Ⅰ 房地產估價的方法主要有哪些
1、成本法
(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
Ⅱ 房地產定價的主要方法有哪些
房地產定價的主要方法有哪些
1、成本定價法：價格一直是房地產經營過程專的核心與實務屬，一切的經營活動都是以此為核心的。高價位能夠提高房地產單位利潤，但是也可能影響房地產銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。
2、競爭價格定價法競爭價格定價法：從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素。
3、顧客感受定價法：這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上並不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。
4、加權點數定價法：預售房屋的定價，通常採用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情，再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例。
5、舊房定價方法：舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據附近新建房屋的交易價格，再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。
Ⅲ 幾種常見的定價方法求解答
（2）位置固定性 A、市場區域性強，開發房地產要更加註重本地市場的研究。 B、房地產產品在不同的市場上不可調劑餘缺。 （3）房地產商品的異質性，即個別性 A、不可批量生產。為分期開發、滾動開發創造了條件。 B、沒有完全相同的房地產：位置（鬧、靜、方便、環境）、建材、結構等判斷困難。 C、認識檢測的專業性和復雜性。 （4）房地產商品價值的巨額性 土地是稀有商品，房屋的建造費用很高、使用年限很長，這兩方面造成了房地產這種商品價值量巨大。 A、房地產銷售是件困難的工作； B、專業代理的重要性； C、發展二手市場和租賃市場的必要性。 （5）房地產開發政策限制性，開發周期長，相關行業多erp企業管理軟體 房地產商品與其他商品不同的地方還在於房地產商品更多地受到政府政策的限制。房地產業的發展不權受現行政策的影響，還會受未來政策的影響。 A、對投資區域前景正確分析和預測； B、對投資時機的准確判斷； C、對投資方式和投資種類的合理選擇； （6）房地產使用的長期性、耐用性 房地產是相當耐久的生活資料和生產要素，房地產具有兩種壽命周期，其自然壽命期限一般可達幾十年至上百年。但經濟壽命卻很難確定。 A、了解當代人的需要。過去以卧室為主，現在是「三大一小」、雙衛、雙廳、躍層。 B、預測未來發展，注重房屋的可改造性。 由於房地產商品有以上一些獨特的屬性，我們在確定其營銷戰略，制定營銷策略時，必須考慮到上述特徵，在實施過程中必須對現有的營銷方法和手段進行舍取、突破和創新，使其適應房地產這一特定行業的需要。 2、房地產產品盈利點 房地產這種產品，在營銷策略上，可以將其剖析成四個不同的層次，每個層次對開發商來講都是些可撲捉的盈利點。 （1）核心產品是：房屋為人們提供的是使用空間和安全，這是實體，也是一切消費和服務的載體。 （2）形式產品層：通常指產品的品質、外觀、包裝、品牌、設計，如住宅的套型、結構、裝修等方面。 （3）延伸產品層：是指核心產品及形式產品以外，產品所提供的服務項目。如裝修、物業管理、安裝電視天線等。 （4）潛在產品層：由產品帶來的可發展的潛在性產品，如停車場、餐飲服務、特殊服務、娛樂服務等。 3、產品策略的核心 為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。如勞力表總裁的回答。 公司在進行產品定位時，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三種可能出現的定位錯誤： （1）定位過低：定位如果過低，會使消費對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什麼差別。 （2）定位過高：如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產品產生強烈的印象，而忽略了對其他產品的關注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶。 （3）定位混亂：如果定位發生混亂，就會使消費者以公司的形象和產品產生模梭兩可的認識，這時，就會使消費者產生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買慾望。 准確的產品定位離不開正確的市場分析。通過各種手段進行市場調研作出的市場分析必須能夠回答以下5個問題： （1）誰是消費者 （2）消費者買什麼（樣） （3）消費者何時購買 （4）消費者購買的目的是什麼 （5）消費者如何購買 4、產品組合與優化 產品組合策略是根據房地產企業開發與經濟能力和市場環境作出的關於企業產品品種、規格及其生產比例方面的決策。一般是從產品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產品廣度是指產品的種類多少；產品長度是指產品的某一類產品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產品深度是指每種產品所提供的款式、建築風格的多少；產品粘度是指各產品之間在最終用途、開發建設條件、銷售渠道或其他方面的相互關聯程度。erp企業管理軟體 產品組合優化就是一方面選擇最能適應市場需要的、企業盈利又最好的企業產品品種結構，另一方面根據市場的變化，不斷調整產品結構、開發新產品、整頓改進老產品，使本企業的產品適銷對路。 除此之外，產品命名也是產品策略的一部分內容（略）。 （二）價格策略 1、定價策略 在市場營銷組合中，價格是唯一能創造收益的因素，其他因素隻影響成本。許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過於強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。 ： （1）以理論價為基礎，結合市場的供求狀況確定合理的房價。成本導向定價法。 （2）競爭導向定價法。 A、隨行就市定價法。這種方法風險較小，尤其對中小房地產企業，由於競爭能力有限，採取這種方法較為穩妥。 B、競爭價格定價法。是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產企業所採用。
