房地產價值量大如何體現

① 房地產估價有什麼作用

土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。

1．土地的分類。依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可採用假設開發法及基準地價修正法評估。

2．影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。

（l）坐落位置；

（2）面積大小；

（3）形狀；

（4）周圍環境；

（5）土地權利狀況；

（6）土地利用現狀；

（7）規劃設計要求；

（8）生熟地程度；

（9）地質、水文和氣象條件；

（10）其他。

三、房地產估價的特點

由於房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下：

（一）房地產估價具有科學性

房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。

雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以准確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建築、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質並不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。

（二）房地產估價的藝術性

房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。但又不能完全拘泥於有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面：

1．房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出准確合理的判斷。

准確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特徵。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對於某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建築物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值；附近的景觀、建築密度以及某些建築物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對於某些房地產所採用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對於公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。

准確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對於某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。

2．房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。

房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由於房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大，對區域市場的分析往往難以獲得十分准確的數據資料，由於范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業，如某些特殊的商業物業，由於特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。

3．房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性，保證委託人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中，涉及到准確核實待估房地產的權利狀態，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以後出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。

房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。正因為如此，有人將房地產估價定義為：為特定目的評估房地產的特定權益於特定時間的價值的科學與藝術。

（三）房地產估價具有綜合性

房地產估價的綜合性主要體現在如下幾個方面：

1．房地產估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業務優良的估價人員，除了必須…價理…法、房地產概、經營、管。以及規劃、建築結構、概預算、法律、經濟等知識外，還應該熟悉各行各業，尤其是主要工業行業的生產、技術以及設備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。

2．評估過程涉及面較廣。單純的房地產評估包括土地和建築物，而建築物又包括建築結構、建築、裝修、設備等多方面，涉及到建築物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建築物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處於最有效利用狀態，以及未來的增值潛力等。

房地產評估有時不僅包括有形資產（實物房地產），也包括無形資產。如在評估商業大樓及寫字樓時，商業信譽、商業景觀以及經營管理水平等構成該房地產的無形資產，在整體資產價值評估中必須重視。

大型物業如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估，不僅僅包括廠房及所佔用的土地，還包括圍牆、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產上的其他構築物等。

3．房地產估價有時需要綜合作業。房地產估價有時需要估價師、結構工程師，以及建築師、規劃師等協同作業。如在評估某些舊有房地產時，為了確定主體結構的新舊程度，離不開結構工程師的技術鑒定；在運用假設開發法評估待建築上地或待開發土地的價格時，有時需要勘察設計，在此基礎上才能對土地作出比較准確的估價。

另外，房地產估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時，還應考慮國家的有關政策，在評估土地的出讓價格時，還應考慮出讓方式及有關的產業政策。所有這些，也在一定程度上體現著房地產估價的綜合性特點。

② 房地產行業的特點是什麼

房地產行業的四個特徵如下：

1、經營對象的不可移動性

經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。此外，由於房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關系無法充分展開，受制於此，房地產企業經營成功的關鍵在於把握當地市場的需求。

2、業務形態的服務性

在房地產開發企業從事經營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發、土地出讓轉讓、房屋開發、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設過程中必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產開發企業經營活動的主要內容。

3、經營活動的資金和人才密集性

房地產企業在經營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產開發企業的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業。通常完全依靠自有資金進行房地產開發企業微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。

4、經營活動過程的行業限制性

在房地產企業經營管理活動過程中，行業特徵對其的影響明顯，表現在，是行業的市場規模較大，對企業發展起到十分巨大的推動作用。是行業的競爭范圍主要是本地市場，是面向區域的，全國及世界性的競爭主要來源於資金流動。

(2)房地產價值量大如何體現擴展閱讀：

房地產行業的前景如下：

1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡。

2、人口流動增加形成對住宅的需求。

3、居民消費水平的提高。

4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求。

5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。房地產業兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬於第三產業。一般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建築商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建築業往往形成甲方和乙方的密切合作關系

