房地產融資決策需要考慮哪些影響因素

『壹』 影響房地產投資的因素有哪些

一、 產生原因
所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據的信息不夠准確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過於樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險。這在經濟生活中也經常遇到。表現為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發行政策和銀行信貸政策；三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過於求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從「開發」變為「購買」，這不利於剛開發並需持續投入的房地產項目的開展。
發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差。具體表現為：發展商過分相信自己的「感覺」，而實際上「感覺」錯了或反了。如有的發展商過分地相信自己會容易地找到「下家」，將項目脫手，而實際並未如願；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系「此一時彼一時」，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過於樂觀，最終導致銷售困難；還有的發展商過分相信自己的「道」(即通過「關系」拿到「好項目」的能力)，而經營實力(開發實力、管理能力、行銷能力)不足或較弱，項目運作中難於實現預期的經營業績。此外，自然災害和意外事故的發生也是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。
[編輯]房地產投資風險的識別
如何正確估計和評價一宗房地產投資的風險呢?通常的辦法是計算投資風險率，其計算方法有以下幾種。
(一)採用國際房地產投資業常用的三個指標來識別
1．投資房地產的營業率。
一切能夠帶來收入的房地產都必然發生經營費用。以利潤來維持其賺錢的能力。營業率被用來判定投資報告的凈營業收入是否具有現實性。計算公式為：營業率=年營業總費用/年計劃總收入
據有關調查數據表明，新公寓樓營業率在38%—40%之間是可行的。辦公樓、商業樓有不同的營業率。營業率太低說明投資方案中有些成本費用沒有考慮。太高則說明管理不善。太低或太高都說明風險太大。
2．償債收益比。
營業凈收入是扣除所有成本費後的收入，是償還債務資金的基本來源。它和償債責任的比率反映了借款人償還貸款的能力。償債收益比=營業凈收入，要求的年償債額償債收益比數值越小，該項借款投資的風險越大；反之，則風險越小。住宅資產的償債收益比一般要求超過1：2才被認為是安全的。
3．保本佔用率。
保本佔用率是計算房地產安全性的另一重要指標。其計算公式為：保本佔用率=f年營業總費用+要求的年償債額)，年計劃總收入保本佔用率越高，投資風險越大。可以接受的住宅資產的保本佔用率一般為85%—90% 。
(二)概率與數理統計的方法
由於風險度量涉及到房地產投資項目可能結果的概率分布，因而可以採用概率論和數理統計作為房地產投資風險的識別方法。這里的投資結果主要是指房地產投資的報酬回報率。而報酬回報率的概率分布的取得很不容易。雖然可以作市場調查，有已開發項目的資料，可以使用數理統計的方法得出分布或其估計，甚至通過統計檢驗，但其結果只能在相對意義上代表擬開發項目的概率分布。這是因為各個房地產項目之間的差異較大，有時相距十幾米的位置，即使其它條件都相同，投資的報酬回報也存在很大的差別。將抽樣調查的方法與主觀概率判斷結合而確定出房地產項目投資的報酬回報率的概率分布是實際工作者常用的方法。
二、 風險因素
1、地段
買住宅講究地段，買商鋪就更講究地段了，有可能相差很短的距離，而租金、售價就可能相差很大。所以在商鋪的選址時，要對地段進行詳盡的調查分析，才能達到預期目的。
商鋪的地段一般分為三類，第一類是成熟的中央商務圈--在經濟活動最活躍的地區。這樣的地區往往人氣最旺，最有活力，租賃需求也最多。第二類是成型中的商圈。這些地區多臨近大型的住宅區或就業中心區（能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區），並且交通、通訊、基礎設施的管線網路發達。第三類是住宅小區內部。小區配套種類齊全，這也同樣等於增加了人們可及的資源量和可選擇性。後兩類應是一般投資人的投資重點。
就業中心區為住宅區提供了需求市場，住宅區為就業中心區提供了充足的勞動力，也為商鋪的迅猛發展創造了條件。而商鋪的興起，將啟動住宅與就業的二度興旺，特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯的提高，這反過來又會令商鋪的增值更為可觀。但若投資小區內的商鋪則需要比較慎重，一方面是人流有限；另一方面，住戶在小區內消費僅僅為圖個便利，而難有持續的、大宗的消費。適宜投資的小區內商鋪，一般應具有足夠大的規模，或者是開放式小區，有寬敞的街區道路。
2、環境
生態、人文、經濟等環境條件的改善會使房產升值。生態環境要看小區能否因綠地的變化而使氣候有所改良。要重視城市規劃的指導功能，盡量避免選擇坐落在工業區住宅。每一個社區都有自己的文化背景。文化層次越高的社區，房產越具有增值的潛力。商鋪投資要看周邊的商業環境是否已構成成熟商圈時，如肯定的話，店鋪的升值是無庸置疑的。
3、建築品質
有投資價值的物業，一是要具備耐用性。物業越是耐用，投資人就越節省，給投資人帶來的回報就越多。耐用性具體體現在：首先，物業的材質要經得住時間的考驗，要是真材實料。第二，物業製造工藝要精細。第三，物業的設備也要耐用和有效率。第四，有良好的物業管理，它相當於對固定資產的維修和保養的支持系統。
二是要具備適宜性。要適於人們居住和使用，物業的功能空間布置要合於人的行為習慣。功能空間和用具的度要符合人體活動舒適性的要求。要有良好的通風採光，以維護人與自然的交流通道，才有益於保持使用者的良好的生存狀態。要盡可能地最大限度地引入人文的或自然的景觀，以滿足人的安全感、超脫感、優越感等心理需求。要求有較高的智能化水平。
三是要具備可更改性。這就意味著給人們的行為方式的改變留下餘地，室內的間隔是可拆改的，功能空間的位置是可調和重新組合的。這是出租型物業必備的條件。
