房地產開發貸款不得採用什麼還款方式

① 房地產開發類貸款能不能以出售別的土地作為還款來源

需要准備資料：
1、個人身份證明：身份證、居住證、戶口本、結婚證等信息；回
2、提供穩定的住址證明：比如答房屋租賃合同，水電繳納單，物業管理等相關證明；
3、提供穩定收入來源證明：銀行流水單，勞動合同等；
4、銀行規定的其他資料。

② 商業貸款分哪兩種還款方式，這兩種有什麼區別

商業貸款分為：等額本息與等額本金還款。

二者的區別：

1.前期還款方式不同

等額本息:每個月還款固定，有利個人的還款安排，前期還款額比等額本金少，前期還款壓力相對較小。等額本金:每個月還的本金固定，每月還的利息下降，前期還款壓力大

2.還款利息不同

等額本息的利息多於等額本金。等額本金因為前期本金還的相對較多，總利息額比等額本息要少得多，也有利於提前還款。

3.基本含義不同

等額本息，就是每個月還款的「本+息」之和始終保持不變。等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。

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三種形式

1、 普通商業貸款(無須利用買方貸款清償)

2、 快速商業貸款(需要利用買方貸款來清償，通過擔保機構提供階段性擔保)

3、公積金貸款(手續多，拿款時間過長，相對賣方而言風險較大)

辦理程序

1、借款人與開發商簽定購房合同的同時交付30%購房款；

2、將有關資料交律師事務所審查；

3、銀行收到律師事務所出具的《法律意見書》審核同意後，與購房人簽訂借款合同、抵押合同、保證合同；

4、根據有關資料辦理抵押登記手續及房屋保險、合同公證手續，並發放貸款。

5、借款人採用等額償還法辦理還款。對未償還貸款本金，借款人可一次償還，提前還款當期仍計收利息。不收取違約金。

③ 房地產開發商貸款要先了解哪幾個主要問題、最新年利率大概多少、需要的資料是什麼、貸款流程和還款方式是

一般來說，要企業連續三年的審計報告，要出具項目的可行性研究報告，銀版行要了解項目權的總投資，結合報表了解你們自己投入多少（應至少總投的30%以上），公司資金往來情況，項目貸款後是否還有資金缺口，建設進度的安排，建設與規劃是否一致，是否有拖欠施工款等諸多方面，還要結合項目位置判斷未來銷售前景，計算未來幾年的銷售收入，以確定貸款年限和還款方式。當前銀行貫用按銷售進度還款和時間還款相結合的方法，如貸款2億3年，每平米銷售均價1萬，銀行可能要求按季付息，本金是每銷售一平米還款2千元，也可按季計算，但如果賣的不好，到第2年末也必須先還1億，到期還清。此外，以項目為抵押的，還要考慮低押物價值和變現能力，是否為在建工程等，抵押率最高7成。提交的資料還有項目四證，已投資憑證，企業各種資料資質證書什麼的，利率從基準利率到上浮70左右都有，要是走信託什麼的會更高。流程是銀行先初審，讓評估公司出預評，給個貸與不貸的初步意見，談利率年限和放款還款條件，正式審批，通過後抵押登記，放款。

④ 高分懸賞：關於房地產企業的貸款模式都有哪些 越詳細越好！

個人認為房地產企業貸款包括土地抵押借款、在建工程抵押借款、房地產抵押借款。

⑤ 個人貸款不能用於房地產開發的政策依據是什麼

用於房地產開發的貸款，都是企業貸款，個人貸款是無法用於房地產開發的，而且你在銀行貸款的時候，銀行都會問你貸款的用途等等。如果你以房地產開發為理由向銀行申請個人貸款，銀行是不會審核通過的。

⑥ 房地產開發商是否有權替業主選擇按揭還款方式

問題的核心是，按揭貸款簽合同，是你和銀行之間直接發生的事。在銀監會版的一再教育下，銀權行簽署借款合同都是要求與借款人本人及其配偶面簽的。在簽字前，銀行工作人員會詢問你選擇還款方式的，所以，在此情況下，選擇權在你這邊而與開發商渾身不搭界。
你在借款合同上簽字了嗎？簽字之前你看了合同條款了嗎？

