投資性房地產如何披露

1. 投資性房地產的審計要點

(一)投資性房地產的審計目標
投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產.
投資性房地產的審計目標一般包括:確定投資性房地產是否存在;確定投資性房地產是否歸被審計單位所有;確定投資性房地產的增減的記錄是否完整;確定投資性房地產的計價方法是否恰當;確定採用成本模式計量的投資性房地產的折舊計提或攤銷政策是否恰當;確定採用成本模式計量的投資性房地產的減值准備的計提方法是否正確,計提是否充分;確定採用成本模式計量的投資性房地產的減值准備增減變動的記錄是否完整;確定採用公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值的確定是否合理;確定投資性房地產,投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值准備的期末余額是否正確;確定投資性房地產,投資性房地產累計折舊和投資性房地產減值准備的披露是否恰當.
(二)投資性房地產的實質性程序
投資性房地產的實質性程序通常包括:
1.獲取或編制投資性房地產明細表,復核加計正確,並與總賬數和明細賬合計數核對相符;結合累計攤銷(折舊),投資性房地產減值准備科目與報表數核對相符.
2.檢查納人投資性房地產范圍的建築物和土地使用權是否符合會計准則的規定.
3.檢查投資性房地產後續計量模式選用的依據是否充分.與上年政策進行比較,確定後續計量模式的一致性.如不一致,則詳細記錄變動原因.4.確定投資性房地產後續計量選用公允價值模式政策恰當,計算復核期末計價正確:
(1)詢問並獲取相關資料,評價被審汁單位確定公允價值採用方法的適當性,公允價值選用的合理性,包括公司的決策程序,公允價值的確定方法,估值模型的選擇,披露的充分性等.
(2)被審計單位投資性房地產的後續計撾採用公允價值模式計價的,期末,應逐項檢查公允價值的確定依據是否充分.公允價值變動損益計算是否正確,會計處理是否正確d與公允價值變動損益項目中的相應數字核對相符.
(3),如果需利用專家等的丁作,應對專家的執業資格和勝任能力,工作結果等進行評價.
5.投資性房地產後續計量選用成本計量模式,確定投資性房地產累計攤銷(折舊)政策恰當,計算復核本年度攤銷(折舊)的計提是否正確:
(1)了解被審計單位所使用的建築物折舊率和土地使用權攤銷率,確定其是否恰當.
(2)確認被審計單位除已提足折舊的建築物外,其他投資性房地產坶已計提折舊和攤銷.
(3)根據投資性房地產的平均水平測算全年的攤銷(折舊)額,並與投資性房地產巾的累計折舊和攤銷本期增加數相核對,如有差異,查明原因.
(4)將本期累計折舊和攤銷金額與利潤表其他業務支出中的相應數字核對無誤.
6.期末對成本計量的投資性房地產進行如下逐項檢查,以確定投資性房地產是否已經發生減值:
(1)核對投資性房地產減值准備本期與以前年度計提方法是否一致,如有差異,查明政策調整的原因,並確定政策改變對本期損益的影響,提請被審計單位做適當披露.
(2)確有出現導致其可收網金額低於賬面價值的情況,將可收回金額低於賬面價值的差額作為投資性房地產減值准備予以計提,並與投資性房地產中的減值准備本期增加數相核對,如有差異,查明原因.
(3)將本期減值准備計提金額與利潤表資產減值損失巾的相應數字核對無誤.
(4)檢查投資性房地產減值准備是否按單項資產(或資產組)計提,計提依據是否充分,得到適當批准,減值損失是否沒有轉回.
7.確定投資性房地產後續計量模式的轉換恰當:
(1)檢查董事會等決議文件,確定後續計量模式改變的適當性,會計處理的正確性,並提請被審計單位進行充分披露.
(2)審查投資性房地產成本計量模式轉為公允價值計嫩模式是否作為會計政策變更進行追溯調整期初留存收益處理;採用公允價值計量模式的投資性房地產不得從公允價值計量模式轉為成本計量模式.
8.如被審計單位投資性房地產與其他資產發生相互轉換的,應審查轉換依據是否充分是否經過有效批准,轉換日房地產成本計量是否正確,會計處理是否正確:
(1)復核在成本模式下,是否將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值;
(2)復核採用公允價值模式計!蘞的投資性房地產轉換為自用房地產時,是否以其轉換當日的公允價值作為向用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益;
(3)自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計世的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小於原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大於原賬面價值的,其差額計入資本公積.
9.獲取租賃合同等文件,重新計算租金收入,並與利潤表其他業務收入中的相應數字核對無誤.
10.檢查本期對投資性房地產進行改良或裝修的會計處理是否正確.
11.檢查有無與關聯方的投資性房地產購售活動,是否經適當授權,交易價格是否公允.
12.結合銀行借款等項目的審計,了解建築物,土地使用權是否存在抵押,擔保情況.如有,則應詳細記錄,檢查投資性房地產的保險情況.
13.確定投資性房地產已恰當列報.

