房地產什麼時候破例

1. 只有房產證沒有土地證可以貸款嗎

首先要界定該房產是否可以抵押貸款《擔保法》第三十四條、第三十七條，如果可以抵押，只需要主合同、抵押合同、房產證即可以辦理抵押貸款，個人房產不需土地證，國有房屋抵押時土地使用權也同時抵押。
《中華人民共和國擔保法》：
第三十四條下列財產可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
（六）依法可以抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
第三十五條抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。
第三十六條以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用范圍內的國有土地使用權同時抵押。
以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。
鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用范圍內的土地使用權同時抵押。
第三十七條下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規定的除外；
（三）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五）依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）依法不得抵押的其他財產。
第四十四條辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或者其復印件：
（一）主合同和抵押合同；
（二）抵押物的所有權或者使用權證書。

2. 上海這么低的房產稅，對上海的房價有用嗎會跌還是會漲....

房產稅確實是一個非法的物種。我個人看法，是應該下強指令，就是禁止出租，回每戶人家直系親屬3代人，答最多出租3套房子。為什麼要限制3套房子呢？你要給某些人家留點活路，人家沒能力賺大錢，留1-3套房子出租，是為了生活，不能一棍子把所有出租一兩套房子的人都打死。稍微放寬一點，出租3套就可以了。。。如果你要求太嚴，就等於回到打土豪分田地時，連富農一起打了，那就不要臉了！限定這個條件之後，如果有人偷偷出租4套，5套，一旦被發現，就強制拍賣一套，並罰款租金*10。哪怕1000萬的房子被拍成500萬也算你活該，之後還要扣除出租金額10倍的罰款，比如你一年出租5萬，那就扣50萬，還給你450萬。
接下來第二步，就是其他房子收空置稅，空置稅的方法就是每年住的時間低於120天（一年的1/3），就收空置稅，空置稅根據地區不等，收房價的0.5-1%即可。不用太高，主要的目的是讓你虧很多錢。比如你家8套房子，你只能出租3套，3代人住3套，還剩下2套不能出租光交錢的，逼你賣出去。不要想著一套兩套就收錢，那樣打擊面太大了。如果有一個稅收打擊面太大了，那肯定出不來，因為贊成和反對的人數都不少，就沒有出台法規的可能性！！

3. 我老公起訴狀說要和離婚的，裡面說和我感情完全破例了，長期分居了，其實他說都不是事實，他有請律師上庭

很多人以為婚姻情感咨詢師就只會在電話里安撫一下求助者而已，其實，安慰的話誰不會說，專業的婚姻情感咨詢師則會向求助者提供真正有效的情緒控制系統，幫助他們在挽救婚姻的路上走得更順，就如古非老師曾經接待過的一名求助者案例。
秀秀跟她老公結婚已經邁入第9年，回顧將近十年來的日子，秀秀卻一點也開心不起來，老公在這九年間多次出軌，對待秀秀的態度也變得很冷淡，就連日常的夫妻生活都是敷衍了事，甚至連孩子也不管不問，秀秀已經從他身上感受不到一絲愛意。原本懷著對幸福的憧憬走入了婚姻殿堂，沒想到收獲的卻是一次又一次的失望和痛苦，面對走向崩潰的婚姻生活，秀秀也曾想過求助朋友或親戚。然而，他們除了提供情緒上的安慰外，真正實質性幫助實在是微乎其微。
幾經周折，秀秀總算是找到了緣盾情感求助，古非老師記得自己剛接觸秀秀時，就被她強大的負能量震憾到，電話里的秀秀不斷抱怨老公，不斷強調自己有多痛苦，說到情動時還一度失控大哭。古非老師用他專業的心理學知識，首先平撫好秀秀的心態，然後開始逐步重建起她對婚姻的信心、對不良情緒的管理、對日常交流誤區的改正等等。短短一個月之後，秀秀從剛接入時的「怨婦」，搖身一變成為了「貴婦」，就連老公也驚訝於她的突然轉變，甚至一度懷疑秀秀是不是搞「外遇」。
秀秀的轉變，很快就帶動起老公也隨之改變，老公不但主動幫助帶孩子，還積極跟秀秀過夫妻生活，秀秀再次從老公身上感受到久違的愛意。再次成功挽救了一段婚姻，古非老師用這個案例告訴我們，婚姻出現問題後，人有情緒是很正常的現象，但很多人並不懂得正確處理情緒問題的方式，這就容易造成帶著情緒溝通、帶著情緒過夫妻生活、帶著情緒相處等等一系列的問題，這種惡性循環只會滋生出更多的問題，從而把原本美好的婚姻推往絕境。因此，遇上此類問題找親朋好友求助是沒有幫助的，關鍵時候還是需要找專業的情感咨詢機構，比如緣盾情感求助。

