房地產宣傳如何影響客戶購買論文

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內容摘要：隨著房地產業的迅猛發展，房地產的價格問題越來越引起人們的關注，影響我國房地產發展的最主要的三個方面是土地、房地產金融市場、交易費用，因此我們要做好這三個方面的制度安排與制度建設。關鍵詞：房地產價格 土地 房地產金融市場 交易費用 制度安排與建設

房地產業是第三產業的重要組成部分，它是一項綜合性產業，也是國民經濟的基礎性、先導性產業。房地產價格的形成十分復雜，要受自然、經濟、社會、區域、個體等多方面的影響，據測算，在房地產價格構成中，各種費用所佔比例大致為：土地約為20％；建安工程約為35％；「大市政」配套約佔15％；各種稅費約佔10%-15％；開發企業的利潤約佔15％-20％。
本文試圖從土地、房地產金融市場、交易費用三個方面來分析我國的房地產價格，尋求新的制度安排。

與土地問題相關的制度安排與制度建設

土地是房地產開發的核心要素，我國土地資源缺乏且供給彈性小，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。我國的土地所有制屬於全民所有制，建設用地原則上要使用國有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財產，這種產權形式暴露了以下幾個方面的制度缺陷：
在現行的制度條件下，土地的所有權是不能轉讓和買賣的，但使用權可以買賣，這實際上是土地的出租行為。現行的是土地「批租」形式，即把多年的土地使用權捆綁在一起一次批給使用者。由於時間跨度很大，開發商們可以將這種介於「租」與「售」之間得來的土地進行抵押貸款，並將多年的土地租金一次加入房屋售價之中進行轉嫁，這是一種產權的錯位與侵犯；
目前土地轉讓的市場化程度很低。協議出讓土地不僅所佔的比例過大而且在定價上隨意性較大；同時一級市場上缺乏透明度，用地問題上沒有形成公開、公平、公正的競爭機制；基準地價的確定也不盡科學合理，難與現實發展同步；
房地產投資對地方GDP增長的貢獻率較高，常被一些不負責任的地方官拿來當作政績工程、形象工程做。在這種「經營城市」的浪潮中，利用土地牟取暴利已經成為一些單位和個人尋租的手段，地方政府自然不會是最後的買單者。
在現實面前，要求我們要做好以下幾個方面的工作：設計一種合理的房地分離的計價與徵收方法，即購房者逐年向政府繳納地租，不再與開發商發生關系，改變土地「批租」的局面；嚴格控制土地市場，加速推進土地的招標和拍賣制度，堵住土地交易的「黑洞」；建立科學的基準地價確定公布制度，做到及時動態更新；政府要做好並認真執行土地供應和使用計劃，規劃問題不可一事一議；通過稅收手段提高土地炒作成本，對閑置土地長期不開發的，予以收回；建立土地儲備制度以便政府可以根據土地市場行情適時收購或者供應土地。今後中國將實行的是最嚴格的耕地保護制度。

與房地產金融市場問題相關的制度安排與制度建設

房地產業是一個資金密集型產業，如果它是一輛戰車的話，金融就是它的發動機。從近年信貸超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步。房地產之所以能夠不斷獲得金融支持與房地產業具有很強的回彈效應有關，同時房地產開發投資的回報率相對於其他行業高些。銀行也把住房貸款當成是新的業務增長點，但現實中存在著嚴重的信息不對稱，銀行低估了風險，大量而又廣泛的投資於房地產，開發商們開始盲目樂觀大肆借貸，非理性的預期造成了非理性的繁榮，這樣房地產價格的泡沫才會產生，並且隨時可能破裂。
我們的房地產金融市場存在著發育程度低，金融品種單一，住房抵押貸款二級市場尚未大量發展，運行管理機制、風險分散機制、監督約束與保障體系不健全、不完善等等問題，其中融資渠道單一是最嚴重的問題。合理的制度建設也應該圍繞其展開，房地產融資多元化勢在必行。
在新的融資渠道中，最好的選擇是通過資本市場直接融資。對於房地產企業來說，通過資本市場運作可緩解來自房地產項目資金需求方面的壓力。大力發展房地產信託。從信託產品總體來看，呈現出地方政府基礎設施建設、房地產業融資和證券投資三分天下的格局。為房地產基金做好安排。因為2003年的121號文件，作為房地產重要融資渠道的地產基金不得不由幕後走向前台，它為房地產企業無疑提供了新的融資渠道，而且對於投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規避風險。
房地產金融市場的制度建設任重而道遠。要完善舊的信貸制度，嚴控信貸准入，加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓寬融資渠道，把金融創新與我國的國情實際相結合，促進房地產金融市場健康、快速的發展。只有這樣，才能有效的防範房地產價格泡沫的產生與破裂。
與交易費用問題相關的制度安排與制度建設

房地產市場是個復雜的市場，其參與者包括買賣雙方、建築施工單位、政府、監理評估等中介機構、媒體等等，他們所提供的服務都是市場交易順利進行的條件，這些服務的費用可以看成是交易費用的一部分。建立合理的控制交易費用的制度平台應考慮以下幾個方面：
合理的稅費安排
在房地產開發中，人們對城市基礎設施配套費以及公用設施配套費的徵收異議頗多。早有學者提出對城市基礎設施配套費不應向開發商一次徵收，而直接向業主逐年徵收；供水、電、煤氣等設施的建設費在其產品價格被理順後應該自動退出歷史舞台；對於一些具有明顯攤派性質的收費如人防建設費、教育費附加等，它們屬於全民受益的范圍，那麼也就不應該僅僅由開發企業來繳納。
項目審批中的交易費用
房地產業在許多權力部門的眼裡仍是一塊「肥肉」，誰都想沾點「油水」，而且項目審批環節過多也是我們計劃經濟體制留下的後遺症之一。開發企業來回奔波於公章部門，不僅降低了效率，而且增加了很多「跑路錢」，這些交易費用也計入了房地產價格之中。
招投標中的交易費用
在管理混亂的建築市場上「黑白合同」已經成了公開的秘密了。所謂「黑合同」，就是建設單位在工程招投標過程中，除了公開簽訂的合同（「白合同」）外，又私下與中標單位簽訂合同，強迫中標單位墊資帶資承包、壓低工程款等。另外工程層層轉包、建築「掮客」混水摸魚等問題也很嚴重，同時招投標過程也是滋生腐敗的溫床。
工程造價管理中的交易費用
做為房地產市場重要組成部分的監理、咨詢以及評估部門在工程造價的形成中起到了至關重要的作用。但我們的造價管理存在著很多的漏洞。概預算以及決算審計人員素質參差不齊，監理制度艱澀運行，這樣的決算價格難免和工程的實際造價有出入。事實上，我們在開發建設工程中只重視了施工質量的監理卻忽視了造價監理工作。設計可行的造價編制審核程序與科學的全面的監理制度，完善激勵機制與監督機制，只有這樣才能保證工程造價的公平合理，建築市場的健康規范。
與媒體有關的交易費用
媒體是提供房地產交易信息的主要工具。瘋狂的房地產廣告說到底是開發商在為業主們燒錢，而媒體們更熱衷於概念炒作，從「奧運」概念到「世博」概念，從「親水景觀」概念到「別墅豪宅」概念，每一輪炒作都拉動房價上揚。當然其中有合理的概念促銷，但是，我們更需要的是真實可信的房產交易信息。在巨額廣告費的誘惑之下，某些媒體不惜出賣版面，大肆吹噓，最終，昂貴的交易費用換來了虛假的繁榮，這對房地產的危害是致命的。因此需要一種制度安排來保護業主的利益，更是在保護房地產的未來。
我們要理性的看待房地產市場中出現的各種問題，當前中國房地產市場出現了住宅市場化進程加速和制度建設滯後的矛盾，這更加要求我們保持制度安排的科學、合理、適用、可行。只有這樣才能防範和解決房地產市場中出現的許多問題，特別是價格問題，也只有這樣中國房地產才會走向輝煌！
參考資料：
1.謝經榮等，地產泡沫與金融危機[M]，經濟管理出版社，2002
2.劉福垣，房地產泡沫產生的根源在於流通體制[J]，城鄉建設，2003(4)
3.卲謙謙、王洪，日本房地產泡沫的成因分析及對我國的經驗借鑒[J]，中國房地產金融，2003(5)
4.張銳，房地產業緣何這般熱[J]，中國經濟信息，2003(6)

