❶ 房地產項目的投資分析報告怎樣寫
可行性報告
XX項目
XXXX有限公司
二〇一二年八月
XXXX二期項目可行性報告
一、公司概況
XXXX有限公司成立於20XX年X月X日，注冊資本XXXX萬元，XX投資XX萬元，佔XX%，XX投資XX萬元，佔XX%。從事房地產開發業務，資質等級為房地產XX。XXXX與XXXX分別是XXXX集團有限公司和XXXX集團有限公司的股東之一。XXXX集團有限公司成立於20XX年，注冊資本金XX億元，是一家集XXXXXXXXX等於一體的現代化綜合性企業集團，旗下有XXXX、XXXX。
集團公司堅持「質量為本，安全第一」的企業宗旨，自XX年成立至今集團公司一「XXXXXX重點企業」，榮獲「AAA」級資信證書、「全國AAA級信用示範單位」等信譽。
二、 公司代表項目——XXXX大廈寫字樓項目簡介
XXXX有限公司目前開發完成的「XXXX大廈」項目位於城市的主幹道中山路上，XXXX大廈以XX米、XX層卓越高度成就未來核心地表風景。
在規劃上——XXXX大廈引入「XX」理念，……
在景觀上——XXXX大廈的超前規劃……
在設計上——XXXX大廈採用商務辦公空間的模塊化設計，……
在配置上——XXXX大廈布置XX組電梯，東側X部電梯。西側……
在效益上——作為品牌，XXXX大廈首次把國際上流行的「寫字樓生態景觀概念」引入XX……目前銷售率已達85%以上，預計整個項目可實現利潤XXXXX萬以上。
三、 XXXX二期項目介紹
（一）、項目背景優勢
1、地理環境優勢
項目處在中國……
2、交通優勢
項目處於……
3、經濟環境優勢
（二）、地塊情況
從地塊本身情況來看，位置位於……西側，XXXX二期項目與XX地塊相接，周邊條件相對成熟，與……項目僅一路之隔，無論從地塊本身還是從地段環境來看，項目的參照性較大，成熟度較高。
（三）、項目基本參數
（1）用地面積：
（2）用地性質：商住用地
（3）容積率：XX
（4）建築密度：
（5）綠地率：
（6）出讓年限：XX年
（7）其中住宅面積不大於XX%，商業面積不大於XX%
（四）、項目初步規劃
根據設計院初步排定的方案來做經濟測算，容積率相應做了一定的下降，……
Ø 商業……
Ø 車位……
Ø 土地成本為：XXX萬元/畝；
住宅預計銷售均價XXXX元/㎡，商業均價XXXX元/㎡，車位均價XXXXX元/個；
大致經濟指標如下：
總建築面積：其中：
地上建築面積： 1、住宅：2、商業3、物業4地下室
（五）、項目施工進度安排
（六）、與同類項目比較分析
（七）、項目資金來源與資金用途分析
1、項目資金來源
項目開發成本需求資金
注冊資金：
股東投入：
銀行貸款：
2、項目資金用途
詳見項目經濟效益測算成本部分。
（八）項目經濟效益測算
項目可行性分析測算：
1、 成本部分
①、土地成本：
②、前期成本：
③、配套成本：
④、建安費用：
⑤、銷售費用：
⑥、管理費用
⑦、財務費用
⑧、稅收費用：
收入部分：
2、 項目靜態收益
開發成本：
總成本合計（稅前）總銷售收入合計：稅前收益：稅後收益：
成本稅後利潤率：
（九）項目還款能力分析：
（十）項目綜合結論：
從以上分析可以看出，經過對本項目財務分析得出結論：二期投資回報率較好，凈利潤萬元，投資回報率達到40%以上，開發周期年左右，銷售周期年左右。可見，XXXX二期項目具有良好的投資性，非常適合投資開發。
XXXX有限公司
20XX年X月X日
❷ 如何編寫房地產投資項目運行情況分析，請寫的詳細點，從哪幾個角度出發來寫。
以下例：
第一章 總 論
1.1 項目建設背景
1.2 項目名稱及項目建設單位
1.3 項目實施位置
1.4 項目建設綜合規劃指標
1.5 項目建設編制原則、依據、范圍
1.6 項目建設的可行性與必要性 .
