房地產開發樓盤參與方有哪些

『壹』 房地產合作開發有哪些方法

合作開發的形式多種多樣，每家房企都根據自身的需求選擇其中一種或幾種；不同的房企自身的優劣勢不同，合作開發對它們各自的作用自然有所差異。

1.土地入股合作開發

以土地入股合作開發，這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細節是：項目開發需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續和各種證件許可。

2.合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。

3.聯合成立項目公司

該模式是開發商與土地方成立項目公司，土地方將土地使用權變更到項目公司名下後，由項目公司具體開發經營項目的一種模式，有時被視同為土地轉讓，需要發生土地轉讓的交易稅費。這是萬科較常使用的一種模式。

4.股權收購模式

股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，開發商將項目公司的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購後，雙方按照注冊資本的比例投入後續開發資金的一種模式。

6.代建模式

開發商不作為股東，而是作為經營管理者角色，通過專業素養和品牌號召力提供全流程的開發及銷售服務，獲取固定收益和超額回報。

7.技術輸出

以向對方提供開發商的技術，與對方合作，包括技術入股和固定收益兩種合作模式。比如當代置業就和其他企業合作，輸出自己的綠色節能技術，並從中獲取一定收益。

8.開發商合作互補，發揮價值最大化

雙方主要通過聯合拿地、合作開發的形式來進行。

9.HI合作模式

HI合作模式是項目公司向外資銀行借外債、償還本息，項目由開發商開發並享有利潤，但接受HI監督的模式。

10.信託

民眾或企業、團體（統稱委託人）將資金委託給信託公司，由信託公司把資金集合到一定數量後投資到房地產項目或貸款給房地產公司，取得投資回報或貸款利息後交給委託人的信託業務。

在選擇合作開發之前，房企務必要明確合作策略、制定合作規則，避免在合作過程中扯皮，錢沒賺到，最後鬧得不歡而散。

『貳』 房地產甲方參與哪些驗收

先驗收資料，再驗收外觀，組織監理和施工單位一起，另外需要質檢站的人打專個招呼過來屬看下
要求施工方及監理方要提前進行驗收，對有問題分部、分項及時進行整改。
正式驗收，由建設方組織：監督、監理、設計、勘察及施工各方統一進行。
1、是否滿足合同對工程的質量、工期及費用要求。
2、是否工程質量滿足國家強制規范及相應規范要求。
3、對消防專業要有專業消防主管部門進行驗收。
4、對功能性的水、電、暖、強電、弱電要進行載入驗收。
5、對結構材料進場、檢驗、復試要經過資料進行驗收。
6、對建築感官要進行評述。

