A. 如何做房地產廣告
例如北京，外來人口非常活躍，而且延續性非常強，北京又是一個文化大都市，什麼樣類型的人群都很多，這就讓我們看到在北京的房地產廣告中，各種概念性的東西五花八門，有產品性基礎宣傳、有後現代概念、有針對海歸的、甚至有色情味道很濃的小戶型概念等等，這也就是在北京這樣多元化的城市中才可能出現的房地產廣告宣傳模式。 那麼在來看中國房地產的發源地——廣東，最具代表性的就是廣州和深圳，在全國其他的城市房地產發展如火如荼的時候，廣州和深圳的房地產似乎更加冷靜，他們早已經歷了初期、中期，進入一個成熟的發展階段，從房地產廣告中就可以看出，他們從產品階段到概念階段，現在又回到了產品階段，大多項目的廣告非常實際，多數是戶型加價格的模式。所以我們經常拿廣州、深圳來看現在中國其他城市的發展進程，真的是很有借鑒意義的。 從房地產的廣告傳播面來看，大致就是分兩種，一種是就產品論產品，直接地段、戶型、價格展示；一類是以概念定義產品，給予更多精神上的感受來網落不同文化愛好的群體。最近幾年，在一線城市發展熱過後，二三線城市越來越多的受到人們矚目，恍惚一夜間人們的購買慾望紛紛被調動起來了，房地產瘋了一樣在這些城市發展起來，難以想像的購買能力展現在了世人的面前。拿我在的呼和浩特來說，我清楚的看到了這個城市房地產發展的軌跡，也深刻意識到做房地產廣告一定要認識到本土化的問題，我看到了太多的北京等城市的廣告模式在本地的失敗。很多在有一線城市的概念在本地根本就行不通，老百姓都看不明白，很多慣用的銷售模式也證明在這樣的城市必須要有新的突破。 我在內蒙古操作了房地產推廣和策劃將近2年的時間里，大大小小也做過10個樓盤，在操作的過程中，我深知要想在這樣的城市做好房地產，那就一定對本地的城市文化和人文習慣等有全面的了解，真正了解了消費者才能贏得消費者，只有用本土的語言和他們進行交流，才能讓你的房地產廣告發揮到最大的作用。事後證明，從剛從北京過來時候的盲目到後來不斷調整，逐漸研究本土的文化內涵，項目的房地產廣告更加適合了本地市場，雖然我們的廣告不是本地做的最漂亮的，但它實實在在的促進了銷售，贏得了開發商的盛贊。最終我們相信，最能促進銷售的廣告才是最好的廣告，廣告不是自我的欣賞。
B. 怎樣做好房地產策劃
首先要研究透房地產商自身 我認為一些營銷機構或策劃人輕易犯一個非常重要的錯誤。那就是，他們只往往重視市場的研究、產品的研究、銷售手段等方面的研究。但忽略了對房地產企業自身的研究！在我們多年的房地產營銷服務中，對於房地產企業的研究是非常重視的一個課題。我們從多年的實踐中發現，要做好一個房地產項目的營銷策劃，要做好以下三個方面研究。 首先，要研究房地產商自身的特點，這里包括房地產商的治理、資本運營、公司的文化以及老闆、項目負責人的特點等等。其次，是房地產競爭市場與產品的研究；再其次，就是營銷策略與營銷手段方面的研究等等。 □例子1，房地產建築型企業在房地產開發中常碰到的情況 由於房地產建築型的企業，往往非常重視產品自身的情況。如產品的質量，產品的成本等等。成本的控制是他們的專長。所以，他們的特點就是非常重視產品的成本控制，他們更加重視企業的利潤是節省出來的理念！他們堅信一條就是價格才是道理！有可能相對輕視營銷的概念，對於企業的品牌、營銷推廣廣告等相對不會真正的重視，關鍵表現在用錢方面。說營銷的道理他們都懂，但用錢的時候就會大打折扣了。 □例子2，房地產投資型企業在房地產開發中常碰到的情況 由於房地產投資型的企業，往往重視投資回的多少。如能不能用最少的資金產生最大的回、時間概念非常強，他們知道時間對於房地產開發來說就是成本、就是效益。做產品的概念是他們的特長。所以，他們堅信只要有好產品定位、好的營銷策劃手段就可以出奇制勝！但對於產品質量、產品成本的控制方面比起建築型開發商來說就有一定的距離。所以，強調的是，要做好一個房地產項目的營銷策劃，首先就要研究該房地產項目的企業，之後才是房地產的競爭市場與產品等等
C. 房地產公司文化落地措施有哪些
企業文化建設要想順利落地，需要精心策劃的一系列活動，這些活動最好是員工參與度大，體驗性強，對員工素質、企業凝聚力、企業核心競爭力提升和品牌傳播均有益的活動。在眾多的企業文化落地活動中，企業讀書會不失為一個有百利而無一害的舉措。
一、企業讀書會
企業讀書會有三種形式：
