房地產開發企業如何進行估值

⑴ 怎麼對一個公司進行估值

估值的思路無非三，看收益、看同類、看資產，要是追求完全准確，就象要求地震局准確預測地震一樣不靠譜，但用未來收益折現是最接近真相的思想
余亦多：
估值這件事情，本身就是很主觀的，因為「價值」本身就是一個人為的量度
它與物理或數學所追求的"絕對"不同，"價值"是沒有絕對量化標準的
我們可以用上帝創造的法則去作為檢驗科學模型的標准
但檢驗「價值」的標准，是人為的「市場」，是人類創造的法則，而非上帝
所以，以科學的角度去考量金融，我覺得本身就是一個誤區
上面是從宏觀的角度來說估值這件事本質上的悖論
但說到市場實踐，我們分早期公司與成熟公司
成熟公司
成熟公司一般通用的有三種方法：可比公司估值(就是一般說的comps)，可比交易估值(comparabletransactions)，以及貼現現金流法(dcf)。但其實每一種方法的人為可控性都極大。
comps:就是在市場上選幾家已上市的，業務模式類型相似的公司，然後分析它們的各種財務指標，並用此來貼合需要被估值的公司。財務指標除了我們常用的市盈率(p/e)以外，還包括p/sales,ev/ebitda,ev/ebit等等。但這裡面的人為可操作性很大
首先，我究竟選取哪種指標來估值。在市盈率所取得估值不理想的情況下，我可以回頭選擇ev/ebitda。在很多沒有盈利或者盈利能力不佳的互聯網公司，我可以去選擇活躍用戶數，payperclick等等。而且，請相信banker自說成理，合理化估值的「科學化」過程的能力
第二，市場上有很多可選公司，我究竟選哪幾家公司作可比公司能夠達到我希望的估值范圍
第三，這個世界上沒有兩片同樣的葉子。每個公司的財務結構必然有不同，我可以因為這種結構的不同，對於被估值公司作出相應的「調整」
comparabletransactions:就是根據以前發生過的同類型可比公司被收購時給出的估值來定價。也是考慮收購交易發生時的財務指標，如p/e,ev/ebitda等。但因為收購時，一般會給出溢價，所以按照可比交易給公司估值一般會偏高。可比交易一般m&a裡面用得比較多，ipo用得很少
這裡面可玩的貓膩也很多，比如選哪些交易，不選哪些。用哪些財務指標，不用哪些......等等
dcf:這個作一個對公司未來幾年盈利的預估模型。當然，要做預估，自然需要各種假設，比如每年銷售增長到底是3%還是5%，毛利率到底是前三年保持一直，還是前五年保持一致
在一個一切以假設條件作為基礎的模型中，可人為操作的貓膩實在是數不勝數，於是，這種模型的不穩定性連最能自欺欺人的banker很多時候也看不下去，所以大家在實際中用它，或者以它來做判斷的時候其實很少。
當然，根據行業不同或者交易形式不同，常用的估值方法也不同，比如房地產公司，尤其是reit，就會經常用到nav。而傳統行業的公司，用p/e較多。如果我要作一個lbo，可能dcf會是我更看重的指標。如果作破產重組，那用的方法更多是在損益表上下工夫，與上述方法關系就不大了。
初創公司
我一直覺得對初創公司來講，所有的對於某個特定數字的「合理化」的過程，來源還是那個拍拍腦袋出來的數字......
總而言之，很多人在為一個公司估值之前，就已經有一個大概的估價范圍了，其它的所謂計算，不過是一個「逆推」，而非「發現」的過程。這些不同的估值方法，不過是用來貼合最初那個估價范圍的工具而已，並非「科學」。

⑵ 如何對房子進行估值對房子進行估值要從哪些方面著手

1、房產的年份、硬體和初次購買價格：

雖然在房產價格大幅上升的時期體現得不很明顯，但對房產價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。合理的演算法是每年折舊2%。另外，初次的購買價格也會對價值評估產生一定的影響，二手房定價時要考慮到當地樓市的整體升值（或貶值）幅度。不應該在定價時背離正常的價格規律。


2、樓體結構、層次、朝向：

關於樓體結構優劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結構名詞的含義一文，好的樓體結構、層次和朝向是為房產加分的重要因素。通常一個層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。


