Ⅰ 房地產企業的開發資本金是什麼
房地產開發項目資本金與項目總投資的比例不得低於35%
Ⅱ 房地產企業怎樣籌集資金請結合案例分析。
1. 成立投資公司，其實就是高利貸類似的，以高於銀行利率吸收民間資本，然後將回自有房答產項目包裝成一個信託產品，為了降低投資人的風險，可以設置為股權型，當吸收資金過量後，根據自己業內經驗，可以投資業內更好的，或者比自己更缺錢的房產項目，利率可更高，賺取差價。找能變現快的項目，可適當降低利率，實現資金回籠，也讓投資者享受快速收益的快感，利於下次投資。
2. 找信託公司合作，包裝房產項目成信託產品。
（以上其實都要注意風險，相當於是利用高收益把許多投資人都綁在了一起）
Ⅲ 如何開一個房產開發公司，要什麼流程，難不難 需要多少資金
一般開公司的話到工商局辦理營業執照就可以開業了，房地產公司可能還專要辦理《建設用地屬規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等相關許可證，這些到住建部、政府房地產行政管理部門辦理。房地產公司一般要具有一定的規模，大多數房產公司的注冊資本最低都是一百萬這樣子。注冊公司需要的材料有：法定代表人、財務、監事的身份證原件，有股東也要股東身份證，公司章程、經營場所的地址證明文件（房產證復印件、購房合同或者租賃合同等，村委小區開的證明也可以），還有5-10個公司名稱等。
注冊公司的一般流程包括：
1、進行公司名稱核名；
2、核名通過後申辦營業執照；
3、拿到營業執照後，去已經備案的刻章點刻章；
4、到稅務部門備案登記；
5、到銀行開立基本戶。
Ⅳ 為什麼大多數房地產企業將股東投入計入資本公積而不是實收資本
因為抄增加註冊資本需要進襲行驗資，工商變更，代碼證變更，稅務登記變更，資質證書變更。
實收資本是指企業投資者按照企業章程或合同、協調的約定，實際投入企業的資本；
企業收到投資者投入的資金，超過其在注冊資本所佔的份額的部分，作為資本溢價或股本溢價，在「資本公積」科目中核算。
Ⅳ 房地產公司成立的注冊資本金能否做項目資本金用
什麼是注冊資金
根據《企業法人登記管理條例》第12條規定：「注冊資金是國家授予企業法人經營管理的財產或者企業法人自有財產的數額體現。企業法人辦理開業登記，申請注冊的資金數額與實有資金不一致的，按照國家專項規定辦理。」《企業法人登記管理條例施行細則》第31條規定：「注冊資金數額是企業法人經營管理的財產或者企業法人所有的財產的貨幣表現。除國家另有規定外，企業的注冊資金應當與實有資金相一致。」
注冊資金是國家授予企業法人經營管理的財產或者企業法人自有財產的數額體現，注冊資金所反映的是企業經營管理權;是企業實有資產的總和。注冊資金隨實有資金的增減而增減，即當企業實有資金比注冊資金增加或減少20%以上時，要進行變更登記。
注冊資金反映的是企業實際擁有的財產數額。只是代表初期投入的資本，是一種象徵，證明公司至少能承擔等同於注冊資金的風險。
注冊資金的使用：
會計師事務所驗資完畢後即可轉入人民幣帳戶，用於購置辦公設備、生產設備及流動資金。只要到帳24小時以上，就可以正常使用，沒有什麼限制。但要注意，工商局查賬時一定要有完整的財務手續，凈資產不要低於注冊資金。所以，注冊資本金是可以用於企業生產經營的。
Ⅵ 我想開個房地產開發公司，該怎麼做，請高手指教
《房地產開發企業資質管理規定》第三條房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。
未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業，不得從事房地產開發經營業務。
第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作；縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。
第五條房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。
各資質等級企業的條件如下：
（一）一級資質：
1．注冊資本不低於5000萬元；
2．從事房地產開發經營5年以上；
3．近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續5年建築工程質量合格率達100％；
5．上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人，持有資格證書的專職會計人員不少於4人；
7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9．未發生過重大工程質量事故
（二）二級資質：
1．注冊資本不低於2000萬元；
2．從事房地產開發經營3年以上；
3．近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續3年建築工程質量合格率達100％；
5．上一年房屋建築施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於3人；
7．工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
9．未發生過重大工程質量事故。
（三）三級資質：
1．注冊資本不低於800萬元；
2．從事房地產開發經營2年以上；
3．房屋建築面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4．連續2年建築工程質量合格率達100％；
5．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
6．工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
7．具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
8．未發生過重大工程質量事故。
（四）四級資質：
1．注冊資本不低於100萬元；
2．從事房地產開發經營1年以上；
3．已竣工的建築工程質量合格率達100％；
4．有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
5．工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
6．商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
