1. 什麼是重資產模式我方觀點：房地產開發企業的發展模式應該採用重資產。如何辯論呢
重資產模式應該是指企業經營活動的資產以自購或自建為主，一般房地產應該都為重內資產運營，如萬科，容萬達，都需持有大量的土地，商業地產，相對應的就是輕資產模式，就是企業的經營不是的持有大量的長期資產為主，而是以智力或經營的商業模式，主要資產不是企業自持，如國美，蘇寧，蘋果，微軟，如家酒店等，他們輸出的是一種智力成果，或商業模式，經營用資產一般為租入，此類經營風險較低
2. 傳統房地產該如何轉型
傳統房地產屬於重資產企業，現在很多地產都在走輕資產路線，比如萬科、萬達，包括傳統辦回公室租賃，也在走答輕資產路線，比如馬上辦公、SOHO3Q，等等，未來地產的發展方向肯定是更重服務、用戶體驗的~
3. 輕」資產模式 什麼是重資產什麼是輕資產
"輕資產運營(Asset-light strategy)"模式，就是將產品製造和零售分銷業務外包，自身則集中於設計開發和市場推專廣等業務;市場推廣主屬要採用產品明星代言和廣告的方式。"輕資產運營"模式可以降低公司資本投入，特別是生產領域內大量固定資產投入，以此提高資本回報率。
重資產模式應該是指企業經營活動的資產以自購或自建為主，一般房地產應該都為重資產運營，如萬科，萬達，都需持有大量的土地，商業地產，。望採納！謝謝
4. 為什麼"輕資產"模式轉型已成商業地產企業的共識
中國商業地產策劃網上有這篇文章，我就辛苦下幫你粘貼下吧：
房地產行業已經到了拐點的時刻，未來存量房市場將取代增量市場成為市場主體。對於廣闊的存量房市場，社區運營將打破房企傳統的融資、拿地、建房、銷售等重資產的開發模式，而實現輕資產運營。仍然依靠土地資源而存活的房企或將遭遇困境，未來房地產行業精細化、專業化的代建加基金模式，將取代傳統的快周轉模式，成為行業的主流。
正文
什麼是地產行業的重資產模式，當土地升值速度高於資金成本的時候，這個時候所有地產企業都會尋求儲備更多的土地，這也是理性的，這個時候只要拿著資產本身就可以獲得豐厚回報。土地儲備多少也成為衡量地產企業價值的最主要的標准，有時候也是唯一標准。這個就是地產行業的重資產模式。
但是當土地升值速度減緩的時候，這個時候土地儲備本身的價值貢獻在減弱，過度的儲備甚至還會出現新的負的價值貢獻，也就是說當土地或者房屋升值速度低於資金成本的時候，這個時候持有資產就變成負的價值貢獻。於是長期中，企業被迫調整戰略，從重資產模式走向輕資產模式，也就是說從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益。
這里說的增值服務收益像代工品牌溢價收益、物業管理、商業運營、其他衍生收益，再有，地產基金等多元地產金融服務過程中費用的提成收益。在這個轉型過程中，從重資產釋放出來的資本金會重新配置到經營環境，而不再是土地儲備環節，效率越高的企業轉型過程中的優勢越明顯。
我們說重資產、輕資產都不是絕對的，是企業不同市場環境下的選擇。在房價快速上升，資產升值速度遠遠超過資金成本的時候，這個時候持有資產為核心的重資產模式就是企業的理性選擇。但是當房價上升速度受到抑制，持有資產本身的回報降低並且不足以彌補持有期的資金成本的時候，輕資產模式就是企業的理性選擇。
當然我們說這種轉型並不是瞬間發生的，因為城鎮化或者人民幣的升值仍然會在一段時期內推動資產回報的上升，但是長期中土地的紅利、資產的超額回報在衰竭，企業面臨轉型壓力。輕資產模式下，地產企業很多傳統的優勢比如說拿地的優勢會被淡化，他仍然重要，但不像以前那麼重要。而效率優勢會被放大，因此並不是所有的企業都能實現輕資產轉型，只有真正具有效率優勢的企業才能實現成功的轉型。而這種效率優勢我們說它可以在開發、物業管理、招商運營等某個環節中的一招鮮優勢，也可以是在商業地產、工業地產、養老地產等某個細分產品線的一招鮮的優勢，還可以是某種綜合性資源整合能力。無論哪種優勢，輕資產時代，資本資源和效率資源結合更為緊密，一些企業會被放大，一些企業會被淘汰。