參考資料來源：

網路-房地產

網路-房地產企業

③ 房地產價值的影響因素

房地產自身的價值。引用政治經濟學的原理，商品的價值是價格的基礎專，價格是價值的表屬現形式，房地產的價格主要由其的價值決定，是由凝結在商品中的無差別的勞動決定
供求關系的影響。商品的價格由商品的價值決定，受供求關系的影響。供給大於需求，生產過剩，商家為了促進銷售，會降低出差來拉動需求。供給小於需求的時候，供不應求，會出現物以稀為貴的現象。消費者願意以較高的價格獲得商品，這時商品的價格會上升。房地產市場需求較大，會出現哄搶的情況，此時房地產市場價格會上漲；反之，若房地產市場房子擠壓過多，開發商為了盡快銷售出去會降價銷售，房地產價格會下降。
受政府政策的影響。房地產市場的價格會對其他行業產生影響。適當的時候，政府會採取相應的政府宏觀干預進行調控。當前，房地產行業價格過高，政府採取限貸限購策略，抑制需求，使房地產價格趨於平穩。

④ 房地產價值怎麼計算的

通過選擇多個重要的性能指標來評價計算某套房屋的價值，例如：
1）樓層（樓層高低）
2）海景/江景/河景/湖景等水景
3）山景/園景等其他景觀
4）寧靜（所處位置的寧靜程度）
5）戶型（該房屋戶型的優劣，適應其目標客戶的程度）
6）朝向（該房屋方位朝向的優劣）
7）視野（視線是否受阻及視野開闊程度）
8）私密性
以上8項指標中，第1項指標「樓層」可看作是縱向指標，可以通過樓層價差來反映其指標分值的高低。而其他7項指標則是橫向指標，通過分別評價並加權匯總來計算其橫向的綜合性能;各個因素的權重則主要靠經驗和價格試算確定。
計算步驟 ：
一、 確定均價
均價通常根據項目銷售目標而定。在確定目標均價時，常用以下幾種定價方法：
1． 成本加成法
即通過核算項目開發建設各項成本，加上目標利潤，反推銷售單價。
2． 市場比較法
以市場情況、特別是競爭項目銷售價格為基礎制定銷售單價。此種方法應該評價分析相對於競爭項目的競爭優勢（劣勢）和所處的競爭地位。
3． 消費者心理價格法
二、 確定樓層價差
確定樓層價差有兩種方法，一種方法是每個樓層都存在樓層價差。縱向樓層價差根據地域和形態的不同而不同。在一些城市，高層住宅的樓層價差通常為20~50元/m2，頂層價格通常最高;小高層住宅的樓層價差通常為15~30元/m2，頂層價格通常最高;多層住宅的樓層價差通常為30~50元/m2，3、4樓的價格通常最高（也存在底樓和頂樓帶花園而價格最高的情況）。
另一種方法是樓層分段價差，這種方法主要針對高層住宅使用。即將樓棟各樓層分為若干樓段，每一樓段內部各樓層之間不存在樓層價差，但樓段之間存在樓段價差。採用樓層分段價差方法時，樓段價差通常在50~100元/m2，每個樓段通常包括5個樓層左右。
三、 確定橫向房屋價格系數
計算房屋價格系數的基本思路是分項評分、加權計算。
為了簡化計算，選擇某一普通樓層（本計算方法中選擇中間樓層）為基準樓層進行評分，並以此為基礎搭建價格框架。若有部分樓層有特殊變化，則在搭建的價格框架基礎上進行局部調整。
具體計算時分為以下四個步驟：建立評分標准——權重設置——分項評分——加權計算。
四、 搭建價格框架
1.通過Excel軟體可以實現價格框架的搭建和計算。
以中間樓層為基礎，根據基準價格和各房屋價格系數計算中間樓層各房屋的價格，然後代入樓層價差數據，計算出其他樓層各房屋的價格。其中，基準價格是計算的初始價格，其基本與前面所確定的均價一致。計算表中最後得到的均價將以基準價格為基礎試算得到。
2． 景觀階躍
景觀階躍是指某房屋隨著樓層的升高（或降低），出現視野豁然開闊（或突然受阻）、景觀資源陡然豐富（或急劇減少）等情況。這時，應該相應提高（或降低）該房屋的銷售單價。提高（或降低）的幅度根據實際情況而定，通常在20~100元/m2
之間。
景觀階躍的情況還包括：低層臨近車庫出入口、臨近裙樓頂的中央空調冷卻塔、臨近空中花園、贈送花園/露台、房屋內有被記入銷售面積的柱體、房屋局部空高減小等等。應該根據情況賦以相應的景觀階躍價差，提高（或降低）銷售單價。
3． 特殊樓層
在高層住宅中，有時候頂層會給消費者以身份的象徵，其價格可以適當提高。
此外，某些城市對樓層編號的數字比較在意，消費者會更願意買帶「8」的樓層，而不願意買帶「4」的樓層和第13層。這種情況下，可以給相應的樓層適當提高（或降低）銷售價格。
五、 價格試算與調整
對初步價格框架進行了局部調整後，就可以進行價格試算了。對試算出的價格，需要從以下方面，結合經驗判斷進行校驗：
1． 最低價和最高價（包括單價和總價）
2． 同樓層各房屋之間的價格差距（單價和總價）
3． 整個樓棟各房屋之間的價格差距（單價和總價）
若以上結果不甚滿足要求，則可以從以下方面進行調整（在調整時，需要注意隨時更改基準價格以使計算表中的銷售均價與確定的目標均價一致）

