房地產銷售不好如何改善

❶ 做為房產銷售怎麼樣維護客戶

把所有客戶都當做意向客戶，對客戶做好分類。
待考慮的客戶
對於這類客戶，不宜強逼成交版，目前權這個階段主要進行溝通和聯絡，了解客戶的需求、興趣，拉近與客戶的距離，不能直接打電話向客戶推銷。充分了解客戶之後，將客戶分類，從而區別對待。
有興趣購買的客戶
此類客戶有購買意向，應該做到速戰速決。積極打電話溝通、跟進，盡可能取得客戶的信任。
短期不買的客戶
千萬不能因為客戶近期沒有購房意願就放棄，應該要以建立良好關系為目標，與客戶溝通，記錄他預計購房的時間等信息，定期將一些項目的信息推薦給客戶。
堅決不買的客戶
這類客戶的態度比較強硬，但還是得去了解他不買的原因，如果是戶型、價格還是配套等原因，那麼要做好解釋，將客戶做好轉移。

❷ 如何做好房地產銷售

人類的本性即關注自身利益。你需要站在客戶的角度提問，看客戶有沒有搭上話，揣測其關心程度。盡量多談談客戶自身，他們的家人、工作、消遣等事。製造談話氛圍，給對方留下良好印象。這樣，更易贏得客戶的尊重和好感。主要做好以下幾點：

一.畫餅如果做期房，客戶什麼都看不見，所以也只能：畫！『要弄清客戶想要怎樣的生活，基於此，告訴客戶現在擁有什麼，將來會擁有所有想要的。

四.人類天生不愛冒險，很多時候的推脫都是由於不了解導致的不安，不保險的感覺。所以，經紀人在介紹房源的時候務必要在語氣上表現出自信，開朗！事前充分了解商品知識及客戶情況，要在客戶面前流暢地介紹。尤其注意講話尾宇的強勁有力，例如「一定可以令你滿意！「讓客戶感染到正面的氛圍，讓客戶對自己的決策充滿信心。

❸ 我是做房產銷售的，客戶越來越難拓，打電話銷售也不好打，怎麼辦感覺都沒有效果，不如以前了。

這個時候應該反思一下過去，或者出去走走也不妨是個很好的選擇。
不過不論怎樣，在這期間，拿張紙羅列一下自己工作業績不好的原因，然後分析一下哪些是自己改變的,哪些是需要自己接受的。想通了就好了

❹ 房地產在銷售不好的情況下該怎麼辦

房地產有起有落，很正常。對於單個樓盤，就需要迎合潛在客戶的需求，比如說環境、房型、質量、節能方面多做改進，也可以在文化上，理念上創造概念引領需求。

❺ 如何提高房地產銷售技巧

要了解自己銷售的房子展示優點當然最真誠的做一個顧問
明白客戶真正需求

❻ 你認為房地產銷售員哪些方面還做得不夠好 並提出改進意見

現場銷售的基本流程及注意事項
因房地產業產品的異質性，樓盤具有不可移動、每一個產品都因其地理位置、周遍環境不同而具有唯一性，因此，在房地產業的銷售中，客戶到訪、售樓接待是其最重要的組成部分。大多數客戶只有產生參觀現場的沖動後，才能形成購買慾望，在經過多次到訪、考察後才能產生購買決定。因此可以說，買樓是一項復雜的系統工程，售樓員只有在這一工程中充當專業的解說員、優秀的推銷專家、客戶的購買決策夥伴之後，才能贏得客戶最後的購買。

第一節 迎接客戶
一、 基本動作
1． 客戶進門，每一個看見的銷售人員都應主動招呼「歡迎參觀」，提醒其他銷售人員注意。
2． 當值銷售人員立即上前，熱情接待。
3． 幫助客戶收拾雨具，放置衣帽等。
4． 經過接待，區別客戶真偽，了解所來的區域和接受的媒體。
二、 注意事項
1． 銷售人員應儀表端正，態度親切。
2． 接待客戶或一人，或一主一副，以二人為限，絕對不要超過三人。
3． 若不是真正客戶，也應照樣提供一份資料，作簡潔而熱情的接待。
4． 沒有客戶時，也應注意現場整潔和個人儀表，以隨時給客戶良好印象。

第二節 介紹產品
一、 基本動作
1． 交換名片，相互了解，了解客戶的個人資訊情況。
2． 按照銷售現場已規劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板間等銷售道具，自然而又有重點的介紹產品（著重地段、環境、交通、生活配套設施、樓盤功能、主要建材等的說明）。
二、 注意事項
1． 側重強調本樓盤的整體優勢。
2． 用自己的熱忱與誠懇感染客戶，努力與其建立相互信任的關系。
3． 通過交談正確把握客戶的真實需求，並據次此迅速制定自己的應對策略。
4． 當客戶超過一人時，注意區分其中的決策者，把握他們相互的關系。

