房地產企業開發成本如何結轉案例

1. 房地產開發企業收入成本結轉

從謹慎性原則出發，房地產企業的收入確認一般應滿足如下幾個條件：
1.房屋竣工並驗收合格（說明商品是合格的）；
2.完成竣工結算（說明成本能夠可靠地計量）；
3.簽訂售房合同及收取房款（說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業）；
4.房屋辦理了移交手續交付業主使用（說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移）。
在一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早於交房時間，所以實踐中房地產開發企業商品房銷售收入的確認時間多為辦理房屋交接手續之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預收房款，待交房日確認銷售收入實現後再結轉計入「主營業務收入」。
特殊問題

1.風險和報酬尚未轉移
在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，通常企業應確認銷售收入。但以下屬於風險和報酬尚未轉移的情況：①賣方根據合同規定，仍有責任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業應在所實施的重大行動完成時確認收入。②房地產銷售後，賣方仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、賣方保證買方在特定時期內獲得投資報酬的協議等。賣方在繼續涉入的期間內一般不確認收入。
2.簽訂預售合同或正式合同時不能確認收入
簽訂預售合同時，房屋往往並未建成，面積沒有最後確定，商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人。即使貨款已全部收妥，由於此時的管理權和控制權還掌握在開發企業手中，與收入相匹配的成本還不能准確計量，故不能確認。
訂立正式合同時，雖然法律意義上的要約已經成立，但標的物房屋未經購買人驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬仍未轉移給買方。我國現行商品房銷售合同採用的是建設部統一規范的格式合同，在開發產品竣工驗收前後均可能簽訂。在合同中規定有諸如面積差異、房屋質量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風險甚至退貨風險，故不宜確認收入。只有符合建造合同的條件，並且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產開發業務的收入。
3.開發產品已竣工驗收，但竣工決算還未完成能不能作銷售確認
這是一個實踐中存在分歧的問題。如果完全從謹慎原則考慮，只有竣工決算金額確定以後，與收入相關的成本才能最准確地計量，不少注冊會計師此種觀點。很多房地產企業會計人員則認為，一個開發項目的決算審核往往需要數月甚至更長的時間，等待決算金額的最終確定會使銷售收入遲遲得不到確認而影響當期經營成果的正確反映。如果開發產品已經竣工驗收，即使竣工決算金額還未確定，會計人員可以按照計劃成本並依據項目實際情況作適當調整進行成本的配比結轉，此時成本總體上應屬於能夠可靠計量的，因此不應因決算未完成而不予確認銷售。
4.是否一定要在法定產權轉移時才可確認收入
會計理論界流行觀點認為，只有房地產的法定所有權轉移給買方，才表明其所有權上的主要風險和報酬已轉移，企業才可確認銷售收入實現。房地產企業則更傾向於認為，我國的房地產開發市場經過十幾年的發展，有關的管理制度和業務程序已較健全完善。在房屋開發前根據規定要繳清土地出讓金、取得土地使用權證以及施工許可證等多種證照，開始銷售前還需領取銷售許可證。因此，程序上的規范性已大大降低了未來風險，在工程已竣工並經有關部門驗收合格，房屋已經買主驗收、面積和房屋價款等無異議並交付買主辦理入住手續的情況下，商品房所有權上的主要風險和報酬實際上已轉移給買方，產權是否過戶並非確認收入的必要條件。此外，由於辦理產權過戶手續涉及到房產管理、土地管理及財稅等政府有關部門。辦妥產權證書需要有一段時間，而且時間的長短並非開發企業所能完全控制。開發企業所能做的只是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發票、房屋交接證明等，而買方何時去辦、何時能辦妥則具有不確定性。因此，如果以辦妥房地產證為標准可能造成房地產企業收入確認的滯後。
計稅成本確認
一、開發產品完工時間的確認

《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號，以下簡稱國稅發[2009]31號文件）第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。《國家稅務總局關於房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知》（國稅函[2010]201號）規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，並計算企業當年度應納稅所得額。

從以上兩個文件的規定可知，開發產品完工時間的確認遵循的是孰先原則。例如：一個開發項目，房開企業在4月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，5月1日開始為業主辦理入住手續。那麼，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日；反過來，假如4月1日開始為業主辦理入住手續，5月1日把開發產品竣工證明材料報送房地產管理部門備案，這時，該項目開發產品完工確認時間應當是4月1日。

二、開發產品結算計稅成本的時間

國稅發[2009]31號文件第三十五條規定，開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定對其進行處理。

從上面的規定可知，開發產品完工之日並不是必須進行結算計稅成本之日。開發產品完工之日至次年5月31日前任何一日均可為計稅成本核算的終止日。

2. 房地產企業的開發成本如何結轉

開發期間：

借：開發成本

貸：銀行存款(或應付賬款、庫存現金等科目)

在項目完工後，將開發成本轉入開發產品科目中

借：開發產品

貸：開發成本

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計算並結轉已完開發產品實際成本：

計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。並將其結轉進入「開發產品」賬戶，即借記「開發產品」賬戶，貸記「開發成本」賬戶。

按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶：

即借記「經營成本」、「分期收款開發產品」、「出租開發產品」、「周轉房」等賬戶，貸記「開發產品」賬戶。

房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：

1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。

房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。

這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.