7．未發生過重大工程質量事故。
第六條新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案；
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和勞動合同；
（六）房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。
房地產開發主管部門應當在收到備案申請後30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。
《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。
第七條房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。
第八條申請《暫定資質證書》的條件不得低於四級資質企業的條件。
第九條臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。
第十條申請核定資質等級的房地產開發企業，應當提交下列證明文件：
（一）企業資質等級申報表；
（二）房地產開發企業資質證書（正、副本）；
（三）企業資產負債表和驗資報告；
（四）企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件；
（五）已開發經營項目的有關證明材料；
（六）房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告；
（七）其他有關文件、證明。
第十一條房地產開發企業資質等級實行分級審批。
一級資質由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。
二級資質及二級資質以下企業的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。
經資質審查合格的企業，由資質審批部門發給相應等級的資質證書。
《城市房地產開發經營管理條例》
第五條
設立房地產開發企業，除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。
第六條外商投資設立房地產開發企業的，除應當符合本條例第五條的規定外，還應當依照外商投資企業法律、行政法規的規定，辦理有關審批手續。第七條設立房地產開發企業，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。第八條房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：（一）營業執照復印件；（二）企業章程；（三）驗資證明；（四）企業法定代表人的身份證明；（五）專業技術人員的資格證書和聘用合同。
Ⅶ 房地產企業的資本性支出包括哪些項目
生命在閃耀中現出絢爛，在平凡中現出真實。
壽命的縮短與思想的虛耗成正比。
Ⅷ 房地產商的資本運營特點及分析
企業資金的管理，其實質是圍繞企業生產流程中發生的資金流入及流出的管理。房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品，具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發企業，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。一般而言，房地產企業生產過程主要包含：取得土地前期准備、取得項目土地、項目開發前期、項目開發建設期、項目銷售期或持有經營這幾個主要環節，企業資金的管理也主要圍繞這幾環節展開。
一、 房地產開發企業資金流特點
取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買保證金等。該階段的資金呈凈流出狀態，資金來源主要為自有資本金。
取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。
項目開發前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設計費用、項目勘察費用及各個政府部門收取的費用。該階段為資金流出規模占項目投資規模較小，但期間的資金籌劃卻至關重要，需切實完成項目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。
開發建設期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。項目的資金需求主要由開發前期的融資安排提供。
項目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。
上述環節當中，前四個環節為資金流出期，主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發生時間短，後者則在整個工程建設期內陸續支出。銷售或出租期為唯一具有資金回收的環節，銷售型物業的資金流入一般呈先大後小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售後期，資金流入趨緩，並最終歸零；而出租型物業則表現為初期資金回收少，之後隨著經營進入穩定期，資金回收呈穩步增長。
二、 房地產開發企業資金管理的關鍵
通常而言，資金管理可按生產進程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關鍵點構成，房地產企業也不例外。
1、 投資計劃是資金管理的前提
房地產企業具有資金需求龐大，資金周轉周期長的特點，一旦出現現金流短缺問題，將嚴重影響工程的進展，進而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產企業在自有資本金充足和現金類資產良性的基礎上，制定嚴格投資計劃是確保現金流和投資能力的前提。
2、 資金計劃是資金管理的基礎
從項目發展的過程來看，在項目取得前的評估階段，即應完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開發企業須對項目定位、設計、開工建設計劃、項目融資、項目銷售計劃作出合理而翔實的預測，任何一項工作的偏差，都會對後續的資金使用及回籠產生影響。因此，評估工作越精準翔實，所編制的資金計劃也更為貼近未來實際資金需要，企業面臨的財務風險也就越小。
