房地產估價中的建築物折舊是什麼

⑴ 房屋及建築物計提折舊屬於哪個科目

如果房來屋建築物屬於車間房源屋 借：製造費用--折舊費 貸：累計折舊 如果房屋建築物屬於行政辦公房屋 借：管理費用--折舊費 貸：累計折舊 如果房屋建築物屬於倉庫或營業房屋 借：營業費用--折舊費 貸：累計折舊

⑵ 資產評估建築物折舊率怎麼計算公式

1. 收益現值法

（1） 靜態收益現值法

企業或資產重估價值=按靜態計算的企業或資產年收益現值額/社會基準收益率

按靜態計算的企業或資產年收益現值額=預期年限內收益之和/預期年數

（2） 動態收益現值法

企業或資產重估價值=按動態計算的企業（或資產）年收益現值/社會基準收益率

=按動態計算的企業（或資產）年收益現值額/（定期存款利率或長期國庫券利率+行業風險利率

按動態計算的企業或資產年收益現值額=[∑（企業或資產各年收益額×整體現值系數）]×投資回收系數

評估資產現值=評估資產重量價值－按重量價值計算的折舊

按重量價值計算的折舊＝該資產評估有形損耗＋功能性貶值＋經濟性貶值

（1） 重量價值的計算，其方法主要有：

A. 直接計算

資產重量價值＝直接成本＋間接成本

B. 指數調整法

某類固定資產重量價值＝該類某期資產賬面價值×該類某期資產調整系數

某類某期資產調整系數=該類資產評估年度價格指數/該類資產取得年度價格指數

C. 功能評價法

某資產重量價值=（現時標准資產的現值/現時標准資產的生產能力）×評估資產的生產能力

某資產的現值=某資產重量價值×[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]

（2）折舊的計算

有形損耗的計算

A、 比率法

有形損耗=評估資產重價值×（已使用壽命/預計使用壽命）

B、 使用年限法

評估資產有形損耗=資產重量價值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]

功能性貶值

功能性貶值=使用某設備年節約成本×（1－所得稅率）×整體現值系數

經濟性貶值

經濟性貶值=[1－（現有利用生產能力/原有生產能力）]×評估資產價值

2. 現行市價法

（1） 市價折余法

資產重估價值=全新資產現行市價－應計折舊

＝全新資產現行市價－［（全新資產市價－預計凈殘值）／一般使用年限］×評估資產已使用年限

（2） 市價類比法

資產重估價值={全新參照物資產市價－［（全新參照物資產市價－預計凈殘值）／一般使用年限］×評估資產已使用年限}}×調整系數

3. 因素綜合評價法

某項固定資產價值={（資產價值+大修理費用－殘值）×[1+（年平均物價上漲指數－年無形損耗系數）×資產已使用年限]}/資產已使用年限+資產尚可使用年限×尚可使用年限

4. 外匯換演算法

資產重估價值=（資產原始價值－應計折舊）×（評估月份匯率/取得資產時匯率）

5. 物價指數調整法

資產重估價值=資產原始成本×物價變動指數－按重置成本計算的已使用年限的累計折舊額

＝［（資產原始成本×物價變動指數）－按重置成本計算的已使用年限的累計折舊額］×（1 ＋ －調整系數）

按重置成本計算的已使用年限的累計折舊額＝資產的重估成本×（已使用年限/規定使用年限）

6. 貨幣資金及有價證券的價值評估

應收票據、有價證券的現值=票面金額×[1+票面利率×（出票日至到期日天數/360天）]

