房地產代理公司公戶如何使用

1. 房地產代理公司的服務內容

1、整體宏觀市場調研（相關政策、經濟形勢、供求比例等）
2、競爭研判，找到競爭的版基準對象
3、土地權的價值研判，為產品提煉最大的附加值
4、消費群和產品的雙向調研 1、產品定位
2、產品規化建議
3、目標市場及主力消費群的確定
4、行銷運動方向總構 1、總體規化顧問提示
2、建築規化顧問提示
3、環境規化顧問提示 1、營銷總策略建議
2、推盤策略建議
3、價格策略建議
4、品牌傳播策略建議 1、廣告總體精神確定
2、廣告表現策略建議
3、所有廣告的平面創意和設計
4、禮品和促銷用品的創意或設計
5、主題SP活動計劃

2. 房地產銷售代理公司適用會計制度是什麼需要交納什麼稅費

1、 索取五證
五證的范圍、申請順序及作用
「五證」包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預售許可證》）
項目最初申辦的就是《建設用地規劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和佔地面積。
第二申辦的是《建設工程規劃許可證》，此證件限定本規劃地塊上所建建築物的功能類別，是屬於商用、廠房、住宅、公寓等。
第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。
第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發商花費比較高的一個證件，開發商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產權，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。
最後申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發商已經交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。
2、應重點關注的幾個問題及相應的審計取證
（一）收入 根據《企業會計具體准則-收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產的特殊性。房地產開發企業提供的商品是土地或住宅及其他建築物，房地產開發企業銷售商品，特別是住宅，往往採取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其餘房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據同銀行達成的協議，在以後年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭並收到按揭款時確認收入，但是根據企業的管理要求不同，現在不少的房地產開發企業在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續，而在應收賬款科目核算，特別是對於年終促銷的房地產公司，年度資產負債表會形成很大一筆應收賬款。
審計取證：
（1）索取商品房預售許可證，看企業已售並確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。
（2）索取企業提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。
（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規定及辦理房產證、土地使用證的期限。關注交鑰匙的手續及客戶辦理入住的程序，並抽查部分業主辦理入住的有關資料。
（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結算統計表，並對照認購書、企業銷售清單，看三者是否一致。
（5）從物業管理公司取得已售和未售住宅物業管理費的收取情況統計表。對已售商品房進行抽查，看業主入住情況，並對未售樓宇進行盤點。同時可結合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發商品房的銷售情況。
（6）關注應收賬款在資產負債表日後收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。
（二）完工產品成本結轉 房地產開發企業特別是規模開發的房地產企業在開發房地產時，由於開發周期長，完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，如果根據賬面成本結轉完工產品成本，必然存在少結轉成本的情況；現在開發的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發商調節利潤的主要工具。企業往往依據外部工程決算審計將房產成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產品承擔。地上部分的成本就大幅下降，造成結轉的主營業務成本嚴重失實。還有不少企業不能用於銷售的水箱間等作為均攤成本的基數以達到降低成本的目的。
審計取證：
（1）分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產公司來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但為了少轉成本，企業往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。
（2）索取開發商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業與開發商簽訂的合同，分析開發商是否足額預計商品房開發成本及與之對應的應付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調整，這種做法實際上可用來調節利潤並虛減了負債。
（4）索取企業的成本結轉表，復核所採用的結轉方法是否合理。有的企業按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。關注自用樓層的成本結轉是否與其他銷售部分結轉的方法是否相同，不少企業自用的樓層成本按平均成本進行結轉，銷售部分按制定的分配方法進行結轉。
（5）一般規范房地產公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產負債表日，開發商應付施工單位的結算工程款情況。
（三）稅金房地產公司的營業稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。對預收賬款的余額應交的稅款進行測算並與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。根據我國房地產開發企業所得稅徵收的一貫做法，稅務部門一般根據預收售房款預計所得稅，年終，根據注冊會計師的查賬報告，經審計後的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應徵收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結轉准確與否，對企業所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結轉的多與少，經常成為上市公司操縱利潤的一種手段。
房地產公司自用的房產往往不結轉固定資產，仍在開發產品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業稅，也不交納房產稅等。
房地產公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。或只繳納很少的一部分。房地產公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。
（四）關於利息資本化
一般企業與購建固定資產有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發生的利息允許計入相關資產的成本當中，即所謂的利息資本化；同時《企業會計制度》也規定，房地產開發企業借入的與房地產開發有關的利息支出在開發產品完工之前，計入房地產開發成本。房地產公司根據不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息資本化全部記入當期費用。主要應關注加大利息資本化部分。
審計取證：
1、索取借款合同，關注借款合同是否與開發房地產有關、借款利率、借款期限，結合已資本化的利率，看其計算是否正確。
2、結合施工方交付使用記錄及質檢、消防等相關部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。
3、集團公司通過集體統一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產公司類子公司為從集團取得借款用於開發房地產，其支付的利息不高於銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。
（五）借款抵押
對於資金較為緊張的房地產公司，往往會有大額的銀行借款，由於金融市場融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔保借款和抵押借款。房地產公司公司的固定資產及設備價值不大，用於抵押資產多涉及在售的樓盤，我們要特別關注是否將已售出的樓盤用於抵押。
審計取證：
索取抵押合同，分析抵押物清單所用於抵押的資產類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應將已用於抵押的房產面積與銷售統計表的未銷售面積進行比較，如前者大於後者則說明將已銷售的樓盤用於抵押。
（六）虛假銷售
虛假銷售一般分為虛假按揭、與關系人達成默契尤其在公司需要利潤時購買房產，等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產開發企業，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產開發企業與所謂的「購買人」達成買賣協議，然後從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的「買家」實際上是房地產開發商找來的冒名頂替者，往往多為其內部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產開發企業自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金並獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。製造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的。關系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產生利潤。
審計取證：
（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內容填寫不完整。
（2）如果按揭的本金和利息由房地產企業自身提供，這時，企業往往定期付一筆金額相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業；
（3）關注大額的銷售業務，索取合同、交付使用情況記錄、款項的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產證、土地使用證相關事宜。尤其要注意後期的銷售退回，對此類銷售應到現場去看有關房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業主入住手續簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續的。
（4）如果企業給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業給員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭了。
（七）待開發的土地
房地產公司申請到土地後沒有及時開發或沒有開發能力，隨著市場的發展土地不斷的升值，但待開發的土地又不允許轉讓，對不按審批用途開發的土地由國土局收回另行處理。企業往往會採用如聯合開發的手段將土地變相轉讓。
應關注對待開發的土地是否進行分攤。
（八）應索取的與其他企業不同的資料
成本分攤表（主要是成本分攤的依據是什麼，如按預計的銷售金額為基數進行分攤）、項目決算資料、項目驗收資料。