⑦ 房地產開發貸款是否屬於固定資產貸款

第一章 總則第一條 為規范銀行業金融機構固定資產貸款業務經營行為，加強固定資產貸款審慎經營管理，促進固定資產貸款業務健康發展，依據《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國商業銀行法》等法律法規，制定本辦法。第二條 中華人民共和國境內經國務院銀行業監督管理機構批准設立的銀行業金融機構（以下簡稱貸款人），經營固定資產貸款業務應遵守本辦法。第三條 本辦法所稱固定資產貸款，是指貸款人向企（事）業法人或國家規定可以作為借款人的其他組織發放的，用於借款人固定資產投資的本外幣貸款。第四條 貸款人開展固定資產貸款業務應當遵循依法合規、審慎經營、平等自願、公平誠信的原則。第五條 貸款人應完善內部控制機制，實行貸款全流程管理，全面了解客戶和項目信息，建立固定資產貸款風險管理制度和有效的崗位制衡機制，將貸款管理各環節的責任落實到具體部門和崗位，並建立各崗位的考核和問責機制。第六條 貸款人應將固定資產貸款納入對借款人及借款人所在集團客戶的統一授信額度管理，並按區域、行業、貸款品種等維度建立固定資產貸款的風險限額管理制度。第七條 貸款人應與借款人約定明確、合法的貸款用途，並按照約定檢查、監督貸款的使用情況，防止貸款被挪用。第八條 銀行業監督管理機構依照本辦法對貸款人固定資產貸款業務實施監督管理。第二章 受理與調查第九條 貸款人受理的固定資產貸款申請應具備以下條件： （一）借款人依法經工商行政管理機關或主管機關核准登記； （二）借款人信用狀況良好，無重大不良記錄； （三）借款人為新設項目法人的，其控股股東應有良好的信用狀況，無重大不良記錄； （四）國家對擬投資項目有投資主體資格和經營資質要求的，符合其要求； （五）借款用途及還款來源明確、合法； （六）項目符合國家的產業、土地、環保等相關政策，並按規定履行了固定資產投資項目的合法管理程序； （七）符合國家有關投資項目資本金制度的規定； （八）貸款人要求的其他條件。第十條 貸款人應對借款人提供申請材料的方式和具體內容提出要求，並要求借款人恪守誠實守信原則，承諾所提供材料真實、完整、有效。 第十一條 貸款人應落實具體的責任部門和崗位，履行盡職調查並形成書面報告。盡職調查的主要內容包括： （一）借款人及項目發起人等相關關系人的情況； （二）貸款項目的情況； （三）貸款擔保情況； （四）需要調查的其他內容。 盡職調查人員應當確保盡職調查報告內容的真實性、完整性和有效性。第三章 風險評價與審批第十二條 貸款人應落實具體的責任部門和崗位，對固定資產貸款進行全面的風險評價，並形成風險評價報告。第十三條 貸款人應建立完善的固定資產貸款風險評價制度，設置定量或定性的指標和標准，從借款人、項目發起人、項目合規性、項目技術和財務可行性、項目產品市場、項目融資方案、還款來源可靠性、擔保、保險等角度進行貸款風險評價。第十四條 貸款人應按照審貸分離、分級審批的原則，規范固定資產貸款審批流程，明確貸款審批許可權，確保審批人員按照授權獨立審批貸款。第四章 合同簽訂第十五條 貸款人應與借款人及其他相關當事人簽訂書面借款合同、擔保合同等相關合同。合同中應詳細規定各方當事人的權利、義務及違約責任，避免對重要事項未約定、約定不明或約定無效。 第十六條 貸款人應在合同中與借款人約定具體的貸款金額、期限、利率、用途、支付、還貸保障及風險處置等要素和有關細節。第十七條 貸款人應在合同中與借款人約定提款條件以及貸款資金支付接受貸款人管理和控制等與貸款使用相關的條款，提款條件應包括與貸款同比例的資本金已足額到位、項目實際進度與已投資額相匹配等要求。第十八條 貸款人應在合同中與借款人約定對借款人相關賬戶實施監控，必要時可約定專門的貸款發放賬戶和還款准備金賬戶。 第十九條 貸款人應要求借款人在合同中對與貸款相關的重要內容作出承諾，承諾內容應包括：貸款項目及其借款事項符合法律法規的要求；及時向貸款人提供完整、真實、有效的材料；配合貸款人對貸款的相關檢查；發生影響其償債能力的重大不利事項及時通知貸款人；進行合並、分立、股權轉讓、對外投資、實質性增加債務融資等重大事項前徵得貸款人同意等。第二十條 貸款人應在合同中與借款人約定，借款人出現未按約定用途使用貸款、未按約定方式支用貸款資金、未遵守承諾事項、申貸文件信息失真、突破約定的財務指標約束等情形時借款人應承擔的違約責任和貸款人可採取的措施。第五章 發放與支付第二十一條 貸款人應設立獨立的責任部門或崗位，負責貸款發放和支付審核。第二十二條 貸款人在發放貸款前應確認借款人滿足合同約定的提款條件，並按照合同約定的方式對貸款資金的支付實施管理與控制，監督貸款資金按約定用途使用。