1.7 簡單結論
第二章 市場分析及營銷戰略 ................................................................................................
2.1 區域環境 ......................................................................
2.2 呼市的宏觀經濟環境與發展分析 .............................................................................................
2.3 市場分析 .....................................................................................................................................
2.4 呼和浩特整體商業樓盤價格分析 ............................................................................................
2.5 項目SWOT分析 .......................................................................................................................
2.6 項目定位 ....................................................................................................................................
2.7 項目定價 .........................................................................................................................
2.8 營銷推廣策略 .....................................................................................................
2.9 廣告推廣策略及媒體的選擇
第三章 項目選址及建設條件 ........................................................................................................
3.1 項目的選址及用地 ...................................................................................................
3.2 項目建設條件及配套資源
第四章 工程建設方案 .......................................................................................................
4.1 本項目建設依據 ....................................................................................
4.2 本項目總體規劃 ......................................................................................
4.3 建築設計方案 .........................................................................................
4.4 結構設計方案 ...................................................................................
4.5 給、排水設計方案 .....................................................................
4.6 電氣設計方案 ..................................................................................................
4.7 暖、通方案 ..............................................................................................................
4.8 消防系統 ..................................................................................................
4.9 人防、車庫設計 ......................................................................................................
4.10 燃氣工程規劃 ....................................................................................................
4.11 交通、景觀設計
第五章 安全、節能、環境保護 .....................................
5.1 編制依據 ..................................................................................................
5.2 環境保護 ...................................................................................................
5.3 環境保護措施 ..........................................................................................
5.4 環境影響評述 .............................................................................................
5.5 污染防治措施 ......................................................................................
5.6 結論 ................................................................................................
5.7 節能 ...............................................................
5.8 安全 ............................................. ..
第六章 建設進度 ...................................................................................
建設進度和計劃安排 ...................................................................................
第七章 工程招投標 .........................................................................................
7.1 項目管理 .........................................................................................................
7.2 招投標依據 .......................................................................................................
7.3 招標范圍 ....................................................................................................
7.4 招標組織形式 ................................................................................................
7.5 招標方式 .........
第八章 工程財務分析說明 .............................................................................
8.1 編制說明 .........................................................................................
8.2 基本假設及指標選取 ................................................................................
第九章 項目工程財務分析 .................................................
9.1 工程總投資 ....................................................................................................
9.2 資金籌措及運用 ...........................................................................................
9.4 項目銷售計劃及收入 ....................................................................
9.5 項目成本利潤分析 .................................................................................
9.6 盈虧平衡分析 .......................................................................................
9.7 全部投資現金流量表 ................................................................................
9.8 項目資本金現金流量表 ..................................................................................
第十章 項目風險分析 ........................................................................
10.1 主要風險因素識別 .............................................................................
10.2 防範和降低風險措施 ...................................................................
10.3 風險分析及對策 ........................................................................
10.4 敏感性分析 ...................................................................................
第十一章 結論 ...........................................................................................
項目投資分析結論 ........................