⑶ 急需房地產類的"客戶定位和產品建議如何影響產品的實現"的畢業論文

恩 還行

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確定定價目標進行成本核算調查市場狀況

綜合分析影響定價因素選擇定價策略和方法確定產品市場價格實施在房地產企業經營目標的基礎上確定企業定價目標，這是定價工作的起點對房地產企業開發經營的產品成本費用進行核算了解市場需求狀況和競爭者狀況、發展趨勢及其價格策略結合企業產品特點，綜合分析影響定價的因素，進而研究價格實現的可行性依據內外條件和成本核算，選擇定價策略和方法根據定價策略和方法以及價格最優原則確定本企業產品市場價格在銷售中實施所定價格，並把信息及時反饋到以上階段，進行價格調整

[④]項目定價的方法定價方法是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的一個及本價格或浮動范圍的方法。雖然影響產品價格的因素很多，但是企業在制定價格是主要考慮產品的成本、市場需求和競爭情況。

產品成本規定了價格的最低基數，而競爭者價格和替代品價格則提供了企業在制定其價格時必須考慮的參考的參照系。

在實際定價過程中，企業往往側重於對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。房地產企業的定價方法通常由成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和克比樓盤量化定價法三類。

1、成本導向定價

成本導向定價是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價的方法。其基本思路是在定價時，首先考慮收回企業在生產經營中投入的全部成本，然後加上一定的利潤。成本導向定價主要是由成本加成定價法、目標利率定價法和售價加成定價法三種方法構成。

2、成本加成定價法

這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本的基礎上，加上一定的比例的於利潤作為產品的售價。售價與成本之間的差額即為利潤。這里所指的成本，包含了稅金。由於利潤的多少是按成本的一定比例計算的，習慣上講這種比例稱為「幾成」，因此這種方法被稱為成本加成定價法。

它的計算公式為：單位產品的價格=單位產品成本*（1+加成率）其中，加成率為預期利潤占產品成本的百分比3、目標收益定價法這種方法又稱目標利潤定價法，或投資收益率定價法。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算的方法。
其計算步驟如下：
（1）確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等多種不同方式。

（2）確定目標利潤。由於目標收益率的表現形式的多樣性，目標利潤的計算也不同，其計算公式為：目標利潤=總投資額*目標投資利潤率目標利潤=總成本*目標成本利潤率目標利潤=銷售收入*目標銷售利潤率目標利潤=資金平均佔用率*目標資金利潤率

（3）計算售價。售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量目標收益率評定法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。這種方法一般是用於在市場上具有一定影響力的企業、市場佔有率較高或具有壟斷性質的企業。

4、售價加成定價法這是一種以產品的最後售價為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最後得出產品的售價。其計算公式為：單位產品售價=單位產品成本/（1-加成率）這種定價方法的優點是對於銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率；而對於消費者來說，在售價相同的情況下，用這種方法計算出來的加成率較低，更容易接受。

以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。所不同的它們對利潤的確定方法略有差異。雖然較容易計算，但它們存在共同的缺點，即沒有考慮市場需求和市場競爭情況

七、房地產銷售渠道策略

房地產營銷渠道是指房地產產品從生產者流向最終消費者所經過路線和所經營銷單位結構形式的總和。主要有以下幾種形式：

1）直接銷售房地產的直接銷售是指從房地產開發商直接銷售給最終消費者。

2）間接渠道銷售房地產企業利用中間商將產品供應給消費者，中間商介入交換活動，並專門承擔商品流通職能。

銷售渠道選擇的原則：

1、效益原則

在確定銷售渠道的時候首先要考慮效益。也就是說，能做到以最少的投入達到最大的效益。但是，也並不是可以會略掉其他因素，如一個企業要想要綜合發展或強調發展它的營銷部門的時候，可能在它的各種費用並不是最低的，但是為了培養一批營銷人才為己所用就會對效益原則的權重放低。這時效益原則並不是企業考慮的首要因素，而發展戰略成了企業首要的任務。

2、協同原則

精誠合作才能把工作做得更好，因為並不是每一個人都能做好每一項工作。在選擇銷售渠道的時候，我們一定要選擇能夠相互信任的。現代社會分工更細，不同的人掌握了不同的專業技能，要尋找那些能夠跟自身團隊進行良好溝通的專業公司對於任務的順利實現及業務的發展都大有裨益。

3、可控制原則

在房地產銷售當中，房地產開發商應當能夠掌握主動權，當在發生緊急情況的時候才能夠留有餘地。可控制權應該適當應有，不然會破壞雙方的合作程度以及產生信任危機以後將難以彌合。可控制原則是建立在相互信任的基礎上的，不然將不能選擇到合適的合作公司。

4、風險原則

房地產具有高風險高回報的特性。房地產的生產投入是相當高的，雖然國內建築公司帶資建設，但是，項目土地的取得、原住居民的動遷、拆遷費用、項目設計費、管理費用等都是房地產開發的成本，但是如果在開發的某一環節出現紕漏就會使項目處在很被動的地位。

5、素質原則

在選擇中間商的時候我們通常要考慮中間商的素質，素質高的中間商能提供更加專業化的策劃方案，使得銷售的速度更快，企業的最終利益更大。

通常考慮中間商的素質有以下幾方面：

1.實力素質,主要是考察中間商的資金及專業人員的數量和實力同時還將考慮到中間商人員的流動程度。

2.管理素質，主要是考察中間商的管理水平，及使用的管理方法。

3.信譽素質，主要是考察中間商所代理過的案例中有沒有出現違約的情況。

4.經驗素質，主要是考察中間商的專業人員的素質。

八、房地產促銷策略

在市場競爭激勵的條件下，房地產企業為取得營銷活動的成功，不僅要以適當的價格通過適當的渠道向市場提供適銷的房地產產品，而且需要採取適當的方式促進產品的銷售。因此，促進銷售也是營銷人員將本企業及產品的信息通過各種方式傳遞給消費者和用戶，促進其了解、信賴並購買本企業的產品，已達到擴大銷售的目的。

促銷的實質是房地產營銷人員與消費者之間的溝通。長期以來，我國房地產行業呈現出典型的買方市場形勢，房地產企業無需擔心銷售問題。因此，對於促銷這一工作，無論是在思想認識上、促銷人員力量配套上以及建立和健全各種機制上，都十分欠缺。

促銷一般可以起到三方面的作用：

1、傳遞消息、溝通情報在進行促銷的時候很多採用了降低售價或者提供其他更多的優惠措施以吸引消費者，引起人們的注意，這樣人們會自覺不自覺地向他們的親友傳遞這樣的一些消息，從而達到加大宣傳的目的。通過促銷，能吸引更多的消費者到達樓盤所在地進行實地參觀考察，這樣，銷售工作達到雙向溝通。

2、突出產品特點，樹立企業形象進行促銷的商品通常在樓盤中是比較優秀的或者是比較有特點的，而我們在進行促銷的時候將會著重宣傳這樣一種特點，這樣的話就能夠在消費者的心目中加深印象。