第三節 購買洽談
一． 基本動作
1． 倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。
2． 在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶作試探性的介紹。
3． 根據客戶所喜歡的單元在肯定的基礎上，作更詳盡的說明。
4． 針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。
5． 適時製造現場購買氣氛，強化其購買慾望。
6． 在客戶對產品有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。
二． 注意事項
1． 入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅的便於控制的空間范圍內。
2． 個人的銷售資料和銷售工具應准備齊全，隨時應對客戶的需要。
3． 了解客戶的真正需求，了解客戶的主要問題點。
4． 注意與現場同事的交流與配合，讓現場經理知道客戶在看哪一戶。
5． 注意判斷客戶的誠意、購買力和成交概率。
6． 現場氣氛營造應該自然親切，掌握火候。
7． 對產品的解釋不應含有誇大、虛構的成分。
8． 不是職權范圍內的承諾應報經現場經理通過。

第四節 帶看現場
一、 基本動作
1． 結合工地現況和周邊特徵，邊走介紹。
2． 按照戶型圖，讓客戶切實感受自己所選的戶型。
3． 盡量多說，讓客戶始終為你所吸引。
二、 注意事項
1． 帶看工地的路線應事先規劃好，注意沿線的整潔與安全。
2． 囑咐客戶戴好安全帽，帶好其他隨身物品。

第五節 暫未成交
一、 基本動作
1． 將銷售海報等資料備齊一份給客戶，讓其仔細考慮或代為傳播。
2． 再次告訴客戶聯系方式和聯系電話，承諾為其作義務購房咨詢。
3． 對有意的客戶再次約定看房時間。
4． 送客至大門外。
二、 注意事項
1． 暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員都應態度親切，始終如一。
2． 及時分析暫未成交或未成交的真正原因，記錄在案。
3． 針對暫未成交或未成交的原因，報告現場經理，視具體情況，採取相應的補救措施。

第六節 填寫客戶資料表
一、 基本動作
1． 無論成功與否，每接待完一組客戶後，立即填寫資料表。
2． 填寫重點：
*客戶的聯絡方式和個人資訊資料；
*客戶對樓盤的要求條件；
*成交或未成交的真正原因。
3． 根據客戶成交的可能性，將其分類為：A很有希望B有希望C一般D希望渺茫等四個等級，以便日後有重點地追蹤訪詢。
4． 一聯送交現場經理檢查並備案建檔，一聯自己留存，以便日後追蹤客戶。
二、 注意事項
1． 客戶資料表應認真填寫，越詳盡越好。
2． 客戶資料表是銷售員的聚寶盆，應妥善保存。
3． 客戶等級應視具體情況，進行階段性調整。
4． 每日或每周，應由現場經理定時召開工作會議，依客戶資料表檢查銷售情況，並採取響相應的應對措施。

第七節 客戶追蹤
一、 基本動作
1. 繁忙間隙，按客戶等級與之聯系，並隨時向現場經理口頭報告。
2. 對於A、B等級的客戶，銷售人員應將其列為重點對象，保持親密聯系，調動一切可能條件，努力說服。
3. 將第一次追蹤情況詳細記錄在案，便於日後分析判斷。
4. 無論最後是否成交，都要婉轉要求客戶幫忙介紹客戶。
二、 注意事項
1． 追蹤客戶要注意切入話題的選擇，不要給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。
2． 追蹤客戶要注意時間的間隔，一般以兩三天為宜。
3． 注意追蹤方式的變化：打電話、寄資料、上門拜訪，邀請參加促銷活動，等等。
4． 兩人或兩人已上與同一客戶有聯系時，應該相互通氣，統一立場，協調行動。

