房地產財務管理特點和稅收如何規劃

⑴ 財務規劃七大特點是什麼

七大特點：

1，資產流動性。

2，合理的消費支出。

3，實現教育期望。

4，完備專的風險保障。

5，合理的納稅安排屬。

6，積累財富。

7，合意的財產分配與傳承。

財務規劃是以個人（家庭）或公司需要為出發點，使財務從健康到安全，從安全到自主，從自主到自由的過程，並在此過程中實現現金流的順暢、創造財富能力的提升。在中國，財務規劃常常被譯為理財，或理財規劃。

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財稅規劃應包括四個方面的內容：一是採用合法的手段進行的節稅籌劃；二是採用「非違法」的手段進行避稅籌劃；三是採用經濟手段，特別是價格手段進行的稅收轉嫁籌劃；四是規整納稅人賬目，實現涉稅零風險。

所謂「合理避稅籌劃」——避稅籌劃與節稅籌劃不同，避稅籌劃與逃稅籌劃亦不同，它是以非違法的手段來達到少繳稅或不繳稅的目的，因此避稅籌劃既不違法也不合法，而是處在二者之間，故稱之為」非違法「。

⑵ 如何解讀房地產企業財務報表並進行相關稅收風險分析

企業會計利潤的准確與否會直接影響到企業所得稅匯繳結果的計算。在日常稅收管理特別是申報審核過程中，運用財務會計報表對重點科目及其科目（項目）之間進行邏輯分析，可以初步判斷企業納稅是否正常，查出稅收管理風險點線索。

一、房地產企業財務報表的特點
房地產企業與其他企業相比，具有開發周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點，其財務報表所顯示的信息與常規信息相比，往往在理解判斷上讓人產生較大的偏差。因此對房地產企業財務報表的解讀不能完全拘泥於一般企業財務報表的常規方法。相對於一般企業財務報表，房地產企業財務報表的局限性表現在：
1、大量預收賬款導致短期負債劇增，影響了對企業償債能力的判斷。大多數房地產開發企業都是以定金或首付款等形式預收部分房款，在預收賬款科目核算。由於房地產企業從項目的立項、施工、驗收到正式銷售開發產品需要較長的時間周期，導致預收賬款長期掛賬，形成了企業名義上的長期負債，進而造成資產負債率較高，影響了對企業償債能力的判斷。
2、開發成本准確計量和分攤難度較大，影響了對企業真實資產總量的判斷。一般來說，房地產項目開發周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復雜因素的存在，開發成本准確計量和分攤難度較大，直接影響到企業會計利潤的核算和企業所得稅的征管。不但如此，房地產開發企業之間由於開發規模、開發周期、資金狀況、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費用的歸集與分配、成本核算周期等在企業間差異也較大。有些企業開發項目雖已完工，但由於資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應及時進入開發成本核算的成本費用未能及時列支，開發成本也就不能及時轉為開發產品，導致企業的開發產品賬面數與實際數有較大出入。
3、期間費用全部計入當期損益，影響了對企業經營成果的判斷。按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和營業費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對於連續開發和滾動開發的企業，很難通過財務報表分析出企業真實的盈利水平，就勢必影響到對企業經營情況的真實反映和主觀判斷。

二、如何對資產負債表進行稅收風險解析
1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小於當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過「預收賬款」科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，並查明該項支出是否屬於實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應當要求企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數並與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。
2、應收賬款科目分析。由於近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人一次性交清，所以房地產企業應收賬款科目一般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業所得稅行為。
3、其它應收款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬於關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。
4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的。由於目前房地產企業開發項目必須達到一定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發項目由於需要投入資本比較大，建築商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額一般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持一定比例的正相關關系。如果遠小於預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等一次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大於預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應注意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大於則有可能存在將開發產品用於抵債、贈送等未視同銷售的情況。
5、固定資產科目分析。一般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對於企業的注冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、列印機、辦公桌等內容。房地產企業與其他工業企業相比，具有開發周期長的特點，但流動性也相對大一些。一個樓盤開發結束後，就轉到下一個地方開發，所以辦公用房一般都採取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發的特點來說，開發單位和施工單位一般不會是同一家公司，因而，固定資產明細賬上一般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續並實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定徵收企業所得稅的建築公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入賬，少開具建築業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。
6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由於投入資金量大，一般都有銀行借款。對於短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：一是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。一般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額准確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規范，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入賬內運營，而計入該科目。二是對於金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對於由於借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標准而發生的利息支出，不得在計算企業所得稅時扣除。
7、其它應付款科目分析。一般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。一是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，對於關聯企業的往來需要注意以下幾個方面：
一是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目里並計提利息在稅前列支。需要審查企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標准，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。
二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也一般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬於房價的組成部分。如果屬於房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。
三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付營業稅金及附加，讓建築公司多開具建築業發票金額入賬。由於業務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。
四是部分房地產企業與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高於開票價，其差額部分房產公司往往以收據形式收取，在房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。
8、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目一起綜合分析。這幾個會計科目之間都有一定的對應關系。
在分析中：
一是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上註明的付款方式，分析判別主營業務收入應當確認的時間。
二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業所得稅。具體方法是將資產負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率後的金額，與企業申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額後的余額進行比對，兩者金額應該一致。
9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否屬於債務重組所得。絕大多數房地產企業都需要向銀行融資。有些企業為了降低賬面上的資產負債率以便於向銀行貸款，由總公司出一放棄債權的文書後，直接將向總公司的借款轉增資本公積。