1. 內部讀書會，這是學習型企業的常規的作法。
由企業領導或者高管推薦圖書，企業員工自行閱讀，定期舉辦讀書會進行交流，也可以視員工工作具體情況，先組織部門或小組讀書會，再進行全公司范圍的讀書會。優秀的企業舉辦讀書會不是走形式，而是為了切實提高員工素質，幫助解決企業目前存在的問題或者未雨綢繆避免未來問題的發生。所以認真讀書、學習提高是根本目的。這樣以來，過程不可省略，所以要形成三級讀書的形式：員工自讀、小組（部門）共讀、全公司級的交流。
2. 跨企業讀書會，這是由發起企業共同組織的讀書會。
由發起者共同來推薦圖書，組織感興趣的企業派代表一起閱讀。這樣的讀書會一般會邀請作者到現場來做講座。參與者以聽為主，現場配合贈書環節，這樣的讀書會其實是為後期讀者真正閱讀此書開個好頭，打下良好的基礎。我們稱這樣的讀書會叫「真人圖書閱讀」。跨企業讀書會還起著企業間的交流作用，尤其對讀書會提供場地和餐飲服務的企業，有非常好的宣傳作用。
3. 內外結合型讀書會，這是開放型企業的創新作法。
由主辦方舉辦企業讀書會，邀請外部企業共同參與。也可以以團隊的形式走出去，參加其它企業主辦的讀書會，以讀書的形式，進行企業文化主題交流。這樣的讀書會，最好是讀本企業的書，或者是走出去學習舉辦讀書會的企業的成功經驗。2005年左右，房地產企業萬通公司組織過多場讀書會，把讀書會的地點設在新樓盤的售樓處，邀請企業文化的企業內刊圈內的同行參加，每次讀書會都發布深度新聞，配上讀書會的現場照片，以及一些參加的高質量的發言內容。我（當時在中國企業聯合會宣傳管理工作委員會任職）應邀參加過兩次，其中有一次，馮侖親自演講，題目是《現場讀書》，介紹他的讀書經，給人的印象十分深刻，對於萬通的企業文化、萬通的地產項目和其本人的品牌都起到了很好的作用。
以位於中關村軟體園的一家地產兼物業企業為例，具體建議如下：
該物業企業位於中關村軟體園，為園區企業提供房產及物業服務，周邊和入住企業大多為高科技、創新型企業。科技、活力、自由、青春是這個區域的從業的精神標簽。針對這樣的群體特點，企業舉辦讀書會要考慮到以下因素：
1. 吸收以上三種讀書會的優點，不拘一格舉辦讀書會，堅持下去形成自己的特點，成為軟體園和中關村園區的一個讀書會品牌，持續推動該企業文化建設落地生根。
2. 以開展內部讀書會為基礎，培養學習型企業和學習型員工，打造書香數字谷。
3. 積極為外部讀書會提供場地和軟體服務，同時積極鼓勵員工參與在公司舉辦的讀書會。參與的形式包括發言、撰寫讀書心得、為讀書會做好志願服務。
4. 該物業企業負責聯系滴滴等知名的優秀入住企業合作，為參加讀書會的讀者團提供參觀考察和深度交流的現場。
5. 與碧虛公司聯合，固定一個50平米空間，創辦真人圖書館，定期舉辦真人圖書閱讀會。由企業家、企業文化負責人攜帶企業圖書開展閱讀會。碧虛公司提供圖書目錄及作者目錄，邀請作者，組織閱讀會，現場視頻拍攝，後期剪輯、傳播等。
二、員工培訓
員工培訓也是優秀企業的常態化機制。作為一家房地產企業、科技園區物業管理企業，我們建議培訓與內部讀書會結合起來，可以同步進行，也可以單獨實施，在讀書會的基礎上進行專題培訓，可以使培訓收到事半功倍的效果。5-12月，3個季度，平均2-3個月舉行一次培訓。
1. 服務文化專題培訓。
培訓師：陳步峰教授。
陳步峰教授是中國服務文化網總服務師，25年專注服務文化的研究與培訓，撰寫了十多部專著，是碧虛公司的首席顧問。他二十多年持續活躍在培訓一線，深受企業好評。建議尚東數字谷員工先閱讀陳步峰老師的書，再進行專題培訓。
2. 房地產企業文化日常養成與傳播培訓。
可以先集中閱覽國內知名房地公司的內部雜志，這些雜志由碧虛公司提供，從中選擇一家公司的內部雜志進行研讀。在此基礎上，再請該公司相關負責人進行針對性的交流培訓。外地路遠不便的可以通過視頻進行交流培訓。
3. 物業公司企業文化日常養成與品牌傳播培訓。
由為阿里巴巴和華為等公司提供物業服務的知名物業公司——深圳國貿大廈的《國貿視點》主編做企業文化與品牌總監進行培訓。
4. 企業文化與品牌全媒體傳播培訓。
由正泰集團新聞發言人、企業文化總監進行案例培訓。
D. 房地產開發具體流程是怎麼樣的
1、工商稅務登記
2、土地使用權登記（土地證）
3、房地產開發資質證書
4、項內目備案
