㈠ 房地產估價的方法是什麼
、成本法（1）成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
㈡ 房地產評估的方法有哪些
(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
二、市場比較法挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
三、剩餘法房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
四、收益法不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
五、假設開發法對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
六、基準地價法針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
七、路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩餘法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法。另外還有路線價法、房地產價格指數調整法等等。成本法
針對土地使用權價值評估，經常叫做成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
針對房屋評估，通常稱為重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發(或建設利潤)得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場經濟不太成熟的時候較難適用，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。收益法
房地產之所以有價值，其根本原因是因為他有使用價值，使用價值即為房地產所有者帶來收益，收益的大小是決定房地產價值高低的內在原因，通過一定的分析，房地產收益與其價值有一定的比例關系(即房地產收益率)。不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目(純土地或在建工程等)，通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
對於城市土地使用權的價值，近年來進行了大范圍的基準地價評定工作，並且已得出城市不同級別的土地的基準地價，這對於衡量城市土地使用權的價值具有較可靠的指導意義。針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況：寬度深度)有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
1、運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料;2估算潛在毛收入;3估算有效毛收入;4估算運營費用;5估算凈收益;6選用適當的資本比率;7選用適宜的計算公式求出收益價格。註：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。
2、凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：l出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取捨。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。2商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。3生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。4尚未使用或自用的房地產，可以照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。
在經濟生活中，人們經常會出於各種原因接觸到房地產評估報告。但對於中介機構出具的評估報告，大多數權利人都缺乏一般有關估價的常識，很多人甚至看不懂估價報告。本文在此介紹一下房地產評估報告中常見的一些錯誤。
在經濟生活中，人們經常會出於各種原因接觸到房地產評估報告。比如，土地權利人進行房地產轉讓;租賃、抵押、保險、課稅、拆遷補償時或者受讓土地使用權時，都需要委託中介機構進行房地產(土地)評估。對於中介機構出具的評估報告，大多數權利人都缺乏一般有關估價的常識，很多人甚至看不懂估價報告。本文在此介紹一下房地產評估報告中常見的一些錯誤。
(1)估價項目名稱;
(2)委託方名稱或姓名和住所;
(3)估價方(房地產估價機構)名稱和住所;
(4)估價對象：在完成估價報告的過程中，應當完整、客觀、准確地描述說明估價對象的物質實體狀況和權益狀況，尤其應當注意闡明估價對象的權益狀況。例如，當估價對象的規定用途與實際用途不符時，應當分別說明估價對象的規定用途和實際用途，描述用途轉換的背景，闡明是否已按有關法律、法規辦理手續等。又如對於土地使用權，應當注意區分是通過劃撥方式取得的，還是通過有償方式取得的;如果是通過有償出讓或轉讓方式取得的，應當說明原土地使用權出讓合同約定的使用年限、已使用年限和剩餘使用年限。對建築物權益狀況的描述說明，主要包括建築物的產權性質和歸屬，如建築物的所有權人、是否完全產權、產權共有狀況、是否設定有他項權利、產權人是否與他人訂有租約等。
㈢ 房地產企業的投資估算怎麼計算
在項目正式立項前一般都要對該項目進行財務評估分析，包括成本估算、進度計劃、銷售計劃、資金計劃、現金流量等內容，以確定該項目的盈利能力及利潤率，並選擇比較可行性高的項目執行方案。目前比較流行的成本估算方法包括經驗估演算法、因素估演算法、工料清單法等，在PM2的成本估算功能中，通過模版、設置計算依據等方式，均可以實現上述估算計算。在PM2中的具體實現如下：
1.核算項目設置，相當於設置不同的項目執行方案，例如：不同的容積率、服務性設施所有權等，對不同方案的成本、盈利能力等進行分析對比。
2.收支項目（成本項目）設置
相當於是工程估算人員對項目成本費用項目的層層分解，這個成本項目的分解也是一個過程，隨著項目計劃的進展，成本項目的劃分也越來越細。例如：在項目計劃初期只劃分了土地費、建安費、配套費等，隨著時間的進展，就需要將土地費逐漸分解為土地出讓金、土地評估、交易、登記、契約費等。
3.收支估算（成本估算）
隨著收支項目（成本項目）的設定，根據項目的開發周期資金需求量，就需要計劃不同時期內的資金收支計劃。在PM2系統中，就是按預先設定的費用項目指標錄入/計算/調整估算數據。包括成本估算、資金來源、現金流量等各種財務分析報表。
由於PM2採用了靈活地自定義方式，支持用戶設定各種項目建築指標及相關的計算關系，例如：根據單方成本、建築面積計算總成本，設置各個成本項目占總成本的比例而計算各個成本項目的成本估算等。
房地產開發中，建設項目做量於：成本計劃
在制定項目成本目標時，與項目整體的進度計劃關聯，可以從項目/任務計劃中，提取工程量成本、甲供材料成本、相關費用的計劃數字，並自動按日期和成本項目匯總，從而構成整個項目的成本計劃。
㈣ 什麼是房地產估價，請闡述房地產估價的基本原則
房地產估價real
estate
appraisal是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的回，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是答科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。
㈤ 幾種房地產估價方法的比較
1.市場法又稱為市場比較法，交易實例比較法，買賣實例比較法，市場資料比較法，現行市價法等，簡稱為市場法或者比較法。
是指將估價對象房地產與在估價時點的近期發生了交易的類似房地產加以比較對照，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理來求取估價對象房地產價值的方法。
市場法是房地產估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本質是以房地產的市場交易價格為導向求取估價對象的價值。
——類似房地產：在用途、建築結構、所處地區等方面，與估價對象房地產相同或相類似的房地產
——估價對象房地產：一個具體項目中需要估價的房地產
——前提：交易市場已經形成
——比准價格