三、如何結合風險分析解讀損益表中的重點科目
1、主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。
2、主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對於連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪報告上的總開發面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建築安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建築安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建築安裝成本偏高的話，則要結合建築常規深挖成本偏高的原因。
3、主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。
4、主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，並結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業的毛利率是否合理？
5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對於財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯企業使用不計利息收入。
6、營業外收入科目分析。
一是分析代收契稅等手續費用是否准確記錄。現在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委託房地產公司在收取房款時一並收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。
二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬於視同銷售應當確認的范圍。

⑶ 房地產開發企業如何做好項目成本控制及稅務籌劃

現有較多企業還處於粗放型的繳稅狀態，如何依據國家的稅收政策對企業進行成本控制？如何進行合理的稅務籌劃？相信在籌劃專家指導下，能降低15%-20%的稅負是完有可能的，這樣就能最大的降低稅負來增大企業利潤，是每一個企業最為關心的重大實際問題。
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內容：
張中秀：中國人民大學教授、著名經濟學家、稅務籌劃專家、中央電視台"決勝2000年"合理避稅講座主講教授、北京世紀之光培訓中心顧問
1、 企業稅務籌劃的研究背景和基本方法
2、 集團企業的稅務籌劃
3、 企業設立、籌資、投資與稅務籌劃
4、 合理節稅、避稅平台與案例
5、 關於房地產行業的稅務籌劃最新研究動態

國家稅務總局法規司官員，高級研究員
6、我國現行稅制概況、運行情況及存在一些問題
7、進一步完善稅制的設想
8、2000年至今年第一季度稅收政策的調整情況及應對策略
9、國家稅收政策的合理利用與企業稅務籌劃

嵇錦宏： 《中國稅務報》納稅籌劃周刊資深記者
10、國內稅務籌劃總體情況概述
11、WTO後稅務籌劃面臨的機遇與挑戰

高金平：中國注冊稅務師、會計師，中國稅務報籌劃周刊"考考你"專欄特約撰稿人。上海國家會計學院CPA考試輔導，"稅法"科目的主講人
12、企業各稅種的稅務籌劃
13、外商投資企業和外國企業所得稅的稅務籌劃
14、關於電子產業的稅務籌劃問題及稅務籌劃的展望
15、如何走出稅務籌劃的誤區（偷稅、避稅案例分析）

王澤國：經濟學碩士、中國注冊稅務師、注冊會計師，現任中京瑞稅務師事務所副所長、北京世紀創微科技有限公司財務總監。資深稅務籌劃專家
16、企業稅務在成本控制中的運用技巧
17、企業采購、銷售及股權重組、合並分立與稅務籌劃
18、企業內部核算的稅務籌劃
19、企業設立及企業日常成本控制與稅務籌劃