3、誘導需求、擴大銷售企業進行促銷就是拿出一些優惠條件，刺激那些想買又不想買的消費者，促使他們下定決心購買。通常進行促銷不能單純的採用一種方法，在很多企業中會使用幾種促銷方式同時進行或者組合進行實用。往往企業會根據企業自身的情況進行一些創新。

⑸ 房地產對中國經濟有什麼影響如何利用這個問題寫一篇論文

可以。SWOT分析是戰略分析工具，也就是根據分析對象的內外環境制定相應的戰內略。五力分析是競爭環境分容析工具，目的是分析主要競爭力（或者威脅）來自於何方（五個方面）。你可以用五力模型分析市場競爭環境，找出主要威脅來自於何方，從而確定外部環境因素；然後用SWOT分析確定基本競爭戰略。

⑹ 有誰幫我找幾篇關於《我國的房地產品牌營銷》的論文

我國房地產品牌營銷的五大特點及分析
2006年，政府嚴厲緊湊的系列調控新政令中國房地產市場成為
社會各個群體關注的中心。在控制房價、加強土地調控、住房供應
結構調整等等政策導向下，房地產行業將逐漸告別高利潤時代。政
策面和市場面共同發力使得不少開發商面臨出局，資本向優勢企業
集中已成為必然。定位於市場真實需求、強化公司治理、注重品牌
營銷將成為謀求長期發展和競爭優勢的房地產企業的戰略選擇。
品牌營銷是指以品牌的創建、管理、價值拓展為基礎，以品牌
個性、價值為核心，進行品牌傳播與銷售的行為。品牌營銷是在品
牌系統支持下所形成的帶有鮮明特徵與個性的營銷模式，它有許多
不同於傳統營銷的特點。研究並識別品牌營銷的特點是正確選擇品
牌營銷策略的前提。
一、以品牌建設為前提和基礎
傳統的房地產營銷的基本要求，首先在於賣房子，就是如何通過
價格、促銷、渠道等方式，把在建或建好的房子給賣出去，獲得最大
利潤，其次才是考慮建立和維護品牌，為將來的新項目創造鋪墊。而
品牌營銷則是首先創立強勢品牌，利用品牌的號召力，吸引和影響消
費者，使情為之所動，心為之所向。如萬科所開發的地產項目，比周
邊項目貴1000元左右的價格，而消費者卻樂於接受，爭相購買。
名牌具有強烈的品牌效應，對買者有較高的可信賴度和吸引力。
名牌企業和一般企業在市場佔有率方面存在巨大差異，究其原因，
在於名牌具有較高的知名度、美譽度和忠誠度，在市場推廣過程中
不需要耗費過多的宣傳投入，就能輕松地打動消費者，贏得他們的
認可；反之，普通品牌對於消費者而言頗有疑慮，在推廣過程中困
難重重。因此，建立強勢品牌、進行品牌營銷，是房地產企業競爭
成敗的關鍵。
二、品牌營銷是整合營銷
1.品牌和營銷的整合。品牌營銷的重點是品牌還是營銷？他們
之間的關系如何？這是每一個房地產企業在實施品牌營銷時都要面
臨的問題。顯然，品牌和營銷對企業而言都十分重要，它們間的關
系可以簡單歸結為：品牌是核心，營銷是手段，利潤是目的；簡言
之，品牌營銷是以品牌為依託的營銷。沒有品牌特別是名牌的支持，
營銷難以做得精彩，難以讓人感動，做得長久；而沒有有效的營銷
和推廣，品牌的巨大價值則缺少實現和增值的途徑。品牌營銷是一
種「雙劍合璧」的品牌經營模式。它既注重創名牌與品牌資產的積
累，也強調在品牌經營過程中的市場的銷售業績；品牌和營銷相互
支持，相得益彰，產生合力效應，共同服務於市場，實現獲取超額
利潤的目標。
2.物質要素和精神要素的整合。品牌營銷不僅強調創建產品特
色、提供優質服務、營造優良環境，滿足客戶物質性或功能性需求，
更強調創造個性、利益、品味，滿足精神層面的需要，而品牌的情
感力量往往最能打動和影響消費者。通過多種要素的相互協調和配
合，充分彰顯品牌的影響力和持久性優勢，全方位、多層次滿足客
戶需要。
三、品牌營銷是個性營銷和情感營銷
品牌營銷以品質、服務、環境、品味、個性、文化等的全方位
打造為特點，它加入了傳統的市場營銷所沒有的元素，如核心價值、
個性、文化等。這使得品牌營銷不僅可以從產品的屬性、品質等物
質層面進行訴求，更能從認同、信賴、價值、個性等精神層面去打
動消費者，滿足消費者。也就是說，品牌如人，它可以讓人體會到
關懷、信賴、嚴謹、責任、努力、創新等積極的情感元素，具有強
烈情感效應，而這些是傳統的市場營銷所不能給予的。
如萬科以「有創見的、有文化內涵的、關懷體貼的」品牌個性
去「創造健康豐盛的人生」，沿海綠色家園以「力行創新、提倡環保、
文化內涵、關懷體貼」的個性專注於綠色、健康住宅的開發，SOHO
的現代、時尚，都受到消費者的熱力追捧和歡迎。
四、品牌營銷是關系營銷
與客戶保持緊密的關系，使客戶高度滿意，才能建立客戶的信
賴感和忠誠度。
房地產市場的變遷，使真正以消費者為主導地位的時代已經來臨，
傳統的以開發商為主導的「告知和說服」的單向訴求的傳播方式，將
徹底地轉變為重視消費者利益的「吸引和理解我」的雙向溝通傳播方
式。品牌可以建立對話機制，強調通過企業與消費者的雙向溝通，及
時解決問題、提供附加利益，建立長久的穩定的關系。在與客戶的每
一次接觸過程中，企業通過積極採納客戶的意見建議，改進產品和
服務，在良性循環的過程中提高了產品和服務令客戶滿意的能力。
萬科的「萬客會」從單向施予的服務，到雙向的溝通與互動，再
到更高層次的共同分享，與會員間的關系越來越親密；從最初的開
發商與客戶、產品提供方與購買方、服務者與使用者的關系，轉變
為親人般的相互信任，朋友般的相互關照，從精神到物質，分享實
實在在。作為國內房地產界一家以關系營銷為目的的會員組織，萬
客會除了給會員諸多優惠和方便外，也讓他們了解萬科、感受萬科，
產生了傳統的營銷手段所不及的作用。通過它的各種投訴渠道如公
開的投訴論壇，客戶中心，實現了「讓萬科在投訴中完美」的承諾。
通過與顧客形成一種互助、互求、互需的關系，企業和客戶的關系
得以緊密和持久。
五、品牌營銷是形象營銷
品牌營銷藉助於品牌的影響力，在客戶心目中建立可親、可信
的良好形象。
品牌形象是指消費者對關於品牌所有聯想的總和，這種聯想一
方面來自於品牌的使用經驗，另一方面來自於他人、企業、公共組
織提供的信息，這些聯想在消費者心智中形成一種總體的集合。簡
而言之，品牌形象就是消費者對品牌的總體認知。藉助於這種認知，
將品牌的元素內化為消費者內心的感受和體驗，在和他的需要相契
合的點上，可以激發出他強烈的認可和忠誠。對於大多數消費者，品
牌聯想主要通過品牌識別產生，如萬科意味著高品質和優質服務，
沿海綠色家園意味著綠色、健康。這一系列聯想表現為品牌代表什
么，以及代表了企業向消費者的承諾。
因此，一個親和的、友好的、強力的品牌識別體系是形成良好
品牌形象的關鍵。品牌識別必須全方位地展示企業或品牌的真實面
貌，讓目標受眾可感知、可接受、可產生情感的偏愛。 實施房地產品牌營銷的戰略要點研究
摘要：通過對我國房地產品牌營銷現狀的分析，研究了房地產品牌營銷進行戰略管理的重要性、在房地
產品牌營銷中如何實施戰略性管理，以及房地產品牌營銷的戰略管理的要點。
關鍵詞：房地產；房地產營銷；品牌營銷；營銷戰略；品牌戰略
1我國房地產營銷的現狀
房地產營銷的發展過程分地段營銷、規劃營銷、概念營銷和品牌營銷4個階段，目前我國房地產營
銷已經基本告別了地段營銷的初級階段，而處在規劃營銷、概念營銷和品牌營銷並存階段。房地產市場
正經歷賣方市場向買方市場的轉變，這一情況說明品牌營銷在房地產競爭中將發揮更巨大的作用，我國
房地產營銷也將轉入真正的品牌營銷階段。
早在上世紀90年代就有人提出發展房地產品牌營銷策略，最近幾年來房地產業四處可聞品牌營銷的
呼聲，幾乎人人都在說品牌要運用到營銷中。但是現實是我國真正實施品牌驅動型的房地產企業少之又
少，房地產企業的品牌營銷還停留在較為初級的階段。對品牌營銷的認識不夠深入，主要表現在以下幾
方面：
（1）房地產企業普遍熱衷於為自己的樓盤起一個好聽的名字，將房地產品牌效應等同於項目案名效
應，花大工夫在案名設計上，賦予營銷樓盤一個新鮮的名字，以新概念搶奪市場，引起人們注意。房地
產企業認為做房地產品牌就是做概念、做賣點，並將其作為品牌營銷的重點，忽視對房地產內在質量、
服務、功能等方面的全方位品質提升。這表明目前房地產企業注重對概念營銷的追捧，其後果可能使企
業走入注重銷售業績的短期化經營，忽視對企業持續經營的戰略規劃。
（2）品牌營銷手段過於單一，炒作風日盛。房地產企業往往通過大量的宣傳手段來誇大產品的賣點，
製造哄動效應，認為做房地產品牌就是做知名度、做明星樓盤。大多數房地產企業希望達成效果的方法
往往只是通過印製廣告宣傳畫冊、電視廣告等公眾媒體，比如競選某某10大、20大銷售龍虎榜，缺乏
深入的客戶調查和針對不同客戶的個性化的宣傳。其實知名度只是品牌內容的一個方面，衡量一個房地
產品牌有沒有價值還是主要看消費者對此品牌的認知度、滿意度。