2.收益法也稱收益還原法、資本化法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的還原利率折現求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態下價格的一種估價方法。
本質
收益法的本質是以房地產的預期未來收益為導向求取估價對象價值的方法。
估價思想就是房地產價格等於未來土地上可得到的純收益折算成現在價值的總和。還原利率
是指用以將房地產純收益還原成為房地產價格的比率。在採用收益還原法評估房地產價格時確定適當的還原利率，是准確計算房地產價格的非常關鍵的問題。
資本化率
資本化率又稱還原利率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。前者是把貨幣存人銀行產生利息的能力即利息率，後者則是把資本投入到不動產所帶來的收益率，兩者不能等同。
3.概念
是分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。
本質
是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值。
運用成本法求取的房地產價格稱為積算價格。
重新購建價格
是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出和應得利潤。
建築物折舊
是指各種原因造成的建築物價值損失，其金額為建築物在估價時點的價值與在估價時點的重新購建價格之差。
還有一個假設開發法，我這里沒有寫的。。。
㈥ 資產評估中房地產的評估方法有哪些
市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那麼房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然後「貨比三家」，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。
市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用范圍寬，簡單明了，易於採用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。採用市場比較法有三個必要條件：
第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那麼市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標准進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那麼具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標准。
第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。
第三，採用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決於他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那麼房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那麼採用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，採用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。
收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那麼收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。
使用收益還原法的第一個困難來自於如何選取合理的還原利率。對於不同的投資者來說，這個利率的選擇標准有所不同。對於購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在於未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。
第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由於租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由於純收益上升，房價自然也隨著上升。
事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什麼房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。
成本估價法。採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，非盈利建築物由於很少有交易實例或者不能交易，也往往採用成本估價法。對於新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。
假設開發法。房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建築施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然後再決定是否開發，這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用於房地產開發項目的可行性分析。
在開發商准備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經驗的房地產開發商對於建築費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數。房價扣除開發成本之後就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低於某個水平，房地產商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建築物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產商有什麼商業秘密的話，最高的商業秘密就是他們可接受的利潤標准。有的房地產企業對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等於零。倘若如此，這些房地產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業。在房地產商對一個開發項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。
除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發的時候採用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。
㈦ 什麼是房地產估價
房地產估價：
房地產估價是指專業房地產估價人員，根據特定的估價目的，遵循公認的估價原版則，按照嚴權謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。
房地產估價是科學與藝術的有機結合，把客觀存在的房地產價格揭示、表達出來的過程。
㈧ 估算的方法是什麼
估算的方法有以下幾個：
1、去尾法。即把每個數的尾數去掉，取整十或整百數進行計算版。
2、進一法。即在每個數的最權高位上加1，取整十整百數進行計算。
3、四捨五入法。即尾數小於或等於4的捨去，等於或大於5的便入進去，取整十或整百數進行計算。
4、湊十法。即把相關的數湊起來接近10的先相加。
5、部分求整體。即把一個大的整體平均分成若干份，根據部分數求出整體數。
㈨ 房地產評估計算方法，在線等。最好能詳細一點。謝謝了。
這題有錯啊，是不是面積56000平方米？
你年營業收入=5600*65%*150*12*（1-15%）=556.92萬，才這么點，每年的回經常費都1200萬支出了，凈收益答都是負數，價格怎麼出，正常步驟是：
算年營業收入
算稅費、經常費
算傢具年折舊、建築物年折舊，建築物耐用年限超過土地年限，折舊是按土地年限計！土地年限要扣開發期
算凈收益，收入減去稅、折舊等
還原折現，收益期按50-5-3=42年計，此處收益期限與建築物折舊年限是不一樣的，要注意，算出來的價就是他的售價了，正常應該超過22000萬元的！