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施工、房地產開發企業財務制度

第一章 總 則

第一條 為了規范施工、房地產開發企業財務行為，有利於企業公平競爭，加強財

務管理和經濟核算，根據《企業財務通則》，結合施工、房地產開發企業的特點及其管理

要求，制定本制度。

第二條 本制度適用於中華人民共和國境內的各類施工、房地產開發企業（以下簡

稱企業），包括全民所有制企業、集體所有制企業、私營企業、外商投資企業等各類經濟

性質的企業；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業。

其他行業獨立核算的施工、房地產開發企業也適用本制度。

第三條 企業應當在辦理工商登記之日起30日內，向主管財政機關提交企業設立

批准證書、營業執照、合同、章程等文件的復製件。

企業發生遷移、合並、分立以及其他變更登記等主要事項，應當在依法辦理變更登記

之日起30日內，向主管財政機關提交變更文件的復製件。

第四條 企業應當建立健全財務管理制度，完善內部經濟責任制，嚴格執行國家規

定的各項財務開支范圍和標准，如實反映企業財務狀況和經營成果，依法計算繳納國家稅

收，並接受主管財政機關的檢查監督。

第五條 企業財務管理的基本任務和方法是，做好各項財務收支的計劃、控制、核

算、分析和考核工作，依法合理籌集資金，有效利用企業各項資產，努力提高經濟效益。

第六條 企業應當做好財務管理基礎工作。在生產經營活動中的產量、質量、工時

、設備利用，存貨的消耗、收發、領退、轉移以及各項財產物資的毀損等，都應當及時做

好完整的原始記錄。企業各項財產物資的進出消耗，都應當做到手續齊全，計量准確，完

善原材料、能源等物資的消耗定額和工時定額，定期或者不定期地進行財產清查。

第二章 資金籌集

第七條 企業籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個人資本

金和外商資本金等。

國家資本金為有權代表國家投資的政府部門或者機構以國有資產投入企業形成的資本

金。

法人資本金為其他法人單位以其依法可以支配的資產投入企業形成的資本金。

個人資本金為社會個人或者本企業內部職工以個人合法財產投入企業形成的資本金。

外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和台灣地區投資者投入企業形成的資本

金。

第八條 企業應當按照法律、法規和合同、章程的規定，及時籌集資本金。資本金

可以一次或者分期籌集。一次性籌集的，從營業執照簽發之日起6個月內籌足；分期籌集

的，最後一期出資應當在營業執照簽發之日起3年內繳清，其中，第一次籌集的投資者出

資不得低於15％，並且在營業執照簽發之日起3個月內繳清。

投資者未按照投資合同、協議章程的約定履行出資義務的，企業或者其他投資可以依

法追究其違約責任。

第九條 企業在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無形資產（不包括土地使用權

）的出資不得超過企業注冊資金的20％；因情況特殊，需要超過20％的，應當經有關

部門審查批准，但是最高不得超過30％。法律另有規定的，從其規定。

企業不得吸收投資者的已設立有擔保物權及租賃資產的出資。

第十條 企業籌集的資本金，必須聘請中國注冊會計師驗資並出具驗資報告，由企

業據以發給投資者出資證明書。

第十一條 企業籌集的資本金，在生產經營期間內，投資者除依法轉讓外，不得以

任何方式抽走。法律另有規定的，從其規定。

投資者按照出資比例或者合同、章程的規定，分享企業利潤和分擔風險及虧損。

第十二條 企業在籌集資本金活動中，投資者實際繳付的出資額超出其資本金的差

額（包括股份有限公司發行股票的溢價凈收入），接受捐贈的財產，資產的評估確認價值

或者合同、協議約定價值與原帳面凈值的差額，以及資本匯率折算差額等計入資本公積金。

資本公積金按照法定程序，可以轉增資本金。

第十三條 企業的負債分為流動負債和長期負債。

流動負債包括短期借款、應付短期債券、應付票據、應交稅金、應付購貨款、應付分

包工程款、應付工程款、應付工資、應付投資者利潤、應付股利和其他應付款，預收工程

款、預收備料款、預收銷貨款、預收購房定金、預收代建工程款、預提費用，以及從成本

、費用中提取的職工福利費等。

長期負債包括長期借款、長期應付款、應付長期債券等。

發行的長期債券按照債券面值計價，實際收到的價款超過或者低於債券面值的差額，

在債券到期以前分期沖減或者增加利息支出。

第十四條 企業流動負債的應計利息支出，計入財務費用。

企業長期負債的應計利息支出，籌建期間的，計入開辦費；生產期間的，計入財務費

用；清算期間的，計入清算損益。其中，與購建固定資產或者無形資產有關的，在資產尚

未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計入購建資產的價值。

第十五條 企業應當按期償還各種負債，如發生因債權人特殊原因確實無法支付的

應付款項，計入營業外收入。

第三章 流動資產

第十六條 流動資產包括現金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應收及預付

款項、存貨等。

第十七條 其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。

第十八條 應收及預付款項包括應收工程款、應收銷貨款、其他應收款、應收票據

、待攤費用、預付分包工程款、預付分包備料款、預付工程款、預付備料款、預付購貨款

等。

應收票據應按照面值計價。貼現應收票據的實得款項與其面值的差額，計入財務費用。

第十九條 企業可以於年度終了，按照年末應收帳款余額的1％計提壞帳准備金，

計入管理費用。

企業發生的壞帳損失，沖減壞帳准備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳准備金。

不計提壞帳准備金的企業，發生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖

減管理費用。

第二十條 存貨包括主要材料、其他材料、周轉材料、設備、低值易耗品、機械配

件、在建工程、在產品、產成品、半成品、結構件、商品等。

房地產開發企業臨時出租房、周轉房視同存貨。

第二十一條 存貨按實際成本計價。

購入的，按買價加運雜費、采購保管理費和稅金等計價。

建設單位供應的，按合同確定價值計價。

自製的，按照製造過程中的各項實際支出計價。

委託外單位加工的，按實際耗用的原材料或者半成品加運雜費和加工費等計價。

投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。

盤盈的，按照同類存貨的實際成本計價；沒有同類存貨的，按照市價計價。

接受捐贈的，按照發票帳單所列金額加企業負擔的運雜費、保險費、稅金計價；無發

票帳單的，按同類存貨的市價計價。

按照計劃成本核算存貨的企業，對存貨的實際成本與計劃成本之間的差異，應當單獨

核算。

第二十二條 企業領用或發出的存貨，按照實際成本核算的，可以採用先進先出法

、加權平均法、移動平均法、個別計價法、後進先出法等方法確定其實際成本；採用計劃

成本核算的，按期結轉其應負擔的成本差異將計劃成本按成本計算期調為實際成本。