輕資產戰略，一個是商業模式創新、一個是金融模式的創新。商業模式，輕資產戰略最簡單代表就是代工模式。代工模式在日本這些年發展比較快，主要由於90年代日本土地資產價格呈現下降趨勢，企業大規模囤地每年要減計資產減值損失，於是大量企業進入代工市場。比如日本最大地產公司之一積水地產1970年在日本首次推出工廠化生產組合式鋼結構住宅，87年又推出組合式木結構住宅，也就是產業化地產模式。積水80%建造環節都可以在工廠完成，工廠生產房屋構件只需要6、7分鍾時間。現場打樁也只需要3個月時間。盡管利潤率不是很高，經營利潤率只有10%左右，但是憑著高周轉，過去十年公司平均總資產回報率達到40%，如果考慮財務杠桿，凈資產回報會更高。而傳統的開發銷售周轉率只有0.6、0.7倍。回報率不到10%。
除了日本，歐美市場上代工模式也是廣泛用於各種類型物業，通過代工門檻並不是產業化生產的技術優勢，還包括管理優勢、專業行業管理經驗、資源整合能力。
比如波士頓地產公司是美國最大的寫字樓上市REITs，當租金回報不足以覆蓋資金成本的時候，這個時候公司轉向定式開發市場，把CBD地區開發管理甲級寫字樓能力應用到政府機構、科研機構辦公大樓上，比如89-96年時期，美國利率普遍在兩位數水平，租金回報不足以覆蓋資金成本，這個時候波士頓地產完成了美國宇航局、聯邦貨幣管理局、美國郵政局、醫療金融局等機構辦公大樓開發與管理。2000年後，美國利率水平比較低，但是由於資產價格持續攀升，使得租金回報也不足以覆蓋資金成本，這個時候公司完成了麻省理工大學項目。這種定製開發的收益保證了公司資本金安全的情況下穩健擴張和低補充的正常運營。這是在寫字樓市場上。
在商場零售物業市場上也有很多類似的例子，比如說REG，美國第三大社區商業REITs，他為美國超市巨頭定製開發了20多種店面，通過為主力租戶定製開發店面，鞏固與零售商之間的關系，開發店面一部分直接賣給零售商，另一部分先與零售商簽訂10年以上長期租約，賣給他自己發起的私募基金，形成了金融平台支持代工模式拓展。所以過去十年REG成立了18家商業地產公司，累計資金數超過100億元。
城市綜合體領域一個更為有名的代表公司就是鐵獅門，最大商業地產公司之一，為金融機構定製開發再開發持續管理這種地標性綜合體物業，88年在花旗支持下建立了德國當時歐洲最高的建築物。96年在巴西養老金支持下開發了巴西最高的建築。並選為洛克菲勒建造商。設立14隻基金，吸引了150多位進投資人上百億資金，之所以獲得投資人的青睞，核心能力既不再開發建設的技術優勢，也不在管理優勢，而在於從設計、規劃、營銷、招租、金融服務、法律服務的一體化解決能力。代工模式並不限於住宅，在商業地產等專業性強的領域，這種定製開發已經成為主導模式。而地標性、城市綜合體開發過程中，金融機構與地產企業合作已經成為一種標准開發模式。比如北京中足地塊採取了類似模式。除了產品線上的選擇是多樣的，代工企業所涉足的產業環節也是多樣的，企業可以憑借廣泛的客戶資源、持續的運營管理能力、特殊領域專業經驗進入上下游，少數具有綜合性資源整合能力的企業會進一步延伸進入到資產管理、投資管理的領域，當然這也就需要金融模式的配合。
所以輕資產戰略還包括金融模式創新。為什麼要做金融模式創新呢?這個在這種商業地產、工業地產領域表現的會更為明顯。過去幾年，國內地產企業都非常重視商業地產發展，有很多企業都提出要做租售並舉這樣的目標，但是實際中我們看到內地的大型地產公司目前投資物業在總資產中的佔比平均只有7%左右，而且每年增年速度並不快，以每年0.5、1個百分點速度上升。為什麼增長並不快呢?我們做了一個測算，投資物業毛資金回報能達到10%，凈資金回報率達到5%，這個在國內出租市場上應該是一個很高的回報水平了。即使如此，投資物業每上升10%，企業由於周轉效率減慢，導致開發物業銷售額增速減慢30%左右，這是很多企業不願意承擔的。持有物業比例上升，平均項目資金佔用期延長到3-5年。這顯著於長於企業平均資金來源的企業，使企業再融資壓力加大。地產企業迫切需要金融模式創新來消除或者至少減輕這種持有物業對整體周轉效率負面的影響，化解輕資產與租售並舉目標的矛盾和沖突。
