綠城地產是如何應對危機

㈠ 綠城集團現在怎麼樣了，危機過去了沒有

綠城集團正緊鑼密鼓地通過多個渠道試圖解決資金困局。有媒體報道，房地產業某大佬級人物近期與綠城董事長宋衛平頻繁接觸，商討合作的可能性。有跡象表明，這一「大佬級人物」很可能是孫宏斌。

㈡ 如何應對未來房地產泡沫所帶來的經濟危機

最近，我對中國瘋狂房價有些恐懼，花大量的時間研究拉美以及日本90年代房地內產泡沫的歷史資料。心容中一直琢磨著考慮自己和家庭應該怎麼度過，自己將損失降低到最小。日本90年金融危機，炒房的外資快速撤離，日元對美圓貶值30%以上，房價徹底不直錢，然後是通貨膨脹，房產商無力還款，銀行因大量擠兌而倒閉，個別地區貨幣無法流通。雖然ZG和日本政治制度不一樣，那時可能會對市場經濟強行干預，但是鑒於某ZF屢出昏招，甚至89年對著大學生開槍的行為，個人認為，那時如果經濟干預效果極差，X黨很大可能會犧牲掉最低層廣大人民的利益，去填補國庫漏洞（參考目前朝鮮），更嚴重的後果也不是不可能發生。90年日本經濟危機受害最大的便是工薪階層。而且就目前上海的房價已經突破日本當年東京房價的1/2，泡沫經濟已經近在咫尺。

㈢ 如何應對企業危機

轉載以下資料供參考

危機管理是企業為應對各種危機情境所進行的規劃決策、動態調整、化解處理等活動過程。

企業組織面臨的危機主要有八種：信譽危機、決策危機、經營管理危機、災難危機、財務危機、法律危機、人才危機、媒介危機。
1、信譽危機。
它是企業在長期的生產經營過程中，公眾對其產品和服務的整體印象和評價。企業由於沒有履行合同及其對消費者的承諾，而產生的一系列糾紛，甚至給合作夥伴及消費者造成重大損失或傷害，企業信譽下降，失去公眾的信任和支持而造成的危機。
2、決策危機。
它是企業經營決策失誤造成的危機。企業不能根據環境條件變化趨勢正確制定經營戰略，而使企業遇到困難無法經營，甚至走向絕路。如巨人集團涉足房地產項目——建造巨人大廈，並一再增加層數，隱含著經營決策危機。決策失誤沒有能夠及時調整而給企業帶來了滅頂之災。
3、經營管理危機。
它是企業管理不善而導致的危機。包括產品質量危機、 環境污染危機、關系糾紛危機。
第一，產品質量危機。企業在生產經營中忽略了產品質量問題，使不合格產品流入市場，損害了消費者利益，一些產品質量問題甚至造成了人身傷亡事故，由此引發消費者恐慌，消費者必然要求追究企業的責任而產生的危機。
第二，環境污染危機。企業的 「三廢」處理不徹底，有害物質泄露，爆炸等惡性事故造成環境危害，使周遍居民不滿和環保部門的介入引起的危機。
第三，關系糾紛危機。由於錯誤的經營思想、不正當的經營方式忽視經營道德，員工服務態度惡劣，而造成關系糾紛產生的危機。如運輸業的惡性交通事故、餐飲業的食物中毒、商業出售的假冒偽劣商品、銀行業的不正當經營的丑聞、旅店業的顧客財務丟失、郵政業的傳輸不暢、旅遊業的作弊行為。
4、災難危機。是指企業無法預測和人力不可抗拒的強制力量，如地震、台風、洪水等自然災害、戰爭、重大工傷事故、經濟危機、交通事故等造成巨大損失的危機。危機給企業帶來巨額的財產損失，使企業經營難以開展。
5、財務危機。企業投資決策的失誤、資金周轉不靈、股票市場的波動、貸款利率和
和匯率的調整等因素使企業暫時資金出現斷流，難以使企業正常運轉，嚴重的最終造成企業癱瘓。
6、法律危機。指企業高層領導法律意識淡薄，在企業的生產經營中涉嫌偷稅漏稅、以權謀私等，事件暴露後，企業陷入危機之中。
7、人才危機。人才頻繁流失所造成的危機。尤其是企業核心員工離職，其崗位沒有合適的人選，給企業帶來的危機也是比較嚴重的危機現象。
8、媒介危機。真實性是新聞報道的基本原則，但是由於客觀事物和環境的復雜性和多變性，以及報道人員觀察問題的立場角度有所不同，媒體的報道出現失誤是常有的現象。一種是媒介對企業的報道不全面或失實。媒體不了解事實真相，報道不能客觀地反映事實，引起的企業危機。二是曲解事實。由於新科技的引入，媒體還是按照原有的觀念、態度分析和看待事件而引起企業的危機。三是報道失誤。人為地誣陷，使媒體蒙蔽，引起企業的危機。