第二十三條 企業領用的周轉材料、低值易耗品按受益對象，一次或分期攤入工程

成本和管理費用。

房地產開發企業在用出租房、周轉房按其耐用年限分期平均攤入成本。

第二十四條 企業對存貨應當定期或者不定期盤點，年度終了前必須進行一次全面

的盤點清查。對於盤盈、盤虧、毀損以及報廢的存貨應當及時查明原因，分別情況及時處

理。

盤盈的存貨，沖減管理費用。盤虧、毀損和報廢的存貨，扣除過失人或者保險公司賠

款和殘料價值後，計入采購保管費或管理費用。存貨毀損屬於非常損失的部分，扣除過失

人或者保險公司賠款和殘料價值後，計入營業外支出。

第四章 固定資產

第二十五條 固定資產是指使用期限超過一年的房屋及建築物、機器、機械、運輸

工具以及其他與生產經營有關的設備、器具、工具等。不屬於生產經營主要設備的物品，

單位價值在2000元以上，並且使用期限超過兩年的，也應當作固定資產。

企業根據實際情況，制定固定資產目錄。

第二十六條 固定資產分為以下六類：

一、生產用固定資產。包括生產和行政管理用房屋及建築物、施工機械、運輸設備、

生產設備、儀器及試驗設備和其他生產用固定資產；

二、非生產用固定資產。包括職工宿舍、招待所、學校、幼兒園、托兒所、俱樂部、

食堂、醫院等單位使用的房屋、設備等固定資產；

三、租出固定資產；

四、未使用固定資產；

五、不需用固定資產；

六、融資租入的固定資產。

第二十七條 固定資產按照下列方法計價：

購入的，按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝調試費和繳納的稅金等

計價。

自行建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出計價。

在原有固定資產基礎上進行改、擴建的，按照固定資產原價加上改、擴建發生的支出

減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入後的余額計價。

投資者投入的，按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價。

融資租入的，按照租賃協議或合同確定的價款加運輸費、保險費、安裝調試費等計價。

接受捐贈的，按照發票帳單所列金額（無發票帳單的，按照同類設備市價）加上由企

業負擔的運輸費、保險費、稅金、安裝調試費等計價。

盤盈的，按照同類固定資產的重置完全價值計價。

企業購建固定資產交納的固定資產投資方向調節稅、耕地佔用稅，計入固定資產價值。

第二十八條 企業為建造固定資產或者對固定資產進行技術改造而發生的尚未交付

使用以前的專項工程支出，按照實際成本計價。

第二十九條 專項工程發生報廢或毀損，按照扣除殘料價值和過失人或者保險公司

等賠款後的凈損失，計入專項工程成本。單項工程報廢以及由於非常原因造成的報廢或毀

損，其凈損失，在籌建期間，計入開辦費；在生產經營期間，計入營業外支出。

專項工程交付使用前因試運轉發生的支出計入工程成本，發生的營業性收入扣除稅金

後沖減工程成本。

第三十條 完工並已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，應按照工程全部支出數

估價轉入固定資產，並從交付使用次月起計提折舊；辦理竣工決算後，按其實際價值調整

原估價入帳的固定資產原值和已計提折舊。

第三十一條 企業計提固定資產折舊一般採用平均年限法和工作量法。技術進步較

快或使用壽命受工作環境影響較大的施工機械和運輸設備，經財政部批准，可採用雙倍余

額遞減法或年數總和法計提折舊。

第三十二條 企業固定資產折舊年限（見附表一）。實行工作量法的其總行駛里程

，總工作小時可按同類固定資產折舊年限換算確定。

企業按照上述規定，有權選擇具體折舊方法和折舊年限，在開始實行年度前報主管財

政機關備案。

平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：

1－預計凈殘值率

年折舊率＝－－－－－－－－×100％

折舊年限

月折舊率＝年折舊率÷12

月折舊額＝固定資產原值×月折舊率

凈殘值率按照固定資產原值的3－5％確定，凈殘值率低於3％或者高於5％的，由

企業自主確定，報主管財政機關備案。

採用工作量法的固定資產折舊額計算公式為：

（一）按照行駛里程計算折舊的公式：

原值×（1－預計凈殘率）

單位里程折舊額＝－－－－－－－－－－－－

總行駛里程

（二）按照工作小時計算折舊的公式：

原值×（1－預計凈殘值率）

每工作小時折舊額＝－－－－－－－－－－－－－

總工作小時

採用雙倍余額遞減法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：

2

年折舊率＝－－－－×100％

折舊年限

月折舊率＝年折舊率÷12

月折舊額＝固定資產帳面凈值×月折舊率

實行雙倍余額遞減法的固定資產，應當在其固定資產折舊年限到期前兩年內，將固定

資產凈值扣除預計凈殘值後的凈額平均攤銷。

採用年數總和法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式為：

折舊年限－已使用年數

年折舊率＝－－－－－－－－－－－－－－－－×100％

折舊年限×（折舊年限＋1）÷2

月折舊率＝年折舊率÷12

月折舊額＝（固定資產原值－預計凈殘值）×月折舊率

折舊年限和折舊方法一經確定，不得隨意變更。需要變更的，由企業提出申請，並在

變更年度前報主管財政機關批准。

第三十三條 計提折舊的固定資產，包括房屋及建築物、在用施工機械、運輸設備

、生產設備、儀器及試驗設備、其他固定資產，季節性停用、修理停用的固定資產，融資

租賃方式租入和經營租賃方式租出的固定資產。

不計提折舊的固定資產，包括除房屋及建築物以外的未使用、不需用固定資產，經營

租賃方式租入的固定資產，已提足折舊繼續使用的固定資產，破產、關停企業的固定資產

等。

提前報廢的固定資產，不補提折舊，其凈損失計入營業外支出。

第三十四條 企業固定資產折舊，從固定資產投入使用月份的次月起，按月計提。

停止使用的固定資產，從停用月份的次月起，停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產不

再計提折舊。

企業按規定提取的固定資產折舊，計入成本費用，不得沖減資本金。

第三十五條 企業發生的固定資產修理支出，計入有關費用。修理費用發生不均衡

的、數額較大的，可以採用待攤或者預提的辦法。採取預提辦法的，實際發生的修理支出

應先沖減預提費用，實際支出數大於預提費用的差額，計入有關費用；小於預提費用的差

額沖減有關費用。

第三十六條 固定資產有償轉讓或清理報廢的變價收入扣除清理費用後的凈收益與

其帳面凈值（固定資產原值減累計折舊）的差額，計入營業外收入或營業外支出。

第三十七條 企業對固定資產應每年盤點一次。

盤盈的固定資產，按照原價減去估計累計折舊的凈收益，計入營業外收入。盤虧、毀

損、報廢的固定資產，按其原值扣除累計折舊、變價收入、過失人或保險公司賠償以及殘

值後的凈損失，計入營業外支出。

企業在籌建期間發生的固定資產盤盈、盤虧和清理凈損益，以及由於非常原因造成的

固定資產清理凈損失，計入開辦費。

第五章 無形資產、遞延資產和其他資產

第三十八條 無形資產是指企業長期使用但沒有實物形態的資產，包括專利權、商

標權、著作權、土地使用權、非專利技術、商譽等。