5、環評審批容
6、規劃方案審批
7、工程規劃、建築圖紙設計
8、建設用地規劃許可證
9、城市綠化工程許可證
10、工程規劃許可證
11、房地產項目開發經營權證
12、審圖繳納城市基礎設施配套費
13、施工、監理企業招投標
14、建設工程消防設計審核
15、地震安評審批
16、雷電災害防護裝置設計審核
17、修建防空地下室許可
18、安全設施「三同時」
19、建設工程施工許可證
20、放驗線、開工建設
21、商品房預售許可證辦理
E. 房地產企業文化是什麼，如何打造優秀房地產企業文化
企業文化是指企業在社會主義市場經濟的實踐中，逐步形成的為全體員工所認同、遵守、帶有本企業特色的價值觀念。經營准則、經營作風、企業精神、道德規范、發展目標的總和。
企業文化是企業中形成的文化觀念、歷史傳統、共同價值觀念、道德規范、行為准則等企業的意識形態，企業領導者把文化的變化人的功能應用於企業，以解決現代企業管理中的問題，就有了企業文化。企業管理理論和企業文化管理理論都追求效益。但前者為追求效益而把人當作客體，後者為追求效益把文化概念自覺應用於企業，把具有豐富創造性的人作為管理理論的中心。這種指導思想反映到企業管理中去，就有了人們稱之為企業文化的種種觀念。
物流一體化服務，是指物流服務商為被服務企業提供的除了產品生產銷售以外的一系列產品的流通及相關服務項目的總稱，這些項目在物流業突出表現為物品采購、貨品運輸、倉儲、包裝、配送、裝卸搬運、信息加工、代收貨款等增值服務。日新物流在深刻領會此服務理念的基礎上，融入現代物流管理機制，將傳統的「視客戶為上帝」思想解釋為「視服務為上帝」，針對各企業運營模式提供專業化物流設計方案，包括倉儲、包裝、運輸、配送在內的一體化物流服務，旨在提高企業運營效率、提高企業資源有效分配和利用，從而為客戶降低流通成本、規范物流操作以及贏得利潤創造有利條件。日新物流將把物流一體化服務模式作為企業競爭的有力支柱，與各合作企業一起，為實現雙贏目標不懈努力！日新物流匯聚和培養了一批熟悉中西方文化、深諳現代物流和供應鏈管理內涵、具有豐富運作經驗的員工隊伍。日新物流業務范圍包括物流咨詢規劃、物流運作管理以及有關物流運作信息的處理分析等一系列專業物流服務。 在對行業物流深刻理解下，針對貿易類企業產品多樣性和操作要求柔性化量身訂做物流運作方案，，日新物流將貿易類企業物流歸納為「貿易物流」，並提出「貿易物流」概念，深受貿易性企業歡迎。
F. 文化主題房地產項目開發模式
文化主題房地產項目開發模式
破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產研究中心將居住文化的構築作為樓盤運作的關鍵環節之一。然而許多時候，「文化」不過是層脂粉。該講揭示了房地產文化密碼與現實利潤之間的聯系，為提升發展商的競爭力提供了寬廣的策略空間。
正如建築大師梁思成所說的：「一張畫、一座雕像、一出戲、一部電影，都是可以任人選擇的。可以把一張畫掛起來、也可以收起來但是，一座建築物一旦建造起來，它就要幾十年、幾百年地站在那裡。它的體積非常龐大，不由分說地就形成了當地居民生活環境的一那分，強迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看」。因此住宅應當比其它藝術更要追求藝術的美和文化的品位，否則，就只能成為強迫人欣賞的、遺憾的藝術，甚至是文化垃圾。
第1操作環節：以文化品味取勝的四個突破口
要點A：案名突破
台灣地產項目的案名可謂五花八門無奇不有，根本不局限於所謂的「花園」、「廣場」才一定能表明是地產項目，比如表現「海景」、「山景」和「湖景」特徵的，台灣有「海誓山盟」、「天籟」、「登峰造極」、「蔚藍海」這樣頗具詩情畫意的案名；而香港有些案名也取得相當有品味，如「海信半鳥」、「灝景灣」、「帝濤灣」、「聽濤雅苑」。但在深圳有一些案名實在不敢恭維，要麼是重復雷同，要麼就是跟香港「東施效顰」，沒有自身的本土特色，僅冠以「海景」的項目就有「X海景廣場」、「『x海景花園」、「XX海景花園」等，同名同姓就有許多個，「錦 X花園」有兩個，碧 X花園」也是不同父母的「雙胞胎」，「東海花園」和「東海大廈」同名不同姓，很易混淆。還有是照搬香港的，已經有了「陽X山莊」、「比X利山莊」，近期又有所謂深圳的「X景園」（據悉該案名深圳就有兩個）。難道中國五千年文化歷史，茫茫辭海中就不能夠找出幾個有個性的案名嗎？