4. 武漢新鴻泰房地產代理有限公司怎麼樣

我是這邊員工很負責任的告訴你這邊就是一坑坑爹的坑天坑的坑

工資第二個月月底才發（一般在30號或者31號）過節沒有沒有福利雙休倒是雙休問題是要有時間休才行一說要調休就是這不行那不行工作沒人做不說多的就說今年過年發一個10塊錢的U盤就算完事沒有年終獎沒有年終雙薪毛線都沒看到一個說員工離職後黑公司你們有什麼值得我們黑說出事實就是黑么你們要臉不要

不說多的今年過年法定7天假期公司要放假9天居然還要扣兩天工資說不扣全勤可是**有全勤獎么？（有圖為證）餐補車補什麼都沒有晚上加班報個銷起碼要等3個月才能報銷下來還發不全這樣惡心的公司光吐槽是不夠的已經無力了

你敢說一千個觀眾眼裡有一千個哈姆雷特那你敢不敢說一千個新鴻泰員工眼裡有沒有第二種新鴻泰！！！

你敢說管理制度齊全、福利待遇完善？你特么要有這些東西啊！晉升空間很多那確實不錯，因為員工離職跟螞蟻搬家一樣，前面的走了後面的就頂上吧！面試的時候說的好好的基本工資+提成+餐補+車補+社保+雙休+年終雙薪+年終獎（夠豐厚吧）。。尼瑪來了之後就變成基本工資+自己補貼車費+自己補貼出差費+沒有休息+什麼都沒有。。

最後補充一個匿名是為了保護自己不為了別的這個公司就是一個小心眼的公司一點點事情不讓老闆如意你的好日子就到頭了就醬

5. 美國房地產泡麵破例後政府是如何解決的

1940-2007年，美國住宅價格一路上漲，其間沒有出現過全國性房價坍塌的事件。長達67年的經驗似乎足以說明房價持續上漲的合理性，人們甚至認為，房價將持續乃至永遠上漲。
人們似乎有理由繼續看好房價。二戰後，美國城市化浪潮加快。1960年代晚期，美國開始擁抱新科技革命，涌現出一大批科技創新企業，財富神話一批接著一批；與之同時，美國經濟結構中金融化程度越來越深。美國還向亞太地區轉移製造業產能（帶來的結果就是產業空心化）。這些都是房價上漲的利好：自住購買、投資需求統統旺盛。長達67年的房價上漲，形成了世界經濟史上最大的資產泡沫。房主、房地產評估師、貸款人、抵押貸款證券化交易商、對沖基金、貨幣基金及美國政府都從中獲利。
波浪無限增大，這有悖物理學定律。（期望）房價永遠上漲，同樣不切實際。2008年次貸市場崩潰，美國房價迎來雪崩式下滑，造成了9450億美元的損失。上述各方就展開了相互攻訐。當然，被抨擊最多的，還要屬美聯儲等美國金融監管部門。
長達67年的美國房地產泡沫，究竟是怎樣煉成的？美國丹佛大學法學院法學教授羅伯特·M·哈達威所著的《美國房地產泡沫史（1940-2007）》一書，有別於市面上已有的金融危機研究作品聚焦（美聯儲前主席）格林斯潘任期的做法，將視角擴展到1929年大蕭條和羅斯福新政，調閱了67年泡沫期內的市場數據，並得出具有說服力的結論。
哈達威指出，造成美國房地產市場巨大泡沫的政策（人為）原因，首先在於美國的稅收等一攬子政策所形成的錯位激勵。美國實行累進制的所得稅政策，近幾十年來不斷推動減稅及稅收補貼，從而最終形成了「累退式」稅收政策，有錢人從減稅、退稅、稅收優惠中獲益最多。而且，這一政策還鼓勵業主、投資者通過倒賣房產來獲利。
第二項原因，出在住房保障政策環節。肯尼迪、約翰遜兩任總統開啟了「偉大的社會」計劃，形成了國家保障公民住房的政策傳統，再後來又出台了《社區再投資法》，強調金融機構要遵守這方面的政治和社會責任，向窮人放款以支持其購房。銀行等金融機構迫於壓力不斷降低貸款審查標准，更多原本買不起房的人藉助「零首付」、「一元首付」、超低利率的住房貸款買到房屋，且能通過長期上漲的房價而倒賣房屋獲利。
為鼓勵公民購房，美國政府在羅斯福新政時期就開始向購房者提供補貼，還向貸款銀行發行債券，收購其住房抵押貸款，以進一步降低貸款購房利率。1990年代，美國政府和國會不僅允許房主以自己房產的凈值為抵押，購置第二套、第三套住房或用於其他方面的投資、消費。這一切最終倒推了房價畸形上揚，而金融機構為了轉移風險，則致力於開發和推廣金融衍生品，泡沫和風險就隱性化地越吹越大。