第三十九條 無形資產按取得時的實際成本計價。

投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照評估確認或者合同，協議約定的金額計

價。

購入的，按照實際支付價款計價。

自行開發並且依法申請取得的，按照開發過程中實際支出計價。

接受捐贈的，按照發票帳單所列金額或者同類無形資產市價計價。

除企業合並外，商譽不得作價入帳。

非專利技術和商譽的計價，應當經法定評估機構評估確認。

第四十條 無形資產從開始受益之日起，在有效使用期限內平均攤入管理費用。有

效使用期限按照下列原則確定：

法律和合同或者企業申請書分別規定有法定有效期限和受益年限的，按照兩者孰短的

原則確定。

法律沒有規定有效期限，企業合同或者企業申請書中規定有受益年限的，按照合同或

者企業申請書規定的受益年限確定。

法律和合同或者企業申請書均未規定法定有效期限或者受益年限的，按照不少於10

年的期限確定。

第四十一條 企業轉讓無形資產取得的凈收入，除國家法律法規另有規定外，計入

其他業務收入。

第四十二條 遞延資產包括開辦費、以經營租賃方式租入的固定資產改良支出、攤

銷期限在1年以上的固定資產修理支出以及其他待攤費用等。

開辦費是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、

差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益利息

等支出。

下列費用不包括在開辦費內：應當由投資者負擔的費用支出，為取得各項固定資產、

無形資產所發生的支出，以及籌建期間應當計入資產價值的利息支出、匯兌損益等。

開辦費自生產、經營月份的次月起，按不得短於5年的期限分期攤入管理費用。

以經營租賃方式租入的固定資產改良支出，在租賃有效期限內，分期攤入成本或者管

理費用。

第四十三條 其他資產包括臨時設施、特准儲備物資、銀行凍結存款、凍結物資、

涉及訴訟中的財產等。

臨時設施是指企業為保證施工和管理的進行而建造的各種簡易設施，包括現場臨時作

業棚、機具棚、材料庫、辦公室、休息室、廁所、化灰池、儲水池、瀝青鍋灶等設施；臨

時鐵路專用線、輕便鐵道；臨時道路、圍牆；臨時給排水、供電、供熱等管線；臨時性簡

易周轉房，以及現場臨時搭建的職工宿舍、食堂、浴室、醫務室、理發室、托兒所等臨時

性福利設施。

臨時設施以建造時發生的實際支出計價，按工程受益期限分期攤入工程成本，報廢清

理回收的殘值扣除清理費用列作營業外收支。

特准儲備物資是指具有專門用途，但是不參加生產經營的經國家批准儲備的特種物資。

第六章 對外投資

第四十四條 企業根據國家法律、法規規定，可以採用貨幣資金、實物、無形資產

等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。

企業不得以國家專項儲備的物資以及國家規定不得用於對外投資的其他財產向其他單

位投資。

第四十五條 企業的對外投資，按照下列原則確定：

以現金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實際支付的金額計價。

以實物、無形資產方式向其它單位投資的，按照評估確認或合同、協議約定的價值計

價。資產評估確認或者合同、協議約定的價值與其帳面凈值的差額，計入資本公積金。

企業認購的債券，按照實際支付的價款計價。實際支付款項中含有應計利息的，按照

扣除應計利息後的差額計價。

溢價或者折價購入的長期債券，其實際支付的款項（扣除應計利息）與債券面值的差

額，在債券到期前分期計入投資收益。

企業認購的股票，按實際支付價款計價。實際支付款項中含有已宣告發放但尚未支付

股利的，按照實際支付的價款扣除應收股利後的差額計價。

第四十六條 企業以貨幣資金、實物、無形資產和股票進行長期投資，對被投資單

位沒有控制權的，應當採用成本法核算，並且不因被投資單位凈資產的增加或減少而變動

；擁有實際控制權的，應當採用權益法核算，按照被投資單位增加或減少的凈資產中所擁

有或者分擔的數額，作為企業的投資收益或者投資損失，同時增加或者減少企業的長期投

資，並且在企業從被投資單位實際分得股利或者利潤時，相應減少企業的長期投資。

第四十七條 企業對外投資取得的利息、利潤和股利，扣除分擔的虧損，計入投資

收益，按照國家規定繳納或者補交所得稅。

第四十八條 企業收回的對外投資與長期投資帳戶的帳面價值的差額，計入投資收

益或者投資損失。

第七章 成本和費用

第四十九條 企業在工程施工、提供勞務、作業、房地產開發、銷售產品等過程中

發生的各項支出，按照國家規定計入成本、費用。

第五十條 施工企業工程成本分為直接成本和間接成本。

直接成本是指施工過程中耗費的構成工程實體或有助於工程形成的各項支出，包括人

工費、材料費、機械使用費和其他直接費。

人工費包括企業從事建築安裝工程施工人員的工資、獎金、職工福利費、工資性質的

津貼、勞動保護費等。

材料費包括施工過程中耗用的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半

成品的費用和周轉材料的攤銷及租賃費用。

機械使用費包括施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費和租用外單位施工

機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。

其他直接費包括施工過程中發生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費、生產工具用具

使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費等。

間接成本是指企業各施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單

位管理人員工資、獎金、職工福利費、行政管理用固定資產折舊費及修理費、物料消耗、

低值易耗品攤銷、取暖費、水電費、辦公費、差旅費、財產保險費、檢驗試驗費、工程保

修費、勞動保護費、排污費及其他費用。

第五十一條 房地產開發企業開發產品成本包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程

費、建築安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發間接費用。

土地徵用及拆遷補嘗費包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地

下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、「三通一

平」等支出。

建築安裝工程費包括企業以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費和以自營方式

發生的建築安裝工程費。

基礎設施費包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環

衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用是指企業所屬直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福