『叄』 房地產工程建設涉及哪幾方

一、甲方：在房地產工程建設中一般指建設方（出資方或投資方，即是說房地產開發商），另外也稱之為業主。
甲方的地位：甲方一般是出資方或投資方,也就是經營的主體,處於主導地位，以出資方作為市場的主體或稱主導市場為甲方市場!
如現在比較知名的房地產開發商：萬科、龍湖、保利等就是甲方。再比如，裝修公司與住戶簽合同，投資方住戶為甲方，施工方裝修公司為乙方。在家居裝修中簽訂裝修合同，不管你是請一般的施工隊（如小規模的裝修工程部等），還是大型的裝飾公司，一般都會規定合同中的甲方為房屋的法定業主或者是業主以書面形式指定的委託代理，這是裝修合同中的主體，即甲方。而房屋的施工方即裝飾公司通常被稱為合同的乙方。
甲方的義務：在合同過程中，甲方主要是監督乙方是否完全按照合同要求執行，在合同執行結束後，甲方一般需要付出資金或者其他，以獲得自身需求所需要的東西。
二、監理單位
為實施承包合同，由業主（房地產開發商）組建或選擇監理工程師單位依據合同對承包商的生產(進度、質量和投資)進行監督和管理工作。監理單位不同於承建商的直接生產活動，也不同於建設單位的直接投資活動，它不向建設單位（業主、房地產開發商）承包工程造價，不參與承包單位的利益分成，它獲得的是技術服務性的報酬。工程建設監理的服務客體是建設單位的工程項目，服務對象是建設單位。這種服務性的活動是嚴格按照監理合同和其他有關工程建設合同來實施，是受法律約束和保護的。
三、施工單位
由相關專業人員組成的、有相應資質、進行生產活動的企事業單位。比如，常見的施工隊、房修隊、建築公司、安裝公司、工程隊、市政公司及集體施工企業等組織機構，都可以叫做施工單位。你可參照：http://ke..com/view/4479842.htm相關解釋。說白了，就是給房地產開發商幹活的，比如你要蓋幾間房子，你就得找施工隊伍。
四、其他項目管理單位
專門負責造價的審計單位：這是由建設單位指定的對房地產工程進行審計，主要針對施工單位的造價款項進行審計。這項也可由房地產開發單位的預算部門負責。
五、市政配套單位
電、燃氣、自來水、熱力公司等，這是相關配套的單位，房地產商要給政府交相關配套費用，這些部門在根據工程具體情況進行施工。
六、設計單位
咱這簡單點說：就是建設單位（房地產開發商）通過相關手續，給自己擬建的工程結構實體或者外形建築設計的單位。http://ke..com/view/65218.htm可參看這個，這個是建築設計，樓房的外形。http://ke..com/view/411272.htm，這是結構設計，就是樓房的鋼筋混凝土結構。設計單位就是給建設單位服務的，負責為客戶的需求進行相關結構、建築、裝飾裝修等的設計。
七、勘察單位
這個單位有時和設計單位是一體的，也由單獨運營的。勘察是指根據建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質、地理環境特徵和岩土工程條件，編制建設工程勘察文件的活動。建設工程設計是指根據建設工程的要求，對建設工程所需的技術、經濟、資源、環境等條件進行綜合分析、論證，編制建設工程設計文件的活動。 這個主要是給設計單位提供地下情況參考的數據，一邊進行結構受力分析。
八、政府部門
相關房地產手續辦理這個是必須的，從立項、開工建設直至竣工交房，各類手續辦理都需要和政府打交道，需要專門的人員負責這塊。
以上提供的僅供參考，水平有限，你可在網上搜索。

