什麼是房地產價格指數

1. 請教一下，房地產價格的描述指標的定義是什麼

房地產價格的描述指標

房地產價格指數是動態描述一定區域內一段時間各類房地產，如商業、住宅和工業價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數，包括房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數、土地交易價格指數和物業管理價格指數等。

房地產價格指數通常被用來反映不能直接加總的社會經濟現象對房地產價格所引起的總體綜合變動態勢。房地產價格指數由一個個市場調查的數據構成的，這些數據來自不同地點的樓盤，時刻記錄著市場行情波動軌跡，形成一幅市場行情氣象圖，因而定量地研究指數運行軌跡並做出描述和預測，對於研究房地產市場具有極其重要的作用。由於房地產價格指數抓住了市場價格這一核心因素，對於市場行情的波動具有直接、及時的表現，從而成為了准確、系統描述房地產價格運動規律的主要經濟指標。

房地產價格指數一方面充當價格機制中的風向標，反映價格波動的幅度，利用價格指數反映市場的供求狀況。價格指數上升，說明供求趨緊，價格指數下降，說明市場供求趨緩；另一方面房地產價格指數可以被用來比較不同地域房地產市場的發展狀況和發展特點。在房地產價格指數的實際運用過程中，房地產價格指數既可以反映城市或地區的房地產市場整體行情變化，也可以反映不同物業類型變化情況；房地產指數的變動軌跡與其他商品價格指數或GDP的變化的比較分析，不僅能夠反映出房地產市場的周期軌跡，為研究宏觀經濟周期提供了重要的數據，也是經濟景氣狀況分析和預警研究的基礎。房地產價格指數用於指導業界活動，同時也是影響消費者行為和預期的重要參考。

2. 住房市場指數是什麼

含義：評論當前市場新建獨居家庭住房的銷售額及建築商對未來趨勢的預期

(1)該指版標是權對未來房地產活動最好的預測指標之一。它基於建築商的直接反應，而建築商又具有當前和未來市場房屋建築趨勢的最好感覺。
(2)住房市場指數在報告的當月發布，位於其他任何月度房地產報告之前。
(3)最後，住房市場指數已被證明是一個不錯的記錄未來房屋銷售額的領先指標。

3. 什麼是房屋價格指數 如何計算出的

房屋價格指數是通抄過調查房屋銷售價格而編制的價格指數。

從進入房地產市場的渠道看，房屋銷售價格包括商品房銷售價格、公房銷售價格和私房銷售價格三部分。

目前我國包括「中房指數」在內的十餘種房地產指數，均存在著編制理論不完善和實際操作不規范等問題。

一般採用抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，採用聚類分析方法，確定樣本，然後對樣本進行較長時間的跟蹤調查。

中房指數將物業按用途分為四大類：以1994年11月北京物業的比較價格為基值，各城市的四類物業的銷售價格為依據，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業的銷售量為權計算四類物業的平均價格，最後將這四類物業的平均價格以竣工量為權數求得加權平均價格。並以此平均價格作為各城市的物業比較價格，運用下列公式計算各城市的房地產價格指數：
某時期城市房地產價格指數＝某時期該城市物業比較價格/1994年11月北京物業比較價格×100%