7. 商譽評估價值

（1 ）割差法

商譽評估價值=整體資產價值－單項資產（含可確指無形資產）評估價值之和

（2） 超額收益本金化法

商譽評估價值＝單項資產評估價值之和×（被評估企業資金收益率－行業平均資產收益率）／行業平均資金收益率材料價值評估

A. 近期購進的材料

材料評估價值＝材料物資賬面價值

B. 現行市場價格評估法

材料評估價值＝實有數量×現行市價

C. 不同時期分別購進材料

材料評估價值=材料賬面價值×（評估日物價指數/取得時物價指數）

D. 進口材料評估

材料評估價值=材料賬面價值×（評估日匯率/資產取得時匯率）

E. 超儲積壓材料評估值=超儲積壓材料賬面價值×（1－調整系數）

8. 低值易耗品評估

（1） 在庫低值易耗品的評估低值易耗品評估價值=賬面價值×（資產評估日物價指數/資產取得時物價指數）

（2） 在用低值易耗品評估

在用低值易耗品評估=市場現行價值×成新率

成新率=［1－（實際已使用月份／估計可使用月份）］×100％

＝（低值易耗品賬面凈值／低值易耗品賬面原值）×100％

9. 在製品評估

在製品評估價值＝在製品數量×完工程度×單位標准成本

在製品完工程度=（單位在製品累計工時定額/單位產品工時定額）×100％

10. 產成品評估

（1） 不發生產權變動的資產評估，其計算公式為：

某產成品評估價值=[（合理工藝消耗定額×材料現行單價）+（合理工時定額×單位小時合理工資、費用率）]×產成品數量

（2） 產成品轉移的資產評估，其計算公式為：

產成品評估價值=產成品數量×（同類產成品現行市價－單位產品稅金及費用）×（1＋－調整系數）

11. 機器設備評估

（1） 具有市場現行價格的機器設備，可按市場現行價格，扣除按現行價格計算的累計折舊額，計算和確定評估價值。其計算公式為：

機器設備評估價值=該設備現行價格－（設備現行價格－預計凈殘值）×已使用年限

=該設備現行價格×成新率×（1＋－調整系數）

（2） 不具有市場現行價格的機器設備，可採用重置成本法，同時還考慮確定適當的調整系數，以評估設備的現值。其計算公式為：機器設備重置完全價值＝該設備賬面原價×（評估月物價指數/購置時物價指物）－按重置完全價值計算累計折舊×（1＋－調整系數）

按重置完全價值計算累計折舊＝［（設備重置完全價值－預計凈殘值）／預計使用年限］×已使用年限

（3） 具有參照市場價格的機器設備。其計算公式為：

機器設備重估價值=按類似設備現行價格計算設備凈值×（1＋－調整系數）

按類似設備現行價格計算設備凈值＝類似設備現行價格－［（類似設備現行價格－預計凈殘值）／規定使用年限］×已使用年限

12. 交通運輸設備評估

（1） 生產用汽車評估，其計算公式為：

汽車重估價值=-（該汽車重量完全價值－按重置完全價值計算累計折舊額）×（1－無形損耗系數）

（2） 生活用交通運輸設備的評估。其計算公式為：

大客車重估價值＝全新資產市場價格－［（全新資產市場價格－預計凈殘值）／預計行駛里程］×已行駛里程

13. 房屋建築物價格評估

（1） 重置成本法。其計算公式為：

房產凈價=房產重置全價－［（重置全價－凈殘值）／（已使用年限－尚可使用年限）］×已使用年限

=（房產重置全價－按重置全價計算的累計折舊額）×（1＋－調整系數）

＝房產重置全價×成新率

式中的房產重置全價可採用下列方法評估：

A. 重編決演算法，其計算公式為：

房地產重估全價=[∑（實際工作量×實際單價）]×（1+費用率）

B. 要素價格指數法，其計算公式為：

房產重置全價=原工程造價×（1+材料價格上漲率×材料占成本%+工費上漲率%×工費占成本%+費用上漲率×費用占成本%）

（2） 賬面凈值調整法。其計算公式為：

房屋建築物價格=房屋建築物賬面凈值×（1＋－調整系數）

（3） 標准對照法。其計算公式為：

房屋價格＝新建單價×（1＋－裝修增減率＋－設備增減率＋－土地段、層次朝向增減率＋－附屬設備增減率＋－使用情況增減率）×（1－年折舊率×已使用年限）×建築面積

（4） 租金現值法

按年平均凈租金額折現，其計算公式為：

房產評估價格=年凈租金/適用本金化率

（5） 市價類比法。其計算公式為：

房產價格=參照物價格×（1+房產差異調整率）

14. 商譽的評估

（1） 超額收益本金化價格法。其計算公式為：

商譽評估價值=[企業預期年收益額－（行業平均收益率×該企業的單項資產評估價值之和）]/適用本金化率

=［被評估企業單項資產評估價值之和×（被評估企業預期收益率－行業平均收益率）］／適用本金化率

（2） 割差法

商譽評估價值＝企業整體資產評估價值－單項資產評估價值之和

企業整體資產評估價值＝年收益額／行業平均收益率

15. 企業整體資產評估

資產重估價值＝∑（前期各年度預期收益額×該年度按基準收益率計算的折現系數）+（後期永續年金化收益值/基準收益率）×後期第一年折現系數。

⑶ 建築物折舊的含義及分類

建築物折舊是指估價上的折舊，是由於物質因素、功能因素或經濟因素等專原因造成的價值減損，其數額為屬建築物在估價時點時的市場價值與其重新構建價格之間的差額，即：
建築物折舊=建築物重新構建價格-建築物市場價值
建築物重新構建價格表示建築物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建築物折舊相當於進行減價調整，其所得的結果則表示建築物在估價時點狀況下所具有的價值。

建築物折舊的類型：
(1)物質折舊
物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建築物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。
(2)功能折舊
功能折舊是指由於消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建築物在功能方面的相對殘缺、落後或不適用所造成的價值損失。
(3)經濟折舊
經濟折舊是指建築物以外的各種不利因素所造成的建築物價值的損失。

⑷ 什麼叫建築物折舊內容是什麼

估價上的建築物折舊與會計上的建築物折舊，雖然都稱為折舊並有一定版的相似之處，但權因兩者的內涵不同而有著本質的區別。估價上的建築物折舊是指由於各種原因而造成的建築物價值損失，其數額為建築物在估價時點的市場價值與重新購建價格的差額，即：
建築物折舊=建築物重新購建價格—建築物市場價值

