『壹』 我國房地產的現狀是什麼
完善我國房地產稅費制度的思考
房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。建立和健全房地產稅費制度，對於充分發揮國有土地資源的效益，防止其流失，保障房地產市場健康有序地發展等都有重要的意義。目前，我國房地產市場的不正常發展帶給我們對現行房地產稅費制度的思考。本文通過分析現存制度的弊端和國外相關制度的成功經驗，提出完善我國房地產稅費制度的一些建議。
房地產 稅費 完善 宏觀調控
稅收杠桿是國家進行宏觀調控的有力工具，近年來，我國部分地區如北京，上海房價飛漲，房地產業發展，大到影響市場交易能否順利進行，國土資源能否得到充分利用，小到影響城市居民能否安居樂業。在這種持續高溫的態勢下，加強對房地產市場的監督管理，規范市場交易行為，以實現資源有效配置成為國家宏觀調控的重點。為遏制畸高房價，給過熱的房地產市場降溫，稅收的杠桿調控作用不容忽視。科學的房地產稅費改革比其他控制土地、提高利息、加征房地產轉讓稅等控制房產熱的措施都要有力有效。因此，完善我國房地產稅費制度發揮其對於經濟的宏觀調控功能已是時之所需，勢在必行。
一 我國房地產稅費制度的現狀
隨著市場經濟的發展和改革開放的深入，我國的房地產稅費制度也逐漸確立和完善。我國的房地產稅費體系由兩大部分組成，一是房地產稅收，一是房地產費。
（一）房地產稅制
經過1994年稅制改革，我國房地產稅收體系在稅種的設置、稅目、稅率的調整、內外稅制的統一方面逐漸完善起來，形成了一套適應社會主義市場經濟發展要求的復合稅制體系。按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類：流轉稅（包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業所得稅和個人所得稅）、財產稅（包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地佔用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產投資方向調節稅）。2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出：「實施城鎮化建設稅費改，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。」2005年2月26日，國家稅務總局，財政部，國務院發展研究中心等有關部門就《中國房地產稅收政策研究報告》進行研討。該會議明確了我國從2005年開始就新的稅制進行設計，並在合適的城市進行模擬運行。政府目前正積極推進以「明租、正稅、清費」為改革方向的房地產新稅制的改革。
（二）房地產費制。
房地產費是指在房地產市場活動中所產生的各種費用，它是國家機關為房地產方面提供某種服務（管理）或國家授予他方開發利用國家資源而取得的報酬，它也是國家在房地產方面取得財政收入的一種形式。根據有關規定，現行的房地產費主要有三類：一是國家作為土地所有者在房地產一級市場向土地使用者收取的土地使用費，主要包括地租，國家對土地的開發成本，徵用土地補償費，安置補助費；二是房地產行政管理機關或其授權機關，履行行政管理職能管理房地產業所收取的費用即房地產行政性收費，主要包括登記費，勘丈費，權證費，手續費和房屋租憑登記費及其監證費；三是房地產行政管理機關或事業單位為社會或個人提供特定服務所收取的費用即房地產事業性收費，主要包括拆遷管理費，房屋估價收費等。
二 現行房地產稅費體系存在的問題
通過不同的稅種，我國對房地產業的發展進行著多層次的調節，但現行的房地產稅種的設置，絕大部分是參照其它行業的稅種，沒有考慮到房地產業自身的特點，因而這些稅種結構已不適應房地產業發展的客觀需要。
(一)宏觀稅制的缺陷。