有疑問：[email protected]
❸ 房地產企業自檢報告怎麼寫都寫什麼內容
（一）企業基本情況。企業名稱是否規范[企業名稱規范形式：＊＊＊（行政區劃）＊＊專＊（字型大小）房地產開屬發＊＊＊（企業的組織形式）]、技術力量、資金實力和辦公場所
（二）企業經營業績情況。開發量竣工量、建築面積什麼的
（三）房地產開發企業在開發經營活動中是否有不良經營行為
（
（五）企業拖欠工程款情況。房地產開發企業在開發經營活動中是否有拖欠工程款情況。
等等吧
❹ 房地產開發企業資金和土地情況 項目個數怎樣天寫
企業資金一般有股東投入資金、銀行貸款、股東借款、預收房款等、土地情況根據土地證填寫、項目個數根據你分幾個項目或者幾期開發填
❺ 房地產商的資本運營特點及分析
企業資金的管理，其實質是圍繞企業生產流程中發生的資金流入及流出的管理。房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品，具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發企業，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。一般而言，房地產企業生產過程主要包含：取得土地前期准備、取得項目土地、項目開發前期、項目開發建設期、項目銷售期或持有經營這幾個主要環節，企業資金的管理也主要圍繞這幾環節展開。
一、 房地產開發企業資金流特點
取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買保證金等。該階段的資金呈凈流出狀態，資金來源主要為自有資本金。
取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。
項目開發前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設計費用、項目勘察費用及各個政府部門收取的費用。該階段為資金流出規模占項目投資規模較小，但期間的資金籌劃卻至關重要，需切實完成項目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。
開發建設期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。項目的資金需求主要由開發前期的融資安排提供。
項目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。
上述環節當中，前四個環節為資金流出期，主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發生時間短，後者則在整個工程建設期內陸續支出。銷售或出租期為唯一具有資金回收的環節，銷售型物業的資金流入一般呈先大後小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售後期，資金流入趨緩，並最終歸零；而出租型物業則表現為初期資金回收少，之後隨著經營進入穩定期，資金回收呈穩步增長。
二、 房地產開發企業資金管理的關鍵
通常而言，資金管理可按生產進程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關鍵點構成，房地產企業也不例外。
1、 投資計劃是資金管理的前提
房地產企業具有資金需求龐大，資金周轉周期長的特點，一旦出現現金流短缺問題，將嚴重影響工程的進展，進而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產企業在自有資本金充足和現金類資產良性的基礎上，制定嚴格投資計劃是確保現金流和投資能力的前提。
2、 資金計劃是資金管理的基礎
從項目發展的過程來看，在項目取得前的評估階段，即應完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開發企業須對項目定位、設計、開工建設計劃、項目融資、項目銷售計劃作出合理而翔實的預測，任何一項工作的偏差，都會對後續的資金使用及回籠產生影響。因此，評估工作越精準翔實，所編制的資金計劃也更為貼近未來實際資金需要，企業面臨的財務風險也就越小。
3、 資金籌集是資金管理的關鍵
對於資金需求異常龐大的房地產開發企業而言，資金籌集能力無疑是關繫到企業發展命脈的問題。企業內源性資金受企業積累的限制，很難在短期內出現大規模的提高；傳統的開發貸款，在經歷金融危機的風波後，也越發顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發企業難以准確預測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業生存的必須。
遵循企業的資金計劃，盡可能早地與資金方進行接觸，聽取他們對項目的想法及建議，並將之融入項目中，將幫助企業更便利地獲得融資。
對於房地產開發企業而言，該階段無疑是整個資金管理進程中的重點，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發企業而言，銀行開發貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。為避免「靠天吃飯」的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高企業融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經濟多元化發展的今天，融資渠道也趨於多樣化，當前經濟環境下，以下渠道亦可供參考：