據了解，對於案名的注冊，國土部門有些規定。多的信息量和文化含量，需要在以往的基礎上有所突破。
令人可喜的是深圳已開始出現這樣有特色的案名，如近期上市的「碧雲天」，就是緣自於范仲淹的一道詞。這種頗具文化特色的案名，為其目標市場定位起到了畫龍點睛的作用。
從案名的設定可以看出兩岸三地文化背景的差異。台灣由於受中國的傳統文化、日本文化和美國文化影響較大，體現在個案上的案名也頗具特色。如本次報告介紹的幾個案例：「陽光加州」是受美國文化的影響，將美國加州的風光搬到台灣；「璞真園」是受中國傳統文化和日本文化影響而將返樸歸真與人們的居家生活聯系在一起，很有感染力。而深圳由於本土人口來自於全國各地、五湖四海，尚未形成一種主流的文化。因而體現在案名上也顯得如此的淺薄和直白。
要點B：建築內涵突破
以經典項目「上河城」為例： l
上河城位於成都市中心內環路北段，北門大橋和萬福橋之間、面積計3000的金弧地帶。南靠文殊院，北臨府河與城隍廟相望，是老成都傳說中「騰龍擺尾」的城北龍神的龍頭位置所在。「上河城」即寓上風上水之意。上河城所處的地理拉置特殊：由於府河兩岸的跨世紀改造工程及文殊院、城隍廟等佛都文化園林景觀帶和文物保護的需要、其四周絕無高大建築群落。故雖處城內，但視野開闊，空氣清新，有良好的生態綠化環境。上河城想鑄就一個有生命的建築構成，一個軟的構架，非強迫性、讓人們有自由發揮的空間，讓人們用行為去填充，從而使自己的生活成為整個建築的一部分。
現在的人們都常談論歐美的生活方式，什麼歐陸風情、港文風格等等，好像這些就是品位、但實際上那不過是皮毛而已。這種認知的偏差是一種錯位：社會的錯位。在現代中國開放之後的社會轉型期間，面對外來文化的沖擊、我們很多人感到一種前所未有的迷茫：究竟，我們需要什麼樣的生活？其實，中國人有中國人自己的生活方式，中國人很在乎生活的實質性內容，講究集體性氛圍和個體隨意性以及相互交流。中國式的生活方式是很具有歷史感和影響力的，還具有一種親和力，它有別於其他國家和地區。這種生活方式在文化、藝術、建築、風俗習慣等各方面形成和表現，但其實質只有一個，那就是地域性。真正適合我們的，還是中國本土文化范疇的生活形態和生活方式，這種方式體現在建築上，就是「院宅建築」。
上河城的八大特徵
l、人文傳統
遵循傳統文化脈絡，體現本土人文特徵。建築為入，「院宅建築」在規劃、
設計和建造時都充分地考慮到這一宗旨。通過建築單體的組合排列、建築
命名、中心庭院，小組團形成的小院落最終組成一個完整的大院落等具有
傳統人文氣息和舊式人文宅院的建築思想體現在建築風格中，使居住者重
返充滿家園式溫情的居住環境。
2、生態環境
重新確定人與自然的關系，用生態的概念來規劃社區。綠化和環境生態化幾乎是現代都市生活的一種渴求。為此「院宅建築」無論從大的社區周邊綠化環境的保護還是從城區內部環境的培植來看，可謂精心營造並形成了一道美麗的城市景觀。面積超過6000的中心綠地形成「上河城」內面向府河敞開的大「天井」。高樓層住戶可充分享受的陽光、水面景觀，共同組合成高層次的生態環境。
3、底層架空
全天候的戶外活動場所，通透的流動空間，把建築的底層還給住戶。作為開發商，犧牲房屋底層的大片的面積採用作綠化和公建似乎太過奢侈，但這就是「院宅建築」本身所需求的最重要的要求，為社區內居住者提供滿足現代都市人對綠化空間的需求、對田園生活的回歸以及對舊式生活方式的懷念和對人際交往的要來所提供的硬體措施。同時，從小區內任何位置都能透過架空層與非建築用地共享河濱美景。
4、屋頂退台
豐富建築立面，為住戶提供空中院落。特別的建築外立面設計，錯落有致、美觀大方，這也是「院宅建築」的要素和特色。建築的所有樓頂都採取退層的躍層結構，不僅使得形象更豐富，還具有生活的實用價值。它打破了舊式民居「天井」的封閉感，退層出來的大片面積建成屋頂平台的私家花園，或用作它用，自成院落極有特色。
5、框架結構
提供自動組合空間，便於住戶按自己的意願進行居家設計。全框架結構的設計，不僅提供了房屋品質上的抗震等安全性能，而且充分地滿足了居住房屋戶型、裝修設計上的個人需要和喜好，使其能完全地按照自己的意願進行居家設計，完成因人而異的行為方式所需的「私域空間」的營造。