3、外部環境、綠化、人文：

所出售的房產如果位於外部環境佳、綠化面積大、人文條件好的小區會比較容易得到買家的心理認可。買家會願意多出一些費用來購買這樣的房產。優良的外部環境、綠化、人文等這些因素會為房產每平米加價2%至5%左右，反之亦然。


4、建築質量、外立面造型、內外部裝修：

建築質量、外立面造型、內外部裝修的優劣程度也是影響房產估值的重要因素。良好的建築質量、獨特又美觀外立面造型、優質的內外部裝修會為房價加分5%左右。


5、電梯數量和品牌：

買家來看房時往往會乘坐電梯。而電梯數量和品牌是便利性與安全性的體現。相對較多的電梯數量和信譽度較高的電梯品牌雖然不一定為房產價值加分，但卻會對買家的心裡舒適度產生重大的影響。


6、地段等級：

較高的地段等級當然會對拉高房價產生作用。尤其是當該地段已經全部開發完畢，不再有新項目產生的情況下，房產地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間。


7、室內面積、戶型、凈高、開間跨度、廚衛大小、採光：

室內面積合適、戶型好、凈高大、開間跨度合理、廚衛空間適中使用方便、採光性能理想的房產在定價時要高於其他房產價格的3%至5%左右，反之亦然。


8、交通、商業服務設施、基礎設施：

交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。


9、居住人氣、區域規劃：

居住人氣高的小區往往會使購房者產生從眾心理。另外，許多購房者在購買二手房時會比較看重所在房產區域的未來規劃。一個規劃完善的區域會為本地房產提供2%至5%的加價空間。


最後的話：

通過上面的評估方法，我們在出售二手房之前就可以對該房產的價值做出一個大概的了解了。但要說明的是，由於每個二手房都具有不同的特點，應根據自己房產的特點對評估價格做出一定的浮動。具體做法是：以同地段、同戶型的已售二手房的價格為基礎、通過上述9個方面找出自己手中的房產與已售出房產的不同之處，之後再進行更加具體的價值評估。這樣評估出來的價格往往是比較准確的。

⑶ 簡述如何進行房地產價格評估

老百姓在購買住房時，往往十分關注房價，但從專業評估的角度看房屋的價格與房屋品質是息息相關的，我們更應關注房屋的品質，注重性價比最優，那麼怎樣評判房屋品質的優劣呢?
實際上影響住宅房屋價格的因素很多，從微觀上看存在房屋的權益、區位，物質實體狀況等因素。
一、所謂房屋的權益因素： 主要指待交易房屋產權來源是商品房還是政策性住房(例房改房等)，若是政策性住房，往往購買人需多交一筆支付補地價款的費用，在二環路以內需交納房價的1．5％，二環路以外需補交房價的1％，而商品房交易無需此費用。
二、所謂房屋的區位因素是指房屋周邊的公共配套、交通條件、環境條件：
1、公共配套：房屋周邊有否大型商場或超市、農貿市場或便民店等，居民購物是否方便；房屋周邊有否學校、醫院、銀行、休閑娛樂場所等設施，居民生活是否便利等，此項因素一般影響正常房價的300-1000元/平米。
2、交通條件：房屋周邊道路有否主幹道、生活型幹道、便道等，距火車站、飛機場距離有否超過30分鍾，距家直線距離 300m以內公交超過幾個站台，出入小區的自行車、汽車是否受交通管制，有否單行道或有護欄街道或完全步行街。此項因素一般影響正常房價的100-500元／平方米。
3、環境條件：房屋周邊500m范圍內有否公園或公共綠化廣場，周邊有無工廠，空氣質量如何?雜訊污染如何，小區住戶素質高低，成都市西面房價貴主要來源於城市西面屬上風上水，環境指標客觀上明顯優越其它方向，房屋周邊土地是否開發完畢或還有大量擬建項目，環境因素一般影響正常房價200-1000元／平方米。
三、所謂房屋物質實體狀況是指土地狀況及建築物的優劣：
1、土地狀況：房屋所佔宗地或小區用地地勢平坦或有坡度，小區地型是否方正等，該項目因素一般影響正常房價的 50-200元／平方米。
2、建築物戶型和外觀：房屋是多層住宅或高屋住宅(電梯房)，建築布局是獨幢或多單元或蛙式，室內戶型是否符合四大二小二多的基本標准(即客廳大、衛生間大、主卧室大、廚房大、次卧小、公共 過廳小、陽台多、衛生間多)，各房間能否自然採光、客廳、主卧採光充足、室內形成「穿堂風」，房屋朝向居南北向，房屋所在樓房是否臨街等，合理的戶型布局比正常房價高約100-500元／平方米。
3、建築物其它情況：多層住宅形成2樓、3樓房價高約200元／平方米，1樓和4樓房價高約100元／平方米，5樓為基準價，6樓若有屋頂花園房價高約50-150元／平方米，若無屋頂花園房價低約50-150元／平方米，住宅是平屋或錯層或躍層或復式，單項指標向上影響房價100-500元／平方米；電梯房一梯戶數3戶或4戶或5戶，單項指標向下影響房價50-200元／平方米。
4、建築物其它情況：房屋是否水、電、氣、光纖、視、訊六大基本要素具備，是否有社區活動中心，是否有足夠停放自行車和汽車的位置，高檔社區還需具備小區游泳池、健身運動場所、便民店等，配套設施越完備，房屋品質越高，房價相應增高。
5、房屋裝飾、裝修情況：房屋外觀美觀大方，室內進行裝飾裝修，在進行交易市場時，房價一般比初裝房高約50-300元／平方米。
6、房屋物管情況：房屋是否有專業物管公司管理，物管費用是否合理(多層住房一般為0．3-0．8元／平方米)物管公司是否具備服務意識，是否擁有小區安防監視設備及固定辦公場所，機動車和自行車停車費是否合理，物管公司提供的小區服務內容是否多樣化等。