⑸ 房地產估價上的建築物折舊包括哪幾個方面

包括物理折舊與經濟折舊。
物理折舊很好理解，比如風吹日曬和雨淋雪蝕內等自然條件造成的損毀，可容能屋檐崩角，可能牆壁鼓包，這些外觀的改變，都可能造成房地產的價值減損。
經濟折舊，這個可能跟時代的潮流有關，比如以前的設計風格，與現代的設計和裝修不一致，造成拆改建的費用增加；也可能裝修材料的科技含量不夠高，比如現代追求的海藻泥，與以前的烤瓷漆、壁紙等材料的不同，電梯的缺失也屬於此類；同時由於城市規劃的改變，如小區邊增加醫院、學校等外部條件的改變，會造成房地產價值的提升，但反之搬遷走一些市政便民設施，也會造成房地產價值的減損。
請推薦我的答案為最佳，謝謝。

⑹ 房地產估價中折舊問題在線等

建築物折舊=物質折舊+功能折舊+經濟折舊。方法有成新折舊法，直線折舊法。常用為直線折舊法。

⑺ 建築物怎樣計提折舊

你是想問計算折舊的方法還是做帳的處理。
計算的方法你可以參照固定資產，房屋建築物的一般演算法。
做帳的話在期末計提折舊，看建築物是給誰用，一般車間用就製造費用
借：製造費用-折舊費
貸:累計折舊-建築物

⑻ 計算房地產建築物的折舊額

這只能夠是一個理論值，有一定的參考價值，實用性不強。

⑼ 為什麼建築物評估值計算時，建築物折舊是1/25×100%

一般分為房屋因素折舊和環境因素折舊兩個方面，分別是房屋因素折舊和環境因素折舊，詳細如下：
1.房屋因素折舊：
1.1房屋竣工後即進入折舊期，按照理論折舊率，混合結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外，舊房的套型落後，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，「三小」小廳、小廚、小衛套型減價10%。此外，樓層對價格也產生影響。以7層樓房為例，2層和5層為基準價，1層和6層減價3%，7層減價5%，3層和4層加價3%，若是樓頂則減價5%;房間如無朝南門窗減價5%。
2.環境因素折舊：
2.1無物業管理和非獨立封閉小區分別減價5%，位於省、市重點中小學區的加價15%等等。一般商用房屋按照20年5%的凈殘值率，在此基礎上計算的折舊率如下年折舊率=(1-5%)÷20=4.75%月折舊率=4.75%÷12=0.40%5年4個月折舊率=4.75%*5.33=25.33%折舊費用的計算，稅法有相關規定，最好是按照稅法要求進行計算房屋折舊年限為20年，每月折舊計算為每月折舊=固定資產原值×(1-殘值率)/20/12年折舊率=(1-預計凈殘值)/20*100%其中，對殘值率的規定為:內資企業為5%，外資企業為10%房屋折舊率怎麼計算其實，二手房估價測算應根據實際情況具體分析，一般有幾方面的因素可供參考:房屋因素折舊。房屋竣工後即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。
2.2另外，舊房的套型落後，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，「三小」小廳、小廚、小衛套型減價10%。此外，樓層對價格也產生影響。以7層樓房為例，2層和5層為基準價，1層和6層減價3%，7層減價5%，3層和4層加價3%，若是樓頂則減價5%;房間如無朝南門窗減價5%。環境因素折舊。環境因素既有自然的，也有社會的;既有大環境，也有小環境。
2.3在同一地段，舊房的小區環境會遜色於新住宅區，比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別減價5%，位於省、市重點中小學區的加價15%等等。

⑽ 資產評估中的折舊與會計的折舊有什麼區別

1、折舊的實質和目的不同

評估上的折舊，實質是評估建築物的重置成本至評估基準日的價值減損，即估算由於各種原因造成的建築物價值的貶值或損失。

因此准確地說，估價上的「折舊」不是原本意義上的折舊，而是一種減價修正，其目的是通過這種減價修正求得建築物在評估基準日的現值。

會計上的折舊實質是建築物這種固定資產的原始成本在產品成本中的分攤，其目的是使該固定資產的原始取得價值，通過折舊這種價值轉移(攤銷)形式而收回。

2、折舊年限不同

建築物耐用年限一般分為自然耐用年限(物理壽命、自然壽命)和經濟耐用年限，前者是指建築物自建造完成之日起因使用、自然磨損達到不堪使用的年數。

後者是指建築物自建造完成之日起，至建築物使用收益與其使用成本相抵時點的持續時間。

3、確定折舊時對維修費用的處理方法不同

建築物因使用、自然等原因，往往會造成建築物的破損，於是就有了為保持其正常運轉和使用，充分發揮其使用效能的維護和修理;為了改進其性能、質量甚至延長其使用壽命的改良(改建、擴建)。

以經濟上是否合理為標准，對建築物的損耗分為可修復損耗和不可修復損耗兩部分。

可修復損耗是指為了對各種原因引起的建築物損耗進行修復，所投入的成本小於或等於修復後建築物價值的增加，或小於或等於所得到的收益回報。