2. 投資性房地產在期末會計報表內和表外應披露哪些信息

<p>企業應復當在附註中披露與投資制性房地產有關的下列信息：</p>
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（一）投資性房地產的種類、金額和計量模式。</p>
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（二）採用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值准備的計提情況。</p>
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（三）採用公允價值模式的，說明公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。</p>
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（四）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。</p>
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（五）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。</p>
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不懼惡意採納刷分
堅持追求真理真知</p>

3. 在財務報告中如何報告長期股權投資項目以及在表外如何披露該項目。

在財務報告中如何報告長期股權投資項目以及在表外如何披露該項目：

投資後，被投資單位凈損益的變動
被投資單位實現凈利潤時——應當按照應享有或應分擔的被投資單位實現的凈損益的份額，確認投資損益並調整長期股權投資的賬面價值。
基本會計分錄：借：長期股權投資——××公司（損益調整）
貸：投資收益 （被投資單位實現的凈利潤×持股比例）
在確認應享有或應分擔的被投資單位凈利潤或凈虧損時，在被投資單位賬面凈利潤的基礎上，應考慮以下因素的影響並進行適當調整：
1）被投資單位採用的會計政策及會計期間與投資企業不一致的——應當按照投資企業的會計政策及會計期間對被投資單位的財務報表進行調整，並據以確認投資收益。
2）以取得投資時被投資單位固定資產、無形資產的公允價值為基礎計提的折舊額或攤銷額，以及以投資企業取得投資時的公允價值為基礎計算確定的資產減值准備金額等對被投資單位凈利潤的影響。
在財務報表中，長期股權投資=：
金融資產+負債（有公司可轉債）+投資性房地產---延伸--固定資產+無形資產
長期股權投資+企業合並+合並會計報表---延伸所有者權益
收入費用利潤+或有事項+租賃（融資租賃）+政府補助（遞延收益的用法）
借款費用+外幣業務
非貨幣性交易+債務重組
負債（應付職工薪酬）+股份支付
財務會計報告單獨一章，BS，IS，CF
每股收益