⑤ 房地產每月如何能把支出做大，以達到合理避稅的目的

房地產企業如何合理避稅：
1、可以招收一些殘疾員工，可以免繳營業稅專；
2、企業可提高壞帳准備的屬提取比率，壞帳准備金是要進管理費用的，這樣就減少了當年的利潤，就可以少交所得稅。企業可以盡量縮短折舊年限，這樣折舊金額增加，利潤減少，所得稅少交。另外，採用的折舊方法不同，計提的折舊額相差很大，最終也會影響到所得稅額。

稅務局對房地產企業的稅務查得比較嚴。另外，房地產業務不同於其他的企業，由地理位置，地塊，房屋交易的類型不同，造成的稅負也不同。需要具體經濟業務具體對待，遇到時還需要查文件。主要注意的方面不要把代收費用計入到收入中，否則也需要交納營業稅。

⑥ 房地產問題

找到四個，其它的網上都有，就是太散了

1、房地產價格有哪些特點？
答：由於房地產的特性決定了房地產價格具有一系列特點：
（1）房地產價格具有明顯的權利價格特徵。房地產具有空間的固定性和不可移動性，不象其它商品一樣通過買賣可以轉移到任何地點使用，而是一種權利關系的轉移，因而房地產價格實質上是權利價格。例如所有權（產權房）價格、租賃權價格（租金）等。
（2）作為房地產價格基礎的價值具有特殊性。一般商品都是人類勞動的凝結形成價值，成為價格的基礎。而房地產的物質構成中包含土地在內，土地價值的形成具有雙源性，一方面，作為原始土地是自然界的產物，是非勞動產品，其價格是地租的資本化，屬於自然資源轉化而成的價值；另一方面，加工在土地上的勞動又與其它商品一樣形成勞動價值。所以只能說房地產價格基本上是房地產價值的貨幣表現。由於土地的稀缺性、不能再生，因而土地價格受到供求關系的影響特別大，市場需求的無限性與土地供給有限性的矛盾，促使地價有升值趨勢，對房價構成重大影響。
（3）房地產價格具有特殊的形成機制。房地產價格在供求機制和競爭機制調節過程中呈現出三個方面特徵：一是房地產市場供求平衡的難度特別大。房地產建築周期長和地區性的特點，使供給具有明顯的滯後性，同時又由於土地一級市場的壟斷性，使土地供給受到限制，當出現供不應求時，增加供給平衡供求不易，因而需求量對房地產價格的作用十分明顯。二是房地產價格具有一定的壟斷性。由於土地一級土地市場的壟斷以及房地產的地區性特點，使房地產市場競爭受到一定限制，市場信息不對稱，競爭不能充分展開，從而造成房地產價格一定的壟斷性。三是消費者價格預期心理對房地產價格影響很大。房地產是超耐用品，使用期特別長，未來供求關系變動和價格趨勢對購房投資置業者具有較強吸引力，不僅考慮當前，而且更多的是考慮房地產市場發展趨勢，使得消費者心理預期成為影響房價的一個重要因素。
（4）房地產價格具有顯著的個別性。由於房地產的固定性和不可移動性，使各每宗房地產的實際價值和使用價值各不相同，從而其價格也具有個別性。
（5）房地產價格具有多種表現形式。房地產是價值量大的超耐用品，房地產價格實質上又是權利價格，其交易方式多種多樣，如買賣、租賃、抵押、典當等，由此也帶來房地產價格的多種表現方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等。
（6）房地產價格總水平具有上升趨勢。主要是由於土地的稀缺性和供應量的有限性，需求量的擴張，拉動地價上升；同時，加工在土地上的勞動積累的增加也使土地不斷升值，加上房地產本身內在品質、環境改善，也使房地產增值。從長時期看，房地產價格總水平呈現上升趨勢。
2、影響房地產價格的主要因素有哪些？
答；影響房地產價格的主要因素有：
（1）經濟因素。主要是指國家和地區的經濟發展水平和居民收入水平等。由於這些因素會影響房地產市場的供給和需求，特別是需求，從而影響價格。一般來說，經濟發展水平高，居民收入增長快，市場需求量大，帶動房地產價格總水平也就高；反之，則相反。
（2）社會因素。包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費心理預期等。其中人口是重要因素，因為人口的數量、密度、結構決定了對住房和其它房地產的需求，從而影響房價。