危機處理方法

（一）做好危機預防工作
危機產生的原因是多種多樣的，不排除偶然的原因，多數危機的產生有一個變化的過程。如果企業管理人員有敏銳的洞察力，根據日常收集到的各方面信息，能夠及時採取有效的防範措施，完全可以避免危機的發生或使危機造成的損害和影響盡可能減少到最小程度。因此，預防危機是危機管理的首要環節。
1、樹立強烈的危機意識。
企業進行危機管理應該樹立一種危機理念，營造一個危機氛圍，使企業的員工面對激烈的市場競爭，充滿危機感，將危機的預防作為日常工作的組成部分。首先，對員工進行危機管理教育。教育員工認清危機的預防有賴於全體員工的共同努力。全員的危機意識能提高企業抵禦危機的能力，有效地防止危機發生。在企業生產經營中，員工時刻把與公眾溝通放在首位，與社會各界保持良好的關系，消除危機隱患。其次，開展危機管理培訓。危機管理培訓的目的與危機管理教育不同，它不僅在於進一步強化員工的危機意識，更重要的是讓員工掌握危機管理知識，提高危機處理技能和面對危機的心理素質，從而提高整個企業的危機管理水平能力。
2、建立預防危機的預警系統。
預防危機必須建立高度靈敏、准確的預警系統。信息監測是預警的核心，隨時搜集各方面的信息，及時加以分析和處理，把隱患消滅在萌芽狀態。預防危機需要重點做好以下信息的收集與監測：一是隨時收集公眾對產品的反饋信息，對可能引起危機的各種因素和表象進行嚴密的監測。二是掌握行業信息，研究和調整企業的發展戰略和經營方針。三是研究競爭對手的現狀、進行實力對比，做到知己知彼。四是對監測到的信息進行鑒別、分類和分析，對未來可能發生的危機類型及其危害程度做出預測，並在必要時發出危機警報。
3、建立危機管理機構。
這是企業危機管理有效進行的組織保證，不僅這是處理危機時必不可少的組織環節，而且在日常危機管理中也非常重要的。危機發生之前，企業要做好危機發生時的准備工作，建立起危機管理機構，制定出危機處理工作程序，明確主管領導和成員職責。成立危機管理機構是發達國家的成功經驗，是順利處理危機、協調各方面關系的組織保障。危機管理機構的具體組織形式，可以是獨立的專職機構，也可以是一個跨部門的管理小組，還可以在企業戰略管理部門設置專職人員來代替。企業可以根據自身的規模以及可能發生的危機的性質和概率靈活決定。
4、制定危機管理計劃。
企業應該根據可能發生的不同類型的危機制定一整套危機管理計劃，明確怎樣防止危機爆發，一旦危機爆發立即做出針對性反應等。事先擬定的危機管理計劃應該囊括企業多方面的應酬預案。在計劃中要重點體現危機的傳播途徑和解決辦法。
（二）進行准確的危機確認
危機管理人員要做好日常的信息收集、分類管理，建立起危機防範預警機制。危機管理人員要善於捕捉危機發生前的信息，在出現危機徵兆時，盡快確認危機的類型，為有效的危機控製做好前期工作。
（三）危機處理的理論依據（游昌喬先生的危機公關5S原則）
1、承擔責任原則（SHOULDER THE MATTER）
危機發生後，公眾會關心兩方面的問題：一方面是利益的問題，利益是公眾關注的焦點，因此無論誰是誰非，企業應該承擔責任。即使受害者在事故發生中有一定責任，企業也不應首先追究其責任，否則會各執已見，加深矛盾，引起公眾的反感，不利於問題的解決。另一方面是感情問題，公眾很在意企業是否在意自已的感受，因此企業應該站在受害者的立場上表示同情和安慰，並通過新聞媒介向公眾致歉，解決深層次的心理、情感關系問題，從而贏得公眾的理解和信任。
實際上，公眾和媒體往往在心目中已經有了一桿秤，對企業有了心理上的預期，即企業應該怎樣處理，我才會感到滿意。因此企業絕對不能選擇對抗，態度至關重要。
2、真誠溝通原則（SINCERITY)
企業處於危機漩渦中時，是公眾和媒介的焦點。你的一舉一動都將接受質疑，因此千萬不要有僥幸心理，企圖矇混過關。而應該主動與新聞媒介聯系，盡快與公眾溝通，說明事實真相，促使雙方互相理解，消除疑慮與不安。
真誠溝通是處理危機的基本原則之一。這里的真誠指「三誠」，即誠意、誠懇、誠實。如果做到了這「三誠「，則一切問題都可迎刃而解。