首先應該明確的是，雖然《合並財務報表》准則並沒有將聯營企業（及合營企業，下不贅述）納入合並范圍，但是本質上，通過權益法核算後，聯營企業凈資產和凈利潤中歸屬於投資企業的份額已經通過計入投資企業會計報表的形式計入了投資企業所屬集團的合並報表，這種「計入」與子公司並入合並報表不同，區別在於，後者是通過資產、負債的方式加入合並報表，而前者是以凈資產和凈利潤的方式「潛入」合並報表。既然如此，那麼聯營企業之間交易產生的「內部未實現損益」理所當然也應該抵銷，否則就會虛增資產或利潤，並且抵銷的原理跟母子公司抵銷的原理基本一致，但是有兩點不一樣：首先，不管持股比例是多少，子公司是全額進入合並報表的，而聯營企業只是部分進入合並報表，因此需要視情況乘以持股比例；其次，由於子公司是以資產、負債的形式進入合並報表的，抵銷時應將母公司的報表項目和子公司的報表項目抵銷，而聯營企業報表項目並未進入合並報表，因此，「抵銷」的時候不能「抵銷」聯營企業報表項目，只能抵銷其對投資方的影響，因此，這就不能稱之為「抵銷」，只能是「調整」。理解了這個問題，我們就很快能理解順流、逆流交易下編制合並報表時的這兩個調整分錄。下面舉例說明：
順流交易下的調整：假設A公司擁有一個聯營企業B公司（持股比例為30％）和一個子公司C公司。A公司將100萬元的存貨以120萬元的價格出售給B公司，期末B公司未將該存貨對外出售。A公司出售給B公司存貨這一事項產生的內部未實現損益在A公司個別報表上體現為收入120萬元和成本100萬元的差額，在B公司報表上體現為存貨，根據上述分析，該項存貨形式是不直接進入合並報表的，無法像母子公司那樣抵銷，因此只能調整該交易對A公司的影響，而這個影響，就是A公司確認的成本、收入和A公司在按照B公司實現的凈利潤確認投資收益時少確認的投資收益6萬元（20×30％）。因此調整分錄就應該按照持股比例調整收入、成本和投資收益。
逆流交易下的調整：假設A公司擁有一個聯營企業B公司（持股比例為30％）和一個子公司C公司。B公司將100萬元的存貨以120萬元的價格出售給A公司，期末A公司未將該存貨對外出售。B公司出售給A公司存貨這一事項產生的內部未實現損益在B公司個別報表上體現為凈利潤20萬元並通過權益法核算進入A公司的長期股權投資項目，同時在A公司報表上直接體現為存貨，根據上述分析，該項存貨已經隨A公司報表進入了合並報表，其攜帶的內部未實現損益6（20×30％）萬元可以「抵銷」，即「調整」減少存貨的賬面價值6萬元。
上述闡述說明了逆流交易調整存貨、順流交易調整營業收入和營業成本的問題，但是似乎沒有說明調整分錄中，為什麼逆流的對方科目是長期股權投資——損益調整、順流的對方科目是投資收益的問題，我們來看下面的解釋：
本次增加權益法下順流逆流交易處理的目的是為了真實反映企業（集團）的狀況，那麼說明，調整之後是否就真實反映了企業的情況呢？如順流的情況，A將100的商品以120的價格銷售給B（持股比例為30%），B的凈利潤（假設為1000）中並沒有反映這部分未實現的內部損益，所以A集團報表上反映的投資收益應該是（B的全部凈利潤乘以持股比例），大家可以看看，將A的分錄和調整分錄合起來：
借：長期股權投資——損益調整 （1000-20）×30%
營業收入 120×30%
貸：投資收益 1000×30%
營業成本 100×30%
可以看出，經過調整後的投資收益恰好就是（B的全部凈利潤乘以持股比例），驗證成功。逆流的情況下也可以驗證。
還有一種思路，把B公司看成兩個公司B1、B2，其中B1佔30%，B2佔70%。順流的情況下A相當於按照36的價格銷售了成本為30的存貨給B1，而將成本為70的存貨以84的價格銷售給了B2，那麼A和B1的交易應該完全抵銷，所以A對B1銷售實現的收入和成本應該抵銷；而A銷售給B2的交易相當於對外銷售，那麼，順流逆流交易的處理也就容易理解了。