6、院式套型
用院子的概念來設計的套型平面及生活流線。「院宅建築」的所有房屋的戶型，都是針對不同的消費者進行不同的設計，其科學合理的特質，有效地區分了居家生活的居寢、飲食、衛洛、活動等生活空間，保護了居家生活的私密性和公共活動的需要。使居住更合理，更令居住者各有所得，令生活更方便、更舒適、更有品位。它既克服普遍存在於現在普通住宅的弊病，又順應了普通入居家生活流線設計的要求。
7、院式窗格
借鑒傳統富格的結構，消除都市鴿籠現象，美化建築形象。「院宅建築」的另一個建築特色就是所有建築的陽台、外窗均以鋁花格的樓花窗戶作為防護，然而卻並不直接露天在外，其外側以全落地可移動的無色玻璃防護。既能起到防護作用，又相外大方美觀，而且有效地消除都市鴿籠現象，有較好的採光、通風性能，使生活空間更加通暢。
8，自給自足
小而全的院區服務配套，完善社區生活。「院宅建築」的社區對完善的社區服務和配套設施有一項完整的指標，通過社區的公建設置和規范化的物業管理，採用現代化的安全手段、完整的服務體系，運用紅處線微機監控、光纖通訊信息互聯網路服務於整個社區，布線介面直通區內各住戶，從而使整個社區成為一個服務配套，設施完善，自成體系的新型社區。
「院宅建築」的三大要素：
1、可變性
多元化的時代，人們的需求也是多元的。中國傳統的屋檐則是堂屋的自然延伸和可變空間起源。在「上河城」，設置了一個不大的可變空間，由此來調節人們不同的使用要求和文化取向：這個空間可以依你的想法成為書房、大客廳、客房、視聽室、麻將室、收藏室……
2、體驗性
隨著現代生活的發展，生活空間也隨著生活方式的改變而變得更加豐富。許多空間在成為一個功能性空間的同時，也增加了一種體驗性，比如：餐廳應該是體驗和品味美味佳餚的場所。而在傳統的廚房要義中，主廚是生活的一部分，身在其中能體驗到一種樂趣。在更多的層面上，做飯是一家人（在現代條件下也包括朋友間）的一種參與，在參與過程中又形成了一種相互的交流，為此，做飯也是一種生活的體驗。餐廳、廚房的體驗性，在「上河城」，我們用建築的方式把它表現出來就是餐廳和廚房的有機聯系和功能以外的表現。
3、私密性
卧室作為生活空間最重要的一部分，它承載的生活內容的多樣化構築了不同的生活方式。這種多元化的個人私生活行為便產生了不同時隱蔽條件和空間需求。因此，在「上河城」，卧室的劃分有它的區域性，因適用對象的不同而設置，照顧人們不同的需求。私密性是我們對卧室的理解和要求。不僅卧室的設置是分層次的，而且衛生間的設置也是分級的：首先是主人用衛生間體系，其次是小孩與老人使用的衛生間。最後，應該是保姆和客用。各個不同的需求層次構成了上河城的私密性。
上河城是這樣的一個代表，它所首創的「院宅建築」完全是中國人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一種嘗試的追求，在表達成都人自己的生活和居住的需求和理想。現在人們不一定接受，但最終它會深入人心並且被廣為採用。
這就是「一個充滿回憶的新城——一上河城」。
要點C：會所提升突破
近年來，隨著人們住宅生活品質的不斷提高，會所已成為地產項目的必然配套。但
隨著經濟的發展，人們在追求物質生活的同時，亦越來越重視追求文化精神生活
的享受，追求生活的品味和內涵。集傳統會所功能與文化內涵於一身的文化會所
的形成是當前房地產市場發展的必然趨勢。
古語有雲：「居有竹、室有書畫、手撥琴弦、生活有棋藝，才謂之高雅。」今天，這樣的生活在翰林閣已成為現實。
翰林會的主要功能展示
名人藝術文化
1 、名人藝術交流中心
內設：（1）多功能博覽鑒賞大廳
內容：A、中國古今翰林文化展覽
B、各國郵票展覽（定期）
C、中國文物展覽（定期）
D、珠寶匯展（定期）
（2）古玩字畫拍賣交易所（定期舉辦）
（3）名人藝術沙龍（定期舉行）
內容：A、字畫名師臨摹展示
B、詩人作家作品共賞
C、文化界藝術研討
（4）名校校友聯誼會
（5）科技成果交易中心
G. 房地產項目開發具體流程是什麼
第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。