3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。

3. 房地產開發企業的成本結轉

你按建築面積占總成本的比例來轉開發成本。

借：開發產品
貸：開發成本

你的完工的每個單元的建築成本為=總成本/總建築面積*每一戶的建築面積。

4. 房地產開發企業成本怎麼結轉

你按建築面積占總成本的比例來轉開發成本。
借：開發產品
貸：開發成本
你的完工的每個單元的建築成本為=總成本/總建築面積*每一戶的建築面積。

5. 房地產企業的收入如何結轉成本

完工後：
一、相關成本的結轉
1、結轉開發成本
借：開發產品
貸：開發成本
2、結轉售房成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
3、結轉主營業務成本
借：本年利潤
貸：主營業務成本
二、收入結轉
1、結轉預收房款
借：預收賬款
貸：主營業務收入
2、結轉收入
借：主營業務收入
貸：本年利潤

6. 房地產企業怎麼結轉成本

房地產企業結轉成本的流程：

1、確認的銷售收入做憑證：

借：預收賬款

貸：主營業務收版入

2、預提時候：

借：開發權成本

貸：應付賬款-預提

3、按照這個金額結轉到開發產品

借：開發產品

貸：開發成本

4、結轉開發產品到產品銷售成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

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房地產企業商品房的成本核算過程：

1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出： 借：開發成本(按明細核算) 貸：銀行存款等。

2、商品房開發完工後 借：開發產品--XXX商品房 貸：開發成本。

3、計算商品房每平米單位成本。即： 元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積。

4、結轉銷售商品房成本：銷售總面積* 元/平方米 借：主營業務成本 貸：開發產品。

7. 房地產開發企業如何結轉銷售成本的問題

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本 有一個問題：小區的總版成本，包權括建安費、配套費、基礎設施費等有一個預算數，但目前部分工程款未付，應該如何確定銷售成本？ 應當結轉。可以由工程部門和經營造價部門提供必要的數據，或者說施工預算、洽商、變更數據，再根據施工預算或者概算分攤一些公共費用，將成本合理及時地結轉到開發產品。下一步，由於預售制，房屋竣工後，及時辦理交房手續，確認收入，結轉銷售成本。成本數據相對比較合理客觀，核算及時，從會計角度應該說相當可以服人。

8. 開發成本如何結轉

1、按土地開發支出劃分和歸集的原則。 房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：

（1）一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；

（2）另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。

9. 開發成本如何結轉

開發成本是指構成房地產商品售出條件的全部投入及包括分攤的配套設版施費、環境權綠化費和外管網等全部費用。

開發期間：
借：開發成本
貸：銀行存款（或應付賬款、庫存現金等科目）

在項目完工後，將開發成本轉入開發產品科目中
借：開發產品
貸：開發成本

10. 房地產財務處理，如何結轉成本

房子竣工驗收後結轉。

1、結轉收入時：

借：預收賬款

貸：主營業務收入

借：主營業務收入

貸：本年利潤

2、結轉成本時：

借：開發產品

貸：開發成本

借：主營業務成本

貸：開發成本

借：本年利潤

貸：主營業務成本

(10)房地產企業開發成本如何結轉案例擴展閱讀：

一、本科目核算企業當期實現的凈利潤（或發生的凈虧損）。

二、企業期（月）末結轉利潤時，應將各損益類科目的金額轉入本科目，結平各損益類科目。結轉後本科目的貸方余額為當期實現的凈利潤；借方余額為當期發生的凈虧損。

三、年度終了，應將本年收入和支出相抵後結出的本年實現的凈利潤，轉入「利潤分配」科目，借記本科目，貸記「利潤分配——未分配利潤」科目；如為凈虧損做相反的會計分錄。結轉後本科目應無余額。

本年利潤賬戶的余額表示年度內累計實現的凈利潤或凈虧損，該賬戶平時不結轉，年終一次性地轉至利潤分配一未分配利潤賬戶，

借：本年利潤

貸：利潤分配——未分配利潤

如為虧損則作相反分錄。年終利潤分配各明細賬只有未分配利潤有餘額，需將其他明細賬轉平，

借：利潤分配一未分配利潤

貸：利潤分配 — 提取盈餘公積、向投資者分配利潤等

至此，所有結轉分錄可以劃上一個圓滿的句號。

為了使「本年利潤」科目能准確、及時地提供當期利潤額又不增加編制分錄的工作量，單位在實際工作中「本年利潤」賬頁採用多欄式。

把「主營業務收入」、「主營業務成本」、「主營業務稅金及附加」等項科目，由一級科目轉變為「本年利潤」下的二級科目使用，減少了結轉時的工作量。

但「收入」、「成本」下設的產品明細賬仍需按數量和金額登記。按「附表」賬頁中期末結出發生額，在編制損益表時不用查看多本賬簿，只通過「本年利潤」就能滿足編制損益表的需要。

「營業費用」、「管理費用」、「財務費用」等項費用，每月的發生額不大或業務筆數不多，也可直接作為「本年利潤」的二級科目使用，以減少結轉的工作量。

如果上述費用較大或發生的業務筆數較多，仍需根據實際情況設置明細賬，期末結轉「本年利潤」科目中。