4. 投資性房地產的披露

第十九條 企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息：
（一）投資性房版地產的種類、金額權和計量模式。
（二）採用成本模式，投資性房地產折舊或攤銷，以及減值准備計提情況。
（三）採用公允價值模式的，公允價值確定依據和方法，以及公允價值變動對損益影響。
（四）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。
（五）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

5. 投資性房地產准則什麼時候出來的

——投資性房地產（2006）
財會[2006]3號
2006-2-15 第一條 為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露，根據《企業會計准則——基本准則》，制定本准則。
第二條 投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
第三條 本准則規范下列投資性房地產：
（一）已出租的土地使用權。
（二）持有並准備增值後轉讓的土地使用權。
（三）已出租的建築物。
第四條 下列各項不屬於投資性房地產：
（一）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。
（二）作為存貨的房地產。
第五條 下列各項適用其他相關會計准則：
（一）企業代建的房地產，適用《企業會計准則第15號——建造合同》。
（二）投資性房地產的租金收入和售後租回，適用《企業會計准則第21號——租賃》。 第六條 投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：
（一）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；
（二）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
第七條 投資性房地產應當按照成本進行初始計量。
（一）外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。
（二）自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。
（三）以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計准則的規定確定。
第八條 與投資性房地產有關的後續支出，滿足本准則第六條規定的確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足本准則第六條規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。 第九條 企業應當在資產負債表日採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，但本准則第十條規定的除外。
採用成本模式計量的建築物的後續計量，適用《企業會計准則第4號——固定資產》。
採用成本模式計量的土地使用權的後續計量，適用《企業會計准則第6號——無形資產》。
第十條 有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
（一）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（二）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
第十一條 採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
第十二條 企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計准則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。
已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。 第十三條企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
（一）投資性房地產開始自用。
（二）作為存貨的房地產，改為出租。
（三）自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值。
（四）自用建築物停止自用，改為出租。
第十四條在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換後的入賬價值。
第十五條 採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
第十六條 自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益；轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。 第十七條 當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
第十八條 企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費後的金額計入當期損益。 第十九條 企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息：
（一）投資性房地產的種類、金額和計量模式。
（二）採用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值准備的計提情況。
（三）採用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。
（四）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。
（五）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。 ，投資性房地產應當按照成本模式進行初始計量：
1.外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出。
外購的，按照購買價款、相關稅費和可直接歸屬於該資產的其他支出作為成本，借記「投資性房地產」科目，貸記「銀行存款」科目。企業以分期付款方式購入的，按照購入的公允價值，借記「投資性房地產」科目，按照應支付金額與成本之間的差額，借記「未確認融資費用」科目，按照應支付金額，貸記「長期應付款」科目。
例1.某公司於2008年1月1日，購入甲公司一幢廠房用於出租。該廠房價款（含稅）為2000萬元，分3年期付清，在每年年初付款，第1年以銀行存款已付800萬元，第2年和第3年再各付600萬元。廠房公允價值為1982萬元，採用實際利率法分期攤銷未確認融資費用，假設實際利率為10‰。要求，根據有關資料編制相關會計分錄。
（1）購入廠房時
借：投資性房地產——-廠房19820000未確認融資費用180000
貸：長期應付款——-甲公司12000000銀行存款8000000
（2）攤銷未確認融資費用時
①第2年付款攤銷時600×10‰=6（萬元）
借：財務費用60000貸：未確認融資費用60000
②第3年付款攤銷時600×10‰×2=12（萬元）
借：財務費用120000貸：未確認融資費用120000
2.自行建造的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。主要包括工程用物資成本、人工費用、應予以資本化的借款費用、繳納的相關稅費以及應分攤的其他間接費用等。自行建造分為自營方式和出包方式兩種建造方式。
（1）自營方式。企業採用自營方式建造，其入賬價值應當按照使該項達到預定可使用狀態前所發生的必要支出確定。工程項目較多且工程支出較大的企業，應當按照工程項目的性質分別核算各工程項目的成本。採用自營方式建造，按照使該項達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，借記「在建工程」科目，貸記「銀行存款」、「原材料」、「工程物資」、「應付職工薪酬」等科目。工程達到預定可使用狀態交付使用時，借記「投資性房地產」科目，貸記「在建工程」科目。
例2.某公司採用自營方式建造一幢營業大樓用於出租，建造營業大樓領用工程物資1500萬元，計提工人工資200萬元，以銀行存款支付水電費30萬元，支付相關稅費5萬元；該營業大樓達到預定可使用狀態交付使用。要求，根據有關資料編制相關會計分錄。
①領用工程物資時
借：在建工程——-營業大樓15000000
貸：工程物資15000000
②計提工人工資時
借：在建工程——-營業大樓2000000
貸：應付職工薪酬2000000
③支付水電費及相關稅費時
借：在建工程——-營業大樓350000
貸：銀行存款350000
④交付使用時
借：投資性房地產——-營業大樓17350000
貸：在建工程——-營業大樓17350000
（2）出包方式。企業採用出包方式建造投資性的房地產，應按照支付的工程價款等計量，其工程的具體支出在承包單位核算。企業按照合同規定支付工程價款時，借記「在建工程」科目，貸記「銀行存款」等科目。工程達到預定可使用狀態交付使用投資性的房地產時，借記「投資性房地產」科目，貸記「在建工程」科目。
例3.某公司採用出包方式建造一處商場用於出租，造價為3000萬元。與甲公司簽訂承包合同規定，工程開工前預付總造價的30%作為啟動資金，工程完成50%再付20%預付工程款，工程達到預定可使用狀態交付使用時結清價款。要求，根據有關資料編制相關會計分錄。
①預付啟動資金時
借：在建工程——-商場9000000
貸：銀行存款9000000
②預付工程款時
借：在建工程——-商場6000000
貸：銀行存款6000000
③結清價款時
借：在建工程——-商場15000000
貸：銀行存款15000000
④交付使用時
借：投資性房地產——-商場30000000
貸：在建工程——-商場30000000