以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少於15天，一般在7天內。所需要的費用，由於相當部分屬於地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對於房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計
H. 房地產項目開發具體流程是什麼
第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。
I. 房地產行業的文化創意工作是指是什麼
文化創意地產是文化創意產業與房地產業的一種結合方式，是一種新型的復合地產形態，是一種以知識為基礎的、有明顯文化表徵和深刻的文化創意內涵的地產形式。在這一復合概念中，地產是文化的載體，文化是地產的靈魂，其核心是一種新型的商業地產運作，是將狹義的房地產開發置於更廣的空間尺度上進行定位、規劃、設計與開發，順應人類活動和消費層次的日益高級化及多元化。
文化創意地產經過十多年的發展，眾多優秀地產企業不斷探索和創新，形成了豐富的案例，具有很多種模式，但歸結起來大致可分為五種模式：第一，博物館模式博物館模式以展覽和旅遊開發為主，將舊廠房建築根據不同功能需要改造成展覽館、創意商鋪、辦公場地和餐廳等，匯集了畫廊、藝術家工作室、餐飲酒吧等眾多的文化藝術元素。該模式涉及土地用途明確，主要以文化設計為核心，對創意和運營能力要求較高。博物館模式的代表是北京798藝術區，通過對原國營798廠等電子工業的老廠區的改造，眾多藝術創意、設計產業的機構等在此落戶，諸多重要國際藝術展覽、藝術、時尚活動在此舉辦。798這一藝術區已經引申出的一種文化概念，以及LOFT這種時尚的居住與工作方式，即798生活方式或798方式。798藝術區也已成為了北京都市文化的地標之一。第二，文商結合模式文商結合指的是文化和商業開發相結合，其與前者的區別是商業在整個項目中所佔的比重明顯提高，成為主要功能。在城市中心可以採取結合創意商業和創意旅遊地產模式。在市郊則主要是以產業運營和企業孵化為主。該模式對土地獲取有一定幫助，但其需要對文化進行深度挖掘和培育，需較為長期的進行持有，對文化挖掘、設計、運營能力提出了很高的要求。上海城隍廟是市中心文商結合模式的代表：它將整個建築群加以改造，藉助歷史遺跡旅遊來帶動商業發展，既保留中國傳統文化特色，又與國際時尚接軌。再如無錫工業設計園是城市近郊文商結合的代表，其是我國第一家國家級工業設計園，工業設計園坐落於無錫。總規劃面積僅2.5平方公里，因其超前的構想、奇特的魅力，已成為國內外研發機構、設計人才嚮往的理想追逐之地。第三，遊憩空間模式遊憩空間模式也主要來自於老廠區的改造，將各廢舊設施賦予了全新的生命。該模式主要採取代建模式，土地用途明確，無住宅配套可能。遊憩空間模式的代表是德國的北杜斯堡公園：其由鋼鐵公司廠區改建而成，公園設計與其原用途緊密結合，將工業遺產與生態綠地交織在一起，廢舊的貯氣罐改造成潛水俱樂部訓練池，牆體改造成攀岩樂園，倉庫和廠房改造成音樂廳，高爐鑄造車間改造成露天影劇院，配電站改造成辦公餐飲設施，舊辦公樓改造成青年旅舍。第四，文居結合模式與文商結合模式類似，文居結合指的是文化和居住相結合，居住為項目的主要功能。該模式對土地獲取無明顯助益，對住宅品質、價值提升較為顯著。文居結合模式代表為成都芙蓉古城，其融合各種中國民居建築風格，將四川、安徽等地的建築文化以及成都地區的水文化、茶文化、飲食文化、民風民俗文化融入到地產開發中，以居住為主，集旅遊、休閑度假於一體，具有鮮明的傳統文化特色。第五，創意新區模式創意新區模式是在無創意要素的空間上開辟新創意元素，最終形成文化主題地產的一種開發模式。該模式對土地獲取和地產價值提升均有顯著表現，但對文化內容與運營能力要求很高。單個企業為主體開發的代表是華僑城歡樂谷。在資源本身不夠形成遊客吸引力的情況下，歡樂谷結合當地實際，創造性的挖掘出文化元素，注入獨特產品，形成對遊客的吸引力。而文化企業與地產商合作開發的代表是馮小剛電影公社。華誼兄弟為了拓展電影產業鏈，打造集影視、娛樂、旅遊為一體的大型影視文化產業綜合體，使其成為中國定位最高端、產業鏈最齊全、配套最完善的影視文化產業基地。J. 房地產開發企業文化怎麼寫
