房地產新老項目如何界定

① 房屋老項目適用稅率5%的政策依據是

1、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

3、一般納稅人銷售其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4、一般納稅人銷售其2016年5月1日後自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

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不動產經營租賃服務。

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率計算應納稅額。

納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

2、公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的徵收率計算應納稅額。

試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上註明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。

3、一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4、小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5、其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的徵收率計算應納稅額。

6、個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

② 房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，銷售額如何確認

一、復根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公制告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定：「......自2016年5月1日起施行」
二、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第九條規定：「一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。」

③ 已竣工驗收的房地產開發項目如何理解

【問題】
「已竣工驗收」的房地產開發項目，應當如何理解把握？
【解內答】
房地產開容發企業開發商品房等建設項目，凡符合下列條件之一的，應視為已經竣工驗收：
（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二）開發產品已開始投入使用。
（三）開發產品已取得了初始產權證明。

④ 如何界定房地產項目分期開發

1、規模的考慮
這是最本源的考慮。對於一棟2000平米的商務樓來說，很少有開發商說要分幾期開發，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然後命名為某某項目的二次開發，諧音為「二期開發」。當然這個規模的大小是相對於開發商的實力來說的。此處我們討論的分期開發主要針對的是一個市場中的大盤開發，一般規模在10萬平米以上。

2、資金的考慮
這是最貼心的考慮。在北京市場上一個規模30萬平米的中檔項目，其運作資金需要動輒10多個億，一個開發商很難有實力一下在兩三年內將如此數目的資金注入到一個項目上。現在開發上只有3個億的資金能夠注入到這個項目，怎麼辦？這就得運用市場上常說的「滾動開發」策略。說白了，就是開發商首先注入3個億的啟動資金，開發一部分地塊，然後等著部分地塊的錢收回來，我就繼續開發下一部分的地塊。

3、銷售的考慮
這是最實在的考慮。資金的考慮只能說明對於大項目要分期開發，但到底分為幾期呢，除了看開發商有多少錢，要考慮的就是我開發商資金投入多少時，通過銷售我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發展和項目的正常開發，給銷售的任務就是一年半內銷售完項目並回籠資金18個億。假設現在市場上的銷售狀況是，一個項目持續銷售每年能達到6個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。那麼要想完成任務，在可以將每期看成獨立的項目時，則此項目就至少要分為兩期。現在考慮到分期間的產品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那麼這個項目就要分為3期。

4、產品的考慮
這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產品之間的競爭。此處的產品考慮，主要針對的是不同產品問題。不錯如果一個小的項目不同產品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利於項目銷售的，但是對於一個大的項目來說，沒有種產品的規模很大，那麼就不可以放在一期進行同步銷售。這主要受市場的推廣影響，例如一個大的項目，既有寫字樓又有住宅，因為產品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數的情況還是將不同的產品進行分期的。此方面的考慮如果項目不是很大，一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產品一類。
5、價格的考慮
這是最誘人的考慮。記得一個知名的業界老總說過，開發商對一個項目的開發其利潤是如何實現的，是通過價格的不斷提升來實現的。對於一個項目的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什麼會贏利那麼多。其奧妙就在於，一個大項目起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格並也開始瘋長。現在很多開發商已經形成一種思維的定式，當一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高於前一期的30%，甚至更高。現在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分期也是一種好用的手段。當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那情況可就完全由你自己把握了。

6、規劃的考慮
這是最無奈的考慮。對於一個佔地10萬平米以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現規劃路，按照規劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分期方法。也有的項目地塊中間會出現高壓走廊等，為了規避一些影響和規劃的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。當然這只是從開發商規劃便捷角度考慮項目分期的。有些時候一些城市對房地產開發項目有很多規定，比如規模在多少平米以上就必須有相關配套，為了規避如此的限制和節省巨額的開發費用，開發商往往會採取分期來濃縮開發規模。當然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發商自己根據實際情況去把握了。

7、風險的考慮
這是最保險的考慮。大盤開發起始於城市化、郊區化的大力發展。對於郊區化大盤由於交通配套、周邊環境等尚未成熟，項目的運作風險較大。所以對一些開發商來說，對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營，但保險考慮還是將項目進行分期規劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然後或者與別人合作，或者賣地。如果是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的利潤，然後見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發商進行異地開發規避地方政府政策風險的好辦法。

8、成本的考慮
這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處項目要進行分期，但是天下沒有免費的午餐。項目分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大於三居室。說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個廚房一個衛生間、但很少有三居室三個廚房三個衛生間的。分期也一樣，每一期你都要去政府相關部門進行相關手續的辦理，這還是次要的。更為頭痛的是，有些規定是，如果分期每一期都要進行相關的配套。這的確是一個不小的費用。

綜合考慮，項目的開發分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權衡。然後建立系統的財務分析。因為對於房地產開發來說，最終還是以利潤為成敗與否的衡量標准。利潤的多少完全看所獲得收入與付出成本間的差額。當然，現金流的考慮也越來越被開發商所重視。在財務分析時也是重要的方面。

⑤ 我公司項目是屬於新項目還是老項目執行稅收政策

根據《營改增試點有關事項的規定》對房地產新老項目界定依據施工許可證的時間。
或者《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

⑥ 房地產開發企業自行開發項目，如何判斷是否屬於老項目，以開工、完工還是產權登記時間為准

以開工日期為准。根據《國家稅務總局關於發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，版一般納稅權人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產老項目，是指： （一）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目； （二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

⑦ 碧桂園老項目和新項目什麼區別

碧桂園的老項目和新項目肯定還是有區別的，一般老項目的話發展強勁，都不怎麼想，還是新項目不喜歡以前的比較好。

⑧ 到底如何界定建築工程新老項目

如果未取得施工許可證，但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前，則該項目屬於老項目。否則，該項目就屬於新項目。