『肆』 什麼是房地產聯合開發

一、聯合開發房地產行為的法律性質和特徵：
所謂聯合開發房地產，指依照雙方當事人約定，由一方提供建設用地使用權，另外一方提供資金、技術、勞務等，合作開發土地，建築房產等項目，共擔風險，共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建築方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進行房地產項都可以納入聯合開發房地產的范疇，不限於一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限於進行房地產開發經營，也可以是建房自用；不限於雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限於在城市規劃區國有土地上進行建設，也可以是在集體土地上聯合建房。
在現實生活中，從房地產的聯合開發的組織形式和合同的性質可以看出其為一種典型的聯營合同，根據雙方在合作方式及組織形式的不同，聯合開發房地產可以採取以下三種方式：
（一）組建新的法人。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條的規定：「依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產」，從而確立了以土地使用權出資進行房地產合作開發的法律依據。由雙方出資或提供土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進行開發，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔風險、分享收益，這種以項目公司的方式開發相對而言可以減少糾紛發生的概率。但同時其不足之處也很多：譬如組建項目公司需要一定的時間，成立規范的管理機構，費用較高且容易錯過商機；再譬如以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移手續，一來需要一定的周期，二則當土地使用權是劃撥取得時這一手續就無法辦成；更重要的是項目公司的利潤只能在交納所得稅以後上交聯合開發各方，需支付較高的財務成本，對合作者來講這當然是不合算的。
（二）組建聯合管理機構。即由合作雙方各自派遣若幹人員組成聯合管理機構，其職責是協調雙方在聯合開發中發生的各種關系，對合作中的重大事項作出決策，具體運作、管理開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在於它僅能作為內部的管理機構，並非獨立民事主體，不具有締結合同等民事權利能力，也不能獨立對外承擔民事責任，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，並且注意避免對外使用聯合管理機構的名義進行有關的民事活動。實踐中，曾出現過某建築施工企業將某項目的「聯建辦公室」訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯了被告人。而另外一則案例就不那麼簡單了：某項目聯合開發雙方組建的「聯合管理委員會」不但行使內部只能，而且堂而皇之地掛起排子，刻制印章並簽定了《建築工程施工合同》，最終後因拖欠工程款施工單位將聯合開發雙方都告上法庭。為了不出現這種情況，聯合開發雙方必須對聯合管理機構的法律地位有清晰的認識，並且注意避免對外使用聯合管理機構的名義。
（三）既不成立項目公司，也不成立聯合機構，而是按照合同的約定各自獨立履行義務、分享收益。這種方式主要用於相對簡單的項目。
上述後兩種方式其相對於成立項目公司的經營方式來說是一種相對鬆散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產生糾紛，而且在實踐中爭議較大的一個問題是：聯合開發雙方是否對因項目產生的一切責任（不論以合作任何一方的名義直接產生）都承擔連帶責任？如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權，另一方出資金，雙方在項目完成後，共同出售，共擔風險，共享利益的，則此類合同就是合夥合同，這種聯營則為合夥型聯營，雙方應對聯合開發項目產生的債務互負連帶責任。