（3）行政與政治因素。主要是國家或地區政府制定的相關經濟制度、政策、法規和行政措施對房價的影響。特別是宏觀調控政策、土地政策、住房制度、城市發展規劃等，會對房地產供給和需求產生重大影響，從而影響房價。
（4）房地產內在因素和周邊環境因素。房地產生產成本、質量、品位、房型、結構、朝向等內在因素，體現房地產自身的價值和使用價值，會對房地產價格產生決定性影響。同時房地產周邊環境和區位，如地質、地貌、氣象、水文、生態環境等，會使房地產效用發生變化，因此產生價格差異。此外，交通等基礎設施狀況也會影響房價。
3、什麼叫房地產升值？升值的原因是什麼？
答：房地產升值，是指在社會經濟正常發展的條件下，從長遠的發展趨勢看，房地產市場交換價值不斷上升的趨勢。它不同於通貨膨脹引起的一般商品價格的普通上漲。
房地產為什麼會升值？房地產升值主要是由土地升值引起的，房地產升值的實質是土地升值。在房地產物質構成的兩大要素中，房屋建築物在使用中不斷被消耗，不僅不會升值，而且會不斷被折舊，只有土地隨經濟發展會出現升值的趨勢。土地升值的原因是：（1）土地供求關系的特性決定其不斷升值。一國或一地區土地總量是固定不變的。有限的，而隨經濟發展的人口增長，人們對土地的需求量卻不斷增長，這就使土地的需求量卻不斷增長，這就使土地供求矛盾日益突出，供不應求拉動土地的市場交換價值不斷提高，這是需求拉動型升值。（2）土地效率提高型升值。土地的價值是受效用制約的，隨著社會經濟的發展，土地產出的利用效率不斷提高，促使土地價值上升。（2）勞動積累型升值。人們在土地利用過程中，投入土地的勞動不斷增加，從而在同一宗土地上積累了越來越多的勞動量，價值量上升必然引起升值。（4）土地用途轉換升值。同一宗土地由低效益利用轉換成高效益利用時，由於土地收益水平的提高，導致土地價格上升。如農地轉換成工業、商業用地和建設用地時，就會發生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一種長遠的發展趨勢，是在一定條件下形成的客觀規律。
4、房地產價格構成有哪些基本要素？如何有效控制住房價格漲幅？
房地產價格構成是由價值構成決定的。房地產價格構成可以劃分為成本和利潤兩大部分。具體來說中國房地產價格構成的要素有九項（1）土地取得費用；（2）前期工程費；（3）配套費；（4）建築安裝工程費（5）管理費；（6）銷售費；（7）貸款利息；（8）稅費；（9）利潤。前八項是生產成本，利潤是開發商投資回報。
從上述房地產價格構成要素中，可以看到房價的高低都與此有關。商品住房價格上漲有四種類型：一是成本推進型房價上漲，即由於土地、建築材料等漲價，引起成本上升，房價上漲。二是內在品質提高型房價上漲，即由於住房品位提高科技含量增加，環境改善，引起成本增加，價值量擴大，房價上漲。三是需求拉動型房價上漲，由於供不應求拉動房價上漲。四是結構調整型房價上漲。即高檔住宅所佔比重上升，引起住房均價上漲。當前住房價格上漲有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房價漲幅過大。如果住房價格漲幅超過人均可支配收入增幅、超過房地產升值的幅度，就是房價過快上漲，應加以控制。
由於造成房價上漲的因素是多方面的，因此，有效控制房價的漲幅，必須實施綜合治理。主要可採取以下措施：（1）調整供求關系，適度增加商品住房供給，重點抑制需求過快增長，特別控制投資性需求，營造供略大於求的市場基本均衡態，抑止供不應求引起的房價上漲。（2）控制土地價格漲幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本過塊上升引起房地產價格上漲過快。（3）優化結構，增加普通商品住房、特別是中低價住房的供應，適度抑制高檔房建設，控制住房均價過快上漲。（4）制止暴利，規范房地產開發和交易行為，對獲取暴利者實施重稅，甚至根據價格法加以懲處，使開發利潤控制在平均利潤的合理水平上。（5）積極引導消費，提倡梯級改善。大力宣傳量力而行、梯級改善住房條件，逐步改變消費者心理預期，消除浮躁心理。只要從成本、利潤、市場供求關系方面實施宏觀調控，就可以有效控制房價漲幅。

