如何評估住宅地產類項目

Ⅰ 房產評估是怎麼評的,

由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。

房產評估實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

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評估類型：

1. 一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

2. 房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3. 特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。

Ⅱ 資產評估中房地產的評估方法有哪些

市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那麼房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然後「貨比三家」，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。

市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用范圍寬，簡單明了，易於採用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。採用市場比較法有三個必要條件：

第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那麼市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標准進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那麼具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標准。

第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。

第三，採用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決於他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那麼房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那麼採用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，採用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。

收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那麼收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。

使用收益還原法的第一個困難來自於如何選取合理的還原利率。對於不同的投資者來說，這個利率的選擇標准有所不同。對於購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在於未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。

第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由於租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由於純收益上升，房價自然也隨著上升。

事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什麼房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。

成本估價法。採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，非盈利建築物由於很少有交易實例或者不能交易，也往往採用成本估價法。對於新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。

假設開發法。房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建築施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然後再決定是否開發，這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用於房地產開發項目的可行性分析。

在開發商准備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經驗的房地產開發商對於建築費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數。房價扣除開發成本之後就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低於某個水平，房地產商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建築物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產商有什麼商業秘密的話，最高的商業秘密就是他們可接受的利潤標准。有的房地產企業對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等於零。倘若如此，這些房地產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業。在房地產商對一個開發項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。

除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發的時候採用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。

Ⅲ 房地產類建設項目應該如何驗收

環境影響不抄需驗收，環境影響評估審批通過後，當地環保局會指派項目所在地環保單位進行跟蹤監測，項目完成後，若開發一直根據環評要求執行，會退還環評時繳納的保證金。若未執行環評要求建設，則沒收或者部分沒收保證金

Ⅳ 房地產評估從哪些方面進行

房地產評估，主要是根據不同的評估目的，評估某一估價標的物在某一估價目的下的現行市場價值，對某一標的物進行評估時，主要從以下幾個方面進行：
一、首先要與委託方充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預期使用者和預期用途，確定估價目的。
二、房地產估價機構指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，並配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。
1、明確估價基本事項。
(1) 估價目的；
(2) 價值日期；
(3) 估價對象；
(4) 價值類型。
2、制定估價作業方案。
(1) 估價工作內容，包括擬採用的估價技術路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其
來源渠道等；
(2) 估價工作質量要求及保障措施；
(3) 估價作業步驟、時間進度、人員安排和經費預算。
3、搜集估價所需資料。
(1) 反映估價對象狀況的資料；
(2) 估價對象及其類似房地產的交易、收益、成本等資料；
(3) 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；
(4) 對房地產價格有普遍影響的資料。
4、實地查勘估價對象。
每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關於估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，並做好實地查勘記錄。
5、選定估價方法進行測算。
6、確定估價結果。
7、撰寫估價報告。
8、審核估價報告。
9、交付估價報告。
10、估價資料歸檔。
三、 我國《房地產估價規范》明確規定，自受理估價委託至完成估價項目，估價工作應按上列程序進行，房地產估價機構和注冊房地產估價師在估價中不得簡化或省略前款規定的估價程序。

Ⅳ 怎樣進行房地產拍賣評估

可以參閱以下相關規定：
最高人民法院對外委託鑒定、評估、拍賣等工作管理規定（法辦發[2007]5號二00七年八月二十三日）
第六條最高人民法院的審判、執行部門在工作中對需要進行對外委託鑒定、檢驗、評估、審計、拍賣、變賣和指定破產清算管理人等工作的，應當製作《對外委託工作交接表》（格式表附後），同相關材料一起移送司法輔助工作部門。
地方各級人民法院和專門人民法院需要委託最高人民法院對外委託鑒定、評估、拍賣等工作的，應當層報最高人民法院。
第二十七條監督、協調員向專業機構辦理移交手續後，應於3個工作日內通知雙方當事人，按指定時間、地點在監督、協調員主持下與專業機構商談委託費用。委託費用主要由當事人與專業機構協商，委託費用數額應結合案件實際情況，以參照行業標准為主，協商為輔的方式進行，監督、協調員不得干涉。報價懸殊較大時，監督、協調員可以調解。對故意亂要價的要制止。確定委託費用數額後，交費一方當事人於3個工作日內將委託費用交付委託方。對於當事人無故逾期不繳納委託費用的，可中止委託，並書面告知專業機構；當事人即時繳納委託費用的，仍由原專業機構繼續進行鑒定。
第二十八條對於商談後不能確定委託費用的，監督、協調員應告知雙方當事人可重新啟動選擇專業機構程序，重新選擇專業機構。公訴案件的對外委託費用在人民法院的預算費用中支付。
重慶市高級人民法院
關於進一步規范民事執行中
評估、拍賣工作的規定（試行）
第二條 執行部門在司法評估、拍賣中履行下列職責：
（一）確定評估目的和范圍；
（二）提交評估必需的資料；
（三）披露標的物瑕疵；
（四）通知當事人到場選擇評估機構；
（五）見證選擇評估機構；
（六）配合勘查評估標的物；
（七）通知申請執行人預交評估費；
第六條 評估費採取前端預收、後端結算的方式收取。
擬拍賣的被執行人財產需評估的，由申請執行人按照執行法院出具的交費通知在5日內向評估機構預交部分評估費，剩餘評估費由執行法院執行部門從拍賣、變賣成交或抵償的價款中優先扣付給評估機構。
預交評估費的收取標准由市高法院司法鑒定技術處徵求重慶市國土資源房屋評估和經紀協會、重慶市資產評估協會意見後確定。
經過評估的被執行人財產，拍賣成交價、變賣價低於評估價的，評估費按照拍賣成交價、變賣價結算；拍賣成交價、變賣價高於評估價的，評估費按照評估價結算；以物抵債的，評估費按照抵償價結算。
第七條 執行具有給付贍養費、扶養費、撫育費內容的案件、刑事附帶民事案件，被執行人財產需評估的，不預交評估費，評估費由人民法院執行部門從司法拍賣、變賣成交或抵償的價款中優先扣付給評估機構。
執行法院決定中止、撤回委託評估的，接受委託的評估機構在中止、撤回委託評估之前未實際開展評估工作的，應當將預收的評估費退還申請執行人。
經過評估的被執行人財產，經拍賣、變賣未能成交，也未以物抵債的，評估機構已經收取的評估費不再退還，但不得另行收取費用。
第八條 申請執行人因生活特別困難需要緩交評估費的，應當向執行法院執行部門提出書面申請，並提供本人及家庭經濟困難證明，經執行法院執行部門審查後報市高法院司法鑒定技術處協調處理。
第九條 申請執行人無正當理由拒絕預交評估費的，執行法院執行部門應當撤回評估委託。撤回評估委託情況應當及時書面告知執行法院司法技術部門。

Ⅵ 如何評估房產

評估方法
成本法
（1）成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
（2）重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。
假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

Ⅶ 房地產項目評估怎麼寫

評估報告嗎？去用分析它要求的各種內容就可以啊！

Ⅷ 房地產的項目投資估算及經濟評價怎麼做啊

這個涉及到工程經濟學的一些概念吧，比如IRR(內部收益率)、NPV（項目凈現值）、ROI（項目投資回版報率）、ROE（項目股權東投資回報率）、項目投資回收期、敏感性分析等一系列數據，如果沒有工程經濟學的底子的話，肯定是做不出來的。因為有一系列的公式，需要用一系列的數字推倒出項目現金流，然後才能計算得出那些需要的結果