由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯合開發中的權利義務的，如果雙方為各自獨立經營的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負責在該土地上完成一定的建築任務的，且建築方在完成建築任務後將獲得一定數量的房屋作為回報的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對各自的行為獨立承擔責任。如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項目的任何操作，只是在項目完成後取得一定數量的房屋作為回報，並且通過合同約定自己不承擔在該項目開發過程中產生的任何風險及責任的，則是以形式上的聯合開發達到實質上企業相互之間融資的非法目的，不符合我國法律的有關規定，應當認定為無效合同。
有的觀點認為，聯合開發的項目由雙方共同經營、共負盈虧，本著權利義務對等的原則作為利益共同體的雙方應對任何一方因該項目的產生的對債務負連帶責任，至於雙方在聯合開發協議中對各自責任所做的劃分不能產生對外效力，只能作為內部追償的依據。按照這種觀點，法院只要能認定該欠款是因聯合開發項目產生，就可以判令聯合開發雙方承擔連帶責任，而不必具體分清誰的責任或哪一方對外簽字的，也不受聯合開發合同中關於各自責任的劃分的影響。產生這種觀點主要是因為對聯合開發的行為沒有進行法律定性，其實聯合開發的行為因為雙方的簽訂的合同內容不一樣，承擔的權利義務不一樣，而導致不同的法律性質和法律後果，因此房地產聯合開發合同成為房地產聯合開發行為中的最重要關鍵之處，簽定完備的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
二、房地產聯合開發合同糾紛的特點
房地產開發項目有大有小，大到佔地幾千畝建築面積達幾十萬平方米的小區，小到一棟獨立的單體樓建築均屬於這一范疇。房地產開發投入的資金較大，生產的周期較長，涉及的法律、法規及政策面較廣容易產生糾紛。房地產聯合開發合同糾紛的特點是，訴訟標的大，糾紛內容復雜，糾紛各方訴訟利益重，訴訟周期也較長。另外這類糾紛所涉及法律法規以及國家的政策面廣。無論是最高人民法院公布的案例還是在互聯網上，全國各在關於合作開發的糾紛非常多，據不完全統計，合作開發糾紛在房地產訴訟案件中佔有很大比例。
據網上報道，成都金地房產公司和新特實業有限公司合夥開發某花園工程。金地房產公司出資負責整體開發，新特公司以土地使用權入股合作開發。兩公司在合作開發某花園工程過程中，由於新特公司所出的土地升值較大，由此提出增加開發收益，而負責整體開發施工的金地公司認為新特公司的要求違背了合同原意。同時，在金地公司實際售房過程中，新特公司認為價格偏低，有損其利益，曾多次派人到某花園張貼「告客戶書」，影響了房屋銷售，由此引發雙方矛盾。並由此引發嚴重暴力事件，當地公安局還為此專門成立專案組。
三、房地產聯合開發合同的主體。
房地產聯合開發，就是依據當事人的約定，經國家職能部門批准，就合作建設房地產項目，各方共同出資，共同開發的聯合經營行為。根據目前的法律規定，房地產聯合開發行為要合法有效，合作項目必須獲得政府有關職能部門的批准，並獲得規劃、土地使用、固定資產投資、施工建設等有關行政審批手續。同時，聯合開發合同不得違反國家的法律法規。因此，房地產聯合開發合同的主體是特殊主體。
具有法定房地產開發資質的企業才能開發房地產，國家法律和地方法規都對開發企業的注冊資本金及專業技術人員的條件作了明確的規定。並對開發企業的資質等級的條件以及不同等級的企業所能開發的房屋面積也作了規定。作出這些特殊規定，是確保進入該領域的公司應具備相應的條件及開發能力，是把不具備開發資質的企業嚴格區分開來。擁有房地產開發資質的企業，不僅能獨立開發，也能聯合開發房地產項目。雖不具備房地產開發資質，但具有土地使用權的企事業單位，可用土地使用權參與聯合開發房地產項目。擁有土地使用權而不具備開發資質的企事業單位，雖不能獨自開發房地產項目，但如果用自有的土地使用權與有開發資質的房地產開發企業聯合開發，並經國家職能部門批準的，其聯建合同視為有效。這一類特殊主體簽訂有效聯建合同的前提是：必須擁有土地使用權，必須將擁有的土地使用權作為聯合開發的出資形式，聯合開發合同必須經政府職能部門批准，聯合開發的另一方必須具備相應的房地產開發資質證書。
自2005年8月1日起施行《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三節規定：合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。