四是要有可觀賞性。要有審美價值，有精神和靈性。物業的風格和品味是各有差異的。在諸多風格中，能夠形成一種主旋律，得到多數人推崇的才是有投資價值的。
4、產權狀況
擬投資購買的住宅、商鋪，其產權一定要合法、有效、手續齊全，無任何法律糾紛和經濟糾紛。要弄清有無銀行抵押或其它抵押，也要弄清是否已出租。產權的年期與法定房屋的功能也很重要，有的房屋位置雖然很好，但是其土地使用剩餘年期已經不多了。有的房屋法定使用功能為住宅，但是轉讓時已作商場使用，而投資購買時是不能按照商業用房來購置
5、價值分析
投資者要對擬購房地產的現時市場價值進行估價。
首先，選擇一家品牌好、信譽好、客源多的房地產機構。根據房子的各種因素，測算出房子在特定時間、地點、環境的市場價格，並依照房子的實際情況選擇不同的方法，最後將幾種不同的結果綜合考慮，得出一個最接近市場行情、最能反映房地產真實價值的價格。
房地產買賣投資賺取的是未來的收益，在投資購買某項房地產時，對未來市場價格走勢的預測判斷尤為重要。
6、分析
房地產買賣投資大多數是在市場供不應求的時候才去投資，如果市場已經供過於求，投資者應當格外小心。這時要考慮兩個方面：一是價格很低，將來升值空間大；二是作長線投資，否則很容易被套住，短期內解不了套。在進行房地產買賣投資分析時，應考慮下列市場供需變化。
三、 變化趨勢
伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟政策的出台，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。
1、風險增加
房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至於產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO後，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量湧入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能准確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的政策「救市」行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的政策風險，並不利於房地產市場上的「優勝劣汰」。
2、差異減小
房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：
（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中於東部沿海地區。而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯後，商品房空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。
（2）由於實行西部大開發戰略以及經濟發展的「雁性原理」而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率並不低於東部地區，甚至部分行業要比東部高。因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。
（3）隨著住宅業作為新經濟增長點政策的出台和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。
3、豐富
中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利於實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、准確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨於可行。業內專家者的精闢分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。
四、 防範策略
房地產投資風險的防範與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，採取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。
五、 風險價值
1、風險報酬額
風險報酬額是投資風險價值的絕對數形式，指的是由於冒風險進行投資而取得的超過正常報酬的額外報酬。
2、風險報酬率
風險報酬率是投資的風險價值的相對數形式，指的是額外報酬占原投資額的比重。
3、價值計算
除了被認為沒有風險的國家公債或國庫券的投資外，其他各種投資的投資報酬率一般是貨幣時間價值(利率)與投資風險價值(風險報酬率)之和。投資報酬率=利率+風險價值率
計算步驟：
在實際工作中，盡管「標准離差」能夠反映投資項目所冒風險的程度，但不便於與其他方案比較，故需計算」標准離差率」。
1.確定投資項目未來的各種預計收益(用xi表示)及其可能出現的概率(用pi表示)，並計算出未來收益的「預期價值」(用\bar{e}v表示)，計算公式：未來收益的預期價值
2.計算「標准離差」(用σ表示)與「標准離差率」(用r表示)。
3.投資風險價值計算公式：標准離差率
4.確定「風險系數」(用f表示)：一般應根據該行業全體投資者對風險反感的態度來確定，通常是風險程度的函數。
5.導入風險系數，計算該項投資方案預期的投資風險價值。
投資風險價值計算公式：
預期的風險報酬率(rpr)=風險系數*標准離差率=f*
預期的風險報酬額(rp)=未來收益的預期價值*預期風險報酬率/(貨幣時間價值+預期風險報酬率
將預期的投資風險價值與企業要求的投資風險價值進行比較：
若預期的投資風險價值>要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險大，得到的報酬率小，方案不可行。若預期的投資風險價值<要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險小，得到的報酬率大，方案可行。
要求的投資風險價值的計算：
要求的投資報酬率=貨幣時間價值+要求的風險報酬率
要求的風險報酬率=要求的投資報酬率-貨幣時間價值
要求的風險報酬率=未來收益的預期價值*要求的風險報酬率/(貨幣時間價值+要求的風險報酬率)。