（3）對品牌缺乏持久維護與再次提升的觀念。只在宣傳產品階段注重品牌的建立，而賣出房子之後，
對於之前承諾的品牌跟進服務如物業管理、社區文化等關心不足，這在很大程度上阻礙了品牌的人際口
碑傳播途徑，不僅使項目品牌不能很好的帶動房地產企業的企業品牌，而且阻礙房地產企業的通過企業
品牌的樹立實現企業戰略的最終目的。房地產企業的品牌戰略不僅僅包括項目品牌，更多的是房地產企業的整體形象。項目品牌的成功積累起著塑造和提升企業整體品牌形象的作用；企業的整體品牌形象又
為項目品牌起到良好的宣傳作用和顧客潛在滿意。
2房地產品牌營銷戰略的重要性
從房地產營銷的現狀來看，我國房地產業的品牌營銷還有很長的路要走。我國房地產企業顯然還沒
有真正認識到品牌戰略的重要性，更不用說把品牌作為公司戰略規劃的一部分。所謂品牌，是商標標志
和消費者認知的綜合，是企業、商品的個性化沉澱和凝結，是在激烈競爭的同質化市場中引起消費者注
意和購買的重要識別特徵。品牌戰略之所以對房地產公司重要，主要是基於以下幾方面的原因。
（1）房地產品牌對消費者的選擇具有很大的影響力。房地產具有不可移動、高投入、消費時期長的
特點。消費者在選購房子時，介入程度會很高，市場搜尋廣泛。根據一項研究結果表明，絕大多數消費
者會按照「遺憾最小原則」來進行購買房產決策，在面臨多種選擇時，總是竭力避免購買後遺憾。房地
產品牌作為一種高質量的象徵、身份的標志、價值的體現，能夠提供一種品牌承諾，減少消費者的購後
遺憾，加速購買行為的完成。
（2）品牌是無形資產，體現房地產企業的核心競爭力。品牌是房地產企業通過相當長的開發經營過
程形成的，它提升了企業的整體價值，使企業產品增加附加價值，形成很強的市場競爭力，也有助於企
業價格戰略的實施。當今國際市場的競爭早已是品牌競爭，誰擁有一流的品牌誰就能在競爭中取勝。這
同樣適用於房地產業。採取企業品牌與產品品牌一致性戰略，有利於促使房地產開發與經營的統一性；
將品牌戰略納入企業整體戰略，有利於增強企業的核心競爭力，在塑造和推廣品牌的同時很好地宣傳企
業文化。房地產企業在進行企業整體戰略規劃時，應該把品牌戰略作為整體規劃的重要組成部分。
（3）品牌營銷戰略是房地產企業降低市場風險，繼續企業擴張的基石。房地產開發周期長，佔有資
金大，社會、經濟、政治各種變化因素眾多，市場風險也大。對企業而言，項目推出後能否順暢銷售，
關繫到投資能否迅速收回，進而影響預期利潤的實現。如果房地產企業擁有良好的品牌，項目一經推出
必然會贏得人們的關注，消費者在心理上擁有安全感，勢必優先考慮。房地產企業依靠品牌效應，可以
縮短新樓盤的上市時間，降低銀行貸款利息支付，減少開發費用；可以避免因時間因素帶來的各種不可
預見風險，可以按照自己預先的計劃有步驟地實施，保證實現預期利潤；也可以減少巨額的廣告投入，
營銷費用的降低可以轉化為給消費者的讓利，促進銷售又保證良好的公司財務狀況。
2004年國家出台了一系列影響房地產市場的政策，房地產業開始大洗牌，優勝劣汰法則明顯地起作
用。在這一情形下資金實力雄厚、信譽良好的品牌房地產企業毫無疑問地會踏上擴張發展之路。擁有市
場優勢品牌的企業具有依靠品牌擴大市場的能力，同時，又進一步擴大品牌影響力。依靠品牌一步步跨
越市場的區域性壁壘，對內通過並購和重組來優化企業資源配置，對外在銷售網路建立的支持下集中有
限資源爭取更大的市場分額。
3房地產品牌營銷的戰略要點
房地產企業實施品牌營銷戰略，一方面需要從消費者的角度出發，明確消費者需要什麼樣的產品。
另一方面，需要從企業的角度出發，結合自身實力能明確能提供什麼樣的產品，並隨著消費者需求的變
化調整品牌服務內容。具體來說，應注意以下要點。
（1）在保證產品質量優良的基礎上，進行產品的創新。房屋是消費者最昂貴的購買品，許多人要為
之付出一生積蓄，在購買時將會注重房地產的各個方面，從外形到內在牢固性，從前期購房服務到物業
管理服務。因此，房地產企業在制定品牌營銷戰略時首先要注重產品的質量，選擇合格的建築材料，保
證施工的質量，給消費者實實在在的安全感。更為關鍵的是要具有創新意識，根據市場的特性合理地推
測市場的發展方向，利用企業自身的優勢找准最適合企業的創新產品。一是開發理念的創新，從消費者
的角度去設計核心主題和利益訴求點，選擇符合消費者審美觀念的設計。二是產品生產過程的創新，對
生產周期縮短、生產成本減少的創新。三是服務的創新，提高物業管理的服務質量，不僅要保證社區的
安全，注意對社區環境的維護，更要解決業主平時生活上的維修服務，規范收費標准。房地產創新不僅
是體現在產品形態上的創新，還體現在通過了解消費者投資心理的研究上所做出的投資價值創新。因此，在品牌營銷戰略管理中要特別明確企業創新方面的投資及所要達成的目標。
（2）賦予各個產品文化不同一般的內涵，注意結合企業品牌的經營。消費者選擇房子就是選擇一種
認同感，尋求一種歸屬感。房地產企業所塑造的品牌形象及其所詮釋的產品文化要滿足人們某種心理需
求。賦予產品合乎需求的內涵，營造適宜的文化氛圍來迎合消費者的心理。企業的產品文化要與企業的
企業文化一致，產品文化要體現企業文化的內涵。一個房地產企業不只是開發一個樓盤，可能是別墅、
公寓或是度假村，如何把所經營的產品統一起來，在各自特定的產品定位基礎上多方面體現企業的經營
能力，是企業競爭力的體現，更是企業品牌經營的核心所在。在建立品牌營銷戰略時，房地產企業可以
採取獨立的產品品牌與企業品牌相結合的策略，從企業的品牌形象文化上延伸出產品內涵，有的產品偏
重其環境，有的則注意其投資價值。同時，加強企業形象宣傳，運用營銷策劃系統通過媒體使消費者在
認識企業產品的時候，樹立了企業的整體品牌形象，達到普及企業品牌的目的。
（3）注重品牌的定位和維護工作。准確的品牌定位有利於產品的個性化與特色化的創建，不同的品
牌定位代表不同的產品特色，滿足不同消費者的需求，適應不同的細分市場，能夠使企業資源有效地與
特定細分市場結合。在營銷戰略上要首先考慮准確的品牌定位，其次重視品牌維護工作，品牌維護工作
能加強消費者對該品牌的認識度和品牌美譽度，使房地產企業保持或增加市場佔有份額。品牌維護應考
慮以下3方面內容：
①建立品牌管理系統。不僅是對單個產品品牌的管理，更要建立整體企業品牌的管理系統。可以成
立企業內部的品牌資產管理小組，其成員不限於企業內部的人員，還可以外部聘請專家。品牌管理小組
通過定期會議來做出對企業整體品牌維護和對單個品牌建立與維護的工作。
②建立品牌評估系統。企業的品牌管理小組定期通過專業手段對品牌資產的各個要素進行檢測，包
括品牌知名度、品牌美譽度、品牌忠誠度、品牌聯想等方面。可以採用現在流行的績效評估體系中的「平
衡計分卡」，對各品牌要素打分，結合知名企業的標准衡量自己企業，以明確要加強的工作。
③持續一致地投資品牌。品牌管理小組必須從項目前期規劃階段開始就注意提醒企業要投入足夠資
源，在設計階段、營銷策劃階段和物業管理階段全方位持續一致地打造品牌，不能過度關注成本以至縮
減必要的品牌打造工作。
（4）在做好品牌定位和維護的同時，更要注重品牌的提升。准確的品牌定位有利於產品品牌的提升，
能使房地產企業在知名度上更上一個台階，進而可以在銷售價格上有所提升、成本縮減，並擴大市場占
有份額，對企業的可持續發展提供強有力的支撐。品牌的提升要在以下3方面下工夫：
①持續不斷地深度開發品牌產品。根據市場營銷理論，企業擁有多個產品品牌能降低企業的經營風
險，某一種類型的物業不受市場歡迎但是其他種類的物業就能彌補此種損失。
②深化品牌內涵。房地產品牌內涵的深化主要是體現產品差異化，增加物業附加值。規劃品牌營銷
戰略時對已有的和要塑造的品牌不能千篇一律，各個品牌依據各自不同的定位針對各個消費群體，在設
計功能、性能質量和服務上各異。
③不斷強化品牌的正向擴張力。即擴大市場佔有率，擴大品牌認知度和美譽度。進行營銷戰略規劃
時，循序漸進地強化品牌的擴張力，每階段均制訂強化方法，並根據實施效果和市場的變化修改計劃內
容。
4結束語
綜上所述，房地產企業實施品牌營銷戰略是新時代的必然選擇。我國的房地產市場與國際接軌，必然
要接受國際挑戰，學習國際新模式。贏得國內房地產市場乃至在國際房地產市場上的競爭，要求我國房地
產企業順應市場要求，在營銷中注重建立品牌戰略的意識，及早真正進入品牌營銷階段。
參考文獻：
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[2]吳偉良.房地產企業戰略管理基礎[M].上海:上海人民出版社,2003．
[3]潘署建,陳琳.房地產市場營銷[M].北京:中國建築工業出版社,2003．
[4]彭家亮.打造房地產企業的核心競爭力[M].上海：上海人民出版社,2003．