利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

第五十二條 企業內部獨立核算的工業生產、運輸、物資供銷、服務等單位生產、

經營成本的劃分，比照有關行業財務制度的規定辦理。

第五十三條 企業發生的銷售費用、管理費用和財務費用，計入當期損益。

第五十四條 銷售費用是指企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用

，以及專設銷售機構的各項費用。包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費

、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，以及專設銷售機構的人

員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費。

房地產開發企業銷售費用還包括開發產品銷售之前改裝修復費、看護費、採暖費等。

第五十五條 管理費用是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項

費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、

咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術

轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞帳損失，存貨盤虧、

毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。

公司經費包括公司總部管理人員工資、獎金、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費

、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經費。

差旅費標准由企業參照當地政府規定的標准，結合企業的具體情況自行確定，並報主

管財政機關備案。

工會經費是指按職工工資總額2％計提撥交給工會的經費。

職工教育經費是指企業為職工學習先進技術和提高文化水平而支付的費用，按照職工

工資總額的1．5％計提。

勞動保險費是指企業支付離退休職工的退休金（包括提取的離退休統籌基金）、價格

補貼、醫葯費（包括企業支付離退休人員參加醫療保險的費用）、易地安家補助費、職工

退職金、6個月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規定支付給離休干

部的各項經費。

待業保險費是指企業按照國家規定交納的待業保險基金。

董事會費是指企業最高權力機構（如董事會）及其成員為執行職能而發生的各項費用

，包括差旅費、會議費等。
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⑸ 如何強化房地產業稅收管理

（一）加大稅法宣傳力度。針對房地產商納稅意識薄弱的情況，將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓，可以不局限於稅收宣傳月，而定期對房地產和建築企業的法人代表和財務人員進行集中培訓，對房地產業涉及的相關稅收法規政策進行重點宣傳和講解。並通過各種媒體進行稅收政策宣傳，在有關管理部門和施工現場張貼公告，提高有關部門的協稅意識和施工企業的納稅意識。同時積極對那些誠信納稅的企業進行宣傳並予以獎勵，起到為其他企業樹立榜樣的作用，對納稅不積極和偷逃稅款的企業予以嚴厲打擊，以達到懲惡揚善的社會效應，全面凈化稅收執法環境。
（二）健全協稅護稅網路。一是密切部門配合。健全內外信息共享機制，建立健全與發改委、房管、規劃、建設、金融等部門的信息溝通制度，由政府牽頭，定期召開聯席會議，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量、房產交易租賃信息和預收房款情況、已付產權情況等各種信息，通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握相關涉稅信息，實行項目登記備案管理，加強房開項目的源泉控管。二是加強信息的有效利用。通過信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現並解決漏征漏管問題。三是加強銀行賬戶預收款信息的監控。按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取銀行部門的合作，對房開企業設立的預售房款賬戶及相關賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。並通過實地調查等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的動態監控，保證銷售信息、預收房款信息真實、准確。四是加強關聯方信息的監控。到企業關聯方進行調查走訪，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法，不合理的可以按照《稅收征管法》第三十六條的規定進行合理調整，從而達到有效監控稅收的目的。
