1. 房地產開發公司在預收款時開發票預繳，在交房時開全額發票，那之前開的發票怎麼處理
對房地產而言，營改增前一直是以預售款作為計稅依據來預征企業所得稅的，而營回改答增後，此預售款包含增值稅，待到交房結算時才會體現出來並確定營業收入。
營改增後，房地產企業銷售未完工開發產品取得的預收賬款含有增值稅，但對如何從預收賬款換算為預售階段的收入，國家稅務總局尚未明確。
土地增值稅從本質來說也是一種所得稅，我們可以參考土地增值稅預征的計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-〔預收款÷(1+適用稅率或徵收率)×3%〕
2. 房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票和交稅
一、房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票
按照財稅【2016】36號文件關於納稅義務時間的規定，納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說，文件並沒有規定，房地產企業採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形，並不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，並沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。
因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。但由於購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：
允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇「零稅率」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）
房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率，並按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補征稅款。（河南等）
有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成後，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。（新疆、江西等）
國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規定：……
（十一）增加6「未發生銷售行為的不征稅項目」，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。
「未發生銷售行為的不征稅項目」下設601 「預付卡銷售和充值」、602「銷售自行開發的房地產項目預收款」、603 「已申報繳納營業稅未開票補開票」。
使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」，不得開具增值稅專用發票。……
按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」。
二、房地產開發企業收到預收款時如何繳稅
根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。
第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%
第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。
3. 房地產企業預收款時開具的增值稅普通發票，交易後這些發票咋處理
房地產開發企業在收到預收款時，可以向購房者開具增值稅普通發 票，在開具增版值稅普通發 票時暫選權擇「零稅率」開票，金額為實際收到的預收款。在發票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時註明「預收款，不作為產權交易憑據」。在開具發 票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規定預繳增值稅。預收款所開發 票金額不在申報表附表（一）中反映。
在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發 票，按規定申報納稅。
根據上述規定，當交完全款或銀行（公積金）按揭貸款全部轉到開發帳賬戶時，開發上再全額開具增值稅普通發 票，「零稅率」開發商可能會收回。
4. 房地產企業預收賬款已預繳稅，未開票確認收入，後續再開票如何報稅
開票時在未開票收入填寫負數，開票銷售欄填寫開票合計金額。
5. 房地產開發企業預收款先開發票要預繳增值稅嗎
需要預交增值稅稅款。
文件依據：
國家稅務總局2016年第18號公告中規定，
房地產內企業收到預收款一般納稅容人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）闡明的只是發票開具問題，未涉及征稅。
…房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」。
6. 房地產業收到預收款如何開具增值稅發票
1、向購房者開具增值稅普通發票，稅率選擇「零稅率 」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報並按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回 。
2、向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率 ，並按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅 ，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補征稅款。
7. 房地產銷售預收款發票怎麼開
您好，房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普專通發票時暫選擇「零屬稅率」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報並按照規定預繳增值稅。預收款不通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回。
房地產企業銷售房屋時發票開具注意事項：
1.購買方信息：名稱、地址電話，需填寫齊全。（專用發票還需填購買方納稅識別號、開戶行及賬號）
2.商品信息：「貨物或應稅勞務、服務名稱」欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼，規格型號欄「空」、「單位」欄填寫
「平方米」，數量、單價、金額、稅率、稅額。備注欄註明不動產的詳細地址。
3.銷貨方信息：納稅人名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號。
4.備注欄：屬差額征稅的備注欄自動列印「差額征稅」字樣，填寫不動產的詳細地址。收款人、復核、開票人需填寫齊全。
望採納
8. 房地產企業已預收房款，過後開發票時如何做賬。
1、借：抄銀行存款
貸：預收賬款-房款-***
2、房地產企業收取預售房款，因不符合收入確認條件（風險報酬沒有轉移）會計不確認收入，但稅法將該種行為作為視同銷售，徵收營業稅和預收企業所得稅。因此房地產預收銷售房款就應按會計、稅法的規定進行會計處理：
房地產企業收取預售房款（這時可以給客戶開具收據）：
借：銀行存款
貸：預收賬款
期末計算交稅：
借：應交稅費—應交營業稅等
貸：銀行存款
當收取客戶全部房款，會計確認收入（這時可以給客戶開具發票）
借：銀行存款
借：預收賬款
借：營業稅金及附加
貸：主營業務收入
貸：應交稅費—應交營業稅等（這時稅金沖平）
同時接轉成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
會計收入確認不是以開發票為標准，稅務局不應管會計確認的時間、方法，只應負責企業是否按照稅法要求有足額按時交稅。
9. 房地產企業預收款發票在開具正式發票的時候需要收回紅沖嗎
銷售自行開發的房地產項目預收款，根據53號公告開具了不征稅發票後，屆時是否需要收回沖紅呢？
福建廈門國稅《12366營改增熱點問題（十四）》
第3問：房地產開發企業銷售自行開發房地產項目取得預收款，開具稅率欄為「不征稅」的增值稅普通發票。若後續再收到餘款如何開具發票？
答：根據國家稅務總局公告2016年第53號第九條第（十一）項的規定，升級後的《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼增加6「未發生銷售行為的不征稅項目」，其中下設有602「銷售自行開發的房地產項目預收款」。上述情況中，企業收到預收款，已開具稅率欄為「不征稅」的增值稅普通發票，後續收到餘款，應將原開具的增值稅普通發票收回紅沖，再開具全額的增值稅普通發票或者增值稅專用發票。
廈門國稅認為房地產不征稅發票在收到餘款時需要收回沖紅，筆者並不認同。
首先，從開具紅字發票的原因分析，並不包括此種情況。《國家稅務總局關於紅字增值稅發票開具有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第47號）第一條規定了增值稅一般納稅人開具紅字專用發票的范圍，即開具增值稅專用發票後，發生銷貨退回、開票有誤、應稅服務中止等情形但不符合發票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發生銷售折讓，雖然在第三條談及開具紅字普通發票時未涉及范圍，但筆者認為二者范圍是一致的，關於增值稅紅字發票的其他文件大體也均採用此種體例。銷售自行開發的房地產項目預收款開具不征稅發票並不屬於銷售退回、服務中止、銷售折讓，也非開票有誤，不符合開具紅字發票的相關條件。
其次，從稅款徵收的角度分析，不開具紅字發票也不影響稅款徵收。在開具不征稅發票時，納稅人必須按預征率預繳稅款，在應稅義務成就時開具全額發票按相應的稅率或徵收率計稅，預繳稅款通過抵減實現，而非通過開具紅字發票沖減銷售額。況且即使開具不征稅的紅字發票本身就不影響應稅銷售額，從納稅申報和稅款計算的角度分析也不影響稅款的徵收。
最後，53號公告就是在考慮業務性質的基礎上，為了方便購房者辦理非稅收業務的需求，增設602「銷售自行開發的房地產項目預收款」。允許開具不征稅發票，此種發票往往在辦理貸款等業務時使用，收回也較為不便。
相反北京國稅的回復倒簡單明了很多：收到預收款時開具的本就是不征稅的發票，無需收回。
10. 房地產企業預收款開票後，以後正式開銷售發票時，需要紅沖預收發票嗎
預收款不開具發票，只開具收據就可以，只有等正式銷售完成以後再開具發票，這點需要注意，免得給自己完成不必要麻煩！