(1)、誠意。在事件發生後的第一時間，公司的高層應向公眾說明情況，並致以歉意，從而體現企業勇於承擔責任、對消費者負責的企業文化，贏得消費者的同情和理解。
(2)、誠懇。一切以消費者的利益為重，不迴避問題和錯誤，及時與媒體和公眾溝通，向消費者說明消費者的進展情況，重拾消費者的信任和尊重。
(3)、誠實。誠實是危機處理最關鍵也最有效的解決辦法。我們會原諒一個人的錯誤，但不會原諒一個人說謊。
3、速度第一原則（SPEED)
好事不出門，壞事行千里。在危機出現的最初12-24小時內，消息會象病毒一樣，以裂變方式高速傳播。而這時候，可靠的消息往往不多，社會上充斥著謠言和猜測。公司的一舉一動將是外界評判公司如何處理這次危機的主要根據。媒體、公眾及政府都密切注視公司發出的第一份聲明。對於公司在處理危機方面的做法和立場，輿論贊成與否往往都會立刻見於傳媒報道。
因此公司必須當機立斷，快速反應，果決行動，與媒體和公眾進行溝通。從而迅速控制事態，否則會擴大突發危機的范圍，甚至可能失去對全局的控制。危機發生後，能否首先控制住事態，使其不擴大、不升級、不蔓延，是處理危機的關鍵。
4、系統運行原則（SYSTEM)
在逃避一種危險時，不要忽視另一種危險。在進行危機管理時必須系統運作，絕不可顧此失彼。只有這樣才能透過表面現象看本質，創造性地解決問題，化害為利。
危機的系統運作主要是做好以下幾點：
(1).以冷對熱、以靜制動：危機會使人處於焦燥或恐懼之中。所以企業高層應以「冷」對「熱」、以「靜」制「動」，鎮定自若，以減輕企業員工的心理壓力。
(2).統一觀點，穩住陣腳：在企業內部迅速統一觀點，對危機有清醒認識，從而穩住陣腳，萬眾一心，同仇敵愾。
(3).組建班子，專項負責：一般情況下，危機公關小組的組成由企業的公關部成員和企業涉及危機的高層領導直接組成。這樣，一方面是高效率的保證，另一方面是對外口徑一致的保證，使公眾對企業處理危機的誠意感到可以信賴。
(4).果斷決策，迅速實施：由於危機瞬息萬變，在危機決策時效性要求和信息匱乏條件下，任何模糊的決策都會產生嚴重的後果。所以必須最大限度地集中決策使用資源，迅速做出決策，系統部署，付諸實施。
(5).合縱連橫，藉助外力：當危機來臨，應充分和政府部分、行業協會、同行企業及新聞媒體充分配合，聯手對付危機，在眾人拾柴火焰高的同時，增強公信力、影響力。
(6).循序漸進，標本兼治：要真正徹底地消除危機，需要在控制事態後，及時准確地找到危機的症結，對症下葯，謀求治「本」。如果僅僅停留在治標階段，就會前功盡棄，甚至引發新的危機。
5、權威證實原則（STANDARD)
自己稱贊自己是沒用的，沒有權威的認可只會徒留笑柄，在危機發生後，企業不要自己整天拿著高音喇叭叫冤，而要曲線救國，請重量級的第三者在前台說話，使消費者解除對自已的警戒心理，重獲他們的信任。
（以上摘自著名危機公關專家游昌喬先生創導的「危機公關5S原則」）[7]
（三）危機的善後工作
危機的善後工作主要是消除危機處理後遺留問題和影響。危機發生後，企業形象受到了影響，公眾對企業會非常敏感，要靠一系列危機善後管理工作來挽回影響。
1、進行危機總結、評估。對危機管理工作進行全面的評價，包括對預警系統的組織和工作程序、危機處理計劃、危機決策等各方面的評價，要詳盡地列出危機管理工作中存在的各種問題。
2、對問題進行整頓。多數危機的爆發與企業管理不善有關，通過總結評估提出改正措施，責成有關部門逐項落實，完善危機管理內容。
3、尋找商機。危機給企業製造了另外一種環境，企業管理者要善於利用危機探索經營的新路子，進行重大改革。這樣，危機可能會給企業帶來商機。
總之，危機並不等同於企業失敗，危機之中往往孕育著轉機。危機管理是一門藝術，是企業發展戰略中的一項長期規劃。企業在不斷謀求技術、市場、管理和組織制度等一系列創新的同時，應將危機管理創新放到重要的位置上。一個企業在危機管理上的成敗能夠顯示出它的整體素質和綜合實力。成功的企業不僅能夠妥善處理危機，而且能夠化危機為商機。