第八節 成交收定
一、 基本動作
1． 客戶決定購買並下定金時，利用銷控對答來告訴現場經理。
2． 恭喜客戶
3． 視具體情況，收取客戶小定金或大定金。並告訴客戶對買賣雙方的行為約束。
4． 詳盡解釋定單填寫的各項條款和內容：總價款欄內填寫房屋銷售的表價；定金欄內填寫實收金額，若所收的定金為票據時，填寫票據的詳細資料；若是小定金，與客戶約定大定金的補足日期及應補金額填寫與定單上；與客戶約定簽約的日期與簽約的金額，填寫於定單上；折扣金額及付款方式，或其他附加條件於空白處註明；其他內容依定單的格式如實填寫。
5． 收取定金，請客戶、經辦銷售人、現場經理三方簽名確認。
6． 填寫完定單，將定單連同定金送交現場經理點收備案。
7． 將定單第一聯（客戶聯）交客戶收妥，並告訴客戶於補足或簽約時將定單帶來。
8． 確定定金補足日或簽約日，並詳細告訴客戶各種注意事項和所需帶齊的各類證件。
9． 再次恭喜客戶。
10． 送客至大門外。
二、 注意事項
1． 與現場經理和其他銷售人員密切配合，製造並維持現場氣氛。
2． 正式定單的格式一般為一式四聯：客戶聯、公司聯、工地聯、財務聯。（注意各聯各自應該所被持對象）
3． 當客戶對某套單元稍有興趣或決定購買但未帶足足夠的金額時，鼓勵客戶支付小定金時，鼓勵客戶支付小定金是一個行之有效的辦法。
4． 小定金金額不在於多，三四百元至幾千元均可，其主要目的是使客戶牽掛我們的樓盤。
5． 小定金保留日期一般以三天為限，時間長短和是否退還，可視銷售狀況自行掌握。
6． 定金（大定金）為合約的一部分，若雙方任一方無故悔約，都將以原定金金額予以賠償。
7． 定金收取金額的下限為1萬元。原則上定金金額多多益善，以確保客戶最終簽約成交。
8． 定金保留日期一般以7天為限，具體情況可自行掌握。
9． 小定金和大定金與合同簽約之間的間隔盡可能的短，以防各種節外生枝的情況發生。
10． 折扣或其他附加條件，應報現場經理同意備案。
11． 定單填寫完後，再仔細檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。

第九節 定金補足
一、 基本動作
1． 定金欄內填寫實收補足金額。
2． 將定金補足日及應補金額欄劃掉。
3． 再次確定簽約時期，將簽約時期和簽約金額填寫與定單上。
4． 若重新開定單，大定金定單依據小定金定單的內容來填寫。
5． 詳細告訴客戶簽約日的各種注意事項和所需帶齊的各類證件。
6． 恭喜客戶，送至大門處。

二、 注意事項
1． 在約定補足日前，再次與客戶聯系，確定日期並作好准備。
2． 填寫完後，再次檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。
3． 將詳盡情況向現場經理匯報備案。

第十節 換房
一、 基本動作
1． 定購房屋欄內，填寫換房後的戶型、面積、總價。
2． 應補金額及簽約金，若有變化，以換房後的戶型、面積為主。
3． 於空白處註明哪一戶換到哪一戶。
二、 注意事項
1. 填寫完畢後。再次檢查戶別、面積、總價、定金、簽約日等是否正確。
2. 將原定單收回。

第十一節 簽訂合約
一、 基本動作
1． 恭喜客戶選擇我們的房屋。
2． 驗證身份證原件，審核其購戶資格。
3． 出示商品房預售示範合同文本，逐條解釋合同的使用條款：轉讓當事人的姓名或名稱、住所；房地產的位置、面積、四周范圍；土地所有權性質；土地使用權獲得方式和使用期限；房地產規劃使用性質；房屋的平面布局、結構、建築質量、裝飾標准以及附屬設施、配套設施等狀況；房地產裝修的價格、支付方式和期限、房地產支付日期、違約責任；爭議的解決方式。
4． 與客戶商討並確定所有的內容，再職權范圍內做適當讓步。
5． 簽約成交，並按合同規定收取第一期房款，同時相應抵扣已付定金。
6． 將定單收回，交現場經理備案。
7． 幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。
8． 登記備案且辦好銀行貸款後，合同的一份應交客戶。
9． 恭喜客戶，送客戶至大門外。
二、 注意事項
1． 示範合同文本應事先准備好。
2． 事先分析簽約可能發生的問題，向現場經理報告，研究解決的辦法。
3． 簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現場經理或更高一極主管。
4． 簽合同最好由購房戶自己填寫具體條款，並一定要其本人簽名蓋章。
5． 由他人代理簽約，戶主給予代理人的委託書最好經過公證。
6． 解釋合同條款時，在情感上應側重於客戶的立場，讓其有認同感。
7． 簽約後的合同，應迅速交房地產交易管理機構審核，並報房地產登記機構登記備案。
8． 牢記：登記備案後，買賣才算正式成交。
9． 簽約後的客戶，應始終與其保持接觸，幫助解決各種問題並讓其介紹客戶。
10． 客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約時間，以時間換取雙方的折讓。
11． 及時檢查簽約情況，若有問題，應採取相應的應對措施。