第二十三條 合同約定專門貸款發放賬戶的，貸款發放和支付應通過該賬戶辦理。 第二十四條 貸款人應通過貸款人受託支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進行管理與控制。 貸款人受託支付是指貸款人根據借款人的提款申請和支付委託，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。 借款人自主支付是指貸款人根據借款人的提款申請將貸款資金發放至借款人賬戶後，由借款人自主支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。第二十五條 單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，應採用貸款人受託支付方式。 第二十六條 採用貸款人受託支付的，貸款人應在貸款資金發放前審核借款人相關交易資料是否符合合同約定條件。貸款人審核同意後，將貸款資金通過借款人賬戶支付給借款人交易對手，並應做好有關細節的認定記錄。第二十七條 採用借款人自主支付的，貸款人應要求借款人定期匯總報告貸款資金支付情況，並通過賬戶分析、憑證查驗、現場調查等方式核查貸款支付是否符合約定用途。第二十八條 固定資產貸款發放和支付過程中，貸款人應確認與擬發放貸款同比例的項目資本金足額到位，並與貸款配套使用。 第二十九條 在貸款發放和支付過程中，借款人出現以下情形的，貸款人應與借款人協商補充貸款發放和支付條件，或根據合同約定停止貸款資金的發放和支付： （一）信用狀況下降； （二）不按合同約定支付貸款資金； （三）項目進度落後於資金使用進度； （四）違反合同約定，以化整為零方式規避貸款人受託支付。第六章 貸後管理第三十條 貸款人應定期對借款人和項目發起人的履約情況及信用狀況、項目的建設和運營情況、宏觀經濟變化和市場波動情況、貸款擔保的變動情況等內容進行檢查與分析，建立貸款質量監控制度和貸款風險預警體系。 出現可能影響貸款安全的不利情形時，貸款人應對貸款風險進行重新評價並採取針對性措施。 第三十一條 項目實際投資超過原定投資金額，貸款人經重新風險評價和審批決定追加貸款的，應要求項目發起人配套追加不低於項目資本金比例的投資和相應擔保。 第三十二條 貸款人應對抵（質）押物的價值和擔保人的擔保能力建立貸後動態監測和重估制度。第三十三條 貸款人應對固定資產投資項目的收入現金流以及借款人的整體現金流進行動態監測，對異常情況及時查明原因並採取相應措施。第三十四條 合同約定專門還款准備金賬戶的，貸款人應按約定根據需要對固定資產投資項目或借款人的收入現金流進入該賬戶的比例和賬戶內的資金平均存量提出要求。 第三十五條 借款人出現違反合同約定情形的，貸款人應及時採取有效措施，必要時應依法追究借款人的違約責任。第三十六條 固定資產貸款形成不良貸款的，貸款人應對其進行專門管理，並及時制定清收或盤活措施。 對借款人確因暫時經營困難不能按期歸還貸款本息的，貸款人可與借款人協商進行貸款重組。第三十七條 對確實無法收回的固定資產不良貸款，貸款人按照相關規定對貸款進行核銷後，應繼續向債務人追索或進行市場化處置。第七章 法律責任第三十八條 貸款人違反本辦法規定經營固定資產貸款業務的，銀行業監督管理機構應當責令其限期改正。貸款人有下列情形之一的，銀行業監督管理機構可根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第三十七條的規定採取監管措施： （一）固定資產貸款業務流程有缺陷的； （二）未按本辦法要求將貸款管理各環節的責任落實到具體部門和崗位的； （三）貸款調查、風險評價未盡職的； （四）未按本辦法規定對借款人和項目的經營情況進行持續有效監控的； （五）對借款人違反合同約定的行為未及時採取有效措施的。 第三十九條 貸款人有下列情形之一的，銀行業監督管理機構除按本辦法第三十八條規定採取監管措施外，還可根據《中華人民共和國銀行業監督管理法》第四十六條、第四十八條規定對其進行處罰： （一）受理不符合條件的固定資產貸款申請並發放貸款的； （二）與借款人串通，違法違規發放固定資產貸款的； （三）超越、變相超越許可權或不按規定流程審批貸款的； （四）未按本辦法規定簽訂貸款協議的； （五）與貸款同比例的項目資本金到位前發放貸款的； （六）未按本辦法規定進行貸款資金支付管理與控制的； （七）有其他嚴重違反本辦法規定的行為的。第八章 附則第四十條 全額保證金類質押項下的固定資產貸款參照本辦法執行。第四十一條 貸款人應依照本辦法制定固定資產貸款管理細則及操作規程。第四十二條 本辦法由中國銀行業監督管理委員會負責解釋。 第四十三條 本辦法自發布之日起三個月後施行。