⑺ 房地產方面的論文有什麼題材好建議可選怎麼寫才寫得好

面向21世紀，人類住區的可持續發展是我們的必由之路，但它的實現並非朝夕之功，而要靠多方面的努力。「三分建設，七分管理」，要實現住區的可持續發展，研究房地產開發和物業管理之間的互動關系，對於推動兩者的發展和實現人類住區可持續發展均具有積極作用。
物業管理作為房地產業延伸出的新行業，作為房地產消費環節的主要管理活動，與房地產開發建設互動互進。它實際上是房地產開發的延續與完善，在房地產開發建設、流通、消費使用的全過程中，起著至關重要的作用。實踐表明，良好的物業管理服務不僅有利於樹立開發商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利於維護房屋購買者或投資者的利益，達到保值、增值的目的。然而，在現實生活中，仍有很多房地產商對物業管理重視不夠，對新的物業管理認識不全面，沒能夠充分發揮好物業管理對房地產開發的輔助和推動作用，造成了對業主、對開發商、對物業管理企業和對社會的一些不必要的麻煩和損失。對此，本文擬從以下三個方面對兩者之間的互動關系進行探討：

一、房地產開發是物業管理的基礎

我國的物業管理作為新興的服務業，是於本世紀80年代初在沿海地區由香港引入的。它是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推動進而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理。

房地產的開發建設為人們提供了入住空間，提供了生活和工作的場所。物業管理則是物業管理企業受物業所有人的委託，依照物業管理委託合同對已竣工驗收投入使用的各房屋建築和附屬配套設施以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護統一實施專業化管理，並向使用人提供多方面的綜合性服務。

從物業管理釋義中，可知凡已交付給物業管理的都是已經形成的實物，而這些實物的形成者就是開發商。房地產開發在先，物業管理在後，房地產開發為物業管理提供了一定的物質基礎。房地產開發項目、建造質量及環境優劣，都會直接影響著日後物業管理工作的開展。所以開發商在以下幾個關鍵環節上的充分支持是物業公司開展好物業管理工作的堅實基礎。

1、認識到位

雖然已有越來越多的房地產開發商認識到物業管理的重要性，但「重開發而輕管理」、「重銷售利潤而輕售後服務」的現象仍比較普遍。我國的房地產業，在過去一段很長的時間，建管分離，重建輕管，有的甚至只建不管，使興建的物業一年新，二年舊，三年破，其成果和效益得不到充分的發揮，對房地產開發商造成了不良影響，因此物業管理越來越成為直接影響房地產開發的重要因素。我國房地產業十幾年的發展已充分證明，如果說開發決策、規劃設計、施工質量等是房地產開發企業取得良好效益的基礎的話，那麼這種聲譽和效益真正產生影響並不斷得到提高，在很大程度上取決於租售後的物業管理工作，房地產企業物業的管理水平，也真實反映出其企業管理水平及對物業管理的重視程度。完善的物業管理使公眾從心底里建立起對該物業開發企業的信任；同時，也是開發企業提高管理水平和開發水平，爭取遠期效益的有效途徑之一。此外，一座現代化城市的形成，不僅取決於現代化的建設，更取決於現代化的管理，尤其是物業管理。不然，城市建設的輝煌成果在缺乏完善的管理和維護的情況下也會黯然失色。所以，有遠見的開發商會特別重視物業管理，房地產對物業管理的重視，不僅意味著樓盤賣點的增加，也不僅僅是品牌內涵的增加，更體現了開發商遠大目光和對社會的責任感。