如何進行創新呢?從原始租售並舉一體化到出現開發和持有環節的分離，也就是地產基金的誕生，再進一步，開發、培育和持有環節分離，也就是出現了私募基金和公募基金分化，進一步在某些更專業化的領域里出現輕資產運營的專業運營商，比如酒店管理公司，整個地產金融創新的脈絡就是不斷進行專業化分工。這種分工結果就是我們看到在傳統的租售並舉的模式下地產企業大概有60%的資金都來自於自有資金，這里說的自有資金除了自身股權資本投入更多是其他開發類項目的銷售回款支持。基金模式下，自有資金比例平均降到20%左右，大概有20%、30%來自於外部的基金公司，還有40%來自於外部的債券融資，除了銀行貸款，還包括現代資本市場提供的債權工具。美國模式下，企業自有資金佔比不到5%，大部分資金來自於外部市場提供。
因此我們說，輕資產戰略不止是我們前面講的代工模式或者基金模式，他是由三個決策緯度組成：業務線選擇、價值鏈定位、資本資源整合。業務線選擇主要根據企業自身資源稟賦和外部市場環境來選擇適合自己一種或者幾種產品線，比如住宅、酒店、商場、寫字樓、工業地產、養老地產、城市綜合體等等。在業務線選擇的基礎上，企業會根據自身的人力資本構成和在價值鏈各環節上與行業標桿企業效率對標分析來定位自己的價值鏈優勢，是在拿地、開發、銷售、招租、物業管理、商業運營哪個環節或者哪幾個環節上能夠創造出優於同行的效率回報，從而藉助相應的商業模式創新，比如代工模式、拓寬模式等來把效率放大。最後隨著產業鏈延伸，企業需要藉助資本杠桿進一步放大效率優勢，這就需要搭建一個資本資源的平台，包括了基金平台、私募債券平台、證券化平台，每個平台又可以細分為若干種金融工具組合，形成一個更多樣化的資本組合。
這三個決策緯度又構成了輕資產戰略三個價值空間，首先是現有戰略資源的優化空間，由業務線選擇、價值鏈定位兩個緯度構成，通過將企業現有資源集中配置在優勢的產品線、產業環節上鞏固強化企業效率優勢，為輕資產戰略轉型奠定基礎。第二，商業模式的創新空間，價值鏈的定位和資本資源的整合構成商業模式的創新氛圍，以最恰當的方式吸引資本資源。最後是金融模式的創新空間，業務的選擇和資本資源的選擇構成，根據風險收益特性匹配最適合的金融投資人。這個圖就是剛才講的輕資產戰略三位示意圖，最上面是業務線的選擇，可以採取單產品線策略、多產品線策略、全產品線策略，單產品線，你可以選擇主導市場進入，比如住宅。接下來第二個緯度就是價值鏈定位，在拿地、開發、招商、運營等哪個環節上具有效率優勢從而可以匹配相應的商業模式創新，包括像期權模式、代工模式、託管模式、售後回租的模式等等，最後是資本資源整合平台，包括基金平台、私募債平台、證券化的平台等等。
總之我們說輕資產戰略是一個立體的戰略組合，它的典型表現是周轉率提升，但是這是一個結果，輕資產與高周轉之間並不是等號關系，輕資產是一個體系，既包括對現有資源的優化配置，又包括構建新平台來放大現有效率優勢，而這個新平台既包含了商業模式創新所形成的業務集中平台，又包含了金融模式創新所形成的資本集中平台，同時由於不同企業資源稟賦和市場環境不同，所以在不同的產業環境、不同產品線上又會形成不同的輕資產模式，但是萬變不離其宗，輕資產根本在於是否具有效率優勢，當然這個效率是一個廣義的概念，包含了運營的效率、資本使用的效率、金融的理性。
現在，越來越多企業開始關注輕資產戰略，但是我們說行業內普遍存在著對輕資產的誤讀，很多人認為輕資產是地產企業為了解決當前資金困境而進行的選擇，實際上輕資產本質是在資產回報降低，行業競爭加劇的時代，通過效率資源和資本資源的配置優化來提高行業整體的效率水平和優勢企業的市場空間。