給你推薦一篇文章，這是我搜的，我最近在給我們公司做企業文化手冊，這篇文章給我的啟發最大。同時強烈向你推薦《海爾企業文化手冊》裡面有很多東西可以借鑒，其次是《蒙牛方法論》《華為的冬天》
在企業文化建設的方法上，有兩種傾向：一是自然主義傾向。認為，企業文化、企業理念是企業長期生產經營活動中自然形成的，企業沒辦法、也不應該進行人為的設計；另一種是主觀主義傾向。認為企業文化、企業理念就是人為的設計。前者導致企業文化建設中的「無作為」現象，一切憑其自然發展，缺乏明確的理念指導；後者導致企業文化建設中的「突擊」現象。企業可以一夜之間設計出很響亮的理念、口號，也可以印刷出很漂亮的企業文化手冊。這兩種方法有一個共同的結果：員工心理上，企業文化、理念都是空白。
正確的方法，應該是兩者的有機結合。嚴格來說，企業文化的建設過程就是企業生產經營活動全過程。也就是說，企業文化建設不能獨立於生產經營活動之外獨立進行。任何突擊式的企業文化建設都可能使企業文化獨立於生產經營活動之外，效果自然不會好。但是，企業文化、企業理念需要有目的的設計和引導，更需要有目的的宣傳和培訓。通過人為的主動提煉、設計和引導，能夠使自然形成的文化理念明晰化，使員工對企業文化、理念的理解深刻化，認同徹底化。因此，正確處理文化、理念的自然沉澱和人為設計的關系，是企業文化建設方法中的關鍵問題。
同時，在企業文化建設的操作上，應該注意三個基本要求：企業文化建設的方法應該是具體的、可操作的，企業文化建設的效果應該是可以衡量的，企業文化建設的參加者應該是全員的。近幾年，我們以這三條要求為原則，按照「企業文化建設三步曲」，幫助企業成功地進行了企業文化建設咨詢。
企業文化的診斷
企業文化的核心是企業精神。成功的企業精神或口號，應該使員工產生積極的、具體的聯想，正是這種聯想，具有強大的激勵作用。
例如，我國歷史上，曾經提出了許多具有強大激勵作用和指導作用的精神和口號。一說「鐵人精神」，我們立刻想到「鐵人王進喜站在油池裡，代替攪拌機在攪動原油」；一說「雷鋒精神」，我們立刻想到一個解放軍戰士，抱著孩子，扶著大娘、打著傘行走在泥濘的路上……正是這些有著典型形象的精神，能讓人們聯想起具體事件或人物的口號，才會具有那麼大的激勵作用；
再以海爾為例，一說「質量零缺陷」，員工就會想到「砸冰箱事件」，一說「快速反應 馬上行動」，員工就會想到「大地瓜洗衣機從獲得信息算起，三天設計出圖紙，15天產品上市」，一說「真誠到永遠」，就想到「營銷員因送貨車故障，自己背著洗衣機走了3個小時給客戶送貨」的事；一說「客戶永遠是對的」，就會想到，海爾把按照德國模式設計的電冰箱說明書按照中國消費者的水平進行修改的事件……正是這些感人的事件和具體的形象，使海爾的文化理念沒有停留在牆上、紙上，而是進駐到每一位員工的心裡。這是海爾文化管理成功的核心。
顯然，診斷企業文化是否被員工接受和認同，企業文化是否在對員工發揮作用，這是一個很好的啟發。
診斷的方法和原理是：把企業中層以上幹部集中起來，把集團的理念，逐句念出來，請大家把聽到理念後，所想到的能代表這種理念的人物、事件說出來或寫出來。如果大部分人都能聯想到代表人物或事件，且事件相對集中，就說明企業的文化得到了大家的認同；但是，如果大部分人不能說出或寫出代表性的人物或事件，就說明企業文化和企業理念沒有得到員工的認同，就更談不上對員工行為的指導作用。
我們按照這個程序對山東的五個企業進行了診斷，巧合的是，這五個企業中，有四個企業的理念有「創新」一詞，但是，當我讓他們說出「想到了什麼人物或事件時，只有一個企業的人說出了一些事件，但是不同的人說出了完全不同的事件。我們據此判斷，這幾個企業的文化和理念並沒有被員工接受和認同。對這種結論，企業基本上是認可的。
企業文化的提煉與設計
企業文化首先要從歷史中提煉。在企業十幾年、甚至幾十年的發展中，一定會沉澱一些支撐員工思想的理念和精神。這些理念和精神，包含在企業創業和發展的過程之中，隱藏在一些關鍵事件之中。把隱藏在這些事件中的精神和理念提煉出來，並進行加工整理，就會發現真正支撐企業發展的深層次精神和理念，這就是企業的精神和理念。
按照這種原理，我們可以設計出提煉企業精神的方法：
第一步：首先，讓企業找10位從創業到發展全過程都參加的人，讓他們每一個人講三個故事：在這幾十年的創業歷程中，你認為對企業發展的最重要的一件事是什麼？你最難忘的一件事是什麼？你最受感動的一件事是什麼？然後讓每個人再講三個人：你認為對企業貢獻最大的是誰？這個人最寶貴的精神是什麼？你從他身上受到最大的啟發是什麼？由專人把每個人講的故事進行記錄；