融資方式
說明
特點
難度
企業內部融資
通過抵押、質押、票據貼現及加強銷售獲得預收款、利用留存收益等取得資金
可得性強，資金規模受限大
低
上市融資
在公開市場發行股票或是通過買入殼公司間接上市
耗時長，審批難
高
債券融資
通過發行公司債或企業債，向市場融資的行為
通常融資期限較長，融資成本較低
高
經營性物業貸款
以自有的經營性物業做抵押並以經營收入或租賃收入作為主要還款來源的貸款
對開發商資信及物業的經營收入要求高，期限長
中
並購貸款
商業銀行向並購方或其子公司發放的，用於支付並購交易價款的貸款。
對企業資質要求高，期限較長
高
信託融資
通過集合信託產品，向社會公眾融資的的一種融資行為。
對企業資信有較高要求
中
委託貸款
委託人提供合法來源的資金，委託銀行或信託機構，根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款業務。
期限短，成本高
中
投資基金
即通過與境內外投資基金合作，取得項目資金的一種融資行為，即可通過股權合作，也可通過債券合作。
成本高
中
售後回租
將自製或外購的資產出售，然後向買方租回使用,從而獲得現金流
使資產所有人在保留資產使用權的前提下獲得所需的資金；高比率的融資
低
回買融資
物業持有人將物業出售給金融機構，再通過向同一金融機構以抵押貸款方式購回物業
高比率的融資
中
REITs
以公司或信託(契約)基金的組織形式經營，將募集資金運用於房地產買賣管理或抵押權貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。
專業管理
高
4、 資金運用是資金管理的保證
資金運用即在項目的開發過程中，如何將籌集的資金投入到各種用途上。為了嚴格控制資金運用的方向，需事前編制全面的收入預算及支出預算，加強預算約束意識，對超支的項目進行嚴格的審核。強化成本管理意識，在確保質量、工期的前提下，盡可能降低項目的開發成本。
三、 房地產開發企業資金管理的核心
從企業戰略角度來看，企業資金管理需解決的核心問題為：資金配置、資金效率、及資金安全。
1、資金配置
資金配置是資金運用在廣義上的概念，它是將企業的長期投資戰略、短期投資戰略相結合的一種資金運用規則。房地產開發企業需根據自身的發展戰略，制定適合自己的資金配置計劃。
具體而言，企業需考慮配置多少現金資產以保證項目的正常運作，配置多少的土地資產用於未來的開發，配置多少的在建工程項目確保銷售工作的持續性，配置多少的在售物業項目以及時回籠資金，從而以實現資金的平衡。
房地產企業應合理配置資金到不同的資產，確定較為合理的現金保有量以償還到期債務，並確定合理的土地儲備量，同時避免超出企業能力的投資，控制風險。
2、資金效率
房地產企業資金佔用量龐大，資金效率低下將大幅提高企業的財務費用，從而影響企業收益。首先，企業需保證有充足的資金來滿足正常經營需求；其次，通過增加資金流入，控制資金流出來實現資金的平衡。
從資金支出角度，影響支出的項目主要包括產品設計、建築材料選用、建設管理費用、財務費用、營銷費用等。開發企業可相應地通過改進產品設計，合理選用建築材料，建立並完善現代化的供應鏈管理制度，同時，盡可能控制各項管理費用，提高與金融機構的談判能力，達到降低費用、提高資金效率的目的。
從資金流入角度，降低投資回收期無疑是最佳的提升資金效率的途徑，具體的舉措包括，減少土地閑置期，提高項目前期准備效率；在保證工程質量的前提下，加快工程進度建設；合理制定營銷計劃，快速銷售實現資金迅速回籠等。
3、資金安全
任何一個企業，資金安全管理都是財務管理中的關鍵環節，房地產企業也不例外。一般而言，資金的安全管理可以通過建立健全資金約束機制和監督機制來實現。
首先，通過建立資金使用的約束機制，降低資金運用的違規行為。一般而言，企業可通過建立審批授權制度、嚴格報銷管理，建立不相容職務崗位分離制度等，加強資金管理責任制度的落實等來實現資金管理的約束。
僅僅是約束機制並不能完全保證資金安全，健全的資金監督機制，才是防範風險的關鍵。企業可通過定期和不定期的檢查各項約束機制的實際執行情況，定期盤點實物資產，實施監控每筆重要資金的流向，並定期進行全面檢查，健全內部審計制度，從而降低資金風險。
四、 房地產開發企業投資過於沖動可能導致資金壓力重現
綜上所述，2009年以來，受房地產市場回暖及寬松貨幣政策的影響，房地產開發企業再次成為銀行的寵兒，導致大量信貸資金流入房地產市場，從而減緩了企業自籌資金的壓力。目前來看，由於市場普遍擔心過量的信貸資金流入房地產市場，造成房地產泡沫，銀行近期重新嚴格執行了對二套房交易的信貸審批標准，而上半年大規模的新增信貸也使將使銀行的放貸量在下半年受到限制，預計，3、4季度，銀行信貸將對房地產業收緊。
在缺乏足夠的信貸支持的背景下，市場交易量預計將顯著下降，價格趨於平穩。而今年二季度以來，土地交易再現熱潮，未來一段時間內，開發企業又將再次面臨繳納土地出讓金的問題。因此，在市場繁榮期的過度擴張，很可能將導致開發企業再次面臨資金短缺的壓力。 政策調控密集、市場波動頻繁的背景和預期下，看清資金管理的實質，強化房地產開發企業資金運作與管理無疑將是一項長期的任務。