⑦ 如何分析房地產泡沫的程度

房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。 1.房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態； 2.房地產泡沫是指房地產價格呈現出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大； 3.房地產價格波動不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率； 4.房地產泡沫的產生主要是由於投機行為，是貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。 泡沫經濟的兩大特徵是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大於供求量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由於房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。判定
房地產泡沫[1]的判定並無定論，在任一特定的時點上准確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷：
整個經濟是否過熱
如果整個經濟處於過熱的狀態，那麼由於其內在的相互關系，可以相信房地產業也會有一定的過熱的現象。
投資增長率
當房地產開發投資增長顯著高於經濟增長率時，如相當於經濟增長率的2倍時，就有產生泡沫的危險。
商品房的空置情況
一般當空置率達到10％時，就是房地產業過熱的預兆。
其他因素
除這些常用的標准外，人們通常還依據住房價格是否持續上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發增長率是否節節上升，房地產商的負債率是否普遍持續上升，房價 房地產泡沫漫畫
的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。 房地產泡沫大到一定程度後必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的後果。其影響的范圍因房地產的產業關聯度高而非常廣泛。因此各國政府都把監測和控制房地產泡沫作為它宏觀調控的重要內容之一。
編輯本段成因
房地產作為泡沫經濟的載體，本身並不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相 新建的樓盤
同，房地產泡沫的產生同樣是由於出於投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由於房地產價值量大，這種投機需求的實現必須藉助銀行等金融系統的支持。一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。
土地稀缺
首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。房地產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切相關。由於土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預期。當經濟發展處於上升時期，國家的投資重點集中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資於房地產，以期獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產柞抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。
投機需求膨脹
其次，投機需求膨脹是房地產泡沫產生的直接誘因。對房地產出於投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。
過度放貸
再有，金融機構過度放貸是房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關系。由於價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由於房地產是不動產，容 房地產泡沫
易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常願意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過於樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資於房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張

⑧ 大數據如何應用到房地產

現在大數據很火，房地產互聯網化的本質是數據的收集、處理、分析、應用。
大數內據應用作為一個高滲透力的容行業，不僅僅局限於營銷層面，必定和房地產行業發生深度的融合。從拿地、規劃、設計建造、采購，到營銷推廣、銷售，再到物業服務，這一整條價值鏈上的每個環節都有可能與大數據碰撞出新的機會和運作模式。華坤道威作為這一趨勢的引領者，正在開拓房產家居垂直領域大數據的應用融合。