首先，房地產交易缺監控，稅收征管難度大。一是沒有普遍建立起房地產評估制度，房地產交易只能以實際成交價為准，加之法律又沒有設置針對明顯低於市場公允價的房產交易，政府有權優先收購的規定，這便為炒房提供了條件；二是沒有嚴格的注冊登記制度，使稅務機關面對納稅人的虛假申報常無從查證。其次，「隱形市場」中逃避稅，國有資產流失大。以行政劃撥方式取得國有土地使用權但未補交出讓金、補辦出讓手續，或集體所有土地未經國家徵用即也是未交出讓金，而直接進入市場交易，對此兩種情形是採取行政處罰措施還是征土地增值稅,如果征,如何計算增值額,這些都是法律的空白。第三，出讓、轉讓土地界限不明，稅收征免難以確定。一是兩類所有權土地納稅主體難以確定。法律規定我國土地所有權分國家所有和集體所有兩種，《城市管理法》又規定,城市規劃區內的集體所有土地經依法徵用轉為國有土地後,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。這樣實際上集體所有土地正在逐步國有化,使兩類土地所有權在現實中難以確定,並使派生的土地出讓、轉讓不易劃清,從而影響了納稅主體的確定,具體的征免界線也難以把握；二是性質不明的房地產公司，征免界限難劃定。目前許多「房地產公司」掛靠國土部門,又是法人又得履行行政職責，體現政府意願，致使稅務機關很難分清公司業務中哪些屬於政策性「代理」,哪些屬於「自營」項目,征免界限難確定。
（二）微觀稅制的缺陷。
首先，稅種分布結構不合理，保有環節相對偏輕。這個環節主要調節政府與房地產佔有者之間的收益分配，目前的結構會使土地成為保有者的無息貸款，加之保有階段的增值幾乎都流向保有者，致使更刺激了房地產投機行為；保有階段的低稅負致使流通環節負擔過高稅負，助長了隱形交易，逃稅現象。其次，計稅依據不合理，稅負不平等。如房地產稅從價與從租計征稅率差別甚大，導致隱形市場泛濫；現行的契稅區分國有與非國有企業納稅；耕地佔用稅，房產稅，固定資產投資方向調節稅都實行內外企業有別制。第三，單個稅種征稅范圍有待擴大。一是現行稅制中除耕地佔用稅外,其它各項稅種的征稅對象、征稅范圍、征稅主體均不包括集體土地及地上建築物和附著物,這無形中喪失了國家對這部分房地產的管理和調控；二是城鎮土地的規定中也排除了機關、人民團體、軍隊、以及由國家財政拔款的單位自用個人所有的非經營性房地產。
（三）稅費關系缺陷。
首先，房產費項目過多，徵收不規范，費明顯重於稅。目前行政收費多缺乏法律依據，行政機關主體不一，亂收費，亂攤派現象嚴重。據了解北京徵收的各種費有40多種，有的地方多達近100種。據調查，房地產業的政府收費佔到了稅費總額的75%以上，土地成本中，收費項目佔30%，土地出讓金佔50%，稅佔20%，明顯費大於稅，權大於法。其次，稅費並舉，重復課征，雙重負擔。最為突出的例子是以出讓方式取得土地使用權的經營者既要支付土地使用費，又要繳納土地使用稅。
三 借鑒國外經驗 完善稅費體制的改革與建議
（一）各國稅制的共性
1以稅為主，費為輔。國外一般要繳納的房地產規費僅占房地產價值的2%左右。並充分遵循「誰受益，誰納費」的公平原則。
2重保有，輕轉讓的稅收分布結構。各國土地稅都由土地保有，經營，取得三征稅環節組成，各國房地產權屬轉讓的稅收較少，而重視保有環節的征稅。
3堅持寬稅基，少稅種，低稅率的基本原則。除公共宗教慈善等機構免稅外，其它均為納稅對象。少稅種避免了稅種復雜帶來的高管成本和重復征稅的不公。在前兩者實現的前提下，低稅率實現了稅負的減輕，保證了穩定的財政收入。
（二）我國稅費改革的建議
1規范我國的法律體系，健全宏觀稅收配套體系。
首先，要完善房地產稅收法規。目前，我國稅收立法的層次較低，涉及房地產業的大多是行政法規和規章，缺乏足夠的法律統一性和權威性。「有稅必有法」，為了維護市場主體的獨立性，充分發揮他們的主動性與積極性，制定相關稅收法律，依法計稅，減少行政干預。其次，建立完整而系統的房地產評估制度，即建立完善的法律體系監督下，由具有專業資人員組成的專門機構。等時機成熟悉後再建立房地產評稅制度，在稅務部門建立房地產的評稅機構，對納稅人應負房地產稅額給予法定的評估。第三，建立房地產管理機構與稅收征管機構的信息溝通制度。規范的財產登記、房地產估價、咨詢、工程監督、代理交易等內容的房地產服務體系，為稅務部門提供客觀的征稅信息和專業化服務，協作稅務部門搞好房地產稅收的征管工作。
2設計稅收體系，完善微觀稅收制度。
第一，稅收分布結構合理化。重視對房地產保有的征稅，開征統一規范的不動產稅，強化保有課稅，這樣一方面可以防止業主低效率使用財產，推動房產要素的優化配置；一方面政府參與資源再分配，可以增加財政收入來源；再者，可以分擔流通環節的高稅負擔，扼殺不規范的隱形交易，；第二，改變計稅依據，調整稅率，擴大征稅范圍。以市場評估值作為計稅依據，基於「誰受益，誰支付」的原則，設置幅度比例稅率如市中心地段的稅率高於郊區，使計稅更合理，更具監督性，收入更有彈性。城建稅應以納稅人的經營收入為其計稅依據以體現稅收平等原則。對於房產稅從租與從價計征也作相應調整，使稅負更公平；稅率做適當調整，如適當調低契稅稅率，適當調高印花稅和耕地佔用稅的稅率，加大調節力度，充分發揮稅收的杠桿調節作用；將農村非農業用房，納入征稅范圍，對城鎮內所有，使用土地和房產的單位和個人都征稅。第三，改革內外有別，統一城鄉稅制。內外資企業所得稅法的合一加快了內外資合一的步伐，實行國民待遇，營造公平競爭環境，以適應我國加入WTO的新情況。改革城鄉有別的雙軌稅制，營造寬稅基的稅制環境，增加國家對所有土地的監督和調控。