6. 投資性房地產在資產負債表中披露在哪裡

B借記公允價值變動損益
E貸記投資性房地產

7. 新准則對投資性房地產的相關內容對報表的影響

一、新會計准則對房地產業的影響
1.新准則改變房地產企業的科目設置

在舊的會計制度中，非房地產開發企業以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建築物是作為固定資產或無形資產進行核算的，並且投資性房地產沒有作為單獨的一項資產反映，而是與企業自用房地產一樣納入固定資產或無形資產進行核算，這在一定程度上不利於反映企業房地產的實際構成情況及各類房地產對企業經營成果的貢獻情況。對比《企業會計准則第3號——投資性房地產》和原有的會計准則，而在此前財政部頒布的《關於執行〈企業會計制度〉和相關會計准則有關問題解答（四）》（簡稱《解答四》）的通知中，第九點曾對房地產開發企業出租的開發產品有單獨的解釋過。《解答四》規定對於這類資產，應當設置「出租開發產品」科目，並在其下設置「出租產品」和 「出租產品攤銷」二個明細科目，核算企業開發完成用於出租經營的土地和房屋的實際成本以及出租產品攤銷的價值。企業在期末編制報表時對於意圖出售而暫時出租的開發產品的賬面價值，規定在資產負債表的「存貨」項目內列示；對於以出租為目的的出租開發產品的賬面價值，規定在資產負債表的「其他長期資產」項目中列示。

2.新准則改變了投資性房地產後續計量模式

除了在報表中單獨反映外，新准則的最大的突破在於引入公允價值計量的方法，進一步地明確了投資性房地產的後續計量。就目前情況看，投資性房地產的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，新會計准則未完全採用公允價值模式，企業應於會計期末採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當採用公允價值模式。

公允價值模式符合投資性房地產的特性，更能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但由於公允價值的確認仍然是一個難點，在現階段的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具，因此財政部在前次修訂的《企業會計准則——債務重組》和《企業會計准則——非貨幣性交易》中已經開始淡化公允價值概念。在這種背景下，新准則出乎意料地引入公允價值模式，可以說是一個重大的突破。從相關性的角度來看，公允價值突破了傳統會計全部採用歷史成本計量、只提供過去信息的局限，對於投資者判斷企業未來前景更具有決策相關性。

3.採用公允價值計量模式的難點

應值得注意的是，按照新會計准則的規定，如果企業所擁有的投資性房地產有活躍的房地產交易市場供其交易，且該房地產交易市場能提供該類或類似的房地產市場價格及其他相關信息，則企業應當採用公允價值模式，即不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以會計期末投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。這就給企業以及審計師提出了一個比較大的挑戰了，怎麼樣來判斷公允價值的確認方法是否恰當，公允價值的確定是否合理，成為投資性房地產後續計量是否合理的關鍵。

如何保證公允價值確定的合理性，避免像《企業會計准則——債務重組》和《企業會計准則——非貨幣性交易》再次成為企業隨意操縱業績的工具，筆者認為還存在一定的不確定性。但大膽參照國際會計准則的規定引入公允價值的模式仍然值得期許，我們拭目以待新准則實施的結果。新會計准則中的主要核算基礎發生了重大變革，而不僅僅是披露要求的增加。新准則的實施，還將很可能對財務報表中列報的企業經營成果及財務狀況產生重大影響。作為新會計准則的一大亮點，公允價值被引入。新體系要求更廣泛採用公允價值計量，從而增大了經營成果的不穩定性。因此，企業有必要向投資人充分解釋該計量對會計報表產生的影響。值得注意的是，雖然新會計准則使得上市公司報表更「可靠」，但上市公司仍有較大的利潤調節空間。從某種程度上講，新准則也增加了利潤調節手段。

對資產或負債的公允價值的估計必然建立在會計主體擁有內部信息的基礎之上，將《第7號財務會計概念公告》付諸實施存在兩個問題：

第一，對報表使用者與報表編制者來說，與資產或負債的風險和收益相關的信息具有很大的不對稱性。若不存在報表使用者以外的其他監督主體的話，對公允價值的估計相當於給了報表編制者很大的操縱機會。如何保證報表編制者不利用這個操縱機會製造假象騙取投資？其他監督主體應如何監督報表編制者呢？