這本書較具新意的一部分是將美國政府金融和房地產監管分為經濟性監管和安全性監管。哈達威援引美國民航等行業的案例教訓指出，政府應盡可能削除只會產生保護壟斷、削除競爭的經濟性監管，而應強化旨在保障競爭秩序、客戶利益的安全性監管。美國房地產67年泡沫史，也可視為美國政府在利益集團游說下不斷降低安全性監管要求（比如降低聯邦和地方政府對金融行業的信用監管，降低金融機構資本金要求，不再強制貸款者首付金額不低於一定比例）、在公眾壓力面前不斷增強經濟性監管甚至成立多家政府支持企業直接入市（房地美、房利美等）的歷史。概括起來，安全性監管形同虛設，成為了美國房地產泡沫不斷積累的重要推手。
哈達威通過數據和資料分析還提出，美國公共教育課程、公民付費理財教育體系中均嚴重缺失經濟史和金融風險教育的內容，這使得投資者對房價永遠不會下降的謬論深信不疑。
這本書可以帶給中國讀者足夠的警示，書中所述釀成美國房價巨大泡沫的諸方面誘因，在我國也能找到不同形式和程度的存在。特別危險的是，某些監管部門、金融機構和大批投資者對房價不斷上漲有著一廂情願的預期，拒絕接受房價調整的市場信號。
以上內容摘自「網易新聞」2014-05-25發布文章《從瘋狂到破滅的美國地產泡沫》，以供參考

6. 若風要在房產證上加妻子名，戚藍尹卻不同意，房子對夫妻感情影響有多大

非常重要，我認為有的時候房子對女生的重要性比男生更大。一個女孩子嫁入到一個新家庭，他們的融合畢竟不是血緣關系，按照現在的婚姻法，女生的財產權利其實是很難保證的。婚姻問題大多發生在3-5年後，有的時間可能更滯後，女孩子年齡大了，回娘家不是好選項，此時如果有一套自己的房子，可能就顯得很重要。如果沒有房子，你可能就會忍氣吞聲，甚至遭受家暴也下不了離開的決心。有了房子，處理這些問題就從容的多。

但其實，我始終覺得，房子並不是愛情、婚姻的根本，房子只是一個死物件，並不是必須就一定要在結婚時購買的。兩個人如果連努力奮斗的勇氣都沒有，這樣的婚姻其實很脆弱。

7. 房地產泡沫破例後，對股市有什麼影響。是漲還是跌

房地產泡沫破裂來，股源市肯定暴跌。
公司也紛紛倒閉，裁員也紛沓至來。
各界上下叫苦連天妻離子散。

所有經濟現象都是聯動的，要漲一起漲，要跌一起跌。只不過有些漲得快高，有些漲得慢少。

和股票一樣。板塊效應。

股市是一個純粹的市場，沒有政策的干擾，沒有剛需的支撐，沒有龐大的運輸開發等成本，也沒有信息和文化習慣造成的障礙。
所有市場現象，股市裡都存在，股市裡存在的，一般社會也普遍存在。