㈣ 綠城集團目前面臨的危機什麼，因何而起

通過分析09和10年綠城集團的年度財務報告，我們發現，綠城集團的籌資方式主要依賴於銀行房地產信貸，大約占融資總額的64.77%。由於09年初，經歷過金融危機這場浩劫後，中國房市開始回暖，房價一路飆升，整個房地產市場一片欣欣向榮。在此情況下，綠城集團良好的經營業績為其資產負債表增色不少，也為其從銀行進行信貸投資增添了很多優勢。但表面上的風光並不代表綠城集團的資金結構是十分安全合理的。從06年起，綠城的資產負債率就一直飄高在110%以上，2010年更是升高到216.22%，截止2011年6月，綠城集團的資產負債率依然高達204.77%。
危機很快就顯現出來：
1.在政府介入房地產市場以前，基本所有的房地產商都是通過競標土地，將土地抵押給銀行獲取貸款，建商品房，用銷售收返還貸款這樣的模式來營運獲利的。但是這種情況在2010年政府對土地使用嚴格監管以後，就有所改變了。房地產開發商競標土地的款項需短期內繳清，這就使得地產開發商在現金流上受到很大限制。
2.2011年2月起，高速的通貨膨脹給中國市場帶來了很大的波動，使得政府不得不出手干預經濟，出台了一系列針對銀行貸款的財政和貨幣政策。僅在2011年上半年政府就2次上調存貸款基準利率，4次上調金融機構存款准備金率，銀根極度收縮使企業很難從銀行獲得有效融資，這就使得綠城不得不轉向另一種籌資方式——房地產信託融資。
3. 2011上半年綠城集團共發行7款信託計劃，信託融資共計37.67億元，在國內大型房地產開發商中僅次於萬達及保利，其中，萬達今年上半年共發行8款信託融資計劃，涉及金額60.76億元，保利上半年發行信託計劃11款，發行總規模為44.14億元。但由於綠城激進的財務策略使負債比率一直過高，導致企業的信用可信度不高，致使投資者信任度下降，造成「綠城信託門」事件，使其籌資受到影響。
4我們通過報表分析，發現綠城將企業每年的銷售收入基本全部用於再投資，擴大其規模。在此情況下，綠城突然遇到房價暴跌，房市直線下滑，而此時董事長宋衛平仍然堅持不降價。而在年初，「新國八條」的中「對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。」、「原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。」等條例的影響下，綠城的「不降價」政策使他們的客戶群體急速減少，銷售情況也十分不景氣，因而很難獲得自有資金來周轉。這些因素為其資金鏈的斷裂埋下了伏筆。
與此同時，我們認為綠城集團在投資策略上也存在著失誤。09年房市的快速回暖，房價較08年同比上漲25.01%。價格一路飆升使得很多房地產開發商大發了一筆，10年更是節節高升。也許是房市太過火爆使綠城集團的決策者對形勢過於看好，沒有考慮到政府的房市以及銀行信貸調控政策影響，採用了比較激進的投資方式，錯誤的預計了市場的潛在風險。快速的大規模的投資使得綠城集團現有資金急速減少，而大量的商品房積壓，不能快速變現，加劇了整個資金鏈的斷裂。

因此，綜合上述分析，我們認為綠城集團出現現狀的根本原因在於其擴張性的投資策略，導致其無法籌集資金，現金流短缺。如果綠城集團不改變其投資策略，最終將會資金斷流，面臨破產。

㈤ 目前綠城綠城房地產集團有限公司財務危機的主要原因是什麼該如何規避

你在網上找點這公司的資料，然後自己編原因，實在編不出來你就網路下引起公司財政危機的原因，然後稍微改下魚目混珠

㈥ 怎麼應對危機處理

㈦ 如何應對房地產市場競爭風險

房地產風險源於債務，舉債越多，風險越大。舉債多與儲蓄少密切相關：如果所有購房者都用儲蓄買房，則不但房價被推高的空間有限，而且即使房價下降也不會影響銀行資產負債
相關公司股票走勢中國銀行2.79+0.020.72%
表。