『貳』 「房地產投資決策的選擇應考慮因素」謝謝！

就最大影響力——復政府方面制
甚至倒賣二手房也得考慮政府的動態了 交易稅暴漲

考慮地段是市分劃的幾級地段，有時候差幾米而已，RMB缺差的驚人 就是地的級別不一樣

百姓的需要是什麼樣的方向
小商家需求是什麼樣的樣式
高檔的家居是什麼樣的新穎

『叄』 企業的籌資決策應考慮哪些因素

經營團隊素質構成了投資決策的首選依據，其次是產品市場增長和投資回報率回。據美國風答險投資俱樂部月報的資料表明，以下為前十項投資決策考慮因素：
1. 企業家自身具有支撐期持續奮斗的稟賦；
2. 企業家非常熟悉本企業的目標市場；
3. 在5-10年內至少能獲得10倍的回報；
4. 企業家的背景證明其具有很強的領導能力；
5. 對風險的評估和反應良好；
6. 投資具有流動性；
7. 可觀的市場增長前景；
8. 與風險企業有關的歷史記錄良好；
9. 對企業的表述清楚明了；
10. 具有財產保全措施。
經營者的管理能力，產品、服務或技術的獨特性，產品市場的大小，投資、退出風險構成了決策評價指標體系的主要組成部分。

『肆』 融資決策的融資決策影響因素

企業籌資面臨著內外各種不確定因素的影響。要制定合理的籌資政策，只有充分研究和分析版這些因素把握各權種籌資方法，才能作出准確的籌資決策。
不同的研究者對於融資決策影響因素有不同的劃分，劃分標准各異，且有的因素之間存在耦合，不利於融資決策的進行。本文按照系統分析的思想，運用 系統分析的方法，綜合考慮影響融資決策的因素。將融資決策影響因素分為兩類：間接因素；直接因素。其中間接因素通過直接因素發生作用。
1．影響融資決策的間接因素。「間接因素」是指相對穩定的，不隨具體融資方案而變化，因此對融資決策起間接作用的因素，包括：內部因素；外部因素。
（1）影響融資決策的內部因素。即與企業自身所處狀態有關的因素。①企業的組織形式；②企業的規模及業績、信譽；③企業的所處的生命周期階段；④企業的資產結構；⑤企業的盈利能力和償債能力；⑥企業的資本結構。
（2）影響融資決策的外部因素。①經濟環境；②法律環境；③金融環境：金融
政策、利率。而每一項因素又包括許多子因素。
2．影響融資決策的直接因素。「直接因素」是指隨具體融資方案的不同而變化的影響因素，主要包括：融資成本、融資效益、融資風險。