4. 什麼是房價指數怎麼計算

目前，世界各國的房地產市場在信息收集、分析、計算方面有很多方法。歸結起來，這些方法可分為以下4種：
成本投放法：成本投入法是根據房地產項目的投入成本(包括材料及人工費用等)的變化情況，以算術平均法來計算房地產價格指數的方法，是早期的房地產價格指數的重要編制方法。在規范的市場運作背景下，成本投入法對新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用性，能夠反映出房地產價格變化的某些規律。
加權平均法：該方法包括中位數價格法和算術平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產實際交易價格作為指數，加權的目的在於降低不同交易案例的特徵差異所帶來的偏差。中位數價格法與算術平均法相比，雖然能在一定程度上降低房地產品質差異對指數的影響，但並不能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產品質的差異可能會對指數衡量房地產價格的變動產生較大的偏誤。因此，在國外房地產價格指數的實踐中，加權平均法多用於地價指數的編制，而用在住宅價格指數編制上的較少。
重復交易法：它是利用房地產的重復交易案例，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產價格指數。這樣，不同時期考察相同的房地產，在結構、材料、外部品質等方面都相同，免去了控制房地產品質的麻煩。該方法經過實踐和專家的多次修正，在理論上已經相當完整，因此該方法被稱為國際上最先進的計算方法，能夠客觀、准確地反映出房地產市場的狀況。
特徵價格法：該理論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特徵或品質(如房地產商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務等特徵)，商品價格則是所有這些特徵的綜合反映和表現。當商品某一方面的特徵改變時，商品的價格也會隨之改變。特徵價格法的基本思路是：將房地產商品的價格分解，以顯現出其各項特徵的隱含價格，在保持房地產的特徵不變的情況下，將房地產價格變動中的特徵因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特徵變動的影響，剩下的便是純粹由供求關系引起的價格變動。

5. 什麼是房地產價格的銷售指數啊

可參照居民消費價格指數，一樣的東西，只是具體領域不同，功用一樣。

居民消費價格總指數是反映一定時期（年、季、月）內城市、農村居民所購買消費品價格和服務項目價格變動趨勢、變動程度的相對數。居民消費價格總指數曾稱為「居民生活費用價格總指數」。居民消費價格總指數是綜合了職工、農民消費價格指數計算取得。運用居民消費價格總指數，可以觀察、分析消費品零售價格和服務項目價格變動對城鄉居民實際生活費用支出的影響程度。

計算居民消費價格指數所選商品和服務項目，大約300餘種，主要大項目有糧、油、肉、蛋、菜、服裝、紡織品、家電、理發、洗澡、電影票、公園門票、掛號費、學雜保育費等。

商品零售價格指數是反映城市、農村商品零售價格變動趨勢的一種經濟指數。商品零售價格的調整升降直接影響城鄉居民的生活費用節約或多支，直接關系國家財政的收支，直接影響居民購買力和市場商品供需平衡，還影響消費和積累的比例。商品零售價格指數是編制財政計劃、價格計劃，制定物價政策、工資政策的重要依據。目前，統計工作中按月、季、年編制商品零售價格指數，計算工作量和采價工作量非常大。

商品零售價格指數採用加權算術平均公式計算。權數直接影響指數的可靠性，因此每年要根據居民家庭收支調查的資料調整一次權數。物價不可能全面調查，只能在部分市、縣調查，在我國根據人力、財力，大約選145個市、81個縣城作為物價變動資料的基層填報單位。在城市選商品304種，在縣城選350餘種。每種商品的指數採用代表規格品的平均價格計算

6. 什麼是房地產成交指數

房地產價格指數，是以房地產成交價格為基準進行計算的
兩種演算法
1、一定時期內的內銷售面積容/銷售金額
2、按照同質可比的原則抽取樣本進行價格採集，即調查選擇同一區域、同一地段同樣建材和結構的房子，再以採用固定權數加權平均的計算方法取得房地產價格指數
剔除了品質變化對價格的影響，反映真正市場需求變化引發價格產生的波動，以傳達正確的市場信號