3、 資金籌集是資金管理的關鍵
對於資金需求異常龐大的房地產開發企業而言，資金籌集能力無疑是關繫到企業發展命脈的問題。企業內源性資金受企業積累的限制，很難在短期內出現大規模的提高；傳統的開發貸款，在經歷金融危機的風波後，也越發顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發企業難以准確預測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業生存的必須。
遵循企業的資金計劃，盡可能早地與資金方進行接觸，聽取他們對項目的想法及建議，並將之融入項目中，將幫助企業更便利地獲得融資。
對於房地產開發企業而言，該階段無疑是整個資金管理進程中的重點，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發企業而言，銀行開發貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。為避免「靠天吃飯」的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高企業融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經濟多元化發展的今天，融資渠道也趨於多樣化，當前經濟環境下，以下渠道亦可供參考：
融資方式
說明
特點
難度
企業內部融資
通過抵押、質押、票據貼現及加強銷售獲得預收款、利用留存收益等取得資金
可得性強，資金規模受限大
低
上市融資
在公開市場發行股票或是通過買入殼公司間接上市
耗時長，審批難
高
債券融資
通過發行公司債或企業債，向市場融資的行為
通常融資期限較長，融資成本較低
高
經營性物業貸款
以自有的經營性物業做抵押並以經營收入或租賃收入作為主要還款來源的貸款
對開發商資信及物業的經營收入要求高，期限長
中
並購貸款
商業銀行向並購方或其子公司發放的，用於支付並購交易價款的貸款。
對企業資質要求高，期限較長
高
信託融資
通過集合信託產品，向社會公眾融資的的一種融資行為。
對企業資信有較高要求
中
委託貸款
委託人提供合法來源的資金，委託銀行或信託機構，根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款業務。
期限短，成本高
中
投資基金
即通過與境內外投資基金合作，取得項目資金的一種融資行為，即可通過股權合作，也可通過債券合作。
成本高
中
售後回租
將自製或外購的資產出售，然後向買方租回使用,從而獲得現金流
使資產所有人在保留資產使用權的前提下獲得所需的資金；高比率的融資
低
回買融資
物業持有人將物業出售給金融機構，再通過向同一金融機構以抵押貸款方式購回物業
高比率的融資
中
REITs
以公司或信託(契約)基金的組織形式經營，將募集資金運用於房地產買賣管理或抵押權貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。
專業管理
高
4、 資金運用是資金管理的保證
資金運用即在項目的開發過程中，如何將籌集的資金投入到各種用途上。為了嚴格控制資金運用的方向，需事前編制全面的收入預算及支出預算，加強預算約束意識，對超支的項目進行嚴格的審核。強化成本管理意識，在確保質量、工期的前提下，盡可能降低項目的開發成本。
三、 房地產開發企業資金管理的核心
從企業戰略角度來看，企業資金管理需解決的核心問題為：資金配置、資金效率、及資金安全。
1、資金配置
資金配置是資金運用在廣義上的概念，它是將企業的長期投資戰略、短期投資戰略相結合的一種資金運用規則。房地產開發企業需根據自身的發展戰略，制定適合自己的資金配置計劃。
具體而言，企業需考慮配置多少現金資產以保證項目的正常運作，配置多少的土地資產用於未來的開發，配置多少的在建工程項目確保銷售工作的持續性，配置多少的在售物業項目以及時回籠資金，從而以實現資金的平衡。
房地產企業應合理配置資金到不同的資產，確定較為合理的現金保有量以償還到期債務，並確定合理的土地儲備量，同時避免超出企業能力的投資，控制風險。
2、資金效率
房地產企業資金佔用量龐大，資金效率低下將大幅提高企業的財務費用，從而影響企業收益。首先，企業需保證有充足的資金來滿足正常經營需求；其次，通過增加資金流入，控制資金流出來實現資金的平衡。
從資金支出角度，影響支出的項目主要包括產品設計、建築材料選用、建設管理費用、財務費用、營銷費用等。開發企業可相應地通過改進產品設計，合理選用建築材料，建立並完善現代化的供應鏈管理制度，同時，盡可能控制各項管理費用，提高與金融機構的談判能力，達到降低費用、提高資金效率的目的。
從資金流入角度，降低投資回收期無疑是最佳的提升資金效率的途徑，具體的舉措包括，減少土地閑置期，提高項目前期准備效率；在保證工程質量的前提下，加快工程進度建設；合理制定營銷計劃，快速銷售實現資金迅速回籠等。
3、資金安全
任何一個企業，資金安全管理都是財務管理中的關鍵環節，房地產企業也不例外。一般而言，資金的安全管理可以通過建立健全資金約束機制和監督機制來實現。
首先，通過建立資金使用的約束機制，降低資金運用的違規行為。一般而言，企業可通過建立審批授權制度、嚴格報銷管理，建立不相容職務崗位分離制度等，加強資金管理責任制度的落實等來實現資金管理的約束。
僅僅是約束機制並不能完全保證資金安全，健全的資金監督機制，才是防範風險的關鍵。企業可通過定期和不定期的檢查各項約束機制的實際執行情況，定期盤點實物資產，實施監控每筆重要資金的流向，並定期進行全面檢查，健全內部審計制度，從而降低資金風險。
四、 房地產開發企業投資過於沖動可能導致資金壓力重現
綜上所述，2009年以來，受房地產市場回暖及寬松貨幣政策的影響，房地產開發企業再次成為銀行的寵兒，導致大量信貸資金流入房地產市場，從而減緩了企業自籌資金的壓力。目前來看，由於市場普遍擔心過量的信貸資金流入房地產市場，造成房地產泡沫，銀行近期重新嚴格執行了對二套房交易的信貸審批標准，而上半年大規模的新增信貸也使將使銀行的放貸量在下半年受到限制，預計，3、4季度，銀行信貸將對房地產業收緊。
在缺乏足夠的信貸支持的背景下，市場交易量預計將顯著下降，價格趨於平穩。而今年二季度以來，土地交易再現熱潮，未來一段時間內，開發企業又將再次面臨繳納土地出讓金的問題。因此，在市場繁榮期的過度擴張，很可能將導致開發企業再次面臨資金短缺的壓力。 政策調控密集、市場波動頻繁的背景和預期下，看清資金管理的實質，強化房地產開發企業資金運作與管理無疑將是一項長期的任務。