第十二節 退房
一、 基本動作
1． 分析現場退房原因，明確是否可以退房。
2． 報現場經理或更高一級主管確認，決定退房。
3． 結清相關款項。
4． 將作廢合同收回，交公司留存備案。
5． 生意不在情誼在，送客送至大門外。
二、 注意事項
1. 有關資金轉移事項，均須由雙方當時人簽名確定。
2. 若有爭議無法解決，可申請仲裁機構調解或人民法院裁決。

第十三節 提供超值服務的表現形式
超值服務的表現可能包括以下一種或幾種方式：
1． 站在顧客立場上，給顧客提供咨詢服務；
2． 為顧客提供其所需要的信息；
3． 注重感情投資，逢年過節寄卡片、贈送小禮品等；
4． 主動向顧客尋求信息反饋並提供所需的服務；
5． 實實在在地替顧客做一些延伸服務，使顧客不又自主地體會所接受服務的「超值」；
6． 在業務和道德允許的范圍內，為顧客提供一些辦理私人事務的方便。

學習到了請給我一個好評 謝謝~

❼ 怎樣做好房地產銷售

1．外在形象有可信度
權威機構曾經對多家大型企業進行銷售診斷，分析銷售人員的素質與業績的關系，發現銷售業績名列前茅的的人，男性80%以上外表和舉止多少有些木吶，女性則多是相貌平平，那些看起來精明強乾的人，銷售業績總是位居末列。許多人想不透各種緣由，實際上這種現象符合人才學基本原理。從心理學角度上說，這實際上是銷售人員與顧客下意識的智商較量。敦厚朴實是富有可信度的外在形象，能從心理上解除顧客的防範，並能迅速成為顧客的朋友；精明清秀、一看就像做生意的人，會引發顧客高度的戒備心，所以給人可信感不強的人是絕對做不好房地產銷售員的。漂亮的女性在社會上總是能得到比一般人更多的權利、幫助與自由，在攻關上往往給人造成所向披靡的印象，實際上這局限在一部分領域，在工業品銷售尤其是房地產銷售中，銷售業績粉碎了這種錯覺。在國外，房地產銷售中年女性幾乎佔半數。漂亮的女性固然賞心悅目，但在工業品尤其是房地產銷售中，卻給人以什麼也不懂、不可信的印象，特別是投資房地產，投入的往往是自己一生的積蓄，有時還要由後代承擔部分債務，為賞心悅目而交出自己身家性命的人恐怕不多。
2．一定的專業背景和市場知識
房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知其然又知其所以然的銷售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。商品房往往是顧客傾起一生所有購買的大宗產品，反復比較、猶豫不決是常見現象，顧客對樓盤能察覺的使用價值做了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓員能就顧客難以察覺的樓盤使用價值做一番說明，如可以告訴顧客：「我們的樓盤不是……結構，而是……結構，具有……特點，這種結構能降低……，能提高……」；「內牆塗料別人是……，而我們採用……，是……環保產品，有……功效」；「插座是……產品，是……材料，有……特點」等等，就有可能爭取到顧客的認可，實現銷售。
售樓員應付的是整個社會，是不斷變化的各類人和事，知識經濟的時代，知識改變命運，因而必須具備多方面的知識和經驗。因此掌握市場營銷學基本原理，了解國家、當地政府頒發的各種房地產政策、規定，具有一般社會學、心理學、行為科學知識、消費心理學等的基本常識，附之於自己的專業知識，是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。
3．人緣好人氣旺
一些人的面孔就是被大多數人所喜歡和接受，即所謂人緣好、人氣旺，這在演藝界特別明顯，同時也是目前社會心理學家尚無法解釋清的現象，我們只能說這是個人內在素質的外在綜合表現被多數人認可。首先將這種現象實際應用於人員招聘的是美國西南航空公司。成立於1971年的美國西南航空公司最突出的成功標志是它的高效率，除最初兩年外，是近30年來唯一一直贏利的航空公司。它在招聘空姐的時候，請常飛乘客與普通乘客分別做評委，結果卻驚人的相似。確保乘客對空姐滿意，就是將用戶滿意放在首位。我們同樣可以把這個原理應用於房地產銷售人員的招聘與評價上，即請入住者做評委，而入住者可以是本樓盤的入住者，也可以是周邊樓盤、甚至是其它品牌樓盤入住者。人緣好、人氣旺的售樓員往往也是有幽默感的人，有幽默感的人更具親和力。
4．成就動機高
心理學研究證明，兩個智商大體相同的人，成就動機高者比成就動機低者在活動中成功的可能性更高。就是說，那些知足常樂、安貧樂道、自尊心過強、過於自愛的人是不適合做房地產銷售人員的。一個有效的房地產銷售人員，渴望與人溝通，善於與人周旋，具有「與人奮斗其樂無窮」的個性，對成功與高薪有著強烈的渴望，因此他願意承擔容易引起爭議的工作，能夠承受不斷的拒絕與失敗，執著的向著某一特定目標行動；成就動機高的人，具有強烈的進取精神和堅忍不拔的毅力，具有隨時將自己的左臉再次面向顧客寬容精神與忍耐力；他審慎地把握每一次機會，時時想到的是最終的結果。
5．對工作有宗教般的熱情
一個有效的房地產銷售員thldl.org.cn，對工作有異乎尋常的熱情，就象演員進入角色，對待所銷售的樓盤就像對待初戀的情人，有宗教般的熱情和執著；又像對待自己的孩子，將一切優點加諸之上，唯恐別人沒有同感。他不僅對所銷售的樓盤有深刻的了解，而且深信所銷售的樓盤是最好的，能夠滿足潛在客戶的基本要求，並帶來超值。國內外專家從自然生理素質、心理素質、社會文化素質三方面分析了有效銷售人員的基本素質。