比如剛才提到的代工模式，它的本質上是那些擁有了土地和政策資源優勢的企業，把開發或者物業管理部分環節或者全部環節外包給更有效率企業，從而提升整個地產價值鏈水平，由此創造的溢價空間，比如說外包給一個更有品牌的企業來代工，所形成的品牌溢價。或者規模企業代工所形成采購成本、管理成本節約。或者更具效率的企業代工所形成開發周期縮短，帶來資金成本節約，這些被所有方開發方、管理方共享。
至於說地產金融模式創新，本質是使金融資源更集中配置在具有效率優勢、創造超額回報的企業身上，從而實現地產投資領域資源配置優化。在國內由於地產基金處於起步發展階段，感覺上什麼樣的企業都可以發基金，只要能夠給出足夠高的回報，但是其實從成熟市場來看，最終投資者只是追逐能夠創造超額風險回報的企業。當然資源配置優化的過程同時意味著資源分布的集中，意味著少數優勢企業獲得更多的支持。地產集中度大幅提高。企業為了應付輕資產時代，從現在就應該開始優化資源配置，磨煉鍛煉自身優勢。
5. 畢業論文 有關於房地產輕資產運行模式研究的案例企業去哪裡找呢 麻煩大家幫幫我
輕資產地產概念是以房地產流通服務為主營業務的資本市常輕資產:又稱輕資產運營模式，是指企業緊緊抓住自己的核心業務，而將非核心業務外包出去。輕資產運營是以價值為驅動的資本戰略。用有限資產，獲取最大收益，是所有企業追求的最高境界。在...
6. 房地產中介公司怎樣轉行輕資產模式
所謂輕資產主要是指類似房產、機械設備、傢具等資產佔比較低，其實房地專產中介已經逐漸步屬入了輕資產管理，目前客源的獲取主要都是在線上。未來輕資產也是很多公司的一種選擇方向，簡單說可以減少門店的投入（比如面積和地段的租金和非必要員工固定工資），由於客源主要源自線上，主要是簽約的時候需要專業人士對接和需要門面，可以考慮像平安保險那種全名營銷模式轉變，中介公司主要做好平台和售後服務，拉客源可以選擇以無底薪兼職模式為主，當然具體細節的方案需要做好市場調研，不同發達程度的城市，可能情況會有所不一樣。
7. 商業地產「輕資產」怎麼「玩」
開發商向輕資產轉型的3大模式
從業務線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式：
【模式1】以運營商為核心的「萬達模式」
這種模式在歐美商業地產非常盛行。如RTM創格奧特萊斯（北京）商業管理有限公司直接以商業地產運營商為自身定位，用專業運營經驗和資源服務於商業地產開發商的模式。又比如萬達商業地產擬實施的輕資產模式就是選擇了用新建項目與投資機構合作也屬於這種范疇。
作為中國最大的商業地產商，萬達早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業迴流的現金，來彌補百貨、酒店等持有物業的資金沉澱。
【模式2】以投資機構為核心的「鐵獅門模式」
鐵獅門通過合資基金模式，鐵獅門不僅實現了加速擴張，而且能夠以不到5%（通常只有1%）的資本投入，卻分享項目40%以上的收益。
鐵獅門基金的運作，分別由其澳大利亞子公司（Tishman
Speyer Australia）和總部的全球投資組合管理部（Global Portflio
Management）完成。前者負責鐵獅門旗下唯一一支在澳大利亞上市REITs基金的發行管理工作，後者負責其餘12支非上市房地產投資基金的運營管理工作。
鐵獅門基金運作模式
TSOF所有權結構
【模式3】集運營與投資為一體的「凱德模式」
凱德的模式是，將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信託基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩定並實現資產增值後，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。國內標桿房企中，萬科商業地產輕資產運營模式被認為是凱德模式的典型代表。
凱德運作模式