⑧ 房地產中的按揭,揭是怎樣解釋的,按揭是怎樣的一種方式

沒意思
因為
「按揭」一詞是英文「Mortgage」的粵語音譯，最初起源於西方國家，本意屬於英美平衡法體系中的一種法律關系，後於十多年前從香港引入內地房地產市場，先由深圳建設銀行在當地試行，之後逐漸在內地流行起來，因為在房地產領域頻頻出現並正式運用於文本，其含義逐漸演化成了「抵押貸款」，目前在國內已經被正式稱為「個人購置商品房抵押貸款」。

香港回歸祖國前，香港對按揭的規定分為廣義和狹義兩種。廣義的按揭是指任何形式的質押（質押是動產的抵押）和抵押；狹義的按揭是指將房地產轉移到貸款人名下，等還清貸款後，再將房地產轉回到借款人（抵押人）名下。
《城市房地產管理法》和《擔保法》所規定的抵押與香港的按揭有一定的區別，即這兩個法律對抵押的界定都以下轉移佔有為條件。
由於房屋價值量大，即使在人均收較高的國家或地區，購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備後再買房，少則要十多年，多則要數十年，而且在這漫長的等待時間里還要交付因租用房屋而承擔的費用。
近幾年來，由於金融機構的參與，銀行向購房者發放貸款，使購房者得以提前獲得住房。
對房地產開發公司來說，銀行向購房者發放貸款。使購房者提前買房，有利於房地產開發公司回憶資金的周轉，以獲得更多的利潤。
對銀行來說，如果直接向房地產開發公司發放貸款，開發公司用貸款來建造的房屋並不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發公司的還貸能力。如果直接向購房者發放貸款，購房者將所得的貸款全部用於購房，由於給予購房者的貸款額要低於房價，購房者自己還要投入一筆資金用以購買房屋，又由於購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。
這種抵押貸款，對於購房者、房地產開發公司和銀行都是有利的，而且促進了房地產市場的繁榮。因此，近幾年來比較流行。一些房地產開發公司便開始將這種抵押貸款稱為「按揭」，有的售房廣告標明「提供×成按揭」，即是銀行可以提供給購房者的貸款比例，如「六成」就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見，一般最高只能提供房價70%的貸款。
按揭與抵押貸款不完全相同，對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（主要是住宅），並不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。

⑨ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。