2、規劃、設計、工程建設到位

規劃、設計和工程建設是物業管理的硬體保證。規劃、設計決定了物業管理的硬體條件（管理客體之一）。一個再好的管理單位如果碰到一個房屋質量低劣、配套設施不全或根本沒有配套的小區，也難免會英雄無用武之地。所以說，完善的配套設施和一定的環境質量是住宅區管理的重要物質基礎，而這個物質基礎的建立有賴於開發商十分到位的規劃設計，否則容易造成管理上的困難及矛盾。如常見的車位不夠、住房使用功能不全、空調位置失當等，這種整體布局上的缺陷以後的往往難以補救。因此，開發商的規劃設計人員要樹立物業管理觀念或要求物業管理人員要參加規劃設計方案，使它更符合使用管理需求，並為日後的管理工作打好基礎。另外，有了合理的規劃設計，關鍵還要保證施工質量。對這一問題，開發商不僅要予以高度的重視，而且要有嚴密的施工監理措施，切實保證其物業質量。為樹立一個精品的物業品牌而創造應有的硬體條件，最好是在施工過程中，讓物業公司參與工程監理，向他們了解以往工程中容易產生質量問題的部位和工藝，加以避免或改進。否則，因物業質量問題，將會給物業管理者和使用者帶來難以預計的麻煩和經濟上的損失。

3、開發商對物業管理的經費投入到位

作為企業而存在的物業管理公司，要想在市場上生存，必要的資金投入是必不可少的。開發商對物業管理的資金投入，一方面來說是對於配套設施、管理用房和環境美化的投入。這種投入表面上看似乎不產生效益，但實際上會產生實在而久遠的廣告效應。一種實在的、生動的、方便優美、居民同聲贊譽的住宅和專業化服務，其廣告效應絕非幾頁報紙、幾分鍾電視廣告可以相比的。另一項重要的投入，是在物業移交時，一次性向物業管理委員會按政府規定以建設總投資一定的比例劃撥公用設施專用基金。據有關資料介紹，一幢鋼筋混凝土結構的房屋，從建設到使用60年後拆除為止，整個過程聽資金投入，房屋建設費僅佔13.6％，而投入使用後的物業管理各項費用占總費用的86.4％。如此巨大的比差很明顯地說明了一個問題：開發商投入一定比例的基金是完全必需的，是物業能真正得以正常運行的物質保證。如果物業管理的經費投入不到位，物業管理企業就缺乏相應的經濟基礎來維持自身運作和正常運營。物業管理運作不正常，勢必影響到管理服務的質量，形成經費不到位——管理服務跟不上——物業使用功能受影響、業主意見大——房地產開發商聲譽、效益受影響的惡性循環。

二、物業管理在房地產開發中的重要位置

一項房地產開發最長3－5年，而物業管理工作則長達50－70年，甚至上百年。就其有利於延長物業壽命、完善使用功能角度看，有人把物業管理稱之為房地產的第二次開發，也有人說，物業管理是房地產開發的互補品，只有與這種互補品結合，房地產才能夠被正常地使用和消費。住房作為耐用不動產，其使用周期是所有消費商品中壽命最長的一種。由於它在長期的使用過程中具有自身需要維護、保養的特點，又有其居住主人（物業所有權人和物業使用權人）不斷接受服務（特殊商品）的需求，同時，它還具有美化環境和裝點城市的功能。這些遠不是作為物質形態的房產可以獨立完成的，而必須輔之以管理、服務。這種服務並不是簡單的維修和保養，而是一種綜合的、高層次上的管理和服務。

尤其重要的是，管理服務必須是經常性的。作為一種存量的房地產如何同這種流量相結合？其實，房地產作為一種耐用品，表面上是一個存量，實際上則是一個連續的服務流量，這個流量貫穿了其全部壽命期。因此，正是房地產自身的服務流量加上外部的管理、服務流量才共同構成完整的享用對象。這說明物業管理不僅是房地產的消費、使用不可或缺的，而且是經常性的、貫穿於整個壽命的行為。

三、物業管理在房地產開發中的作用

1、物業管理參與房地產開發，有助於把握市場動向

我們正步入營銷時代，對於開發商來說，把握市場動向至關重要，而現實卻是，隨著城市基礎設施的逐步完善，各類樓盤的硬體差距在不斷縮小，而如何把握目標消費群的心理訴求，獲得他們的認同就成為開發商孜孜以求的目標。

而這正是物業管理企業的強項。在日常工作中，管理者與消費者面對面，時刻保持緊密聯系，可以隨時傾聽產品使用者對樓房軟、硬體等各方面的評價，從而修正市場定位，改進產品的設計和服務，使訴求更鮮明、更有力、更能打動人心，就這一點，物業管理人是開發商和市場之間的橋梁。從國外的經驗和國內的發展趨勢為看，已有一些開發商把物業管理作為房地產的營銷流程，讓他們直接參與項目的立項分析、小區規劃、戶型設計、施工監理等，從而更有效地把握市場脈博，迎合市場需求。

2、物業管理的早期介入有利於設計的優化、完善和房屋建造質量的提高

規劃設計是房地產開發源頭，物業管理的早期介入應從物業規劃設計階段開始。一方面因為規劃設計是各功能區能否形成完整、舒適、便利的區域的先天制約因素；另一方面，在市場經濟的大潮中，房地產開發企業要保持自己產品的競爭力，必須具有超前意識。所謂的超前意識，就是要從高起點起步，充分考慮人們對房屋產品和居住環境需求的不斷變化，不僅要重視房屋本身的工程質量，更應考慮房屋的使用功能、小區的合理布局、建築的造型、建材的選用、室外的環境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個房地產開發項目的建設需要幾年的時間，但其使用時間卻是幾十年甚至上百年。這期間，科學的發展，技術的進步，經濟的增長，生活水平的提高使人們對居住和工作環境及質量的要求不可能停留在原有的水平上。再者以往的房地產的設計人員僅從設計技術的角度考慮問題，往往忽視了以後的管理和使用問題。比如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽的，但是沿海地區都有台風季節，台風夾著暴雨，就可能會使槽內浸水，並倒灌進屋，因此必須對平口槽進行改進，變成外低內高，就可有效防止進水。又如對室內各種管線與設施的布局、位置、高度這些物業管理中的實際問題，一般設計人員很難完全預料、估計。而有經驗的物業管理企業卻十分清楚，因此物業管理企業應在項目設計階段早期介入，一則反映以後專業化專業管理得以順利實施各種需求；二則從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，避免一些在後期工作中難以解決的設計缺陷問題及保持房地產開發項目的市場競爭力。

3、促進銷售

（1）物業管理已越來越成為投資置業者選擇物業的一項重要標准

近年來，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發生了很大變化，住房不再僅是遮風避雨的場所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環境。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務。

隨著房地產市場逐步走向理性和成熟，在新一輪經濟周期里，房地產企業之間可能將價格競爭轉向多元化競爭，功能、品質、位置和物業管理好的房地產將佔有更多的份額。據專家評估，目前物業管理的因素已佔到樓宇價值的20％－30％，而且越來越多的房地產投資者和消費者把物業管理效果的優劣，作為投資和消費的重要選擇因素。