從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITs的價值變現和穩定收益，凱德集團構建了從開發商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，這種「地產開發+資本運作」的模式是凱德集團地產經營模式的核心。
凱德商用的全業務鏈條
三、商業地產實現輕資產的4大途徑
從提升企業資產流動性，進而提高企業抗風險能力以及有效利用外部資源快速發展，提升凈資產回報率（ROE）進而在短期內提升業績的角度而言，商業地產企業的輕資產化都是十分必要的。
商業地產企業實現輕資產化經營的途徑主要有售後回租、REITs、商業信託、合作開發4種。
售後回租、REITs、商業信託、合作開發4大途徑優劣勢分析
1、售後回租方式最現實
售後回租是工業企業常用的一種融資方式，類似於向銀行進行的分期付息、到期還本金的抵押或質押貸款，只不過交易對手由銀行換成了租賃公司。售後回租的好處除了以固定資產換取了流動資金以支持企業經營以外，還可以將該固定資產移出表外，在回租期限內不再提取固定資產折舊，改善企業的資產流動性，提升流動比率並迅速提升經營績效。
正因為如此，售後回租除了作為一種融資工具和融資方式用來解決企業流動資金需求之外，還常常被上市公司用來在短期內改善經營業績以推高股價，其核心價值就在於將固定資產移出表外，使公司資產變得更輕，流動性更好。
雖然地產公司採用售後回租方式進行融資還是一個灰色區，但是作為中小地產企業商用物業銷售的重要方式之一，售後回租成為支持中小商業地產開發項目的重要資金來源之一。但中小低產企業的信用較差，往往在以散售形式進行，且在預售商鋪時承諾了過高的回報條件，在回租期滿時常常不能履約回購，引發群體事件而被建設主管部門屢屢叫停。
如果單單從融資的角度而言，營業中的商用物業完全可以採用向銀行申請長期經營型物業貸款來進行，資金成本比售後回租的租金水平更低，期限可長達8-10年。但是在銀行貸款融資模式下，商用物業作為固定資產只是作為向向銀行提供的抵押或者質押等保證措施與增信條件，仍然計入企業的固定資產科目，無法將之移出表外。而售後回租的融資方式，因為向金融租賃公司或者投資機構進行了商用物業產權的轉移，將之完全移出了表外，從而實現了企業的輕資產化。
正因為如此，售後回租可以成為大型商業地產企業或者持有商用物業較多的大型零售企業輕資產化的可選途徑之一。在我國現有的法律與行業政策環境下，售後回租是最現實的方式。
2、利用REITs實現輕資產化
實際上，我國商業地產由於過高的物業價格造成過高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，難以覆蓋同期銀行貸款利率，在基本的商業邏輯上難以成立，不大能夠支持REITs的實現。
REITs的兩種形式
3、以商業信託實現輕資產化
商業信託突出的好處是可以實現資產出表或者大部分出表，是實現資產輕型化或者以輕資產方式進行商業地產擴展的非常好的金融支持工具。
在這種金融工具支持下，開發商可以實現「輕資產+重經營」，實現「小股操盤」，而專業的商業地產運營上可以解決資金不足問題，實現在商業信託支持下的運營擴張。商業信託是近年來香港與新加坡資本市場針對商業地產金融支持的一種創新產品與融資工具，與REITs類似，但又比REITs具有較高的靈活性，可以說是REITs的升級版。
商業信託的特徵
4、以合作開發來實現輕資產化發展
在目前國內金融支持工具不足、資產或者權益出境尚有較大難度、投資機構規模普遍偏小、難以以支持大體量商業地產項目或者大型地產企業實現輕資產化的情況下，合作開發或者與專業投資管理機構的合作就成為更為現實的選擇。
萬科/萬達的合作開發模式
上市後的萬達商業地產改變了「現金流滾資產」和「以售補租」模式，將走上「輕重並舉」的發展道路。
四、發展輕資產要注意的4點
1、良好的資本運作能力是輕資產模式成功的關鍵——物業前期的開發和收購需要佔壓大量資金，凱德採用「REITs+私募基金」的方式解決物業開發和培育的問題，而美國鐵獅門則採用高財務杠桿收購實現規模擴張;