3. 房地產代理公司如何做成第一筆業務

第一筆業務的做成 只要有一定的客源 一定的資源 加上很誠懇的服務 那是內遲早的事
關鍵是sales的談吐是容否專業 態度是否誠懇
如果這兩項都具備的話 在中國目前的大經濟環境下（金融危機對代理公司基本沒任何印象）做成第一筆單是遲早的事

4. 房地產代理公司顧問公司業務操作流程

房地產代理公司顧問公司業務操作流程

房地產項目市場研究涉及房地產項目開發的各個環節，是開發策劃、投資策劃、發展策劃、營銷策劃以及全程營銷服務的有力支撐點，力求在發現問題和解決問題的過程中確保項目能夠完全被市場接受。

一、常規研究內容主要有：

（1）競爭環境研究

通過對區域市場產品供求總量及其結構分析、典型競爭企業/樓盤營銷策略研究、片區同類項目普查、需求變化趨勢預測等供應、需求、產品、策略的調查，以及研究宏觀人口、收入、行業、政策等數據，從而對當前整體市場狀況進行描述，對未來行業趨勢進行定性預測，對具體項目影響進行分析評估，協助已進行項目制訂開發決策。

（2）細分市場選擇和目標市場需求研究

主要通過對潛在客戶的品牌和產品認知、使用、決策、購買、影響因素、個人和家庭社會經濟文化特徵等方面的調查研究，進行市場細分和選擇目標市場，同時描述目標市場特徵和規模。尺度的細分市場選擇和目標市場需求研究服務，可以為項目市場定位、產品設計、營銷策略提供全面准確的決策信息，是建築設計和營銷策略賴以成功的基石。

（3）產品研究

產品質量和功能設計在銷售促進中的影響權重在70%以上，不動產產品本身綜合質素的好壞決定著銷售業績，如何針對居住行為和心理需求以及特定目標消費群的特殊需求，設計開發產品功能及環境、文化等屬性，既是房地產市場營銷要求解決的問題，也是建築學、人類學、社會學等學科研究的課題。沒有科學全面的產品研究結論，就不可能設計開發出滿足消費者需求的住宅產品，更談不上創造住宅建築精品，產品研究向來是尺度房地產市場研究的重中之重。