第二步：把重復率最高的故事整理出來，進行初步加工，形成完整的故事；
第三步：找十個剛來企業一年左右的員工，最好是大中專學生，把整理好的故事講給他們聽。然後，向他們提問：這個故事你聽說過沒有？你聽了之後，你最深的感受是什麼？哪個情節最感動、最難忘？這個故事體現了一種什麼精神？用什麼詞來表達你的感受？把他們的回答記錄下來；
第四步：把專家和有關企業領導集中封閉起來，對記錄的內容進行研究、加工，從中提煉出使用率最高的代表故事精神的詞。這些詞經過加工，就是企業精神或企業理念；
第五步：按照提煉出來的反映精神或理念的核心詞，重新改編故事，在尊重歷史的前提下，進行文學創作，寫出集中反映核心詞的企業自己的故事。假如提煉出「拼搏」一詞，「拼搏」就用一個故事來詮釋。當然，可能還有「創新」、「團結」等等，每一個詞，都用一個甚至幾個故事進行詮釋。
當然，企業文化建設還要從未來出發進行設計。對行業進行分析，對競爭對手進行分析，對自己的發展目標進行定位，找到現狀與目標的差距。進一步回答：要想縮短差距，實現目標，企業必須具備什麼精神，應該用什麼理念指導自己？按照這種要求，設計出面向未來的文化理念。
把從歷史中提煉的文化理念和從未來出發設計的理念結合，進行加工整理，就形成企業的核心理念。
核心理念在各系統的具體表現是不同的。以核心理念為指導，設計出各系統的理念，為每一個系統的理念確定相應的典型案例、典型故事、典型人物，形成由核心理念、與核心理念相應的典型人物與事件、各系統的理念和相應的典型人物與事件構成的文化理念體系。
以海爾為例。其核心精神（企業精神）為「敬業報國，追求卓越」。這種追求卓越的精神在生產管理系統表現為「零缺陷，精細化「有缺陷的產品就是廢品」；在營銷系統表現為「先賣信譽，後賣產品」，在產品開發系統表現為「客戶的難題就是開發的課題」，在服務系統表現為「零距離、零抱怨、零投訴」，在市場開發系統表現為「創造需求，引導消費」、「自己做個蛋糕自己吃」……每一個理念都有相應的典型事件與之對應。所以，海爾的企業文化建設就與生產經營活動密切聯系起來了，避免了一般企業文化建設的單純形式化。
企業文化的強化與培訓
首先，對全體員工進行企業文化培訓。培訓的方式首先是培訓講故事者。可以是企業領導、故事的當事人，也可以是宣傳者或者專家，但是，不管是誰，必須按照事先的策劃講，要把故事中想表達的理念講深刻、講生動，使每一個員工，都記住、理解、並主動向新員工講解這些理念和故事。這樣，故事流傳起來了，企業文化、理念、精神就活了；
其次，樹立和培養典型人物。在提煉和設計出企業文化並進行宣傳培訓之後，有一部分人能夠直接認同並接受下來，並用理念做指導，做出具體的行動。這就是企業的骨幹。這時，企業把這部分骨幹樹立為典型，充分利用其示範效應，使理念形象化，從而使更多的人理解並認同理念。具體方式是，每個月，要求每個部門都要在本部門本月發生的案例中，尋找一個最符合企業核心精神或本系統理念的案例，寫成書面材料，上報企業文化中心；由文化中心在所有部門上報的案例中，選出一個最符合企業核心精神的案例，作為企業的典型案例；年底，在12個典型案例中，再選擇一至兩個最能代表企業核心理念的案例，作為全年的典型。這樣，隨著生產經營活動的進行，企業積累的文化典型逐漸增多，員工對理念的理解也逐漸加深；更重要的是，各部門為了尋找出更加合適的案例，會主動按照理念的要求處理遇到的具體事件，用企業的核心理念指導自己的各項工作，從而使企業文化理念對行為的影響作用真正發揮出來。把企業文化建設與生產經營活動結合為一體。
再次，以企業文化理念與價值觀為導向，制定管理制度。通過制度的強制，使員工發生符合企業理念與價值觀的行為，在執行制度的過程中，企業理念與價值觀不斷得到內化。最終變成員工自己的理念與價值觀。
通過「文化建設三步曲」的實施，企業就形成了「管理制度與企業文化緊密結合」的管理環境。這種管理環境有兩大作用：對個人價值觀與企業價值觀相同的員工，有巨大的激勵作用；對個人價值觀與企業價值觀不相同的員工，有巨大的同化作用。正是這兩種作用，使得「文化建設三步曲」成為一種非常有效的企業文化建設模式。