7. 房地產價格指數的銷售指數

房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數，它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。
房屋銷售價格指數的優點是「同質可比」，這種方法反映的是排除房屋質量、建築結構、地理位置、銷售結構因素影響之後，由於供求關系及成本波動等因素帶來的價格變動。 房屋租賃價格指數房屋租賃價格指數，是反映一定時期內房屋租賃價格總水平變動趨勢和變動程度的相對數。
房地產租賃價格是指房屋所有人出租房屋使用權所取得租金的價格。
房屋租賃指以支付租金形式取得房屋使用權。它包括住宅租賃、辦公用房租賃 、商業用房租賃、廠房倉庫租賃部分和旅館飯店客房租賃五部分。 土地交易價格指數指房地產開發商或其他建設單位在進行商品房開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格的變動趨勢和程度的相對數。土地交易價格是指房地產開發商或其他建設單位在進行商品房開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的後繼開發費用、稅費、各種手續費和拆遷費等。它包括居民住宅用地、工業用地、商業旅遊和娛樂用地及用於建造辦公、教育、醫療科研、服務用房等其他綜合用地四部分。土地交易價格指數，就是指反映一定時期內土地交易價格變動趨勢和變動程度的相對數。
土地交易價格指數的主要分類為住宅用地、工業用地、商業、旅遊用地等幾類。
這三套指數的計算方法相似，均採用由下到上逐級匯總的方法。