有人說股市是經濟的晴雨表，這個說法過於片面
我認為正確的應該是，股市是社會所有經濟活動的縮影。

8. 以破例寫一篇作文

破例
古往今來，有不少破例之事：武則天破例成為中國第一個女皇帝；哈佛大學掃地大媽破例獲得高額獎學金；黑人奧巴馬破例當上美國總統……縱觀這些出人意料卻也情理之中的破例，會發現，破例很有意思，我們需要破例。
破例，即打破常規。多變的世界才是精彩的世界。常規說女孩子都是長發飄飄的，那麼破例剪個板寸以顯示女孩的剛氣也未嘗不可。常規說老師教育學生，但有時學生也能破例為老師上一課，我們班級每個禮拜都有老師當學生，學生當老師的課堂，這個學習效率往往更高。有破例，我們的世界就會充滿驚奇，充滿歡聲笑語。所以只要在法律范圍內，我們可以適當地破例。
破例，即超越自我。打破屬於自己的常規才能循序漸進，慢慢成功。前幾年，清華大學錄取了一個張姓中年人，比一般的學生打了一倍歲數，而他也是清華大學的看門保安。張每天看著熙熙攘攘的人群幸福地生活、學習在美麗的校園。於是他萌生了考大學的念頭。誰說不惑之年不可考大學?誰說看門保安不可考大學？張打破了自己的常規，跨越了自己年齡的界限和文化水平的界限。確實，我們每個人都有權力改變自己的命運，只決定於我們是否有一顆進取之心。要想超越自我，我們就要破例。
破例，即開拓創新。嘗試做別人從沒做過的事才能在其中發現美。最近新上市的食用菌飲料金芝健就是一破例，開創了第一個用食用菌做成的飲料，打破了水果蔬菜維生素飲料的常規。讓中國的市場更加繽紛。當這種美變成了另一種常規，我們就要繼續破例，繼續發現美，這樣的良性循環能使這個社會飛躍發展。如果每個人都因循守舊，不懂創新，那麼我們的發展就會停滯。開拓創新是一個人，一個社會，一個國家進步的首要條件，所以在當下，我們必須破例。
破例是值得鼓勵的，但是有些破例就有點讓人無所適從了。比如說一個電台的女主播，口音不純，相貌不美，卻有著一些微妙的關系破例上到熒幕。如今非主流已經是90後的半邊天了，把頭發染成綠的，嘴唇上打幾個釘子，這不是創新不是超越，而是變相的破例，這種有害人心的破例是要杜絕的。
中國破例走特色社會主義道路、魯迅破例寫出白話文小說狂人日記、，日本破例研製出將民族風和高科技融為一體的機器人……破例，是一個時代的進步。讓我們破下一例，造就一個輝煌吧！

破例
破例，通俗一點就是「奇」。
規則是制定給普通人的，一反常規，出奇制勝才是取得成功的法寶。有哪個成功的人習慣於循規蹈矩？從古到今，若沒有人去打破規則那何來如此多的傳奇？若亞歷山大隻用傳統的解結方法去解那個「亞洲結」，那他什麼時候能解開？想要生活，遵守規則就夠了；想要成功，必須學會破例！
打破常規是破例之表現。縱觀歷史，有哪個成功的人是做了一輩子再平常不過的事而取得成功的？曹操在戰勝袁紹之後，本應嚴懲私通袁紹的人，而他卻一把火把那些人的名單燒了。有著這樣不平凡的舉動，他不平定中原，誰來平定中原？同樣，如果項羽沒有破釜沉舟，那他能激起將士們的鬥志，戰勝對手嗎？
勇於冒險，追求創新是破例之實質。試想，如果一個人沒有進取創新的精神，那他敢於去做別人覺得荒唐的事嗎？當別人都想著向東航行到印度時，哥倫布卻要向西航行，結果他發現了美洲。如果沒有「破例」的精神，他會發現美洲嗎？詹天佑不也是一改「一」字鐵路而換用了「人」字鐵路才修成了堪稱奇跡的京張鐵路嗎？
破例是如此之奇，那我們應該怎樣學會破例呢？
其實，破例只是個習慣問題。習慣決定命運，學會破例，就是要改變習慣。小小的習慣里有你待人處事的准則，破例就是讓你的准則多元化，讓你更能適應時代。你可以換一條上學路線，換一種衣服風格，換一隻手去做事。這都是習慣的改變，這些改變在無形之中就給了你另一種解決問題的方法，對你有潛移默化的影響。
破例只是個觀念問題。學會破例就是要改變你以往的陳舊觀念，推陳出新，讓自己不斷處於思考之中。我們若只用一種觀念去對待一件事物，很容易對事物定性，那我們還能學到事物中的道理嗎？只有突破自己以往的觀念，用辯證的思想對待事物，我們才會不斷汲取知識。不要以為函數只用在科學方面，如果你用它去看歷史，你可以從中發現歷史的周期性，對稱性。事物都是有聯系的，只要你能改變以往的觀念，你就能駕馭它們。在當今「多變」的時代，我們更需要去打破觀念，學會破例！
學會破例還包括正視破例，破例就像吃葯，不能多吃。明清的文章大多晦澀難懂，不被人們欣賞。這是因為那些文章用了太多怪癖的詞句。他們這是懶惰，妄想以此可以寫出好文章，結果卻適得其反。因此，我們必須對「破例」拿捏的恰到好處。
在小事上學會破例，那麼，由小到大，由現在到將來，由平凡到偉大，你的一生就向多米諾骨牌一樣，到最後會成為一個壯觀的奇跡！
如果說好的開端是成功的一半，那麼，學會破例就是成功的另一半。