3協調稅費關系，建設和諧稅費體制。
第一，清理壓縮收費，簡化收費項目。收費的雜亂多帶來的是開發建設成本的過高，最終構成了房價居高不下的原因之一。將部分費改稅，減少重復徵收現象，可借鑒國外將收費項目圈定在：不動產轉移手續費，登記費，公證費，對集體所有土地徵收收取工程受益費（政府進行一次土地投資向周圍土地所有者徵收的因該投資使其價值提高的費用），差餉（向物業使用人收取的費用）四類中，稅費可由稅務機關集中徵收、集中管理、分頭開支，這樣可以簡化辦事程序，加大政策透明度，既可保證財政收入，又可穩定房價，保障房地產業的正常發展。第二，明確租稅費概念，理順三者關系。將本質上屬於地租的土地使用費納入地租體系，並做相應的更名，如土地出讓金可改為土地批租金；理清稅費層次，避免帶給納稅人雙重負擔，如取消城鎮土地使用稅，避免繳納土地出讓金後的重復徵收，同時加強對劃撥土地使用權范圍和審批許可權的控制；將土地閑置費改為土地閑置稅或空地稅，加強稅收調控職能。
結語
任何一項制度都是在實踐的洪流中不斷完善的，房地產稅費制度亦如此，我們應立足稅收的基本原則，結合房地產業自身的特點，以實現公平與效益的統一為目標，建立稅種科學，稅負合理，分權恰當，收費簡化，為房地產業健康發展提供製度基礎的稅費體系。
『貳』 如何解決當前我國房地產市場存在的問題
政府角度
降低土地賣價 限制商業土地拍賣數量 增加保障性住房土地的供應
管理
物價部門對房價嚴格監管 出台具體政策 審核開發商成本 對外公示 規定其利潤幅度 房價不得超過其利潤上限 規劃 建設管理部門要嚴格執行國家和法律規定
開發商
調整策略 多配合政府建設保障性住房 經濟適用房等 聯合普通百姓造自建房 真正地讓利於民
消費者
在房價合理的時候 冷靜購入
投機者
這部分人是國內市場的大毒瘤 很難根治 經濟開放的必然結果 炒作獲利是合法合理的 如何限制這種行為 暫時也沒有很好的手段 因為抽稅抽得不重 貧富差距依然明顯 而且越來越大 在討論中的個人所得稅的起征點的調整 或許是個契機 但是稅率不重的情況下 還是無法做到二次分配的公平有效 而且 這也觸犯了少部分有權有錢的人的利益 他們可以通過政治 經濟 等手段 來保護他們自己的利益
綜上所述 改革現有的房地產市場的困難很大 資金基本是銀行的 房地產業又和當地政府有著千絲萬縷的關系 其衍生行業也受很大影響 希望能有從根本體制上的突破 才能解決現有的局面
『叄』 如何把握當前我國房地產開發與經營環境
1房地產開發與經營環境分析的原則有：客觀性原則、全面性原則、比較性原則、預內測性原則。
2房地容產開發與經營環境分析的基本內容：
（一）宏觀環境：1、政策環境（財政、貨幣、產業、土地、住房政策) 2、經濟環境（宏觀經濟條件、居民經濟收入和購買力） 3、人口環境(人口總量、人口的年齡結構、人口的地理分布、家庭結構) 4、自然環境、5、技術環境
（二）中觀環境：1、我國房地產市場的法制體系（包括房地產法律、國務院頒布的房地產條例、國務院相關部委頒布的行政規章、與房地產企業營銷有關的其他法律）；2、房地產市場態勢（房地產市場周期、市場特點）；3、房地產行業規范 。
（三）微觀環境：1、區域地理位置特點（區域自然環境特點、經濟地位、社會地位、交通便捷程度）2、區域經濟發展戰略與發展規劃（區域經濟發展戰略、區域規劃）3、區域房地產市場發展特點（區域居民及分布特點、區域居民收入與購買力、區域居民的消費特點與習慣、區域競爭項目分布及相關影響因素）
『肆』 如何判斷當前的中國房地產市場形勢