四、房地產聯合開發合同糾紛的幾種類型。
（一）因無效合同引起的糾紛
1、名為房地產聯合開發，實為借貸。不具有開發資質的企業以出資的形式參與房地產項目的聯建。這類聯建的特點是：（1）參與聯建合同的主體中至少有一方既不具有房地產開發資格，也不是用土地使用權出資。（2）聯建合同中明確寫明保底條款（有的是現金保底，有的是房屋保底）；有的雖不寫明保底條款，但往往有返還本金及利息的約定或者有項目完成後分紅或分利的約定。（3）無開發資格的出資方不參與聯建過程或開發經營。
2、名為房地產聯合開發，實為項目轉讓。房地產項目轉讓必須符合法律法規規定的條件和程序。有的項目權人以聯建合同的形式將開發項目轉讓給其他企業，並不到有關部門辦理項目轉讓及土地使用權過戶手續。這類聯建的特點是：（1）這類合同的轉讓方一般為擁有項目開發權的房地產企業，受讓方有的是房地產開發公司，有的則不是房地產開發公司，還有的甚至是自然人。（2）這類項目的轉讓，有的根本不具備項目轉讓的條件，也沒有得到職能部門的批准。（3）聯建合同雙方既不辦理項目轉讓手續，也不辦理土地使用權過戶手續。（4）這類合同標題是聯建合同，內容則是開發項目權利義務的全部轉讓。
3、無房地產開發資質的企業參與聯建。無房地產開發資質的企業用聯建合同的形式參與聯建。這類聯建的特點：（1）其中聯建的一方沒有開發資質。（2）無開發資質的一方不僅出資，還參與項目開發和經營。（3）聯建合同沒有也不可能到職能部門的審批手續。
4、建立在違法建設項目上的聯建合同。比如項目還未得到國家職能部門批准，聯建雙方就違法建設施工，一方並沒有土地使用權等。比如江西省南昌市工商行政管理局與中國人民保險公司南昌分公司等聯合開發方房地產合同上訴案中，二審法院認為，《聯合開發工程協議書》系市工商局、萬信社與市保險公司簽訂的聯合開發房地產項目的協議書，簽訂協議時，市工商局作為出地方，不享有該大廈的土地使用權，未辦理大廈建設及用地的合法手續，雖然1997年1月南昌市土地局批復同意將原劃撥給東湖區商品房開發公司的該宗土地轉劃撥給市工商局，但明確規定該劃撥用土地不得轉讓或聯合開發，本案二審期間，南昌市土地局雖然同意將劃撥用土地使用權轉為出讓國有土地使用權，給市工商局頒發了國有土地使用權證，但市工商局至今未與市土地局簽訂土地使用權出讓合同，未交納土地出讓金，未辦理合建審批手續和土地使用權變更登記手續，故一審法院根據國家相關法律規定，認定聯合開發協議為無效是正確的。
（二）因違反房地產聯合開發合同的違約行為引起的糾紛
1、不按合同約定按時投入聯建資金。這類違約行為較為常見。違約方常常因為各咱原因致使沒有按約出資，主要解決方式是修改投資比例及分紅比例，或者重新約定按實際投資比例分配利益。也有的按違約方承擔一定的違約金的方式解決，從新達成補充聯建合同。
2、違約方不按合同的約定分配房屋或分配利潤。這類糾紛的出現往往在聯建合同的後期。根據代理這類案件的實踐，聯建的各方的分配最常見的是對房屋的分配，因為對房屋的約定是最簡單、實用又便於操作。對利潤的分配不確定因素多，而且變數也大。這類糾紛的違約方常常是將對方應分的房屋出售或用於抵押貸款，嚴重損害守約方利益。
3、一方根本違約，違約時間較長，已經沒有再按約定投資的實力，也不願主動退出聯建。對這類糾紛往往是守約方起訴，要求違約方承擔違約責任，並要求解除合同。
4、雙方或各方都有違約行為，只是輕重而已。這類聯建糾紛的訴訟，往往是聯建糾紛產生時間較長，各方矛盾較深，解決起來也較難。
5、聯建一方背著另一方與他方再聯建。對再聯建的違約行為，損害了守約方利益而引起的糾紛，這類糾紛有的是守約方主動起訴，也有的守約方被列為被告或者第三人參加訴訟，違約方背著聯建的一方與他方再聯建，往往是違約方資金不足，用再聯建的形式引入他方資金，即名為聯建，實為借貸。
聯建合同中的違約形式是多種多樣的，我們代理這類案件中以上五種類型居多。還有其他一些違約情況，如聯建一方不按時移交土地，或者不按照約定按時辦理聯建的報批手續等等，總之違約形式是多種多樣的。
五、簽訂房地產聯合開發合同應注意的問題
由於房地產開發是一項周期長、投資大、涉及面廣的系統工程，涵蓋了從土地使用權獲得、拆遷安置、招投標、工程的設計、施工、監理、設備安裝到房屋的銷售、物業管理的全過程，是一個完整的系統工程，涉及到方方面面的關系，因此顯得尤為復雜。而聯合開發房地產合同則要對房地產開發過程中內外兩個方面的權利義務都要進行詳盡的規定，因為在合作中雙方利益既矛盾又統一，總的利益一致性中又存在著相對利益的沖突，所以在合作過程中雙方的關系一旦處理不慎容易引發糾紛；而一旦產生糾紛，由於目前我國相應的法律規定尚不具體，實踐中對其法律性質認識不一，訴訟周期一般都很長，後果難以預測。因此，簽訂聯合開發合同除了一般的房地產開發應注意的問題和應明確的內容外，還應該從幾個方面把握房地產聯合開發合同中的內容及要點：