9. 請問房產證是房主的土地證是開發商的能到銀行貸款嗎

有房產證沒有土地證可以貸款嗎?住房抵押貸款，是指借款人以自有或者第三者的物業作為抵押，並以穩定的收入分期向銀行還本付息。那麼，有房產證沒有土地證可以貸款嗎?
有房產證沒有土地證可以貸款嗎?
不同銀行之間對此有著截然相反的態度。一部分銀行認為只要有房產證就行，而另一部分銀行則稱，必須房產證、土地證兩證齊全才能辦房屋抵押貸款。沒有土地證遵照規定不能辦。
工商銀行：在湖南地區若要辦理房屋抵押貸款，客戶必須提供《國有土地使用權證》和《房屋所有權證》。這是工商銀行的明文規定，沒有《國有土地使用權證》絕對不能辦理房屋抵押貸款。
興業銀行：不能辦理。
農業銀行和建設銀行：沒有《國有土地使用權證》同樣無法辦理房屋抵押貸款業務。
二、有房產證沒有土地證可以貸款：可以破例辦
中國銀行：可以辦理，不過只可用非本人現住房作抵押，也就是說只可用一套房以外的房子作抵押。
交通銀行：土地證不是必要條件，只要房屋產權明晰，就可以辦理房屋抵押貸款。
中信銀行、光大銀行、浦發銀行、長沙銀行等：在受理房屋抵押貸款業務時，《國有土地使用權證》並非其必要權證。也就意味著，沒有《國有土地使用權證》，在以上銀行同樣可以辦理房屋抵押貸款。
貸款人所具備的條件:
1、具有完全民事行為能力的自然人，在貸款到期日時的實際年齡一般不超過65周歲;
2、有本市常住戶口，有固定的住所有正當職業和穩定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力;
3、願意並能夠提供貸款人認可的房產抵押;
4、房產共有人認可其有關借款及擔保行為，並願意承擔相關法律責任。
所抵押房產的條件：
1、房屋的產權要明晰，符合國家規定的上市交易的條件，可進入房地產市場流通，未做任何其他抵押;
2、房齡(從房屋竣工日起計算)+貸款年限不超過40年.

10. 如何提升房地產經紀人能力

我不算老經紀人，做房產不過一年多的時間，轉瞬間我已經成交了無數買版賣單，還記得當初做權經紀人時的懵懂，未入職時感覺應該這行很簡單，其實不然，我們是橋梁，客戶業主都需要維護好，讓我感觸最深的就是我的第一筆業績。 那時，我特別有激情，接到一位比較面善的客戶，全身心的給客戶找房子，介紹房源信息，談房價等。這套不行，再找，反反復復，終於不負有心人，她看上了一套500萬的三居室，讓我談價格，我跟業主把她的情況陳述了一遍，業主看我真誠給我鬆口488萬。結果客戶還是說嫌貴，我轉而又找業主溝通，這樣來回了三四次，持續一周左右，業主覺得我付出特別多，不忍心我蒙在鼓裡，告訴我客戶並不是那麼的專一，她找了三家中介看這套房，然後再次破例告訴我她的一個底線，我欣喜若狂，結果她還是嫌貴，我非常失望的告訴了店長同事，他們先是勸我，後來我成了同事成交的鋪墊，故而也獲得了業績。 做銷售主要就是不放棄，就算沒有成功，也不後悔。