智研數據研究中心網訊：內容提要：建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。城市房地產業的健康發展對國民經濟的振興和發展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經濟中存在的非理性行為，用科學發展觀引領房地產業的發展是我國房地產經濟發展的未來走向。1、強化土地資源管理，通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據住房市場的需求，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，實行土地出讓公開招投標制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設，防止出現新的積壓。對於發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的「圈地人」以及房地產領域的違法活動。2、強化政府經濟職能，市場將逐漸走向成熟化綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處於繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現看，房市則處於不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年裡，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發是作為城市建設重要的參與者（有的是城市運營商），而房地產消費屬於長期使用的大宗物品，盲目不得。「不管好房、壞房，只要搶到就好」的現象將一去不復返。從當前城市居民的經濟實力和市民購買力分析，只要經濟形勢保持平穩增長和樓市不出現嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整並不是指樓市崩潰，而是引導房地產業進入一個成熟理性的穩定發展期，將涌現越來越多的性價比優越的產品，市場將逐漸走向成熟化。3.建立全國統一的房地產市場運行預警預報制度，加強和完善宏觀監測體系。通過對全國房地產市場信息的及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，為政府宏觀決策做好參謀。
『伍』 面對當前經濟、政策形式，我國房地產前景如何
從中國目前的宏觀經濟形式來看，中國是經濟發展速度最快發展中國家，房地產是經濟發展必須的。因此目前房地產只是溫度過高在洗盤而已。 短期調整、穩定房價是必須的，長遠看，通脹的壓力、人民幣升值、外匯儲備調整、熱錢、進出口貿易、現有產業調整等因素，20年內我看好我國房地產。
『陸』 如何評價當前房地產形勢
地產行業分化愈加明顯，集中度進一步提升。三季報顯示，大型房企凈利潤增回速明顯，部分中型企業凈利潤增答速有所提升，而一些中小企業則直接進入到了凈利潤下滑通道。數據顯示，在2017年前三季度，百強房企銷售規模已突破5萬億大關，與2016年同期相比，增幅達36.7%。
據《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景分析報告》預計，2018年中國部分房價上漲過快的城市調控可能收緊，行業整合將持續，未來房價不太會大幅度調整。如果樓市升溫，不排除更嚴厲的調控政策出台。
希望可以幫到你。
『柒』 現階段我國房地產存在哪些問題
簡單點說吧。抄
1,房地產價格襲泡沫化嚴重，也就是房價與大眾收入水平背離很遠。
2.面臨著史無前例的不確定性，有下跌甚至崩盤的可能性，也有維持穩定的可能性。
3,政策法律始終不完善，都是治標不治本，治理都是智力表面現象，而很難治理問題的本質。
『捌』 大家如何看待當前的房地產形式謝謝!
中國樓市「拐點」清晰地形成 房價將至少下降40%
近日，國家發改委出台的一份最新報告顯示，今年前4個月，全國商品住房銷售面積13664萬平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6個百分點。毫無疑問，價滯量縮已經是目前房地產市場的「標准姿態」，不過大量自娛於「城市化水平催升房價」的幻想依然故我地展開，一些所謂權威機構不斷擺弄出「房價面臨上漲壓力、現在是觀望氣氛濃烈」的信號。
我們認為，決定房價趨勢的，不是城市化帶來的對「住房的渴望」，渴望不是有效的購買力。過高的房價同樣也會降低城市化水平、或者讓城市化發生逆轉。而決定房價走向的是民眾未來的收入流增減變化。但即使我們以北京、上海這樣的超級城市來衡量，也會發現民眾的未來整體的實際收入流水平（扣除通脹因素）是趨向下的。我們曾經在《超級城市房價即將面臨拐點》等一系列文章中細致地解釋過未來收入流對房價走向的決定性作用。
