是，美國聯合科技集團UTBS公司著手對大樓進行改造，採用綜合布線技術和計算機網路技術對大樓的空調、電梯、照明和防盜設備進行監控，並為辦公客戶開設了語言通信、文字處理、電子郵件和資料檢索等信息服務，這些改造大受辦公擁護歡迎，租金雖提高20%，大樓的出租率反而大為提高。由此世界上第一座智能大樓誕生，並顯示了其及強的生命力。十幾年來，智能建築之所以獲得如此迅猛的發展，是與其深刻的技術、經濟和社會背景分不開的。
（1）技術背景
在微電子技術、計算機技術和通信技術的基礎上，數字圖象壓縮技術、光纖通信技術、寬頻綜合業務數字網、多媒體技術等迅速發展起來，信息化浪潮席捲全球，呈現出信息技術智能化、信息網路全球化、國民經濟信息化的特點。信息技術的迅速發展，必然要求開創新的應用市場，尋找新的增長點。智能建築作為"信息高速公路"網站上的主結點，正好適應了這種需求，成為信息技術向傳統產業轉移、滲透的結合部，成為信息產業的重要市場。
（2）經濟背景
當今時代，信息已成為經濟發展的戰略資源，世界經濟區域集團化趨勢日益明顯，各國經濟日益被納入世界經濟體系，加速了資金、技術、商品和人才的國際流動。世界經濟正由總量增長型向質量效益型轉軌，產業結構正向高增值型與知識集約型轉變，智能建築產業順應潮流，適應了這種產業結構變化的需要，它以現代高技術為基礎，知識、技術密集．通過系統集成獲得了很高的增值。智能建築不僅僅提高了建築產業的技術含量和水平，還將大大推動相關產業結構現代化和產品結構的升級換代，故而得到極為迅速的發展。
（3）社會背景
隨著社會信息化，人們對工作、生活環境的要求日益提高，既要求高效、可靠的通信服務，又要求居住方便、舒適而且節能。隨著大樓功能的日益加強，各種自動化的管理與服務設備廣泛應用於大樓。各類系統共存，又各自獨立，使得弱電系統配線、維護困難，難以適應高功能的要求，各種先進設備的管理亦非人工所能應付，社會的客觀需要促進了傳統建築向智能建築發展。
3．智能物業發展趨勢
從1984年美國康涅狄格州的哈特福特市改建成功第一座"智能大廈"算起，至今也不過十多年，目前，智能建築已成為一個國家綜合經濟國力的具體表徵，各大跨國集團國際競爭實力的形象標志，而且是未來"信息高速公路"網站的主結點--信息時代的基本的信息集散地。因而，智能建築已成為跨世紀的開發熱點。美國擁有的智能大廈已逾萬座；新加坡要把全島建成"智能花園"；1985年，日本第一座智能大樓日本電話電報智能大樓建成，此後，日本大公司新建的辦公樓幾乎是清一色的智能物業，到世紀末，日本近65％的建築實現智能化。由此可見，智能建築是最有生命力的建築，它的產生和發展是科學技術和現代建築業發展的必然結果。
智能大廈的出現引起了人們的關注，世界各國的建築行業紛紛仿效，尤其發達國家發展的最快。據有關資料報道，如果將一座新建築物建成為智能大廈，只需要在原有基礎上增加5%的投資就可以增加約20%的回報率，這是相當吸引人的。智能大廈中智能系統的投資一般只佔大廈全部預算的5%-10%，這部分資金收回期大約要3年左右。因而，房地產商們非常熱衷於投資智能建築。
我國智能建築始建於上世紀90年代，最早建成的有國家科委大樓、國家體委辦公樓、廣州的國際大廈等。起步雖晚，但卻以驚人的速度蓬勃發展。目前，已在北京、上海、廣州、深圳等地相繼建成一批具有一定智能的大型公共建築和住宅小區，僅上海市的一個浦東區，1997年一年之內就規劃建設上百幢智能型建築。時至今日，智能物業已不局限於高級商貿、辦公大廈，現在新上的大中型公共建築項目多數有不同程度的智能化成分，范圍已擴展到機場侯機樓、車站、博物館、圖書館、醫院、學校、商場、娛樂場所、住宅小區及其物業管理智能化發展速度更是驚人。據初步調查，我國內地已建成的具有一定程度智能化功能的建築已超過千座、小區近百個，用於建築智能化物業的投資比重逐年增加，由最初約占建築總投資的5%，達到現在的近20%。內地智能物業總投資每年超過150億，並逐年快速增加。近年國內建成的一些按國際智能建築標准設計的知名智能物業有北京的恆基中心，上海的證券大廈、金茂大廈，廣州的中信廣場，深圳的賽格廣場，廈門的中閩大廈等。