❽ 房產銷售員如何應對慘淡的房地產行情或淡季

最近接到許多來網友的咨源詢，最近客戶想買房，國家出打壓政策，地方出調控，如何打消客戶的異議從而成交？

首先在這里，我先表明我的態度，銷售是個長期戰，不是什麼時候都需要成交的。我們換位思考一下，如果作為購房的自己，現在國家不斷出政策，自己是否會去買房，我們的答案依然是，不著急，有合適的買或者有劃算的買或者是實在要馬上用才買。

客戶也是一樣的，那麼我們在調控簡單應該做什麼？一、不要逼客戶買房，建立長期維護關系，否則你的事業生涯很很短；

二、篩選出A類客戶，這個階段單純的剛需（結婚用房的、首套房自己確實是住的）要比以往的給力，在大行情到來，主力是二套或三套（多帶投資性質）；

三、積累主力客戶，這里指的主力客戶是未來大行情的主力軍（也就是二套或三套的客戶），因為購房更多的是看預期，一旦客戶預期最近會有升值空間，他們會馬上出手購買，這個時候就是我們房產銷售員發財的機會。

最後總結一句話：淡季蓄客，旺季發財

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在實際銷售中，如何解決客戶提出的異議

❾ 怎樣做好房地產銷售需要注意哪些問題

1、多向你的前輩請教。
2、多和你的前輩扮演客戶角色。（看前輩是怎麼說回的，介紹的，詞彙的應用答，句子抗性的處理。）
3、偶爾幫你的前輩（或者師傅）買早餐。（在你關鍵的時刻向他求助，讓他幫你逼定）
4、牢記你們項目的賣點，並且告訴你的客戶。這些賣點會給他帶來什麼好處。
5、踩盤的時候要誠心。把你當成真正的客戶去了解對手的項目優點缺點。然後把這些優缺點告訴你的客戶。
6、掌握豐富的知識（關注中國經濟網等其他經濟論壇），多讀書（多摘抄好的詞語、語句）.這個行業會碰到各種各樣的人，你要確保什麼人你都能和他聊得起來。從而打開銷售的突破口。
7、介紹沙盤或者戶型時，多用形容詞和第二人稱。告訴你的客戶，以後他在這個房子里會怎樣的生活。
8、最重要的一點：自信

❿ 求助做房地產銷售半年了，如何讓自己有突破

第一、最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。 第二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有於後期的銷售工作，方便展開。 第三、經常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態。加強客戶的購買信心，做好溝通工作，並針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便於客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。 第四、提高自己的業務水平，加強房地產相關知識及最新的動態。在面對客戶的時候就能游刃有餘，樹立自己的專業性，同時也讓客戶更加的想信自己。從而促進銷售。 第五、多從客戶的角度想問題，這樣自己就可以針對性的進行化解，為客戶提供最適合他的房子，解決他的疑慮，讓客戶可以放心的購房。 第六、學會運用銷售技巧，營造一種購買的慾望及氛圍，適當的逼客戶盡快下定。 第七、無論做什麼如果沒有一個良好的心態，那肯定是做不好的。在工作中我覺得態度決定一切，當個人的需要受挫時，態度最能反映出你的價值觀念。積極、樂觀者將此歸結為個人能力、經驗的不完善，他們樂意不斷向好的方向改進和發展，而消極、悲觀者則怪罪於機遇、環境的不公，總是抱怨、等待與放棄!什麼樣的態度決定什麼樣的生活.

詳細情況可以向菁英地產咨詢下，希望能幫助到您謝謝。