評估：1、（1）[Estimate;Assess;Appraise]：評價估量。
對方案進行評估和論證，以決定是否採納。
他們在評估他的房子。
（2）[Evaluate;Appraise;Estimate;Assess]〈方〉：評價，品評
2、房地產評估方法常用的有成本法、市場比較法、剩餘法、收益法、假設開發法，針對土地估價還有基準地價修正法、路線價法、房地產價格指數調整法等等。
3、二手車的鑒定是指由專業的鑒定評估人員，按照特定的經濟行為和法定的評估標准及程序，運用科學的方法，對二手車進行手續和證照的檢查、技術狀況的鑒定以及價值的估算，二手車鑒定評估要點有三個：手續、證照檢查，技術鑒定和價值評估

⑷ 怎麼計算公司估值

計算方法：

1. 首先算出公司目前的凈利潤，然後再更具實際情況推算回出公司未來的凈利潤，用公答司未來的凈利潤和現在的凈利潤比較，估算出一個溢價值。然後把溢價值加在公司目前的凈利潤上的出一個數X，用你想融資的數目除以X，就可以得出一個百分比，這個百分比就是應該給投資者的股份佔比。

2. 目前全年收入1200萬，支出150萬，凈利潤1050萬，因為以後3年收入可以達到3000萬支出能夠維持在250萬左右，所以估值會有溢價，估值大概在1500萬左右。你們想融資200萬，那麼需要出售大約13%的股權。

(4)房地產開發企業如何進行估值擴展閱讀：融資方式-天使投資

天使投資（Angel Investment），是指個人出資協助具有專門技術或獨特概念而缺少自有資金的創業家進行創業，並承擔創業中的高風險和享受創業成功後的高收益，或者說是自由投資者或非正式風險投資機構對原創項目構思或小型初創企業進行的一次性的前期投資。天使投資是風險投資的一種特殊形式。

擴展鏈接：網路-天使投資

⑸ 在什麼情況下要進行房地產市場價值評估

1、一般評估： 這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機內構，以解決分歧和爭容議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。
2、房地產抵押貸款評估： 這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
3、特定評估： 這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。(作價入股)
拆遷補償不一定要進行評估，直接協商即可。如協商價格相差甚遠，可進行一般評估。再有異議可走法律程序，法院指定評估公司進行特定評估。

⑹ 怎樣用nav對房地產企業估值

凈資產價值法，目前地產行業的主流估值方法。所謂凈資產價值法，是指在一內定銷售價格、開發速容度和折現率的假設下，地產企業當前儲備項目的現金流折現價值剔除負債後，即為凈資產價值（nav）。具體來說，開發物業的凈資產值，等於現有開發項目以及土地儲備項目在未來銷售過程中形成的凈現金流折現值減負債；投資物業的凈資產值，等於當前項目凈租金收入按設定的資本化率折現後的價值減負債。