第二，如果說報表使用者應該有其他信息來判斷公允價值的公允性，這些信息是什麼？是沒有引入公允價值的會計報表，還是企業的發展戰略，或是其他？如果是舊規則下的會計報表，則編制或使用兩套會計報表都會加大成本。

以上是我們對公允價值應用方面存在的疑問，也是理論界沒有定論的問題。從上面的闡述可以看出，推廣公允價值計量的難點在於對資產或負債價值可靠性的保證。

4.新准則規范了投資性房地產的信息披露

新准則除了改變投資性房產的確認，計量模式，還進一步規范了其披露內容。新准則規定，企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息：

(1)投資性房地產的種類、金額和計量模式。

(2)採用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值准備的計提情況。

(3)採用公允價值模式的，說明公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。

(4)房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。

(5)當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

新准則規定將投資性房產從原來的固定資產中分離出來，並且需要單獨披露其金額、種類和公允價值的確定依據，這對於報表信息的使用者更好的使用報表提供了幫助，也使報表使用者能夠更加真實的獲得企業信息，從而做出准確的決策。

二、應對新准則的對策分析

面對新會計准則的挑戰，房地產行業以及社會公眾該如何面對，需要採取什麼樣的措施來避免負面因素的發生，是我們應該要著重討論的問題。

在這里我們借鑒下香港的做法。香港是於今年年初開始實行新的會計准則,在香港的房地產開發上市公司中如果採用了公允價值模式的,每年度公司均聘請獨立的測量師對其投資性房地產進行評估,並作為公允價值的確定依據。新會計准則考慮到可操作性等方面的原因，筆者認為，正常的話內地亦需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，並在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

此外，還需要在其他方面進行改進。比如提高執業人員素質，新會計准則的實施，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監的工作量，並且意味著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高。並且這還不是一次性的結果，那麼公司就應該隨時准備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作，越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應各個時期的制度並找到解決問題的對策。

加強監督機構的監督力。新會計准則對企業的管治和文化是帶來的影響無疑是正面的，但同時也為業已具有成熟經濟體系的企業帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴於參考外國的經驗，比如為了讓新會計准則不致過分嚴格而影響企業的生存空間，政府是否應該提供一個監管框架，並由專業團體和法庭執行相關的監管程序。

隨著我國市場化程度的提高，資產評估業的發展，會計人員素質的增強，合理監督機制的建立，公允價值計量將形成以市場規則為主、相關政府機構監督為輔的、不受特定主體操縱的機制，公允價值最終將在會計處理中擔當重要角色。

8. 企業會計准則第3號——投資性房地產的第六章 披露

第十九條 企業應當在附註中披露與投資性房地產有關的下列信息：
（一）投資性房地產的種類內、金額和計容量模式。
（二）採用成本模式的，投資性房地產的折舊或攤銷，以及減值准備的計提情況。
（三）採用公允價值模式的，公允價值的確定依據和方法，以及公允價值變動對損益的影響。
（四）房地產轉換情況、理由，以及對損益或所有者權益的影響。
（五）當期處置的投資性房地產及其對損益的影響。

9. 、在企業無法可靠確定投資性房地產的公允價值的情況下,企業應披露下列()

以上說了倆個方面的問題
第一 1。後續計量模式的採取 通常採用成本模式
2.一般情況下同一企專業只能採用屬一種模式對投資性房地產進行後續計量
3 極少數情況下 公允模式可以轉為成本模式（例如 新取得一項投資性房地產，有證據表明公允價值無法持續可靠的取得，可單獨（注意是單獨）對其採用成本模式計量直至處置，並假設無殘值），但是成本模式不能轉為公允模式
第二：後續計量的變更 成本模式可以轉為公允模式（作為會計政策的變更），但是公允模式不能轉為成本模式
注意，第一說的是採用哪種計量方法，說明企業可能用公允模式，可能用成本模式，也可能倆種模式都有（原因見上） 第二說的是採用方法後整體變更，即使變更前用成本模式，變更後企業只有公允模式了。所以說並不矛盾，你再仔細看看理解下