反過來，如果購房者全靠舉債買房，則不但房價可持續上漲，而且房價下跌必然導致銀行損失。現實中，我們看到的是二者的結合：購房者動用儲蓄（首付）越多，銀行的風險暴露和潛在損失越少；反之，則反是。
舉債過多是房地產業風險之源
房地產業很容易舉債過多。從需求看，第一，房地產開發商追求高股權和資產回報率的動機自然驅使其舉債。第二，房產價值和有限儲蓄間的巨大差距，自然使購房者產生舉債需求；尤其是在房價只漲不跌的預期下，購房者會多舉債以實現住房消費或投資獲利。
從供給看，銀行、資本市場和政府幹預，為房地產業舉債過多提供了可能，原因在於：
第一，從微觀看，銀行現行的風險管理水平，難以有效控制貸款規模和確保貸款質量。第二，只要居民收入增長，債務通常會至少同比例增長。這即是所謂「債務加速器機制」，它會使微觀風險管理技術效力下降。第三，從外部監管看，監管寬容和政府幹預也會助長舉債。鑒於房地產業對消費、投資和政府收入的巨大作用，許多國家都支持甚至干預房地產業發展，鼓勵發展房地產信貸業務。
與房地產業債務過多相伴的，往往是銀行貸款標準的放鬆。一些本來不具備償債能力的居民和企業終究會違約，導致銀行出現不良貸款。貸款增長和貸款標准放鬆導致房價高漲；而不可能永遠上漲的房價一旦回落，「債務加速器機制」就會導致更多借款人的貸款與價值比率（Loan-to-Value Ratio）和債務與收入比率（Debt-to-Income Ratio）上升，甚至使許多房產變現價值低於貸款額，進一步形成銀行不良貸款。房價的下降和借款人違約的增加會迫使銀行嚴格貸款標准，從而使借款人不但難以獲得新貸款，出現信貸緊縮、房價進一步下降和經濟緊縮。
綜上所述，舉債過多是房地產的風險之源，而儲蓄率過低、監管寬容和政府幹預加劇舉債過多。因此，保持較高儲蓄率，加強監管和減少政府幹預，是縮減房地產風險的重要辦法。
中國房地產風險之源
目前中國房地產風險相對小於其他國家，且相對容易控制，原因在於：
首先，支持中國房地產發展的基本面因素仍然存在。城市化進程和居民收入增加，決定了對房地產的實際消費需求依存，經常項目盈餘，儲蓄大於投資，沒有依賴外國資金。其次，即使房價下跌，中國銀行體系受到的沖擊有限。因為購房者所動用的儲蓄占商品房交易金額近三分之二，住房抵押貸款佔全部信貸比重遠低於美國。第三，政府有比較充足資源來應對與房價下跌有關的風險。政府不但有10多萬億元儲蓄存款，而且有包括土地在內的大量國有資產（如國有企業、土地和自然資源）。
然而，在別國發生作用的一些房地產風險機制，已經在中國顯現。例如，銀行間的激烈競爭，使銀行為保證和爭取市場份額而增加放貸，並可能放鬆貸款標准。再如，貸款與價值比率和債務與收入比率對房價和居民收入的變化十分敏感。如果房價下降，則即使貸款規模不變，貸款與房價比率會上升，借款人通過出售房產來償還貸款的能力下降。如果收入下降，則債務與收入比重上升，借款人在有生之年償還債務的能力下降。房價的下跌和居民收入的下降會在「債務加速器機制」作用下，形成逆向循環。
從趨勢看，中國房地產風險之源，將表現為可用儲蓄下降及其引致的債務增加。所謂可用儲蓄，是指一國在一定時期可以利用的儲蓄資源。該儲蓄既可能源自國內居民、企業和政府，也可能源自國外投資者。當前，中國的可用儲蓄主要是源自國內。歷年儲蓄的積累反映為金融資產的積聚。
中國儲蓄量佔20國集團儲蓄總量的比重，從2000年的7％上升到2009年的25％，居全球首位。金融市場越發達，金融的表現形式越多。自1992年商品房改革以來，儲蓄不但為中國房地產業發展提供了源源不斷的資金支持，而且極大地降低了銀行的流動性風險和信貸風險暴露。高儲蓄是防範房地產業舉債過多和金融風險上升的關鍵。