⑺ 房地產企業在產品評估值是什麼意思

你是問「在產品」評估值是什麼意思對嗎？

房地產公司財務報表中的存貨包括：
1．原材料類版存貨。
指用於開發權土地、房屋、建築物等開發產品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。
2．設備類存貨。
指企業購人的用於房地產開發經營的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。
3．在產品類存貨。
指尚未完工的各種土地、房屋等開發產品。
4．產成品類存貨。
指各種已完成開發建設全過程並已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品，包括已開發完成的土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發產品、出租開發產品和周轉房等。
5．開發用品類存貨。
指企業在進行房地產開發經營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。
房地產開發企業特殊存貨主要是設備類存貨和各種開發產品。
注意：臨時出租房、周轉房是視同存貨的。

在產品的評估價值，就是根據你財務賬上面實際記載項進行評估。

⑻ 如何進行財務報表分析和公司估值

，要有專業性的視角看問題2
，三張報表之間要結合
，報表與報表附註的結合4
，數字與文字（管理層分析）的結合5
，公司分析與行業分析的結合6
，報表分析與公司估值的結合7
，紙上談兵與實踐調查的結合
，要有專業性的視角看問題
看報表的切忌只看損益表（利潤表），報表的分析各個行業大有不同，同一個行業內也不相同，在這里，就需要有一個自己專業性的視角。比如房地產行業，某年萬科的負債率達到90%
，利潤也不盡人意，是不是萬科的財務風險相當高呢，事實上銀行還是樂於給萬科貸款的，仔細看會發現萬科的預收賬款很多，現金流相當好，而在建工程非常大，到了這里，大家可能心裡有素一些了，但是同樣的房地產類上市公司，萬科和
陸家嘴，中華企業又不一樣，後者的固定資產很重要，而前者卻在在建工程（其中還涉及到一些會計制度的問題。包括公允價值問題，折舊問題，在建工程問題）2
，三張報表之間要結合
特別要注意的是對於現金流量表要仔細研究，因為現金流量表一來造假比較難，二來可以看出企業的經營質量。比如說銀廣夏的例子，相信但凡有些基本現金流量意識的人必然會避讓吧。3
，報表與報表附註的結合
報表附註是很重要的，會計制度，會計政策的披露都在這里。比如2002年寶鋼，
2004年煙台萬華，宇通客車的折舊方式變更無疑會對報表產生極大影響，比如應收賬款的計提，長期股權投資的說明等等，這些會計政策的研究相當重要。4
，數字與文字（管理層分析）的結合
財務報表的研究畢竟是對已經發生的財務狀況的探討，而投資人要求的是對未來的現金流的分析，因此，管理層探討顯得十分重要，使得投資人能夠動態的思考公司的發展，尤其是在現金流估值過程中充分考慮到這一點。比如安彩的投資人3年前就應該知道走向下破路的CRT產業，從管理層分析中還要揣摩管理層的態度和責任心。5
，公司分析與行業分析的結合
公司所處的發展狀態和行業是密不可分的，各大國外咨詢公司用來騙騙國人的無非就是完善的數據，然後作成各式各樣的圖形招搖撞騙。應該從行業的角度來看待公司的動態估值的問題，比如乳製品行業和CRT行業就處於截然不同的行業周期中。在估值模型中要充分考慮到這一點。而這一點的想法參照發達國家特別是美國，日本的經驗很有用處。證券公司是不是在升值初期應該買入？6
，報表分析和公司估值的結合
報表分析歸根結底是為了估值，因此報表分析必須要以估值為目標，以專業性評價來對支持估值。這個地方還涉及到一個博益的問題，比如我要定向增發，認購機構是不是分析能力比你強，平時風格怎麼樣，比如要股權激勵，管理層是不是要壓縮利潤，比如有些以銷定產的公司為什麼存貨這么多？比如明年所得稅改革是不是一些小聰明的高稅負公司要壓縮壓縮利潤。7．紙上談兵與實踐調查的結合
紙上得來終覺淺，對於研究完的公司。不妨去超市看看，不妨去各種商店看看。比如招商銀行是不是好公司，伊利的冷飲銷的好不好，茅台酒是不是有壟斷力和高議價能力，現在買高檔百貨的人是不是多了，雅戈爾是不是好賣（這個公司又是一個10年大牛，大家可以看他上市後的表現，當初我去南京路專賣店看了才下決心，可惜的是中信的問題當時沒有意識到）。
在財務報表分析及估值中，最重要的是要有專業性的行業，公司眼光和大量實踐。而決不能閉門造車。在中國這個弱有效市場還沒有達到的國度，相信對於公司財務研究和在資本市場估值還大有前途。