『伍』 融資規劃需要考慮的因素包括哪些

一、企業融資總收益大於融資總成本
隨著經濟的發展，融資已成為中小企業的熱門話題，很多企業熱衷於此。然而，在企業進行融資之前，先不要把目光直接對向各式各樣令人心動的融資途徑，更不要草率地做出融資決策。首先應該考慮的是，企業必須融資嗎?融資後的投資收益如何?因為融資則意味著需要成本，融資成本既有資金的利息成本，還有可能是昂貴的融資費用和不確定的風險成本。因此，只有經過深入分析，確信利用籌集的資金所預期的總收益要大於融資的總成本時，才有必要考慮如何融資。這是企業進行融資決策的首要前提。

二、企業融資規模要量力而行
由於企業融資需要付出成本，因此企業在籌集資金時，首先要確定企業的融資規模。籌資過多，或者可能造成資金閑置浪費，增加融資成本;或者可能導致企業負責過多，使其無法承受，償還困難，增加經營風險。而如果企業籌資不足，則又會影響企業投融資計劃及其它業務的正常開展。因此，企業在進行融資決策之初，要根據企業對資金的需要、企業自身的實際條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業合理的融資規模。

三、企業確定籌資規模一般可使用經驗法和財務分析法
企業在確定融資規模時，首先要根據企業內部融資與外部融資的不同性質，優先考慮企業自有資金，然後再考慮外部融資。二者之間的差額即為應從外部融資的數額。此外，企業融資數額多少，通常要考慮企業自身規模的大小、實力強弱，以及企業處於哪一個發展階段，再結合不同融資方式的特點，來選擇適合本企業發展的融資方式。

企業對於自身融資戰略的選擇，需要結合自身的融資需求來進行正確的選擇！

『陸』 融資決策需要考慮哪些因素

是籌資方案嗎？考慮資金時間價值，內部留存，借債的成本，和股權籌資的成本一般籌資考慮順序是我寫的順序，外部融資先看能留存多少，然後考試借款和股權融資的最低成本也就是最優組合

『柒』 房地產融資需要注意什麼要素

其實能融到錢就是最好的，你自己去融資可能你需要建設一個團隊去做這件事情，這個建設的成本還不如去找一家專家的機構去幫你做這個事情，介紹你去找一下經錢網 那邊現在有專門對房地產融資的項目 希望可以幫助你

『捌』 房地產開發項目融資應考慮哪些主要因素

一，資金安全
二，還款周期
三，還款來源
四，利息
五，何種方式！

『玖』 房地產開發決策所應考慮的因素

開發決策的制定是很困難的，要精確的描述他則更難，尤其是決定何時去買一宗房地產進行開發或再開發。在制定決策時首先該考慮以下的因素；開發費用——軟消費（法律、財務、工程及建築費）跟比較花費大的硬消費（道路、建築物、開發區內外改善工程）社區人口結構——年齡、性別、收入、家庭大小、教育水平、現在就業情況以及十年前的統計情況；周邊地區的發展情況——包括相鄰地區和周圍地區的發展可能會利用到現今開發的成果；相似類型房地產的供給情況——現有房產的利用狀況，有沒有顧客購買、租用類似房地產當地的地形——當地地形是否適合所設計的用途，如果不適合，就要採取一些工程設施改良，投資成本增加壞境保護——國家、地方壞境保護、預防污染條例等對開發地區的要求；規劃及發展限制——當地規劃類型及今後發展方向，控制某種發展方向的措施及政策；契約限制——原來土地所有者所要求的土地利用方式；開發公司原來的信譽——這是決定能否吸引足夠資金實現開發計劃的重要因素；所需資金——建設資金及維持資金；工程進度分析——工程進度及完成日期開工日期——什麼時候開工，使完工後能適時供給市場完工後的出租、銷售——主要租金、售價的預先分析，在工程沒完成之前就可以將之銷售，而不是等完工後再銷售。有利於資金周轉；賣樓花都是不錯的