（2）物業管理有利於住房制度改革的深入進行，有利於住房商品化

物業管理的蓬勃發展和物業管理法制的日趨完善，使人們群眾對居住質量、居住環境的要求和權益保護意識逐步提高，原有的房屋管理體制的缺陷日益明顯。由行政性、福利性、分級多頭的管理向社會化、專業化、市場化的物業管理新體制轉軌就成為歷史的必然，從而亦促進了住房制度改革的深入進行。

新體制的物業管理解決了在計劃經濟體制下、在傳統的房地產管理模式下長期得不到解決的「有效管理」的問題，使得越來越多的人願意通過購置物業而成為可以真正享受有效管理和服務的業主，促進了住房商品化，為整個的房地產市場帶來利好消息。

⑻ （論文）房地產營銷若干問題及思考

房地產營銷策略的探析

[摘要]房地產開發是支持人們日常生活的基礎，面對市場的風雲變幻，房地產企業要想抓住機遇，迎接挑戰，必須樹立現代的營銷觀念，掌握現代的營銷技術。

[關鍵詞]房地產營銷觀念營銷組合

房地產市場營銷是通過房地產市場交換滿足現實的或潛在的房地產需求的綜合性的經營銷售活動過程。房地產營銷是市場營銷的一個重要分支，在房地產營銷的運用上主要由政府管理部門和房地產開發商。政府部門主要作為市場管理者對市場行為的監督以及對房地產開發商進行指導，披露市場供給需求信息，制定相關策略以利於社會穩定和經濟發展。房地產開發商主要是發現市場機會，進行營銷管理活動。1990年，美國企業營銷專家勞特朋提出了4C理論，4C即消費者的慾望和需求、消費者獲取滿足的成本、消費者購買的方便性、企業與消費者的有效溝通。4C理論的營銷主張重視消費者導向，其精髓是由消費者定位產品。對於房地產業，發展商們在實際運作中又該如何具體運用4C理論呢?TWXrjE

一、建立資料庫

4C理論的出發點和中心點是消費者，離開了對消費者透徹深入的了解，任何一個「C」都難以真正付諸實施。這就要求房地產商們盡快建立消費者資料庫。資料庫的內容至少應包括三個方面：人口統計資料，即消費者的姓名、性別、年齡、教育程度、職業、收入、家庭結構、住址、聯系通訊方法等；心理統計資料，即消費者的購買態度、購買要求、現場購買時的情感反應以及其它性格和心理特徵等等；消費者的過往購買紀錄。當掌握了以上翔實的消費者資料後，才能夠從容地貫徹實施4C理論。可以用直郵信函、賀卡等方式與消費者進行個人化交流，讓消費者倍感驚喜；可以將精美的售樓書准確地徑直投寄給目標消費者而不必被動地坐等他們前來索要；在大眾傳媒發布的廣告中也可以更簡練、直接而直抵消費者的心理深處，從而使溝通具有高效力。

二、選擇適宜的營銷策略

1.選擇適宜的房地產營銷渠道。房地產營銷渠道是指房地產產品從生產者流向最終消費者所經過路線和所經營銷單位結構形式的總和。主要有以下幾種形式:(1)直接銷售房地產的直接銷售是指從房地產開發商直接銷售給最終消費者。(2)間接渠道銷售房地產企業利用中間商將產品供應給消費者，中間商介入交換活動，並專門承擔商品流通職能。

2.選擇適宜的房地產營銷組合。房地產營銷組合在企業選擇了目標市場以後它的任務就是利用營銷組合策略配合往後的銷售工作。美國哈佛大學教授鮑敦於1964年提出了營銷組合的概念。房地產營銷組合是指房地產企業可以控制的各種營銷手段的綜合運用。包括：產品策略、定價策略、銷售渠道策略、促銷策略。房地產市場營銷組合要有以下特點:(1)可控性營銷組合是要企業能夠控制的因素，如果房地產企業不能主動控制這些因素就無營銷組合可言。但是可控性並不意味著企業可以隨意地進行營銷組合，因為一方面市場需求對房地產企業營銷活動起著決定性作用，另一方面營銷活動受到市場需求和環境變化的影響和制約，它們都是企業不可控制的。(2)復合性營銷組合是多種因素的綜合運用，各種因素又相互影響，而且，並不是每一種策略對每一個公司都合適，有的公司只能是由其中的一種或兩種。但是有的公司能夠綜合運用幾種。但是這幾種策略的運用在不同的公司所佔的權重也是不同的。(3)動態性營銷組合要因時因勢而改變，既是企業的策略制定的再科學，但是隨著環境的改變往往發生人所不能預料的事情，所以我們在運用營銷組合策略的時候要經常性的檢查環境的變化，及時反饋到營銷部門以便對營銷組合策略進行及時地調整。(4)整合性營銷組合要求房地產企業以消費者為核心進行營銷活動，各種營銷策略必須在營銷目標的指導下組合成統一的整體，相互協調相互配合。

三、服務——房地產營銷的新杠桿

隨著市場競爭的日益激烈及市場營銷策略被廣泛地運用，一些市場營銷創新者大膽地突破了傳統的產品、價格、渠道和促銷四個市場營銷組合因素框架，把服務作為第五個因素引進了市場營銷組合因素之中，使以顧客為中心的觀念深入人心，並在營銷活動中得以貫徹實行。服務可以使企業創立個性，增加競爭優勢，有效地增加企業的新銷售和再銷售的實現機率。優質服務是企業走向成功的金鑰匙。目前行之有效的服務形式有：

1.全過程服務。全過程服務是在房地產售前、售中及售後的每一環節都對顧客進行細致而深入的服務。也就是從顧客產生購買慾望的那—刻起，到產品使用價值耗盡為止的整個過程，都對顧客細心呵護，使顧客與自己的產品緊密相聯，讓顧客在每—個層面都感到完全滿意。

2.全員服務。全員服務要求企業增強員工的服務營銷的群體意識和團隊精神，並在企業內部形成新的服務關系。形成一條從總經理、各部門經理到銷售—線人員以顧客為導向的企業服務運作鏈。企業全體員工都在不同崗位全心全意服務於顧客並以此作為工作信念和發展目標，在企業內部逐步形成以服務文化為核心的企業文化。

3.特色服務。任何競爭手段之所以有效，是因為它的差異性。服務也一樣，沒有差別性的服務競爭等於沒有競爭。解決服務競爭的方法是建立差別服務形象，以創新的服務特色來區別於競爭對手。

4.承諾服務。在「讓顧客滿意」的經營理念下，許多企業將承諾服務作為戰略的核心環節，不僅使顧客在購買消費中感到滿意，而且這種滿意甚至可能超過顧客期望。像新華遠的海潤國際公寓項目，從建築到材料設備、傢具都事先做出了質量保證的承諾。每一個購房客戶都拿到—份清單，附在合同中，使承諾得到了保障。

僅供參考，請自借鑒

希望對您有幫助

⑼ 房地產創作對營銷的影響，寫論文有這個問題，在線等解答。

你可以去中房信查資料，我寫畢業論文的時候也是去中房信 克爾瑞查的。

⑽ 網路營銷在房地產營銷中的應用的論文的摘要怎麼寫

房地產網站策劃分析
據國家統計局的數字顯示，至1999年末，我國商品房的空置面積已達9124萬平方米，其中商品住宅達6787萬平方米，這一驚人的數字，不禁令我們反思，問題的症結究竟在哪裡？從營銷的角度來看，企業、消費者之間信息傳導機制存在的嚴重故障是一個重要原因：房地產企業缺乏細致的市場調查，沒有與消費者建立良好的溝通關系，造成信息不對稱；企業不了解消費者的真實需求，生產了大量適銷不對路的產品，造成積壓；消費者被強迫性地接受他們並不滿意的房地產信息，面對數量巨大但可選擇空間很小的住房，產生了一種對房地產企業的逆反與不信任。此時，網路這一高科技的產物，為我們消除這種困擾提供了一個亮點。網路營銷可以說是這個世紀最有代表性的一種低成本。高效率的全新商業模式，它的一大優勢在於縮短了企業與消費者的空間距離。一個行業必須與社會的主流技術相融合，不斷創新，才能使該行業永葆青春。房地產業也必須正確面對新科技革命，將傳統產業同網路優勢相結合，充分享受新技術為之帶來的巨大收益。