2、良好的運營管理能力是成功的依託——無論是新加坡還是美國REITs，後期都是通過成熟優秀的運營管理能力獲取超額收益；
3、優化資產組合是成功的推進力——新加坡凱德以及美國鐵獅門等往往是通過不斷優化資產組合，提升整體的投資回報水平；
4、嚴格的風險控制是成功的保障——美國波士頓模式即通過嚴格的資產交易原則(P/FFO或租金回報率/資金成本)把握行業周期，從而規避風險，實現低買高賣，以提高整體投資回報率。
五、總結
重資產抑或輕資產運營，是企業根據發展環境以及企業戰略需要進行的理性選擇，不存在孰優孰劣的問題，甚至輕重之間的轉換也只是企業發展的暫時之需。
飆馬商業地產認為，無論是重資產還是輕資產發展模式，其發展都需要一定的時間和資本投入，而輕資產模式財務杠桿率更高，可以使商業地產商更好的突破資金瓶頸，獲得快速發展。隨著國內金融市場的逐漸成熟，商業地產商應逐步搭建REITs平台，前端整合金融資源，後端提升運營能力，同時堅持風險底線，避免鐵獅門的悲劇，實現快速穩健的發展。
在互聯網技術的快速進步助推經濟虛擬化的時代大背景下，財富觀與企業理念也在與時俱進，資產的內涵與外延也在不斷發展變化，而服務於企業的可持續、健康發展才是資產經營的永恆訴求。
8. 輕資產地產概念
輕資產地產概念是以房地產流通服務為主營業務的資本市場。
輕資產內:又稱容輕資產運營模式，是指企業緊緊抓住自己的核心業務，而將非核心業務外包出去。輕資產運營是以價值為驅動的資本戰略。用有限資產，獲取最大收益，是所有企業追求的最高境界。在經濟迅猛發展的當下，「變輕」不僅僅是一種選擇，也是一種必然。在輕資產模式中，企業緊緊抓住自己的核心價值，而將非核心業務，例如物流、生產等外包出去。輕資產運營是以價值為驅動的資本戰略，是網路時代與知識經濟時代的背景下企業戰略的新結構。
9. 商業地產輕資產運作：看萬科，凱德，萬達等怎麼玩
商業地產商業地產的投資大、回報周期長，對於資金的依賴要比住宅更甚。目前國內的商業地產開發商，融資模式較為單一，過於依賴傳統的模式。如果開發商想要大舉擴張，就必須減少資金沉澱，保障充裕的現金流，在這個背景下，輕資產成為企業必須追求的路徑。
自2010年住宅調控開始，一批開發商開始集中轉向商業地產領域。2014年，在住宅市場由賣方市場轉向買方市場的大背景下，更是有大批企業紛紛進入商業地產領域淘金。然而，正如一枚硬幣有兩面，商業地產華麗的外表下也隱藏著三大凶險——同質化競爭激烈，運營模式存疑和資金壓力過大。其中，尤以資金最為關鍵(商業地產行業在本質上是金融業)。
一些有先見之明的企業，早在數年前就已經開始布局商業地產的輕資產化運作，並摸索出一套適合自身發展的可行操作方案，明源君思考對比總結了目前商業地產輕資產運作的3種主流模式、具體案例、實現的方法和需要注意的點，供大家學習借鑒。為表述簡單，我們選取了3種模式的典型代表企業對模式進行命名。
一、凱德模式
- 集運營與投資為一體，運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈
凱德的模式是，將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信託基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩定並實現資產增值後，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。國內標桿房企中，萬科商業地產輕資產運營模式被認為是凱德模式的典型代表。
1、盈利模式：基礎費用+額外收入
在凱德模式中，以地產金融平台為動力的全產業鏈是其盈利模式的核心構架(如圖1)。通過投資管理+房地產金融平台+招商運營，成功實現以金融資本(私募基金與信託基金REITs)為主導，以商業地產開發收購、管理運營為載體，既實現穩定的租金收益和持有項目增值收益，又實現金融業務發展帶來的「跳躍性高收益」。