收入流是決定房價「拐點」的基礎性力量，但其房價波動的形態學特徵卻是另外一回事。我們用「不對稱性原理」來刻畫這種房價「上升??下降」的變動軌跡，即在房價非理性狂飆過程中，支持房價走高的力量可以是居民自住需求的釋放，也可能是富人們的投機需求（富人們轉手、最終以圖「自住型購買者高位接盤）。但房價「抗跌」力量只有一個，就是自住性需求，這反映在工薪階層和小中產人士的未來的可支配收入變化。而現在市面上說，樓市「觀望氣氛濃重」??如果是指那些有房產的人正在思忖是否應該再投資，那麼這種觀望就是非常「虛假」的，對樓市的「抗跌」不提供任何幫助的；而如果是指那些自住性需求，我們則懷疑他們是否誇大了現在還沒有房子的人的有效購買力。
「不對稱原理」可以簡化為：富人產生房價的峰值，而窮人產生房價的「抗跌值」（整體收入流的變化產生房價整體的「拐點值」），這也使得房價的偏離度（上下波動的劇烈程度）變成了一個「階層購買力問題」。這誘使我們產生一種想法：是否可以將基尼系數引入到房價偏離度的考察？是否階層購買力差別將決定了房價暴漲暴跌的誇張程度？
以日本為例。日本在1980年以前一直被神話為「增長且平等」的典範之國，它的基尼系數穩定在0.26左右。日本的政府被譽為高效而精確地遵守著社會再分配的適當程度。但在1983年以後，日本的基尼系數開始惡化，在1991年日本的基尼系數達到了0.38，而房地產價格也處於歷史峰值，中產階級為了購買房產不得不節衣縮食，M型社會飛速確立。然後，日本「泡沫破滅」，國民的實際收入流明顯惡化，房價從峰值開始崩潰而下，3年後日本的房價下跌幅度達到了40%。而被地產泡沫「套牢」的民眾依然「下流化生存」，成為泡沫史上凄楚的一群苦人。
再以香港為例。香港一直是世界上基尼系數最高的經濟體之一，它的基尼系數似乎很少低過0.5的。當然它也是一些經濟學家所鼓吹的「收入差距誇大會增進經濟自由」的最好樣板。這個樣板在1997年??也就是香港地產峰值的時候，它的基尼系數達到了0.53，不過，後來的故事很悲慘，它的房價在3年內整體性跌去了70%（很多小戶型的房子跌去了9成），「負資產」成為風靡一時的詞彙，刻畫著香港中產階級的勤奮、投機、背運和地區優越感的喪失。
我們再以現在飽受「次貸危機」煎熬的美國房地產市場為例。在這場格林斯潘用「低利率」手段刺激出來的房地產虛假繁榮中，美國民眾大多都享受了泡沫的好處，並利用地產增值獲得更多的消費信貸支持。但即使是在這場全民「皆有所沾」的盛宴中，美國的基尼系數有條不紊地攀升，用美國經濟學家克魯格曼的話說，「在布希減稅的掩飾下，中產階級發現自己變窮的感受力比以往更遲鈍，但他們實實在在的確變窮了。」去年，也就是次貸危機爆發的時候，美國的基尼系數達到了0.41的高水平。而現在，美國的房價從峰值已經下跌了25%左右，而像摩根這樣的大多數投資銀行估計美國房價還會繼續下滑15%，也就是說，美國房價至少會跌40%。
現在中國的房價雖然局部有所回落，但作為超級城市的上海和北京看上去還並沒有進入明顯的頹勢，但我們認為，這兩座「房價堡壘」並不能支持多久，中國房價的「拐點」已經非常清晰地形成了。中國目前的城鎮基尼系數大約是0.48（因為我們認為農村人口並不是城市房產的有效潛在購買者），類比地看，這意味著中國的房價將至少要下降40%。當然，這一「黑色」的結論會讓一些房地產泡沫受益階層感到不滿，但這卻為整個社會提供一種比較型的眼光和觀察。
事實上，我們將外國資本套利湧入、人口密度（保持高價格的時間偏長）、當局對正當利率水平的認知程度（房價都會跌，但採取軟著陸的方式會延緩下跌時間）、國民年齡結構程度（例如老齡化，例如年齡越大，收入流的均等性越強，就容易提高社會的基尼系數，日本的基尼系數提高也有老齡化的因素）、住房自有率的社會偏好等因素考慮進去，但發現這都不改變基尼系數和房價偏離度之間的有效關聯。
『玖』 當前房地產形式怎樣
金融危機會使得房價下跌。不過倒不是直接作用，主要是使得人版民的消費信心受挫，需權求降低，價格隨之下降。
當然，我國房市泡沫多，投機多，真正的市場需求少，價格在未來幾年必定還會繼續下跌，這是毋庸置疑的。犬儒學者、專家們叫囂房價不跌越凶，房價越是其實已經到了懸崖邊。
『拾』 我國目前房地產處於什麼形式
簡單來說，是一個奇怪的形式。
是一個有中國社會主義特色的非常形式。
國外的經驗借鑒也沒用，我們的現狀國外也學習不了，特殊的國情和發展階段，造成了特殊的形式！