（一）、合同責任要明確。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定，杜絕模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批准文件或證書等准確信息並對此承擔責任，建築方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。
（二）合同各方的收益的分享及風險和損失的分擔應明確。房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益，一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳，因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系，雖然在同一項目中，位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例，而對具體位置隻字不提，在分配時出現糾紛就不難理解了。另外，由於規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與竣工面積的差異，如何處理，也應事先作出約定。
（三）合同的內容應該合法。人民銀行下發的《貸款通則》第61條的規定：「企業之間不得違反國家規定辦理借貸或者變相融資業務」，從而構成合同的無效，當事人希望聯合開發所欲達到的盈利目的也落空。另外，根據我國法律規定，對於劃撥土地的使用權不得與他人進行聯合開發，劃撥土地使用權因其取得的無償性和低償性，法律對其轉讓由特殊規定。《城市房地產管理法》規定，以劃撥方式取得國有土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院的規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。所以，在未辦理以上手續前就以劃撥土地跟他人合作簽訂的聯合開發房地產合同應當認定為無效合同。最後，合作建房協議書應在國家主管部門辦理審批手續，未辦理的則當然無效。
（四）、重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長，過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務，而且也能夠保證項目順利進行。比如，如果供地方沒有按約定時間提供符合「三通一平」條件的土地，而合同又缺乏響應的違約條款，不但會造成供地方沒有壓力，而且容易引發建築方對其履約能力和誠意的嚴重質疑，進而矛盾激化，合作破裂。而如果約定了明確違約責任，比如遲延一天，相應減少若干平方米的房產分配，遲延超過若干天，對方可以傑出合同，並支付一定數額的違約金。
（五）聯合開發應注意手續的完備性。聯合開發涉及到多方面的關系和手續，如成立項目公司則要將土地方的土地使用權及時轉入項目公司名下，以免耽誤開發的時機；對於從事房地產開發的公司來說需要有專門的資質，不及時辦理就會影響到項目的立項和審批。
（六）明確聯合開發建房的性質。注意保證聯合開發建房協議的性質和效力，雙方當事人應在合同中明確表達合作的意圖，對房地產聯合開發的責任分擔，同時避免混淆土地使用權轉讓合同、購房合同與聯合開發建房合同性質，減少糾紛的產生。
（七）房地產聯合開發項目對外合同的簽訂。房地產聯合開發項目中，對外合同簽訂較為混亂，比如合作方都在合同上簽字蓋章，進而造成對外承擔連責任。
（八）保護聯合開發建房各方權利義務的方法與建議。對於以資金方名義進行的開發建設，土地提供方的利益保護就很重要，實踐中，由於房地產開發的程序要求，在項目預售前必須將土地使用權轉移到開發方名下。因為項目名義開發方主要控制項目的建設和項目的銷售，土地提供方在土地使用權轉移到項目名義開發方後，就很難對合作方進行有效的制約。因此在簽訂房地產聯合開發合同過程中，土地提供方應約定土地使用權轉移與自身利益保護的關系，包括約定進行設定抵押等，約定項目建設資金使用監督方法等。對於資金提供方的保護也十分必要，因此在涉及聯合開發項目前，最好還是在事先請聘請專業律師事務所提供全程法律服務。糾紛的產生聘請律師處理，遠遠不如事先預防的效果好。