8. 房地產市場指數有那些

目前,我國房地產價格指數的編制與發布既有政府主持的,也有民間承擔的。民間的房地產指數由房地產開發商或中介機構編制,如中房指數(CREIS)、戴德梁行指數(DTZ index),偉業指數、中原城市指數(包括 CCI 和 CCL)等。政府的房地產指數一般由房地產管理部門組織編制,如全國35個大中城市房地產價格指數、深圳房價指數、上海住宅預售價格指數、西安40指數等。這些價格指數的編制和使用上存在以下幾個問題(張宏斌、賈生華,2000):指數編制過程中,板塊、片區和商業圈的劃分缺乏必要的理論依據;指數的計算方法落後;價格指數的預測方法不能體現房地產市場的內在特點;各地編制房地產價格指數的主體不一樣,造成了數據的來源和樣本的選擇方法存在很大的差異。
國外的房地產價格指數編制方法眾多,從現有文獻來看,大致可歸納為以下幾種關鍵類型:重復交易法、特徵價格法以及混合模型方法。其中重復交易法和特徵價格法是解決房地產價格指數編制中由於房地產結構差異、品質差異所造成的指數偏差等問題的較好方法,尤其是特徵價格法在國外住宅價格指數的應用中最為廣泛。然而,由於我國特殊的國情和市場條件,國內目前十餘種房地產指數的編制大多採取了理論上簡單、實際編制上粗糙的加權平均法,或者是加權平均法和重復交易法相結合的不規范做法。在指數的理論和實踐中存在著指數測算方法不完善、樣本數據缺乏代表性、指數的應用受到很大的局限等問題。
然而,隨著我國市場經濟改革的不斷深入和國民經濟的穩步高速增長,我國各地房地產市場在數年內就有了前所未有的變化和發展。在經濟發展迅速、市場體制較完善的地區和城市,房地產市場不斷規范和成熟,市場交易案例逐步增多,房地產交易登記備案制度也逐步得以實施和完善。這樣,我國城市房地產指數在編制的基本理論方法上,一些城市地區已初步具備了應用特徵價格法的現實可行性,大量的交易案例和實際價格數據使得房地產各屬性與房地產價格關系的測算成為可能。同時,由於我國目前房地產市場仍然以一級市場(即新盤的交易)為主,大多數城市的二手房市場遠未放開,市場交易資料相對來說還是較封閉不公開,這種現實狀況極大地限制了重復交易法的應用。當然,在一些二手房市場較發達、市場基礎較好的個別地區,如上海,可以考慮採用該方法編制房地產指數。此外,由於大多數地區和城市,畢竟房地產市場的發育晚、規范慢、交易少,在一定的時期內都不一定能夠具備僅僅應用征價格法的條件。這樣採用細分市場和加權平均法以及特徵價格法可能對目前國內很多亟需編制房地產價格指數的城市還是一種可行的思路。
總之,從未來我國房地產價格指數編制的趨勢看,特徵價格法因其方法的科學性和理論的完善性而具有廣闊的應用前景,應加強這方面的理論研究。此外,應針對不同地區不同條件選擇合適的、可行的房地產價格指數編制方法。在有條件的地區、城市,可分別採取兩種以上的方法進行房地產指數的編制,並進行比較研究。
特徵價格模型
房地產特徵價格法編制房地產價格指數的理論依據源於「特徵價格理論」,最早由美國經濟學家Lancaster於1966年創立,其意義為每單位消費者在追求效用極大的過程中,每增加一個單位某種屬性的消費,所願意支付的邊際費用。這種方法是應用特徵價格理論,運用模型求出影響房地產商品價格的品質因素所隱含的價格,並可確定每一品質因素變動對商品價格的影響程度。這樣即使是非同質商品也可以在基期和報告期進行比較。設p為房地產商品價格;Xi為房地產品質因素;βi為各品質因素對房地產商品價格的影響系數;Tj為房地產商品在j期售出的虛擬變數,若出售Tj=1,否則Tj=0;rj為在j期出售的房地產商品價格變動; 為隨機誤差項。根據特徵價格理論可以建立房地產商品價格模型:
LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e (1)
通過回歸分析,以得到各期的值,利用這些數據就可以編制房地產價格指數。這種方法雖有較好的理論基礎,但在應用時要注意考慮這樣幾個問題:影響房地產價格的特徵因素有那些;房地產價格與這些特徵因素之間的關系是什麼樣的。因此,在實施時,該方法需要大量的房地產價格資料及相應的大量統計數據,這樣有助於發現其中的規律,目前國外一般採用特徵價格理論編制房地產指數,使計算出來的房地產指數盡可能反映房地產市場供求關系的變化。特徵價格模型的實證研究和應用分為兩個方面:
價格指數的編制。特徵價格模型最初的用途是編制價格指數,即使在現在,特徵價格模型的第一種且非常重要的用途,也還是根據數據的性質(時間序列數據、橫截面數據、面板數據)對價格指數的編制方法進行全面改善,研究的基本目的是提高住宅價格基準的精確性,一些研究還構建了適用於特別用途的住宅價格指數,如對貧困分界點的測量進行改進。
推斷特徵的隱含價格和估計特徵的市場需求。大多數研究往往把焦點集中在運用模型如何求得科學合理的特徵價格這個問題上。而美國不少學者研究不同人種、社會經濟狀況等因素對住宅價格的影響。另外, 有不少學者使用特徵年齡系數來測度折舊。盡管估計特徵的市場需求存在一些困難,但還是有許多研究試圖得到單個住宅特徵或特徵群的需求參數(有時是供給和需求參數)。
我國房地產價格指數的構建
應用特徵價格模型的理論前提是市場均衡,在現實世界中滿足這一理想條件的情況不存在。但是,國內市場經濟的發育已經為應用特徵價格模型創造了條件。應用的切入點可以房地產行業,因為在國外大約有一半多的房地產價格研究採用特徵價格模型進行的實證研究,這些研究為本文提供了豐富的文獻資料和借鑒經驗。此外,國內房地產行業的資料收集條件已經基本成熟,可以通過政府部門、中介機構等各種渠道獲取市場資料。因此可以從以下三個方面進行重點研究:一是房地產價格指數的編制; 二是房地產評估方法的完善;三是研究環境、交通等具體因素對房地產價格的影響,這些都是可行的且具有重要的實踐意義。由於房地產價格特徵指數法要採集大量的數據,一般直接編制全國的房地產價格特徵指數有困難,現以成都市房地產為例,探討改進的房地產特徵指數的實施方案。
(一)對城市房地產市場作分區、分類
這里主要是指對住宅的分類,可分為普通住宅、公寓、別墅,或分為多層、高層等,主要是使各類之間的品質更為接近,各類之間的區別更大些。分區就是將城市區域劃為一個個片區,劃分的原則就是保證每一個片區在環境品質方面,如周邊學校、商業中心、醫院、周邊道路、空氣污染情況、治安環境等方面大體的相同性。在實際操作時,應邀請本地區房地產市場方面的專家,採用特爾斐法確定影響房地產商品價格的品質因素。
(二)採用抽樣調查方式獲取數據
該方式能夠事先計算和控制誤差,同時還可以降低編制指數的成本。首先對房地產市場進行了分區分類後,抽樣時宜採用分層抽樣的方式。根據抽樣原理在允許誤差的情況下確定樣本數目,再根據各片區的規模及近幾年各片區的交易量來確定在每個片區抽樣的數目。
然而,在同一片區內,房地產商品之間僅在樓層、建築面積、裝修程度、朝向等建築物本身品質方面存在不同,因此較容易應用特徵價格理論建立模型來評估這些品質的變動對房地產價格帶來的影響。這樣,如果同一房地產商品在報告期沒有交易,也可採用在同一片區有交易的房地產商品修正後的價格作為代替,解決了樣本前後期同一性的問題。同時因為同一片區的環境品質大體一致,前後期品質的影響也可消除。這樣,在很大程度上解決了前面提到的樣本可比性和價格評估的問題。
(三)價格指數的構建
1.分區分類房地產均價。每一個片區同一類別的房地產價格保證了同質可比性,因此可以通過計算分區分類均價:
pij』=∑p』ijsq』ijs/∑q』ijs (2)
其中:i表示片區,j表示住宅類別,s表示樣本房地產,t表示報告期,p』ijs樣本房屋用於房地產指數編制的房地產價格,q』ijs為該房地產交易面積,t表示報告期,0 表示基期。
2.分區分類房地產指數。由於每一個片區同一類別的房地產可以看作是同質樣本,因此分區分類房地產指數就相當於個體指數,其計算公式如下:
Iij=p』ij/q0ijs(3)
3.綜合指數。 接下來就要採用加權的方法將分類分區指數合成綜合指數,根據需要,可以合成某一行政區指數,也可以合成某一類別指數,或者合成總體綜合指數。由分區分類指數合成綜合指數,非常關鍵的是權重的選擇。權重的選擇要考慮兩方面的問題:一是採用成交面積還是成交金額,目前國內房地產指數較多的採用成交面積,略顯不足,有些高檔住宅成交面積雖小,但成交金額較大,在整個房地產市場中所佔地位較重,這在權重中應有反映。二是只考慮有交易的房地產還是考慮全部的房地產交易面積都會發生變化,也就意味著現實中的權重在每一個計算期都發生變動,因此,按基期權重計算的結果就會與實際情況出現偏差。有些片區經過一段時間可能因各種原因而退出指數計算,而有些新建小區可能要成為指數計算的樣本。另外根據本地區房地產市場的情況,各片區所佔權重經過一段時間也要進行調整。這些調整間隔大約一至兩年為宜。樣本或權重調整後都要對當期指數進行調整,以保證指數前後的銜接。