（三）優化稅源管理手段。一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建築業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，並實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。二是充分利用聯動機制。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮聯動機製作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新台階。三是實行房地產業、建築業協同管理。由地域管理轉變為專業管理，即由一個科室統一管理房地產、建築行業，充分利用兩個行業的相關性，對房地產建築業上、下游產業實行一體化的管理，提高稅收征管的針對性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在開發初期，要求房地產開發企業上報項目立項書、規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、建築承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、工程總造價、土地出讓信息、拆遷補償協議等涉稅資料，並將企業上報的情況與實地核查的情況相比對，總體掌握工程的開發情況，為日後的監管打下基礎。其次，依託商品房模型管理軟體，對房地產開發項目進行全過程監控。在定期對房開企業申報納稅和發票開具情況進行分析比對的基礎上，不定期到施工現場進行巡查，根據巡查的結果記錄房開企業日常監控管理動態台賬，同時更新商品房模型內的分戶信息，通過台賬和模型軟體反映其商品房銷售明細、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況等，對存在問題的企業及時進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。再次，根據商品房模型管理軟體的分戶銷售信息，逐一與購房者核實其購買價格，對經確認與銷售方提供的銷售價格不一致的及時進行調整，並補征稅款。最後，在項目竣工後，加強對存量房的監控管理，不定期地對購房戶和有關知情人員進行走訪調查，掌握存量房銷售情況，並及時對企業進行土地增值稅清算和企業所得稅匯算，防止企業故意拖欠稅款，逃避納稅。
（五）強化重點稅種管理。首先，強化企業所得稅和營業稅的管理。一是針對房地產開發企業虛構建築業務，虛增建築工程成本的，按照施工合同金額徵收承建商的建築業營業稅，以此控制房地產開發成本的真實性。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低負擔率。每一個項目辦理竣工結算後，按實際收入和實際成本進行項目應繳稅款的結算，計算該項目的所得稅最低負擔率，達到規定標準的項目，可將產生的項目利潤並入企業當年的應納稅所得額計算應納稅額；對於納稅人不能按項目准確核算收入、成本、費用，或項目完工結算後，未達到規定標準的，由稅務機關核定其應納所得稅額，從而促進房地產企業財務核算的規范化。三是在存量房出租營業稅管理上重點突破。通過採取多方詢問、實地察看等措施，確定房地產企業存量房出租價格和收取的租金金額，及時補征稅款，並將房地產企業出租存量房納入日常管理的重點，防止企業逃避納稅義務。
其次，強化土地增值稅的管理。在合理確定土地增值稅預征率的基礎上區分住宅、商業用房情況隨同營業稅一同徵收。對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。對納稅人有《征管法》第三十五條規定情形的，採取核定方式徵收土地增值稅。
（六）強化以票控稅。一是嚴把發票開具關。銷售不動產發票專人管理專人開具，並嚴格按照規定的綜合稅率進行開具，個人所得稅和企業所得稅一律在開具發票時進行預征。同時管理部門和發票管理人員應分別建立房屋銷售台賬和銷售不動產代開發票管理台賬，定期將代開發票金額與已完稅銷售收入進行比對，避免出現超出預繳稅款代開銷售不動產發票的情況。二是嚴把發票索取關。對外來房開企業，要求其必須索取施工地稅務機關開具的建築業發票，不得接受外來發票，以保證其建安成本的真實性。三是嚴把發票審核關。房開企業代開發票時應先由稅收管理員審核房屋銷售合同，對同類房屋銷售合同標明銷售價格必須控制在合理范圍內，對有疑點的進行實地調查並調整其銷售價格。四是嚴把發票處罰關。對檢查中發現違規使用發票的，嚴格按照《稅收征管法》和《發票管理辦法》的有關規定進行處罰，體現稅法剛性。
（七）加大稅務稽查力度。充分發揮稽查的殺手鐧作用，規范稅收秩序，加強對房地產企業的專項檢查，特別是加強對虧損、微利、售價偏低等疑點納稅戶的重點稽查，同時在稽查中要做到「兩個堅持」。一是堅持實地查訪。針對房地產開發周期較長，開發產品是不動產，具有不可隱匿性的特點，檢查人員在工作中不能僅僅「就賬查賬」，還應堅持到實地進行「三看」，即看實際操作是否按規劃進行，有無自行更改規劃項目的情況；看住戶的入住情況，對銷售數量進行估計；看售樓部台賬，了解檢查項目已售、預售情況和銷售價格。二是堅持找准重點。檢查人員應在實施賬簿檢查前，通過詢問的方式進一步了解企業在被檢查年度開發、銷售項目等情況；調閱開發項目立項批文、土地轉讓協議、房產預售證、物價部門的價格批復等；對搜集了解到的被查企業的靜態資料信息進行案頭分析，比對涉稅核算項目的各類指標，對檢查重點做到心中有數，有針對性地制訂檢查方案，避免盲目的「就賬查賬」。
（八）切實提高幹部隊伍素質。房地產稅收是稅收征管的一個難點，也是社會關注的一個熱點。因此，做好房地產稅收管理工作，必須要有一支作風過硬、業務精通、執法嚴格的幹部隊伍。首先，加大培訓力度，要創新培訓學習手段和方式，有針對性的開展好房地產業稅收政策、相關財務核算知識、高級計算機知識的專項培訓，切實提高房地產稅收管理隊伍的業務素質和管理水平。其次，減少稅收管理員的事務性工作，使稅收管理員能夠全身心投入到房地產業稅收征管工作中，提高工作質量。再次，加強信息化配備，給稅收管理員配備筆記本電腦等現代化信息設備，提高征管工作效率。最後，由於房地產業稅收征管環境極為復雜，要加強對房地產稅收管理員的職業道德教育和黨風廉政教育，引導其立足本職工作，做到愛崗敬業、誠信服務、秉公執法，自覺抵制外來誘惑，確保房地產稅收征管工作的科學、健康發展。
（九）加強執法監督和績效管理。一是加強工作反饋。實行工作日誌和工作反饋制度，以便及時了解掌握管理員的管理質量是否符合稅源精細化管理的要求。二是加強績效考核。根據《稅收管理員制度》和房地產稅收管理員的日常工作特點，詳細制定工作量和工作指標，定期進行績效考核，並做到獎優罰劣，解決能力強弱一個樣，素質高低一個樣，干多干少一個樣，干好乾壞一個樣的問題。三是加強執法監督和紀檢監察。實行分級負責制，明確責任，由執法監督部門按照《稅收執法責任制》的要求，對稅收管理員的執法行為進行過程監督，同時充分發揮紀檢監察部門的作用，對執法不嚴的實行執法過錯責任追究，並按有關規定進行處理。四是拓寬監督渠道。通過召開納稅人座談會，走訪企業、發放測評表等形式，加大對稅收管理人員的外部評議評價。