『伍』 房地產開發企業應有那些方面的專業人員

找書找得很辛苦的，給個贊

在房地產開發過程中，有很多環節，涉及面廣，這其中既有復雜的技術性工作，又有頭緒

紛繁的管理工作，完成這樣一項綜合性的工作，需要有一支結構合理、配合默契的專業人員

隊伍。一般來說，一個房地產綜合開發企業的人員包括三類：第一類是管理人員，主要從事

企業的經營管理工作，如行政管理、經濟管理、財務管理、人事管理等；第二類為專業人員，是

企業中負責策劃、土地徵收、拆遷、銷售等經營業務的工作人員；第三類是工程技術人員，是

從事技術工作或技術管理的人員。當然，在實際工作中，不少工程技術人員同時兼任管理人

員。具體來說，房地產開發企業中至少應具有六個方面的專業人員。

1．建築師及項目管理人員

在房地產開發中，建築師一般承擔開發用地的規劃方案設計、房屋建築設計、建築施工

合同管理工作。建築師不一定親自完成設計工作，但應作為主持人員組織或協調這些工作。

在工程開發建設中，項目管理人員負責施工合同的管理，工程進度的控制以及工程質量的管

控。一般情況下，建築師和項目管理人員應定期組織技術工作會議、簽發與合同有關的各項

任務、提供施工所需圖紙資料、協助解決施工中的技術問題。

2．工程師

房地產開發中需要不同專業的工程師來進行結構、供暖、給排水、供電以及空調或其他

電氣設施等設計，並且還要負責合同簽訂、建築材料購買、建築設備訂貨、施工監督、協助解

決工程施工中的技術問題等項工作。

3．會計師

會計師從事開發公司的經濟核算工作，從全局的角度為項目開發提出財務安排或稅收

方面的建議，包括財務預算、工程預算、付稅與清賬、合同監督等，並及時向開發公司負責人

通報財務狀況。

4．經濟師及成本控制人員

經濟師及成本控制人員負責開發成本的費用估算、編制工程成本計劃、對計劃與實際成

本進行比較、進行成本控制等項工作

5．估價師及市場營銷人員

估價師的任務就是在租售之前對開發的產品進行估價，確定房地產的租金或售價水平，

這要在充分掌握市場行情和成本資料的基礎上方可進行。市場營銷人員的任務就是預測客

戶的數量、租售策略的制定與實施、辦理出租出售手續，同時還包括租售方法的協商、租售價

格水平的預測等工作。

6.律師與代理人

律師參與房地產開發的全過程，如在獲得土地使用權時，簽訂土地出讓或轉讓合同，工程施工前簽訂承發包合同，出租或出售物業時簽訂出租或出售合同等。

『陸』 房地產項目融資的主體有哪些

每個房地產項目的開發，都是一個多方參與的過程。就房地產項目融資而言，主要有以下9個參與主體。 (1)項目發起人(Proiect Sponsors) 即商業房地產丌發商，是項目的實際投資者和真正主辦人，可以是單獨一家房地產丌發企業，也可由多個投資者組成聯合體。他們通常因為自身資金不足或不願承擔全部項目風險而選擇項目融資，在有限追索項目融資中，開發商除了擁有項目公司全部或部分股權外，還需要以直接或間接擔保形式為項目公司提供一定的信用支持。因此，開發商是項目融資中的真正借款人。 (2)項目公司(Proiect Company) 即項目的直接主辦人。通常，由項目發起人出資，專門為該項目成立一個單一目的的，具有獨立法人資格的項目公司，作為借款人對外融資，直接參與項目投資和項目管理，並直接承擔項目的債務責任和風險。開發商投入的資本金形成項目公司的權益，項目公司把項目I丌發風險與開發商的其他資產相隔離，實現貸款銀行對開發商的有限追索。在整個項目丌發經營過程中，項目公司作為法律和經濟上獨立的主體與各參與方發生經濟關系。項目公司也可以在經營期間轉型為商業管理公司，持有物業繼續經營。 (3)貸款銀行(Lending Bank) 貸款銀行，可以是單獨一家余融機構，也可以是多家金融機構的聯合體，這主要由貸款規模和項目風險等決定。在由多個金融機構聯合提供融資時，往往需要設立一個經理銀行(Manager)，其他為參與銀行。項目公司更多的是與經理銀行進行接觸、談判，由經理銀行負責各參與銀行之間的協調工作。這樣大大降低了項目公司工作難度。 (4)產品購買者或設施使用者(Buyers or Users) 即項目房產的銷售對象。在房地產項目融資中，入駐零售商與開發商簽訂長期租賃合同，可在一定程度上保證了項目的出租面積和租金收入，從而保證項目建成後能夠產生穩定的用於還貸的現金流，為貸款提供重要信用保證。零售商既可以作為項目發起人之一，成為項目公司股東，分享開發利潤：也可以只作為項目建成後的運營商，規避開發風險。 (5)工程承包商(Contractors) 通常，承包商通過與項目公司簽訂承包合同，負責商業地產項目的設計和建設工作，並承擔延期誤工和工程質量不合格的風險。承包商的資金情況、工程技術能力及經營紀錄，會影響貸款銀行對項目建設期風險的判斷。 (6)擔保受託方(Security Trustee) 由於貸款銀行主要以項目公司的資產及項目未來收益作為還款保證，因此為防止項目公司違約或轉移資產，貸款銀行一般都要求項目公司將其資產及收益賬戶交由一個具有信託資格的機構保管，這家機構被稱為擔保受託方。擔保受託方一般由境內商業銀行獨家或境內、外商業銀行聯合擔任。 (7)房地產項目管理公司 項目建設只是商業房地產開發投資的開始階段，最重要的是後期的經營管理。項目管理公司的專業水平和經營業績，可以在很大程度上影響貸款銀行對項目經營期風險的判斷。 (8)項目融資顧問和法律、稅收顧問(Financial，Law or Tax Adviser) 項目融資是一項系統的專業工作，需要聘請專業顧問負責融資方案的設計、分析、比較和談判，幫助開發商實現有限追索和表外 融資，並充分利用稅務虧損降低資金成本，並能保證相關法律文件的嚴謹。 (9)其它 此外，項目融資的參與方還包括保險公司、有關政府機構等等，這些都會直接影響貸款銀行對項目建設期和經營期風險的評價。

『柒』 在什麼情況下，房地產開發項目可以交付使用

房地產開發項目，一般是對土地和地上建築物進行的投資開發建設項目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定；房地產開發項目是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的項目。

二、建設工期的風險開發商選擇的建築公司是否能保質保量按時完工，對開發商以後的商品房銷售起著重要作用。但事實上，大多數建設工程都不能按期完工，有的拖延幾個月，甚至幾年。造成這種風險的原因多種多樣，如來自開發商的自身原因，如資金不足、圖紙更改、更換合作夥伴等；或者是來自建築商的原因，如技術問題、違法轉包分包等。