9. 國家統計局的商品房價格指數是什麼意思

計算公式由於版面原因無法顯示。詳細可參閱國家統計局網站，在網站最下方檢索「住宅銷售價格統計調查方案」關鍵詞，即可找到你需要的資料。下文內容均來源於該《方案》。

六、價格指數的計算方法
（一）新建住宅銷售價格指數的計算方法。
⒈各城市基本分類月環比價格指數。
計算步驟與方法：第一，計算某一新建住宅項目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三個基本分類的環比指數；第二，採用雙加權計算全市三個基本分類的環比指數，即分別利用本月銷售面積和金額作為權數計算價格指數，然後將兩個價格指數再簡單平均計算；第三，計算保障性住房環比價格指數，計算方法與商品住宅基本分類計算方法一致。
具體計算過程為：
⑴計算各項目各基本分類（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房）本月及上月平均價格。
本月及上月平均價格計算公式為：
和 （1-1）
其中：、為第i個項目第j基本分類t期（本月）、t-1期（上月）銷售金額，、第i個項目第j基本分類t期（本月）、t-1期（上月）銷售面積。
⑵計算各項目各基本分類（含保障性住房）月環比價格指數。
①連續性銷售項目和新開項目環比價格指數的計算。
連續性銷售項目是指，該項目本月和上月對應分類都有成交記錄；新開項目是指，該項目本月第一次進入市場銷售（本方案中連續四個月沒有成交記錄的在售項目也視為新開項目）。
對於新開項目，需對上月該項目各分類平均價格進行評估，具體評估方法如下：如果新開項目附近區域存在可比在售項目，則按照該可比項目對應分類成交價格評估新開項目上月價格；如果沒有，則根據區域、地段、價格同質可比原則，選取與該項目位置屬同一級別區域的相似項目，按照其對應分類成交價格評估新開項目上月價格；如果上述項目都不存在，則根據該項目附近區域內本月二手住宅交易價格變動幅度或有關價格數據變動幅度進行評估。
連續性銷售項目和新開項目基本分類環比指數計算公式為：
（1-2）
其中：為第i個項目第j基本分類t-1期（上月）平均價格（對於新開項目則為評估的平均價格），為t期（本月）平均價格。
②間斷性銷售項目環比價格指數的計算。
間斷性銷售項目是指，由於市場供求變化等原因導致該項目當月有交易，對應分類上月沒有交易，而在上月之前的兩個月內曾經有交易的項目。
對於該類項目，依據項目上月之前兩個月內離本月最近的各分類成交數據計算各分類平均價格，再利用下列計算公式計算基本分類環比價格指數：
（1-3）
其中：表示第i個項目第j基本分類t期（本月）平均價格，表示距離本月最近的對應基本分類平均價格，n為距離本月的月份個數。
⑶計算全市基本分類（含保障性住房）月環比價格指數。
計算公式為： （1-4）
其中：為第i個項目第j基本分類環比價格指數，為第i個項目第j基本分類t期（本月）銷售面積（金額），n為該基本分類中包含項目的個數。將分別利用銷售面積和金額加權計算得到的兩個指數再簡單平均計算。
⒉各城市基本分類以上類別價格指數。
⑴定基價格指數的計算公式（註：以2010年為基期，即以2010年平均價格為基期價格、2010年銷售面積為基期銷售面積）。
（1-5）
其中：Pt表示當月各分類平均價格，Q2010表示2010年各分類銷售面積，、分別為本月和上月定基價格指數，為環比指數。
⑵月環比價格指數的計算公式。
（1-6）
⑶月同比價格指數的計算公式。
（1-7）
（二）二手住宅銷售價格指數的計算方法。
⒈各城市基本分類月環比價格指數。
⑴計算各基本分類中選中的二手住宅的環比指數。
計算公式為： （2-1）
其中：為第j基本分類中第i個樣本住宅t期（本月）價格，為t-1期（上月）價格。
(2)計算全市基本分類環比價格指數。
採用雙加權計算全市各基本分類的環比指數，即分別利用本月銷售面積和金額作為權數計算價格指數，然後將兩個價格指數再簡單平均計算。
計算公式為： （2-2）
其中：為第j基本分類中第i個樣本住宅環比價格指數，為第j基本分類中第i個樣本住宅所代表住宅類型的t期（本月）銷售面積（金額），n為該基本分類中包含樣本住宅的個數。
⒉各城市二手住宅銷售價格指數的計算方法同各城市新建住宅價格指數。

10. 什麼是住宅指數

住宅指數全名：住宅銷售價格指數，是綜合反映住宅商品價格水平總體變化專趨勢和變化幅度的相對數屬。中國住宅銷售價格指數由70個大中城市的新建住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數組成。
（一）新建住宅銷售價格指數基礎數據來源。直轄市、省會城市、自治區首府城市（不含拉薩市）、計劃單列市以及部分地級市等53個城市，使用房地產管理部門的網簽數據。其他17個城市暫時使用統計局系統房地產開發統計報表中的相關數據。
（二）二手住宅銷售價格指數基礎數據來源。由國家調查隊系統向各有關城市房地產管理部門、房地產經紀機構收集相關數據。