房地產評估市場法如何修正

⑴ 3.運用市場法評估房地產,差異修正的方法有哪些

運用市場法評估房地產差異修正的方法有哪些？這個評估房地產有？評估公司具體的來操作，具體。差異修正的方法，看看評估公司怎麼說。

⑵ 土地評估如何用市場法和收益還原法

一、收益還原法也稱收益法、資本化法，是將房地產預期未來各年的正常純收益以適當的還原利率折現求和（資本化），求取待估房地產在一定時點、一定產權狀態下價格的一種估價方法。
收益還原法的公式
1、房地產還原利率不變且大於零，使用年期無限的價格計算公式為：P = a/r
式中：P——房地產價格
a——房地產純收益
r——房地產還原利率
2、房地產使用年期有限且其他因素不變
當a每年不變；r每年不變且大於零；房地產使用年期為n年時，其計算公式如下：

式中：P、a、r同前；
n——使用房地產的年期或房地產有收益的年期。
3、房地產純收益在若干年內有變化
①房地產使用年期無限
當年以前（含t年）純收益有變化，其值為；t年以後純收益無變化，其值為a；r每年不變且大於零，使用期無限時，房地產價格的計算公式為：

式中：P、a、r同前；
——第i年純收益；
t ——純收益有變化的年限。
②房地產使用期有限
當t年以前（含第t年）純收益有變化，其值為；t年以後純收益無變化，其值為a，r每年不變且大於零；房地產使用年期為n時，房地產價格的計算公式如下：

式中：P、r、、t、n同前。
③未來若干年後的房地產價格已知
當未來某年的房地產價格已知，而已知房地產價格的年份以前的純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大於零時，房地產價格的計算公式如下：

式中：P、、r同前
t——未來房地產價格已知的年限；
——未來第t年的房地產價格。
④純收益按等差級數遞增或遞減
a、房地產使用年期無限

式中：、、r同前；
——純收益的等差級數遞增或遞減的數額，如純收益第一年為，則第二年為,第三年為，第年為。
公式中符號，當純收益按等差級數遞增時取加號，遞減時取減號。
b、房地產使用年期有限

式中：P、a、r、b、n同前。
公式中符號的選取，當純收益按等差級數遞增時取上面的符號，遞減時取下面的符號。
二、市場法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。
市場法程序：
（1） 收集宗地交易實例；
（2） 確定比較實例；
（3） 建立價格可比基礎；
（4） 進行交易情況修正；
（5） 進行估價期日修正；
（6） 進行區域因素修正；
（7） 進行個別因素修正；
（8） 進行使用年期等修正；
（9） 求出比准價格。
使用必須的前提條件是：
1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得；
2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的成交案例。與估價對象完全相同的房地產是不可能找到的，這就要求對類似房地產進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和准確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。

⑶ 運用市場比較法和成本法對房地產進行評估的房地產評估報告詳細過程

市場比較法：來假設你周邊與源評估個案相似的有一個或幾個可比實例，通過一定【價格影響因素的修正】對比計算出被評估房地產價格（值）。比如你旁邊一個樓盤賣1萬/平米，你這個樓盤比它綜合修正系數為1.05，那麼你的價格就可10500
成本法：成本投入多少就是多少。

⑷ 房產評估中「個別修正值」是什麼意思

房產評估中採用市場比較法原理是對估價對象和別的房地產之間的版價格差異進行修正，得權到估價對象的價格。這種差異主要產生於四大方面：成交時間，交易情況，區位差異，個別差異。
個別差異就是房子本身在結構，戶型、朝向，樓層，裝修等等方面的差異。對這些差異進行價格修正就是個別因素修正。

⑸ 房地產評估中市場法的一些調整系數如何求取

一般來抄說交易日期調整中系數都是大於100%的，因為做比較的例子都是過去發生的，總體房價有升漲的趨勢。如果比較案例的交易日期與現在評估對象的估價時點日期相近，該時間段內房價基本無變化，則交易日期調整系數為100/100;如該時段內房價有所增長但變化不大,則可調整為101/100。即交易日期調整就是根據估價對象與比較案例之間相隔多久，該時間段內房價變化如何確定的。

⑹ 資產評估市場法交易時間如何修正的

匆忙解答 更待完善
交易時間修正系數根據價格指數比確定，閱歷未及其他修正方法。回

評估基準日答價格/可比實例價格=評估基準日價格指數/可比實例交易時價格指數

交易時間修正系數=基準日價格指數/案例交易時間價格指數
價格指數根據適當物價變化比率(如,房地產上漲率)確定

例:
現選取一可比房地產實例，成交價格為6 000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設2006年1月至2007年7月，該類房地產價格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類房地產價格每月比上月下降0.2%，則對該可比實例進行交易日期修正後基準日2008年1月的房地產價格修正系數為:

P/6000=(1+1%)^12X(1-0.2%)^6=交易時間修正系數

⑺ 房地產估價報告市場法估價報告中修正系數依據是什麼（102中的2是怎麼來的）

根據估來價師的個人對市場信息源的分析，以及經驗。

說白了就是在一個合理的調整區間內，估價師自行決定。

科學的方法是大數據的分析處理，得出統計規律。但目前批量房地產估價技術還沒有普及，估價師個人掌握信息量有限，只好主觀來定。

⑻ 房地產評估中市場比較法中的比較因素

商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、土地使用限制、產業集聚程度等。

選用比較法，必須的前提條件是：

1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得；

2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的成交案例。

與估價對象完全相同的房地產是不可能找到的，這就要求對類似房地產進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和准確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。

(8)房地產評估市場法如何修正擴展閱讀

資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等。

1、確定比較實例

要求選取三個以上的比較實例。比較實例應選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內相鄰地區或類似地區的正常交易實例。

2、 建立價格可比基礎

各比較實例應在以下方面統一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等。

3、交易情況修正

交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。

⑼ 房地產估價交易日期修正系數怎麼算

你說的是房地產估價還是土地估價啊 房地產估價市場法中涉及到日期修正，102/100就代表實力價格提前與估價對象兩個月。
土地估價中基準地價估價法中涉及期日修正系數。

⑽ 在房地產估價的市場比較法中容積率修正指數是如何計算的

城鎮土地估價容積率修正系數表主要採用以下兩種方法確定：

（一）特爾菲測定法：
在基準地價評估過程中確定修正系數時，常採用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。
此種方法編制的容積率修正系數無論是大城市還是小城鎮，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在於沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素並列在一起以同等方式確定其修正系數，容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映；

（二）樣點地價法：
通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數，並以該比例系數適當修正綜合後，編製成容積率修正系數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標准計算容積率修正系數
此種方法是以樣點地價統計作為系數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正系數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市並不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。
容積率修正系數的確定應採用復合系數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數；第二步，根據土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配系數。容積率修正系數等於收益機制下的收益變化系數乘以市場供求關系作用下的收益分配系數。數學表達式為：
p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。
此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數μ，當μ＝1時，容積率修正系數即為土地收益變化系數(Pi／P-1)，此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資項目沒有任何風險時才會發生；
當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。
當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。
但地產市場的供求關系很難准確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據地價對容積率的作用規律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規劃控制比較嚴格的大城市，分配系數μ較大，可超過0.5，而小城鎮分配系數取值均在0.3以下；同一城市內部不同區域的分配系數也應不同，一般中心區域分配系數要大於邊緣區域；不同用地類型的分配系數取值也有所差別，商業用地取值大於住宅用地，工業用地取值最小。