⑨ 房地產項目8大價值點是什麼

自然景觀、建築風格、園林、區位、物業、產品、客群、附加值

⑩ 房地產企業的特徵

受所經營產品和服務特殊性的影響，同其他行業的企業相比較，房地產企業有以下幾方面特徵：
1、經營對象的不可移動性
不管是房地產開發企業、中介服務企業還是物業管理企業，它們的經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。因為一般商品屬於動產，具有實體的流動性，可以隨時在地區之間，甚至是不同國家之間進行流動，因而通常面對的市場競爭范圍比較大，在不受一國對外貿易政策、國家安全等貿易壁壘影響的條件下，競爭范圍是世界性的，企業要根據國際市場的情況進行決策，國際市場環境發生變化會對這類企業產生直接的影響。而對於房地產企業來說，不動產不具有實體的流動性，房地產企業提供的產品不可能移動，相關的房地產服務也附著於固定的房地產上面，因此其面對的市場競爭范圍較小一些，主要是本地市場，當地市場的供求關系及其變化趨勢對房地產企業的經營績效至關重要。此外，由於房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關系無法充分展開，受制於此，房地產企業經營成功的關鍵在於把握當地市場的需求。
2、業務形態的服務性
無論房地產開發企業、房地產中介咨詢服務企業，還是物業管理企業，從其業務活動的性質來看，主要是提供某種服務。
在房地產開發企業從事經營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發、土地出讓轉讓、房屋開發、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設過程中必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產開發企業經營活動的主要內容。
對於房地產中介服務和物業管理企業來說，其服務性的特性就更加明顯了。房地產中介企業就是圍繞房地產產品而進行的一系列咨詢、籌劃、代理和服務活動，溝通與房地產產品相關的各類信息，撮合買賣雙方，節約交易各方的交易成本，並從節約的成本中獲取傭金，所以，中介企業提供的是房地產各類服務。物業管理企業實際上就是對房地產物業及其設施和周邊環境進行管理並提供各種保安、保潔、維修和保養服務的企業。這種特性決定了房地產企業的服務態度和服務質量至關重要。
3、經營活動的資金和人才密集性
房地產企業在經營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產開發企業的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業。例如，房地產開發前期的安置補償費用、前期工作中的勘察設計費用、可行性研究費、建築安裝工程費、財務費用、銷售費用等，通常完全依靠自有資金進行房地產開發企業微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。房地產業與金融業的密切聯系帶來了兩個方面的後果：
一方面房地產企業需要大量資金為銀行等金融機構提供了一種優良的投資渠道；
另一方面，二者結合使整體經濟的抗風險能力下降，一旦房地產價格下跌或者房地產企業經營不善，可能會造成金融體系動盪，進而危及整個國民經濟的安全。
所謂人才密集型是指在房地產開發、中介咨詢、代理、物業管理過程中，需要大量的各種各樣的專業人才，如建築工程類、經濟分析類、金融類等。房地產開發企業在實際經營活動中涉及建築安裝方面的技術知識，也涉及市場調研、項目管理、各專業領域協調等知識和技能，往往只有藉助各類專業人員的協同合作才能完成房地產開發。對於普通房地產需求者而言，消費者或者不從事房地產行業的公司企業無法在短時間內掌握與房地產相關的專業知識，通常在交易過程中要依賴這些專業人士的協助，這樣就為專業化的中介服務企業提供了經營空間。
4、經營活動過程的行業限制性
在房地產企業經營管理活動過程中，行業特徵對其的影響明顯，表現在：
一是行業的市場規模較大，對企業發展起到十分巨大的推動作用。
二是行業的競爭范圍主要是本地市場，是面向區域的，全國及世界性的競爭主要來源於資金流動。
三是房地產行業競爭者的數量較大，但有較大實力的企業數量則較少，市場競爭強烈，企業經營過程中面臨的不確定性較強。
四是房地產用戶的數量較多，是個領域較為廣闊的市場。房地產用戶主要包括一般的住房消費者及其他需要房地產產品的集團購買者。
五是房地產業進入障礙比較大，一方面，由於進入房地產業需要較大的啟動資本，所以存在較高的進入壁壘障礙；另一方面，房地產的固定性也決定了退出房地產業的轉移成本也相當高。
六是房地產企業由於其資金量投入大、風險高，企業經營得當，其盈利水平也會高一些，這種較高水平的盈利是對其承擔的高風險的補償。這也是吸引其他行業資金進入房地產業的主要因素。