（4）商圈研究和商業物業定位研究

商圈研究主要為商業物業的定位和營銷策略服務，是各類百貨公司、主題商場、專業市場、連鎖商業、零售店選址和選擇經營品種、規模的重要依據，研究內容主要有各級商圈經濟規模測量，包括人流量、車流量、區域面積、人口密度、經營規模等各級商圈地理環境描述，包括物業分布和道路交通狀況、城市規劃等商圈購買力和人口構成特點調查，商圈內居民消費習慣研究商圈競爭及趨勢研究，包括人口規模與結構、商業結構、經營品種及產業規劃、發展趨勢研究、商場功能及目標市場、經營主題的選擇、市場機會的探索與研究

（5）其它不動產項目的市場研究

包括：工業物業的項目選址、區域投資比較、科技園區與各類經濟開發區研究旅遊/酒店業（風景旅遊區、度假村、產權酒店、海島等）綜合開發研究寫字樓、智能化大廈、酒店式公寓、私立學校、私立醫院等辦公物業和不動產項目的市場研究主題公園（體育休閑公園、現代農庄、軍事公園、科技公園）等大型娛樂項目市場研究

二、房地產項目投資策劃

土地是房地產開發的命脈

銷售價格和土地成本是項目投資利潤的主要決定因素，從保守的立場來看，土地價格以及與土地相關的費用決定著項目的利潤空間和開發可行性；土地價格不僅是利潤的主要決定因素，同時由於房地產項目的特殊性，土地位置也顯著影響項目市場定位、產品設計、營銷策略和銷售價格，因此，土地購買的內容和條件是房地產項目開發過程中最重要的決策環節

投資策劃的關鍵點：

土地能否購買（為什麼不能購買）

來能做什麼

能賺多少錢

風險有多大

地價上限應是多少

項目風險評估和規避方法

三、 投資策劃流程8步曲

1.可以開發什麼--在政府城市建設規劃和土地控制性規劃條件下，根據地塊自身條件

2.有需求嗎--初步判斷符合政策、地塊條件環境和區域形象的物業開發類型是否存在現實的市場需求

3.需求夠大嗎--雖然物業類型的需求存在，但有效需求規模和強度不同，在正式確定作為投資核算基準的物業開發類型組合及體量之前，需要對物業需求規模和強度進行測量

4.能賣多少錢--在物業開發類型確定之後，繼續對各類型的銷售價格進行測量和分析，以修正物業類型組合及體量，並作為核算銷售收入的依據

5.開發成本是多少--不同物業開發類型組合及體量的開發成本是多少

6.開發利潤是多少--在既定物業開發類型組合及體量的條件下，根據成本比較與分析，不同方案的開發利潤是多少

7.開發風險有多大--在根據物業開發類型組合及體量比較分析開發成本和利潤時，不同方案的市場風險有多大

8.項目適合這個企業嗎--好項目並非適合所有的企業，單純分析項目的可行性而不考慮企業自身條件往往蘊藏著潛在危險

四、房地產項目發展策劃

要提高房地產項目投資利潤和降低市場風險，除土地相關因素外，主要與產品設計和營銷策略有關，房地產項目前期研究與策劃是產品設計的市場基礎，也是促銷策略的核心

（1）發展策劃流程

目標市場定位研究↓產品概念策劃↓溝通產品與目標客戶的元素、途徑、策略↓確定產品符合投資目標預期↓確定投資風險在能夠接受的范圍內↓為產品設計提供指導建議

（2）發展策劃成果

5. 開發商 與 房地產代理公司交易流程

你可以直接向按揭銀行去問啊！！
公積金貸款：貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當地住房資金管理中心系統交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件：1、具有當地城鎮常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；2、具有穩定的職業和收入，有償還貸款本息的能力；3、具有購買住房的合同或有關證明文件；4、提供住房資金管理中心同意的擔保方式；5、符合住房資金管理中心規定的其他條件。
提交資料 ;1、本人戶口本、身份證或其他有效居留證明；2、購房合同或意向書等有關證明文件；3、借款人所在單位同意貸款的證明；4、住房資金管理中心要求提供的其他材料。
商業貸款
貸款對象：具有完全民事行為能力的中國自然人。貸款條件：一、有當地常住戶口或有效居留身份（身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；二、有穩定的職業和收入；三、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；四、有貸款人認可的資產作為抵押或質押；或借款人不能足額提供抵押（質押）時，有貸款人認可並符合規定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人；五、有購買住房的合同或協議或有關批准文件；六、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產估價機構評估價值；七、不享受購房補貼的，以不低於所購住房全部價款的20%的存款或現金作為購房首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的20%的存款或現金作為購房首期付款；八、貸款行規定的其他條件。十、以上條款借款人需同時具備，且借款人應保證所提供文件的真實性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應負賠償責任。
提交資料:個人需提供資料:1.申請人及配偶（如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產中心開具的證明文件《外省市人在京購房批准通知單》2.婚姻狀況證明：已婚、未婚、離異3.與售房房單位簽訂的符合武漢市政府統一規定的購房合同或協議，及有關證明文件4.《首付款證明》正本及其已付款的收據或在本銀行不低於首付款的存款證明5.收入證明（蓋單位公章）6.在職單位營業執照副本復印件（加蓋公章並體現當年年檢）7.其他銀行要求的文件。 隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。