具體而言，凱德模式下，收益來自於基礎管理費和額外收入。
1)基礎管理費
對於CRCT，基本費用占持有物業價值的0.25%，如果按照8%的資本化率計算，基本費用占凈收入比重約3.125%(0.25%/8%)；業績提成費為凈收入的4%；物業管理費一部分由總收入的2%構成，而CRCT的凈收入/總收入歷年來一直穩定在64%左右的水平，因此這一部分佔凈收入比重約3.125%(2%/64%)，而另一部分為凈收入的2%。綜上所述，凱德置業從CRCT提取的管理費理論上合計應為凈收入的12.25%，實際提取的管理費用占凈收入的比重為14%~15%。
2)額外收入
由於持有20%CRCT的份額，因此除了基礎管理收費，凱德置地還可以享受基金分紅。根據簡單的估算，在2007年~2013年期間，凱德置地平均每年從CRCT獲得的分紅收入為0.1億新元，外加年均提取的基礎管理費收入0.12億新元，相比其初始投入的1.5億新元(CRCT運營物業總價值7.57億新元×20%)，年均投入資本回報率約為15%(0.22/1.5)。
2、融資模式：PE+REITs
以房地產PE和REITs為核心的金融平台是凱德置業融資的主要方式(如圖2)。
3、基金的3大特點
1)凱德主導運作基金產品，但所持權益比例適中；
2)優質商業資產進入信託資產包，平衡了投資回收和長期回報的問題；
3)信託產品以穩健的收益健康發展。
二、鐵獅門模式
- 以投資機構為核心，運營機構作為受託管理人的基金模式
前面講到，商業地產商業地產的投資大、回報周期長往往嚇退無數英雄好漢，即便「有錢、大膽、任性」進入者，獲取的投資收益也相差甚遠。有沒有一種方法，只需要投入很少的錢，卻能夠獲得超額的收益？鐵獅門一度做到了。
鐵獅門的總裁曾坦言，通過合資基金模式，鐵獅門不僅實現了加速擴張，而且能夠以不到5%(通常只有1%)的資本投入，卻分享項目40%以上的收益!下面，明源君以其旗下上市基金、澳大利亞交易所上市REITs
Tishman Speyer Office Fund(TSOF)的管理合約為例，分析鐵獅門的「空手套白狼」的輕資產運作模式。
TSOF於2004年12月在澳大利亞交易所上市，募集資金4.05億美元。上市之初，TSOF通過發起另一隻私募基金鐵獅門Speyer
Properties(TSP)，間接收購新加坡國家投資公司旗下Prime
Plus基金在美國持有的12處物業45.9%的股權(當時總估值約18.87億美元，總收購價18.52億美元)，後又藉助TSP參與收購了另外6處物業(根據協議，TSOF有權利在TSP新收購的位於美國核心地區的物業資產中佔有至少25%權益，但如果TSOF連續兩次拒絕TSP提供的投資機會，或在24個月內拒絕了3次投資機會——無論連續與否——或TSOF的控制權改變，則上述參與投資協議終止)。
作為TSOF的管理者，TSP和旗下管理公司TS
Manager每年將提取相當於TSOF總資產0.5%的基礎管理費；在所有運營成本、開發和再開發成本實報實銷的基礎上，TSP還將提取相當於年收入2.5~4.0%的物業管理費，並在改善性投資中提取相當於施工成本2.0-4.0%的監理費，在新開發項目投資中提取相當於施工成本3.5%的開發管理費，在收購事件中提取相當於收購總價1%的收購管理費，在資產出售事件中提取不超過轉讓總價1%的資產轉讓費，租戶支付的租金保證金也由TSP代管。
上述由TSP和TSP
Manager提取的運營費收益約佔到TSOF基金年凈收入的13~14%，這些還只是鐵獅門日常的管理費收入。此外，它還參與基金超額收益的分享，即業績提成。根據協議，自成立之日起，TSOF每5年進行1次業績分享(第一次是在2009年12月1日)，只要5年的年均總回報率(包括租金收益和資產升值收益)超過10.5%，超過部分TS
Manager將提成30%。
鑒於2007年高峰時鐵獅門旗下許多物業在不到三年的時間里已升值了兩倍，以此計算其分成收入確實能達到30~40%水平!