防範這種風險應以預防為主，在初期就應選擇信譽技術過硬的設計單位、監理單位和施工單位。在建築材料的選擇和購買方面一定要認真謹慎。還有應當選擇理想的合作夥伴，應落實資金來源渠道。所有這些都要用法律文件予以確認，用完備的合同來約束所有參與工程建設各方的行為。

『捌』 房地產項目裡面投資商和開發商是什麼關系啊

出資的（資金、土地等）為投資商，具體實施商品房開發（組織建設）的為開發商。土地過戶到開發商那裡是直接開發，不過戶則是代建工程。賺取利潤是共同目標，共同宣傳造勢是手段。

投資商是股東，投資商為了使投資項目運作（包括轉讓或部分轉讓）、核算更加方便，也為了在法律上少承擔一些責任，會成立一家獨立的有限責任的開發商，開發商是具體操作者。看一個項目好壞通常看投資商的信譽和經驗。

一般情況下開發商和投資商都是一家公司，但也不盡然。開發商即是我們常說的蓋房子的公司， 而投資商則是將資金投資於房地產行業的，並不一定就是蓋房子，可能只是購買一些房產物業來進行投資。

(8)房地產開發樓盤參與方有哪些擴展閱讀：

開發商聯合開發的情況：

對開發商而言，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發就無從談起。例如有錢無地的開發商出錢，有地無錢的開發商出地，兩者聯合開發某個項目。

現實中，即使是再神通廣大的開發商，也有時會面臨著擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境，於是聯合開發應運而生。

聯合開發作為紐帶，促成了資金和土地的結合，盤活了諸多房地產項目。但同時，聯合開發引發的糾紛也不在少數，出現問題時，經常會發生開發商之間互相推諉，把業主當皮球踢的現象。

房地產聯合開發產生糾紛的特點是：訴訟標的大，糾紛內容復雜，糾紛各方訴訟利益重，訴訟周期也較長。另外這類糾紛所涉及法律法規以及國家的政策面廣，律師代理這類案件的難度也較大。

『玖』 房地產公司都有哪些部門,分別起什麼作用

房地產公司的部門職能如下：

1、營銷部：負責開發項目的銷售或者租賃工作，是公司的「龍頭」部門。

2、財務部：負責公司的會計核算和財務管理，是公司的核心部門。

3、工程部：負責項目的建設和管理，確保工期、質量、安全及成本控制執行等。

4、辦公室：負責上下溝通，左右協調。

5、人力資源部：負責人力資源的開發、配置和管理。

6、發展部：負責公司的發展戰略，項目的具體策劃，取地以及相關許可的辦理等一系列前期開發工作。

7、網路技術部門，負責網站的維護運營，產品視覺的開發等等。

(9)房地產開發樓盤參與方有哪些擴展閱讀

房地產公司的類型可以從兩個角度進行劃分。

第一個角度是從經營內容和經營方式的角度劃分，房地產公司主要可以劃分為房地產開發公司、房地產中介服務公司和物業管理公司等。

房地產開發公司是以營利為目的，從事房地產開發和經營的公司。主要業務范圍包括城鎮土地開發、房屋營造、基礎設施建設，以及房地產營銷等經營活動。這類公司又稱為房地產開發經營公司。

房地產中介服務公司包括房地產咨詢公司、房地產價格評估公司、房地產經紀公司等。

物業管理公司指以住宅小區、商業樓宇等大型物業管理為核心的經營服務型公司。這類公司的業務范圍包括售後或租賃物業的維修保養、住宅小區的清潔綠化、治安保衛、房屋租賃、居室裝修、商業服務、搬家服務，以及其他經營服務等。

第二個角度是從經營范圍的廣度劃分，房地產公司可以劃分為房地產綜合公司、房地產專營公司和房地產項目公司。

房地產綜合公司是指綜合從事房地產開發、經營、管理和服務的公司。

房地產專營公司是指長期專門從事如房地產開發、租售、中介服務，以及物業管理等某一方面經營業務的公司。

房地產項目公司是指針對某一特定房地產開發項目而設立的公司。許多合資經營和合作經營的房地產開發公司即屬於這種類型。項目公司是在項目可行並確立的基礎上設立的，其生命期從項目開始，當項目結束時公司終了，這種組織形式便於進行經營核算，是房地產開發公司常用的一種形式。