⑹ 如何加強房地產行業，建築業稅收管理

（一）加大稅法宣傳力度。針對房地產商納稅意識薄弱的情況，將稅法宣傳作為一項長期的工作來抓，可以不局限於稅收宣傳月，而定期對房地產和建築企業的法人代表和財務人員進行集中培訓，對房地產業涉及的相關稅收法規政策進行重點宣傳和講解。並通過各種媒體進行稅收政策宣傳，在有關管理部門和施工現場張貼公告，提高有關部門的協稅意識和施工企業的納稅意識。同時積極對那些誠信納稅的企業進行宣傳並予以獎勵，起到為其他企業樹立榜樣的作用，對納稅不積極和偷逃稅款的企業予以嚴厲打擊，以達到懲惡揚善的社會效應，全面凈化稅收執法環境。
（二）健全協稅護稅網路。一是密切部門配合。健全內外信息共享機制，建立健全與發改委、房管、規劃、建設、金融等部門的信息溝通制度，由政府牽頭，定期召開聯席會議，全面掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度、現金流量、房產交易租賃信息和預收房款情況、已付產權情況等各種信息，通過信息交換和分析比對，最大限度的掌握相關涉稅信息，實行項目登記備案管理，加強房開項目的源泉控管。二是加強信息的有效利用。通過信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發現並解決漏征漏管問題。三是加強銀行賬戶預收款信息的監控。按照《稅收征管法》第五十四條第六款的規定，爭取銀行部門的合作，對房開企業設立的預售房款賬戶及相關賬戶進行有效監控，掌握銷售收入情況，實現源泉控管。並通過實地調查等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的動態監控，保證銷售信息、預收房款信息真實、准確。四是加強關聯方信息的監控。到企業關聯方進行調查走訪，了解關聯企業之間的業務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法，不合理的可以按照《稅收征管法》第三十六條的規定進行合理調整，從而達到有效監控稅收的目的。
（三）優化稅源管理手段。一是加強信息化建設。應用現代化科技手段，結合房地產建築業項目稅收管理系統，建立模擬商品房模型，按照存量房銷售狀況分戶錄入房屋銷售信息，包括房屋面積、銷售價格、購房者聯系方式等信息，方便稅收管理員調閱核實，並實行動態化管理，隨時根據實地巡查等掌握的信息進行更新，對整個房地產稅源實施動態的稅源監控。二是充分利用聯動機制。通過對稅源信息的綜合運用，充分發揮聯動機製作用，與納稅評估等管理手段相結合，與房地產稅收預測和統計分析相結合，全面提高稅源管理水平，推動房地產業稅收征管上新台階。三是實行房地產業、建築業協同管理。由地域管理轉變為專業管理，即由一個科室統一管理房地產、建築行業，充分利用兩個行業的相關性，對房地產建築業上、下游產業實行一體化的管理，提高稅收征管的針對性。
（四）加大日常巡查力度。首先，在開發初期，要求房地產開發企業上報項目立項書、規劃圖、建房方式、主要材料供應方情況、建築承包合同、銷售方式、開工時間、預計竣工時間、項目總投資額、工程總造價、土地出讓信息、拆遷補償協議等涉稅資料，並將企業上報的情況與實地核查的情況相比對，總體掌握工程的開發情況，為日後的監管打下基礎。其次，依託商品房模型管理軟體，對房地產開發項目進行全過程監控。在定期對房開企業申報納稅和發票開具情況進行分析比對的基礎上，不定期到施工現場進行巡查，根據巡查的結果記錄房開企業日常監控管理動態台賬，同時更新商品房模型內的分戶信息，通過台賬和模型軟體反映其商品房銷售明細、預售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況等，對存在問題的企業及時進行檢查調整，對應繳未繳的稅款進行補征。再次，根據商品房模型管理軟體的分戶銷售信息，逐一與購房者核實其購買價格，對經確認與銷售方提供的銷售價格不一致的及時進行調整，並補征稅款。最後，在項目竣工後，加強對存量房的監控管理，不定期地對購房戶和有關知情人員進行走訪調查，掌握存量房銷售情況，並及時對企業進行土地增值稅清算和企業所得稅匯算，防止企業故意拖欠稅款，逃避納稅。
（五）強化重點稅種管理。首先，強化企業所得稅和營業稅的管理。一是針對房地產開發企業虛構建築業務，虛增建築工程成本的，按照施工合同金額徵收承建商的建築業營業稅，以此控制房地產開發成本的真實性。二是對不同地域、不同規模的房地產開發項目分別設置企業所得稅最低負擔率。每一個項目辦理竣工結算後，按實際收入和實際成本進行項目應繳稅款的結算，計算該項目的所得稅最低負擔率，達到規定標準的項目，可將產生的項目利潤並入企業當年的應納稅所得額計算應納稅額；對於納稅人不能按項目准確核算收入、成本、費用，或項目完工結算後，未達到規定標準的，由稅務機關核定其應納所得稅額，從而促進房地產企業財務核算的規范化。三是在存量房出租營業稅管理上重點突破。通過採取多方詢問、實地察看等措施，確定房地產企業存量房出租價格和收取的租金金額，及時補征稅款，並將房地產企業出租存量房納入日常管理的重點，防止企業逃避納稅義務。
其次，強化土地增值稅的管理。在合理確定土地增值稅預征率的基礎上區分住宅、商業用房情況隨同營業稅一同徵收。對已辦理竣工結算的房地產開發項目應嚴格審查土地轉讓成本及費用，及時進行土地增值稅清算。對納稅人有《征管法》第三十五條規定情形的，採取核定方式徵收土地增值稅。
（六）強化以票控稅。一是嚴把發票開具關。銷售不動產發票專人管理專人開具，並嚴格按照規定的綜合稅率進行開具，個人所得稅和企業所得稅一律在開具發票時進行預征。同時管理部門和發票管理人員應分別建立房屋銷售台賬和銷售不動產代開發票管理台賬，定期將代開發票金額與已完稅銷售收入進行比對，避免出現超出預繳稅款代開銷售不動產發票的情況。二是嚴把發票索取關。對外來房開企業，要求其必須索取施工地稅務機關開具的建築業發票，不得接受外來發票，以保證其建安成本的真實性。三是嚴把發票審核關。房開企業代開發票時應先由稅收管理員審核房屋銷售合同，對同類房屋銷售合同標明銷售價格必須控制在合理范圍內，對有疑點的進行實地調查並調整其銷售價格。四是嚴把發票處罰關。對檢查中發現違規使用發票的，嚴格按照《稅收征管法》和《發票管理辦法》的有關規定進行處罰，體現稅法剛性。
（七）加大稅務稽查力度。充分發揮稽查的殺手鐧作用，規范稅收秩序，加強對房地產企業的專項檢查，特別是加強對虧損、微利、售價偏低等疑點納稅戶的重點稽查，同時在稽查中要做到「兩個堅持」。一是堅持實地查訪。針對房地產開發周期較長，開發產品是不動產，具有不可隱匿性的特點，檢查人員在工作中不能僅僅「就賬查賬」，還應堅持到實地進行「三看」，即看實際操作是否按規劃進行，有無自行更改規劃項目的情況；看住戶的入住情況，對銷售數量進行估計；看售樓部台賬，了解檢查項目已售、預售情況和銷售價格。二是堅持找准重點。檢查人員應在實施賬簿檢查前，通過詢問的方式進一步了解企業在被檢查年度開發、銷售項目等情況；調閱開發項目立項批文、土地轉讓協議、房產預售證、物價部門的價格批復等；對搜集了解到的被查企業的靜態資料信息進行案頭分析，比對涉稅核算項目的各類指標，對檢查重點做到心中有數，有針對性地制訂檢查方案，避免盲目的「就賬查賬」。