中國房地產業面臨的風險考驗
對中國房地產至關重要的儲蓄，將可能面臨三方面的沖擊：
第一，本輪信貸激增的沖擊。國際經驗表明，信貸激增最終會在若干年後出現一些銀行不良貸款，其多少取決於貸款標準的放鬆程度和貸款質量的下降程度。無疑，這將是對近年來銀行改革實際效果的檢驗。銀行風險控制水平越高，則銀行不良貸款越少，國民儲蓄損失越少。不論這些不良貸款最終以何種方式解決，最終都會表現為國民儲蓄的損失。
第二，居民儲蓄佔比相對下降的沖擊。居民儲蓄對於國民儲蓄的重要性不言而喻：盡管自1999年以來一路下降，中國居民儲蓄占國民儲蓄的比重依然在40％以上。人口老齡化的到來和居民收入占國民收入比重的下降，會減損可用儲蓄規模。因此，政府採取的提高居民收入政策的持續性和廣泛性，以及計劃生育人口政策的調整，將對緩解這一儲蓄下降趨勢至關重要。
第三，國內富人資產重配帶來的風險。目前中國居民財富的存在形式，主要為居民存款、持有債券、股票、信託產品、私募基金、房地產等。
居民的資產配置將直接影響房價。如果財富分配相對平均，則普遍性的對房地產的實際消費需求足以支持房價穩步走高。但當居民財富集中在少數人手中時，這些人將其資產配置到國內外其他金融資產的行為將沖擊房價。
即使在中國不開放資本項目的情況下，國內外經濟和投資環境變化——如美國提高利率、國內實際利率繼續為負、國內經濟增長率下降，投資收益率下降和風險上升、人民幣升值預期逆轉——會促使一些投資者通過地下錢庄以及虛報進出口和海外上市融資規模等方式，向國外重配資產。事實上，目前這個資產轉移現象已經出現。
在當前國內較多投資機會和較好收益率的情況下，包括房地產在內的國內資產對富人仍有吸引力，但本次全球金融危機提醒我們，任何平時看似不可能的小概率事件都可能打破這種均衡，導致國內可用儲蓄下降，並沖擊包括房地產在內的資產價格。
總之，中國房地產可能將面臨三個層面風險的考驗：本輪信貸激增帶來的銀行不良貸款、居民儲蓄佔比相對下降、國內富人在全球范圍內資產重配。三者都會導致國內可用儲蓄下降和債務上升壓力，從而使「債務加速器機制」發揮作用。
中國能否成功承受住第一層面風險的考驗，取決於近年銀行改革的實際效果和現在政府掌握的資源；能否成功承受住後兩個層面風險的考驗，取決於政府能否進一步推進關鍵改革。
作者為國際貨幣基金組織經濟學家，本文為個人觀點
平議
房市調控當治本
房地產風險源自舉債，其後果將由全社會埋單。
房地產的資金流動，最終可簡單歸結為銀行與購房者之間的債權債務關系。在房市向好時，即使購房者違約也不會發生不良貸款。但是，當房價下跌時，如果購房者違約，房屋變現價值將無法抵補貸款。為防止風險擴散，房價下跌要以貸款質量為保證。
在現實中，持續上漲的房價會使銀行忽視安全性和流動性，利率管制導致商業銀行競爭激烈，為尋求利潤空間而放鬆貸款標准。這引發銀行放貸過度，刺激人們舉債購房的需求，推高房價，一旦房價下跌，潛在低標准貸款者的違約必然導致銀行壞賬發生。
房價下跌必然會讓銀行自食其果，亡羊補牢。此時銀行提高新發貸款的標准，又會降低購房者貸款買房需求，並可能會引發開發商新項目現金流斷流，造成房市萎縮，進而產生連鎖反應。而這一切都源自對銀行貸款的過度依賴。
因此，房價下跌和貸款質量下降，是導致房地產風險擴散，甚而造成經濟衰退的主要因素。政府不應一味打壓房價，那樣只會飲鴆止渴，讓事情更糟。銀行應當加強體制改革，提高自身營運能力；購房者應當減少對銀行貸款的依賴，增加儲蓄購房的比率，而這需要以居民收入增長為保障。