⑼ 一家公司的「估值」是怎麼估出來的誰來估

估值的思路無非三，看收益、看同類、看資產，要是追求完全准確，就象要求地震局准確預測地震一樣不靠譜，但用未來收益折現是最接近真相的思想
余亦多：
估值這件事情，本身就是很主觀的，因為「價值」本身就是一個人為的量度
它與物理或數學所追求的"絕對"不同，"價值"是沒有絕對量化標準的
我們可以用上帝創造的法則去作為檢驗科學模型的標准
但檢驗「價值」的標准，是人為的「市場」，是人類創造的法則，而非上帝
所以，以科學的角度去考量金融，我覺得本身就是一個誤區
上面是從宏觀的角度來說估值這件事本質上的悖論
但說到市場實踐，我們分早期公司與成熟公司
成熟公司
成熟公司一般通用的有三種方法：可比公司估值(就是一般說的Comps)，可比交易估值(ComparableTransactions)，以及貼現現金流法(DCF)。但其實每一種方法的人為可控性都極大。
Comps:就是在市場上選幾家已上市的，業務模式類型相似的公司，然後分析它們的各種財務指標，並用此來貼合需要被估值的公司。財務指標除了我們常用的市盈率(P/E)以外，還包括P/Sales,EV/EBITDA,EV/EBIT等等。但這裡面的人為可操作性很大
首先，我究竟選取哪種指標來估值。在市盈率所取得估值不理想的情況下，我可以回頭選擇EV/EBITDA。在很多沒有盈利或者盈利能力不佳的互聯網公司，我可以去選擇活躍用戶數，payperclick等等。而且，請相信banker自說成理，合理化估值的「科學化」過程的能力
第二，市場上有很多可選公司，我究竟選哪幾家公司作可比公司能夠達到我希望的估值范圍
第三，這個世界上沒有兩片同樣的葉子。每個公司的財務結構必然有不同，我可以因為這種結構的不同，對於被估值公司作出相應的「調整」
ComparableTransactions:就是根據以前發生過的同類型可比公司被收購時給出的估值來定價。也是考慮收購交易發生時的財務指標，如P/E,EV/EBITDA等。但因為收購時，一般會給出溢價，所以按照可比交易給公司估值一般會偏高。可比交易一般M&A裡面用得比較多，IPO用得很少
這裡面可玩的貓膩也很多，比如選哪些交易，不選哪些。用哪些財務指標，不用哪些......等等
DCF:這個作一個對公司未來幾年盈利的預估模型。當然，要做預估，自然需要各種假設，比如每年銷售增長到底是3%還是5%，毛利率到底是前三年保持一直，還是前五年保持一致
在一個一切以假設條件作為基礎的模型中，可人為操作的貓膩實在是數不勝數，於是，這種模型的不穩定性連最能自欺欺人的banker很多時候也看不下去，所以大家在實際中用它，或者以它來做判斷的時候其實很少。
當然，根據行業不同或者交易形式不同，常用的估值方法也不同，比如房地產公司，尤其是REIT，就會經常用到NAV。而傳統行業的公司，用P/E較多。如果我要作一個LBO，可能DCF會是我更看重的指標。如果作破產重組，那用的方法更多是在損益表上下工夫，與上述方法關系就不大了。
初創公司
我一直覺得對初創公司來講，所有的對於某個特定數字的「合理化」的過程，來源還是那個拍拍腦袋出來的數字......
總而言之，很多人在為一個公司估值之前，就已經有一個大概的估價范圍了，其它的所謂計算，不過是一個「逆推」，而非「發現」的過程。這些不同的估值方法，不過是用來貼合最初那個估價范圍的工具而已，並非「科學」。