當然，鐵獅門的模式在獲得巨大成功的同時，也因其一味通過放大財務杠桿擴大收益等原因，在上一次金融危機中遭遇重挫，值得警惕。
三、萬達模式
- 以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式
作為中國最大的商業地產商，萬達早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業迴流的現金，來彌補百貨、酒店等持有物業的資金沉澱。
與之對應的，作為北美最大的零售商業地產商，西蒙地產的核心在於有效的資產運作和資本管理，以REITs來支持擴張和發展必需的資本，由於沒有資金沉澱的負擔，其絕大部分精力放在運營上，收入大頭也來源於零售租戶租金。
雖然萬達正在走的路徑與西蒙有所不同，但目標都是為了實現輕資產化運作。王健林說，未來，萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。
1月14日，萬達對外宣布已經與光大安石(北京)房地產投資顧問(中國光大控股附屬公司)、嘉實資本管理、四川信託及快錢支付四家公司，分別簽署了有關設立合作投資消費平台的框架協議，4家投資機構擬出資240億元用於投資20座萬達廣場，萬達商業只負責建設和管理。
萬科商業地產業務與凱雷的合作屬於專業的商業地產開發商與專業的頭管理機構合作的典型案例。但不同於萬科轉讓成熟的商業地產項目個給凱雷，萬達商業地產的輕資產化選擇了用新建項目與投資機構合作。
萬達已經用數年的時間證明了其運營能力，而且有故事可講和良好的政府關系，目前公司的很多地塊較為核心，未來還有新增項目，對於投資人來說有利可圖，值得期待。
四、4條路徑實現地產輕資產化
從提升企業資產流動性，進而提高企業抗風險能力以及有效利用外部資源快速發展，提升凈資產回報率(ROE)進而在短期內提升業績的角度而言，商業地產企業的輕資產化都是十分必要的。
商業地產企業實現輕資產化經營的途徑主要有售後回租、REITs、商業信託、合作開發4種。
五、發展輕資產要注意的4點
1.良好的資本運作能力是輕資產模式成功的關鍵——物業前期的開發和收購需要佔壓大量資金，凱德採用「REITs+私募基金」的方式解決物業開發和培育的問題，而美國鐵獅門則採用高財務杠桿收購實現規模擴張；
2. 良好的運營管理能力是成功的依託——無論是新加坡還是美國REITs，後期都是通過成熟優秀的運營管理能力獲取超額收益；
3. 優化資產組合是成功的推進力——新加坡凱德以及美國鐵獅門等往往是通過不斷優化資產組合，提升整體的投資回報水平；
4. 嚴格的風險控制是成功的保障——美國波士頓模式即通過嚴格的資產交易原則(P/FFO或租金回報率/資金成本)把握行業周期，從而規避風險，實現低買高賣，以提高整體投資回報率。
六、總結
地產趨之若鶩追求輕資產運營是否過火了？爭論還在繼續。
但爭議歸爭議，地產輕資產化運營趨勢已無可阻擋。無論是重資產還是輕資產發展模式，其發展都需要一定的時間和資本投入，而輕資產模式財務杠桿率更高，可以使商業地產商更好的突破資金瓶頸，獲得快速發展。隨著國內金融市場的逐漸成熟，商業地產商應逐步搭建REITs平台，前端整合金融資源，後端提升運營能力，同時堅持風險底線，避免鐵獅門的悲劇，實現快速穩健的發展。