㈧ 綠城集團在發展的過程中採取過哪些戰略

通過分析09和10年綠城集團的年度財務報告，我們發現，綠城集團的籌資方式主要依賴於銀行房地產信貸，大約占融資總額的64.77%。由於09年初，經歷過金融危機這場浩劫後，中國房市開始回暖，房價一路飆升，整個房地產市場一片欣欣向榮。在此情況下，綠城集團良好的經營業績為其資產負債表增色不少，也為其從銀行進行信貸投資增添了很多優勢。但表面上的風光並不代表綠城集團的資金結構是十分安全合理的。從06年起，綠城的資產負債率就一直飄高在110%以上，2010年更是升高到216.22%，截止2011年6月，綠城集團的資產負債率依然高達204.77%。
危機很快就顯現出來：
1.在政府介入房地產市場以前，基本所有的房地產商都是通過競標土地，將土地抵押給銀行獲取貸款，建商品房，用銷售收返還貸款這樣的模式來營運獲利的。但是這種情況在2010年政府對土地使用嚴格監管以後，就有所改變了。房地產開發商競標土地的款項需短期內繳清，這就使得地產開發商在現金流上受到很大限制。
2.2011年2月起，高速的通貨膨脹給中國市場帶來了很大的波動，使得政府不得不出手干預經濟，出台了一系列針對銀行貸款的財政和貨幣政策。僅在2011年上半年政府就2次上調存貸款基準利率，4次上調金融機構存款准備金率，銀根極度收縮使企業很難從銀行獲得有效融資，這就使得綠城不得不轉向另一種籌資方式——房地產信託融資。
3. 2011上半年綠城集團共發行7款信託計劃，信託融資共計37.67億元，在國內大型房地產開發商中僅次於萬達及保利，其中，萬達今年上半年共發行8款信託融資計劃，涉及金額60.76億元，保利上半年發行信託計劃11款，發行總規模為44.14億元。但由於綠城激進的財務策略使負債比率一直過高，導致企業的信用可信度不高，致使投資者信任度下降，造成「綠城信託門」事件，使其籌資受到影響。
4我們通過報表分析，發現綠城將企業每年的銷售收入基本全部用於再投資，擴大其規模。在此情況下，綠城突然遇到房價暴跌，房市直線下滑，而此時董事長宋衛平仍然堅持不降價。而在年初，「新國八條」的中「對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。」、「原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。」等條例的影響下，綠城的「不降價」政策使他們的客戶群體急速減少，銷售情況也十分不景氣，因而很難獲得自有資金來周轉。這些因素為其資金鏈的斷裂埋下了伏筆。

㈨ 房地產企業如何應對政治風險

2011年以來，當針對房地產市場的緊縮調控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環境相疊加，當加息、信貸控制與影子銀行體系監管相疊加，當針對開發商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當市場化間接調控手段與行政化限購令的直接干預措施相疊加，房地產開發企業正面臨中國房地產市場起步以來最為嚴厲的市場與政策環境。如何使開發企業在現行政策風險下解決應對策略成為本文的重點

一、我國房地產開發企業面臨的政策風險

（一）房地產行業面臨的周期結構調整

任何行業都存在一個發展周期，房地產行業也不例外，房地產行業經過十年的黃金發展期，從08年金融危機以來，實際上房地產行業就已經進入了一個調整的周期階段，只是政府四萬億的救市策略使得此輪房地產周期調整延期了，從10以來的限購令將房地產行業再次拉入結構調整的周期中，周期調整是符合發展規律的，行業內任何企業都無法避免。

（二）限購令政策持續面臨的銷售風險

部分城市的限購令到今年年底開始到期，但很多現有跡象表明，限購令政策不僅不會出現放鬆還會持續一段時間，限購令帶來的直接效果銷售量和成交價格的直接下滑，一方面，是因為限購抑制了部分投機性需求，另一方面，限購令使得部分潛在購房者進入觀望狀態，期盼房價進一步下跌。兩方面影響帶來銷售量和成交價格的下滑。

（三）銀行信貸收緊帶來的工程資金緊張

銀行上調存款准備金率，限制二三套房貸款，提高首貸比率，這些都影響到開發企業的現金流，雖然政府四季度考慮到保增長的目標，銀行有下調存款准備金率，但對市場影響有限，銀行信貸的收緊，會影響到開發企業的工程款回收以及新項目開工的資金面，隨著時間的延長，會對開發企業的存量房屋銷售以及下一步的商品房供給帶來風險。

二、房地產開發企業應對策略

（一）加速房地產企業的結構轉型

國家一輪又一輪嚴厲的調控政策，不僅考驗著每一個地產商的資金鏈，也在考驗著每個企業的內部管理體制和核心競爭能力。房地產行業已經經過了房地產發展的黃金十年，就像萬科總裁俞亮說的，房地產行業已經進入下半場，如果開發企業還以黃金十年的開發模式來進行房地產開發必然要面臨市場的淘汰，企業需要轉變經營模式、產品結構等，從單一的商品房開發轉向復合業態，從開發銷售物業轉向銷售與持有型並舉，提高企業的資源整合能力，企業發展從單純的規模擴張型發展轉向整合集成式發展。在城市化發展到一定階段，房地產行業必然超越商品住宅的開發，融入城市開發、運營，以商業服務的形式進入城市化開發的第二個階段。

（二）拓寬銷售渠道

1、以自住型住房為主

近幾年房地產開發企業都偏重於豪宅、大宅的開發為主，市場上適合家庭居住的中小戶型結構比例偏少，誠然市場需要豪宅、大宅，但同時也需要中小戶型來彌補來填補市場結構，限購令下對投機的抑制也會波及到豪宅、大宅的需求，而市場對於中小戶型的剛性需求是巨大的，開發企業在限購令下開發自住型的房屋時較好的應對之策。