綜上所述，智能建築在我國的發展將呈現以下趨勢：
（1）業主已把建築設計中智能部分的設計列為其基本要求之一，而政府亦高度重視，在科研、資金和政策等方面積極地進行支持和引導，使智能建築正朝著健康和規范化的方向發展。
（2）採用最新高科技成果，向系統集成化、綜合化管理以及智能城市化和高智能人性化的方向發展。
（3）正在迅速發展成為一個新興的技術產業。政府和各大學、科研機構以及有關廠商等正將智能建築作為一個新的研究課題和商業機會，積極投入力量，開發相關的軟硬體產品，使智能建築實施便利、成本降低。
據統計，智能建築中智能系統的成本回收期在3年左右，遠快於建築的其它部分投資回收期。從全球來看，1985-1990年間智能建築的銷售增長了61%，其技術和產品已成為一個迅速成長的新興產業。
（4）智能建築的功能朝著多元化方向發展。由於用戶對智能建築功能要求有很大差異，智能建築的設計也分門別類，有針對性地設計地設計出符合用戶使用功能的智能建築。
6. 房地產為什麼要做智能化設計
1.智能化發展迅速，如果對智能化的理解跟不上發展趨勢，花錢投資了落後的技術（系統還沒有開始使用，就已經落後了）。
2.社會發展趨勢，人們對品質和服務的要求越來越高，智能化正是順應了這一潮流，要做智能化、人性化的設計。
3.海量智能化系統應用，先期不做規劃設計可能會造成功能堆積，投資成本居高，系統臃腫龐雜不兼容，後期系統不穩定，不易管理維護。
4.智能化作為傳統的建築配套，如何把沉澱投資轉化為亮點性投資，實現價值前置。
7. 智慧地產指的是什麼
智慧地產就是智慧城市理念和技術支撐體系在持有型商業地產這個特殊時段的應用形內態，在這個持有型容商業地產的白銀時代，智慧地產時代悄然來臨，商業地產市場供需失衡，同質化凸顯，泡沫嚴重，惡性競爭劇烈，再加上電商的強力沖擊，招商難、運營難等問題已將商業地產擠到懸崖邊。如何更好地建設運營商業地產，已成為開發商們必須認真思考的課題。
在此背景下，深圳貝爾信科技有限公司加碼智慧城市綜合體，推出「智慧地產I.O.S商業模式」。
這里的「智慧」主要指精裝修 智能化，傳統的做法一般是由土建方進行一次性建設，缺乏整體資源整合和長期有效的運營。
貝爾信推出I.O.S.是基於互聯網思維所進行的「串聯式思維」到「並聯式思維」的轉變。從一次性建設到投資建設、共同運營、共同分紅的持續性運維，這意味著貝爾信將參與到綜合體的經營管理中，對項目的建設和後續運維結果整體負責，持續為業主提供新技術和優質售後服務。而在土建設計階段就將智能化納入統籌范疇，能有效簡化後續工作，實現項目溢價3-10倍，充分保證雙方的利益。
8. 弱電工程包含哪些項目細分
明源雲采購了解到弱電系統包括：
閉路電視監控系統、防盜報警系統、門禁系統、電版子巡權更系統、停車場管理系統、可視對講系統、家庭智能化系統及安防系統、背景音樂系統、LED顯示系統、等離子拼接屏系統、DLP大屏系統、三表抄送系統、樓宇自控系統、防雷與接地系統、尋呼對講及專業對講系統、弱電管道系統、UPS不間斷電源系統、機房系統、綜合布線系統、計算機區域網系統、物業管理系統、多功能會議室系統、有線電視系統、、、、
9. 房地產智能化系統都有哪些
門禁系統、安防系統、智能電梯、停車場收費管理系統等具體如下:
1.
安全防範內子系統
容(1)住宅報警裝置
(2)訪客對講裝置
(3)周邊防越報警裝置
(4)閉路電視監控裝置
(5)電子巡更裝置
2.
管理與設備監控子系統
(1)自動抄表裝置
(2)車輛出入與停車管理裝置(3)緊急廣播與背景音樂
(4)物業管理計算機系統
(5)設備監控裝置
3.
信息網路子系統
(1)每戶不少於兩對電話線
(2)兩個電視插座
(3)一個高速數據插座