6. 房地產代理公司如何接項目

建議先從代理小產權的房開始，他們一般都會對外放分銷，比較容易談判，押金內也要少很多。至容少可以維持收支，做的好還能小有贏利。大產權的也不是完全沒有希望接，只不過都是不太好賣的剩餘的尾房。如果想全盤接新盤，確如樓上兩位朋友說的，沒有關系沒戲。

7. 我要注冊一家房地產代理銷售公司 誰能告訴我手續流程

各地因政策執行標准不一而同，因此有些差異化，在此僅以北京為例:
一、辦理工回商注冊答
1、提交辦公注冊地址。自有產權房屋需提供產權證明及產權人個人資料，租賃房屋需提供該房屋租賃合同、房屋產權證明及產權人個人資料。居住類房屋不得作為公司注冊場所。
2、提交注冊資金的銀行資信證明。北京市規定最低額度10萬元(不含房屋出租業務)。提供資信的銀行即為開戶行，注冊資金一般要求保留3個月。
3、填寫工商局提供的注冊公司表格
4、法人及所有股東的個人資料
5、提供至少4個北京市房地產經紀人資格證書及上述四人的身份證原件(分支機構提供至少2個)
二、辦理企業資質代碼證
三、辦理稅務登記
取得以上三個證件即達到合法營業要求

8. 新成立的房地產代理有限公司，注冊資金50萬，要怎麼建賬啊

你們應該屬於房產中介 如果你是內帳的話統計一下日常收支 然後月底給老闆一個數目表之類的就開業 如果是外帳 剛開業(開辦期)一般都是計入長期待攤費用 至於帳的話建一下就好 報表要出(幾乎都是零的) 房產比較麻煩 要交挺多雜七雜八的稅 你要去地稅稅務局問下專管員每月要交什麼稅 國稅交增值稅 所得稅 不懂得開業追加

9. 如何開一家房地產中介公司

開一家房地產中介公司步驟流程

一、先期准備：

1、有三名以上取得省建委頒發的相應崗位合格證書的人員（或者租齊）。

2、有五萬元以上注冊資金 。

3、有自己的名稱、組織機構及章程。

4、有固定的服務場所。

二、具體申請的程序：

1、受理登記：由取得營業執照的中介機構提出資質申請，並提供相關材料。

2、部門初審：主要對申報材料進行初步審查，簽署初審意見。

3、領導審批：分管局長對申報材料以及部門初審意見進行全面審查，簽署審批意見。

4、經審查合格，在接到材料齊全的申請後15個工作日內頒發《城市房地產中介服務機構資質證書》。

三、需要提交的材料：

1、城市房地產中介服務機構資質申報表（一式二份）；

2、房產中介服務機構資質申請書及董事會決議；

3、工商部門頒發的營業執照復印件；

4、稅務部門頒發的稅務登記證復印件；

5、機構的組織章程及主要的內部管理制度；

6、固定經營場所的證明；

7、注冊資金驗資報告；

8、法定代表人及負責人的任職文件；

9、從業人員的資格證書及專業技術人員的職稱證書、任職文件及聘任合同復印件；

10、在職人員身份證復印件，外籍人員暫住證復印件。

(9)房地產代理公司公戶如何使用擴展閱讀：

准備材料

1、公司法定代表人簽署的《公司設立登記申請書》；

2、全體股東簽署的公司章程；

3、法人股東資格證明或者自然人股東身份證及其復印件；

4、董事、監事和經理的任職文件及身份證復印件；

5、指定代表或委託代理人證明；

6、代理人身份證及其復印件；

7、住所使用證明。

註：住所使用證明材料的准備，分為以下三種情況：

（1）若是自己房產，需要房產證復印件，自己的身份證復印件；

（2）若是租房，需要房東簽字的房產證復印件，房東的身份證復印件，雙方簽字蓋章的租賃合同，和租金發票；

（3）若是租的某個公司名下的寫字樓，需要該公司加蓋公章的房產證復印件，該公司營業執照復印件，雙方簽字蓋章的租賃合同，還有租金發票。