2、轉型商業地產

限購主要針對住宅地產，相反促進了商業地產的火爆，企業轉型商業地產，一方面可以避免限購令對企業銷售的影響，同時也可以拓寬企業的產品鏈，對企業轉型比較有利，中國處於城市化高速發展中期，轉型商業地產也是必然趨勢。

（三）拓寬金融籌資渠道

1、擴大自有資金比例

過去開發企業往往都是依靠批到地後，通過抵押獲取貸款方式，然後投入項目開發的模式來發展，但在信貸收緊後，開發企業從銀行獲取資金的渠道比較困難，所以企業已經不能再用過去融資的思維方式來進行房地產開發，過去開發企業自有資金比例都是比較低的，在信貸收緊後應該轉變思維，擴大自有資金比例，開發企業有充裕的現金流後，才能自主對項目進行開發經營，避免資金受制於市場而使企業開發陷入困境。

2股票債權融資

房地產行業是與金融密切相關的一個行業，除了通過銀行的融資渠道，最重要的渠道就是依靠資本市場的投資來獲取資金，但是股票債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，一方面是因為政策的缺失，另一方面也是開發企業過去過度依賴銀行貸款，忽略了股票債權融資渠道的發展。因此構建多層次豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構、搭建獨立有效的房地產金融市場中介服務體系以及房地產金融二級市場顯得尤為必要，通過完善金融渠道，來提供規模化、多元化的房地產金融產品體系，實現房地產企業的融資。

3其他融資渠道

其他融資渠道包括個人投資、境外機構投資、房地產信託融資方式等都是我國開發企業目前缺少的融資渠道，需要開發企業根據企業具體狀況來進行融資渠道的選擇，融資渠道的拓展手段都是用來解決房地產開發企業資金吃緊的狀況，融資渠道的選擇應根據企業的發展狀況、企業的現狀以及企業掌握的資源能力來進行綜合選擇。

㈩ 如何看待綠城的地產代建模式該模式的優勢和劣勢各是什麼

根據綠城建設官網的業務模式介紹，綠城代建模式為三種：

1.政府代建

與保障性住房及市政公共服務設施等政府類投資項目對接，由綠城建設承擔項目建設管理任務，改善城市居民的生活品質。
綠城自2005年10月首次介入杭州市江干區「城中村」改造暨安置房代建項目至今，已承接保障房等政府建設類項目100多個，總建築面積近1900萬平方米。其中保障房項目近90個，總建築面積近1800萬平方米，已竣工/交付面積200多萬平方米。

舉個例子，綠城2013年在浙江與義烏市政府簽訂戰略合作協議，負責義烏舊村拆遷高層安置項目的代建，目前在義烏接了近16個項目，總建築面積近600萬方。如此龐大的項目總量是普通房產開發所不能比擬的。在代建合同方面，大致按照土建成本的3/1000收取，粗算大致為90元/平方。利潤較房產開發不可比擬，但是無土地投資成本，算是穩定的收入。

2.商業代建
與土地確權的房地產項目對接，由委託方提供開發用地並承擔全部或主要的開發投資，綠城根據委託方需要向項目輸出品牌，並派駐專業的開發團隊，承擔開發任務，提升其產品的市場價值。另為符合要求的部分項目提供專業融資服務。
自2010年9月創立以來，在三年多的時間里，綠城建設的商業模式得到行業內極大認同，業務呈高速成長態勢：截至2013年12月31日，綠城已簽約商業建設項目近80個，總佔地面積約1000多萬平方米。

典型案例：綠城•上海蘭園、綠城•杭州翡翠灣、綠城•富陽富春玫瑰園、綠城•嘉興悅庄

此類項目簡單來說就是為規模較小的不知名房產商提供全程的房產開發管理服務，輸出品牌，提升產品的市場價值，此類代建模式的收費模式暫不明。

3.資本代建
與各類具備房地產投資能力的金融機構對接，綠城為其尋找房地產投資項目，並為其項目提供全過程房地產開發管理服務，實現「資本+代建」雙贏模式。

舉個例子，最近綠城與中國平安成立了一家平台公司，正在尋找投資項目。中國平安作為一家金融機構，未曾有任何房產開發的經驗，但是要想分一點房地產的大蛋糕，找綠城合作再合適不過。此類代建模式綠城一般都視實際情況有一定比例的占股，實際參與利潤分成。

總結以上，綠城代建是一種以輕資產模式運營的房產模式，優勢是資金投入少，風險小，劣勢是此類代建項目受投資方制約較多（沒錢沒權利），在綠城最知名的房產品質上的追求也會受到限制。

發展前景，隨著近幾年房產行業的萎縮，依賴於土地增值的高利潤房產開發時代即將過去，何以轉型？代建模式不得不說是一種很好的方式。