許多公司都承認營銷的關鍵詞彙是：快速—靈活—准確—友好—有樂趣，顧客需要充分享受購物的樂趣，而巨希望購物的過程方便，網路營銷正因為它具備這些獨特的優越性成為營銷領域里的一個熱點。對於房地產這種高價值的產品，消費者在做出決策時需要大量信息，企業為了給消費者提供滿意購買的條件，與消費者進行雙向互動，自然會被網路營銷的魁力深深吸引。那麼，房地產網路營銷與傳統營銷相比有哪些優勢呢？

一、房地產網路營銷的優勢

1．真正以消費者為中心，增進房地產企業與消費者的溝通。

網路營銷是一種自下而上的營銷方式，與傳統營銷相比，它更強調互動式的信息交流，由強勢促銷轉為軟促銷。消費者可以通過網路主動查詢分散在各處的、感興趣的房地產的價格、地理位置、品牌、咨詢有關信息。通過BBS提問並及時得到解答，房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業也可以通過有效的溝通，充分了解消費者的需求，樹立企業及產品在消費者心目中的地位。

2．減少信息不對稱，驅動房地產質量和服務提升。

網路營銷要求房地產企業的各種信息公開化，並受消費者的監督，減少黑箱操作，逐漸縮減二者間信息掌握程度的差距。同時，消費者還可以對已購房地產進行評價，與別人一起分享消費體驗，這樣好產品會被越來越多的人知曉接受，劣質產品會被淘汰出市場，網路營銷成為一種驅動房地產質量、服務提升的力量。

3．降低企業的成本，提高工作效率。

房地產與網路結合，可以通過網上采購和網上銷售，大大降低諸如采購費、租賃費、廣告費及大量的銷售人員工資等期間費用，從而大幅度降低成本。

4．擴大選擇空間，節省了消費者無效奔波的時間。

以前，消費者要購買一套房子，通常要花較多時間了解大致情況並來回奔忙看房，有了網路，消費者只要坐在家裡的電腦旁，輕輕按動滑鼠，各種位置、戶型、價位的房屋任你挑選。這些大量信息使房地產企業提供的不同產品之間的差異更加直觀、詳盡和方便查詢，大大拓展了選擇空間，節省了消費者無效奔波的時間。

二、房地產網路營銷發展的制約因素及存在的問題和缺陷

l．房地產網路營銷發展的前景雖然誘人，但在其現實發展中仍存在著多種制約因素。

例如我國網路尚處於起步和發展階段，基礎設施差、技術軟體落後、缺乏網路安全保護措施和高水平的網路營銷人員，網路立法、結算系統、房地產稅收等配套措施跟不上，以及廣大消費者對持卡消費的排斥，都制約著網路營銷的發展。

2．目前已經在運行的房地產網路營銷中也存在一些問題。

比如，網路內容簡單，不能滿足消費者的需要。現在房地產網站不少，且呈擴張趨勢，但大多數房地產企業實力較弱。服務內容單調、發布的信息許多是『粘貼」和「復制」的，在數量和質量上都沒有超過傳統媒體。這樣的信息量是遠遠不足以促動網站訪問者做出購買決策的，至少應做到提供三維動態的樣本房、小區的位置及環境，除了房地產本身的信息外，為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產網站不適應市場需求、缺乏獨特價值、競爭優勢不明顯，網路營銷成了買賣雙方之間多餘的第三隻手，浪費了企業資源。

3．以網路形式發展房地產營銷也存在一些缺陷

（1）缺乏信任感。眾所周知房地產是一件價值巨大的產品，它往往是一個人、一個家庭一生中金額最昂貴的一次購買，所以每個購買者都是非常小心謹慎的。人們仍然信奉眼見為實的觀念，看不到實物，他們不可能將一大筆款項交給一個小小的滑鼠。況且我國的消費者與房地產商的互信度一直較差，所以目前消費者是無法充分信任網上交易的。

（2）無法提供親身體驗。網路雖然可以全方位展示房地產的外形，向消費者提供全部的理性購買依據，但它無法向消費者提供親身體驗，感性的現場綜合感受對房地產這種特殊商品來說是非常重要的。即使房地產的所有技術指標100％合格，消費者也可能因為窗外的視野，甚至是隔壁的鄰居而放棄購買。

（3）浪費網路資源優勢。網路的特點是覆蓋面大，信息傳播速度快，但房地產具有不動性和客源地域性的特徵，這樣的網路資源的優勢就被大大削弱了，因此網路雖然會極大推動房地產營銷的發展，但它不會帶來簡單的幾何級數的增長。

由以上對房地產網路營銷的分析表明，房地產網路營銷還不能取代傳統營銷，只有與傳統營銷實現整合、優勢互補，才能使房地產企業的整體營銷策略獲得成功。

三、房地產網路營銷與傳統營銷的整合

Buy. com的創始者和首席執行官斯科特·布魯姆認為要想在網路競爭中脫穎而出，企業需要雙管齊下：一是採取傳統的市場營銷手段；二是在網上提供價格有吸引力的商品。應該說至少到目前為止，傳統營銷與網路營銷實質上是房地產整體營銷策略的兩個有機組成部分。傳統營銷的對象是房地產網站本身和房地產企業品牌，而網路營銷的對象是有關企業的大量信息，這兩部分是缺一不可的，只有整合才能使其發揮最大的功效。

1.傳統營銷的對象。房地產企業網站的知曉和品牌的建立只有通過傳統營銷方式才能得以實現。網站作為消費者與企業最終產品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導消費者進入網站，這樣才能使他們接觸最終產品信息，而網站怎樣才能引起消費者的點擊慾望呢？傳統媒體的廣告促銷是有力的幫手。就連以網上直銷聞名的戴爾公司，也在電視的黃金時段大打廣告。在宣傳網站的同時，還必須把網站同企業的品牌形象緊密結合在一起，吸引真正有需求的目標消費者，以免虛耗宣傳資源。

網路的被動性表現在它只能等待消費者的光顧，因此企業就必須得在消費者購買決策前樹立品牌形象。只有這樣，消費者才會垂青於載有該品牌信息的網路。對於房地產這種高價值產品，品牌效應在消費者購買決策者中是一個重要影響因素。品牌向消費者傳達了一種代表特定的房屋質量與管理服務水平的信息，降低了事前的信息不對稱性。良好的品牌形象也是房地產企業的一項無形資產。從長遠看能降低房地產企業的營銷成本，加快銷售進度。藉助傳統媒介建立品牌形象，是房地產企業利用傳統營銷手法引導消費者登陸企業網站的一個較好方式。如果沒有傳統營銷的幫助，網路營銷只能坐著冷板凳，感嘆英雄無用武之地了。

2．網路營銷的對象。網路營銷的對象是大量信息，包括房地產企業產品的價格、位置、銷售情況及有關房地產的知識與新聞，如房屋網路、售點新聞等。網路雖然不能代替現場看房，但能為消費者提供豐富的信息，對優化房地產市場的信息環境意義也很大，所以網路營銷的目標至少在目前應定為提供信息，而不是網上買賣，實際交易還是應在傳統渠道。

我們正處在一個網路技術飛速發展的時代，中國的房地產網路營銷擁有巨大的潛力，但真正的回報需要一段時間，網路營銷與房地產業的完美結合離我們還有一段距離，不過我們仍然可以相信，這個距離隨著技術及社會進步越來越近。
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