Ⅳ 房地產市場定價策略有哪些
有以下定價策略:
一、房地產定價方法
價格是房地產經營過程的核心與實務，一切的經營活動均以此為中心。高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。
（一）成本加成定價法
將產品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產價格的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10％，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產商品，即得到單位面積平均售價，再根據每一單元房地產的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產售價。
成本是開發項目的全部成本，包括開發成本以及經營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。
利潤率應當考慮房地產投資的風險情況和整個行業的平均利潤綜合測算確定。
成本加成訂價雖較簡單、理論依據充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。
（二）競爭價格定價法
競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產商品這樣高價格的產品，即使你的定價比競爭者的價格高出不多，但作為顧客是特別關心的，由於房地產商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產品或附近區域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據相近產品或附近區域競爭狀況而確定經營房地產的價格。在競爭激烈時，若條件相當的兩宗房地產，定價較高的，一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價格較高的房地產，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優勢。
競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時
應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發經營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼於降低開發經營成本。
（三）顧客感受定價法
這種方法的理論基礎實際上是效用理論。對購房者而言，他實際上並不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。他在選購房地產時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。當購房者對某開發公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基於享受良好的售後服務和今後物業管理的考慮或是為了體現自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產商品的開發公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什麼在同一個城市裡，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當的一些小區，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項房地產商品的開發商的社會信譽有關，也與該項房地產從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。
依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據並進行定量計算，所以，盡管房地產和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意願，但房地產的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。
（四）加權點數定價法
預售房屋的定價，通常採用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情，再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，並據以對不同房屋進行定價，稱為加權點數定價法。
樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有一個統一的標准，因此運用該方法時，應當根據調查研究的情況而確定。不過一般遵循下列規律：
朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。
樓層差價：樓層價位高低，受建築物高度的影響。一般而言，高層建築中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建築則中間樓層較貴，越往上下價位越低。
選間差價：選間因三面採光，因而較其他單位為貴。
視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或採光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。
面積差價：一般情況下，辦公經營面積集中且達到一定規模或是住宅單元面積較大時價格可適當提高。
設計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產項目內某些特別差的單元，可能需要降價銷售。
（五）舊房定價方法
舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據附近新建房屋的交易價格，再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調低價格，舊房交易前，通常需要經過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當提高價格。
二、房地產定價策略
（一）價格折扣與折讓策略
1.現金折扣。購買者如能及時付現或提早付現，公司則給予現金折扣。房地產銷售中，一次性付款可以給予優惠就是這種策略的具體表現。這種策略可增加買方在付款方式上選擇的靈活性，同時賣方可降低發生呆賬的風險。
2.數量折扣。顧客大量購買時，則予以價格上的優待。這是公司薄利多銷原則的體現，可以縮短銷售周期，降低投資利息和經營成本，及早收回投資。但房屋價格高，金額巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓勵大量購買然後給予折扣的形式來銷售，因此，這里的」數量「則需要慎重確定。更多數量甚至整幢大樓的購買雖然不多見（有時會出現機構購買的情況），但一旦如此，通常可以通過談判獲得更高的折扣。
（二）單一價格與變動價格策略
單一價格即不二價，無論誰來購買都是同樣價格。若有折扣、優惠、贈品，則對每一顧客皆一視同仁。
變動價格則對每一顧客的成交價皆有所差異。這主要來自買賣雙方的討價還價，或者買方與賣方的特殊關系造成。房屋價格能達到不二價的公司很少，一般幾乎都是」變動價格「，盡管有時這種變動從單位價格來看可能並不高，但從總價來看，情況就不一樣了。
（三）」特價品「定價策略
使少數產品以非常廉價的姿態出現，來吸引消費者購買。所謂」特價品「在房屋營銷中往往只有一戶或少數幾戶，即所謂」廣告戶「，如廣告中常見的所謂」起價「××元。
（四）心理定價策略
傳統的心理定價策略亦稱奇數定價。根據心理學家對消費者購買心理之研究調查，同一件產品當標價49元時，不但銷量遠大於標價50元的產品，甚至還比標價48元的銷路還要好。這種策略也可能用於房地產定價。現代心理定價還有其他一些新的表現，如吉祥數字、吉祥門牌號定價策略，像每平方米1998元這類定價。
（五）非價格競爭策略
價格競爭是市場競爭的基本策略，但在房地產營銷中，也有在競爭中突破價格競爭而自主定價的策略，如在相鄰同檔次的項目中，一方不通過價格調整，而通過提供比競爭者更優惠的其他條件來競爭的情況，如提供良好的後期物業管理、較低的物業管理費等來吸引顧客。
三、房地產價格調整
（一）房地產價格調整類型
在房地產營銷過程中，基於市場情況的變化以及企業自身目標的調整，需要對房地產價格進行調整，其類型無非是降低價格或提高價格。
1.降低價格。當賣方面I臨銷售停滯不前、同業競爭極為激烈時，經常需要做降價的考慮。降價終將引起同業間的摩擦與價格戰，但卻是不得已而為之的。
降低價格的另一個原因是生產能力過剩，產量過多，資金佔用嚴重，而增加銷售力量、改進產品或其他營銷手段都無法達到銷售目標，從而造成資金周轉不靈，企業無法進一步擴大業務。於是一些房地產企業放棄」追隨領導者的定價「的做法，而採用」攻擊性定價「的方法，以便提高銷售量。
有時企業為了獲取市場佔有率，會主動降價，隨著市場佔有率的提高，生產成本又會因銷售量的增長而下降。
2.提高價格。提價會引起消費者及中間商的不滿，但有時在外部環境劇烈變化時，房地產企業為了生存也不得不提價。例如由於通貨膨脹，成本高漲，但生產率無法提高，許多企業不得不以提高價格的方式來確保利潤。提價雖然會招來顧客的抱怨，引起公司銷售人員的困擾，但如果運用得當，成功的提價會給公司增加利潤。
（二）房地產價格調整的方法
1.直接的價格調整。直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降。它給客戶的信息是最直觀明了的，一般來說，價格上調，是說明物有所值，買氣旺盛。對於這樣的正面消息，發展商是最希望客戶盡快了解的，所以往往是進行大張旗鼓的宣傳，並由此暗示今後價格上升的趨勢，以吸引更多的買家盡快入場。與此相反，價格下調，則說明產品有這樣或那樣的缺陷，不為買家所看好，或者是經濟低迷，整個市場不景氣。應該說，除非萬不得已，房地產發展商通常是不會直接宣布其樓盤價格下調的，而是通過其他方式間接讓客戶感受價格下挫的優惠，以維護其正面形象。
直接的價格調整有以下兩種方式。
（1）調整基價。基價的調整就是對一棟樓宇的計算價格進行上調或下降，因為基價是制定所有單元價格的計算基礎，所以，基價的調整便意味著所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對。
（2）差價系數的調整。房地產實務中，通常是在基價的基礎上通過制定不同的差價系數來確定不同套、單元的價格，各套、單元價格則是由房屋基價加權所制定的差價系數而計算的。但每套、單元因為產品的差異性而為市場所接納的程度並不會和我們原先的預估相一致。在實際銷售中，有的原先預估不錯的實際上並不好賣，有的單元原先預估不好賣實際上卻好賣。
差價系數的調整就是根據實際銷售的具體情況，對原先所設定的差價體系進行修正，將好賣單元的差價系數再調高一點，不好賣單元的差價系數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，適應市場對不同產品需求的強弱反應。
2.調整付款方式。付款方式本來就是房價在時間上的一種折讓，它對價格的調整是較為隱蔽的。分析付款方式的構成要件，可以發現，付款方式的付款時段的確定和劃分、每個付款時段的款項比例的分配、各種期限的貸款利息高低的影響是付款方式的三大要件，而付款方式對價格的調整也就是通過這三大要件的涮整來實現的。
（1）付款時間的調整：是指總的付款期限的減少或拉長，各個階段付款時間設定向前移或向後靠。
（2）付款比例的調整：是指各個階段的付款比例是前期高、後期低，還是付款比例的各個階段均衡分布，或者是各個階段付款比例的前期低、後期高。
（3）付款利息的調整：如」免息供樓「、」首期零付款「等策略實際上是利息調整的例子。
Ⅳ 房地產住宅項目怎麼定價的
房地產住宅項復目怎麼定價制的？
1、假設成交法
2、市場比較法（現在比較流行的定價方法）
3、假設開發法
4、利潤回歸法（理想的利潤前提下進行定價）
一般來說，市場比較法是很有力的定價方式
方法如下：
1、周邊住宅的面價
2、周邊住宅的成交價
如果你拿不到人家的成交價（合同價），那麼就去房管局疏通一下，很簡單就能把其他樓盤的數據調出來了。
希望可以幫你！