1. 營改增 稅負減少怎麼算
這個2.91% 怎麼算的？
3%/（1+3%）=2.91%
41.75% 怎麼算的？
(5%-3%/1.03)/5%=41.75%
2. 營改增後房地產行業怎麼降低稅務負擔
一、全面做好「營改增」財務核算準備工作
「營改增」對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對「營改增」帶來的難題，房地產企業應充分學習相關政策，做好「營改增」財務核算準備工作。
1、調整會計賬戶的設置
房地產企業應該在「應交稅費」科目下設置「應交增值稅」「未交增值稅」等明細科目，輔導期管理的應在「應交稅費」科目下增設「待抵扣進項稅額」明細科目。在「應交增值稅」明細賬中，借方應設置「進項稅額」、「已交稅金」、「減免稅款」、「轉出未交增值稅」等專欄，貸方應設置「銷項稅額」、「進項稅額轉出」、「轉出多交增值稅」等專欄。
2、正確進行會計處理
第一，取得過渡性財政扶持資金的會計處理。房地產企業「營改增」轉換期間因實際稅負增加的，將有可能向財稅部門申請取得財政扶持資金，期末有確鑿證據表明企業能夠符合財政扶持政策規定的相關條件且預計能夠收到財政扶持資金時，按應收的金額確認營業外收入。
第二，增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關規定，房地產企業初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在「應交稅費——應交增值稅」科目下增設「減免稅款」專欄，用於記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額。
3、完善企業內部財務、稅務控制制度
良好的企業財務、稅務控制制度是控制企業稅務風險的重要手段之一。尤其在「營改增」後，賬務處理復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，企業更應該注意以下財稅內控制度的建立和執行：
第一，采購環節盡可能取得進項發票後支付款項。「營改增」後，房地產企業增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業在采購過程中，應及時取得進項發票，否則，在支付款項後，可能由於市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣。
3. 營改增後小規模建築也稅負降了多少
營改增對於房地產企業的影響首先取決於企業成本結構。在土地成本佔比較低的三四版線城市，房地產企權業付出的建安成本增值稅將有望獲得抵扣。相比之下，一二線城市則由於建安成本佔比較低，企業可以抵扣的進項稅規模可能不足，受益有限。 從稅收轉嫁的角度來看，房地產企業很難受到上游建築行業稅負轉嫁的影響，從而不會增加房企成本。而在下游，一些商業地產企業增值稅卻可能部分轉嫁給消費者。從這個角度來看，隨著未來營改增的持續推進，一些商業地產銷售收入佔比更高的房地產企業，以及建安成本占總成本比例更高的地產商，或將更多地受益於房地產營改增的持續推進
4. 房地產業營改增後稅負發生了什麼變化
總體來看，營改增後二手房交易對納稅人來講，徵收機關、辦稅場所和流程等都沒有變化，但稅負會略有減輕。
5. 營改增後房地產企業稅負有什麼變化
營改增對於房地產企業的影響首先取決於企業成本結構。在土地成本佔比較低的三四線版城市，房地產企業付權出的建安成本增值稅將有望獲得抵扣。相比之下，一二線城市則由於建安成本佔比較低，企業可以抵扣的進項稅規模可能不足，受益有限。
從稅收轉嫁的角度來看，房地產企業很難受到上游建築行業稅負轉嫁的影響，從而不會增加房企成本。而在下游，一些商業地產企業增值稅卻可能部分轉嫁給消費者。從這個角度來看，隨著未來營改增的持續推進，一些商業地產銷售收入佔比更高的房地產企業，以及建安成本占總成本比例更高的地產商，或將更多地受益於房地產營改增的持續推進
6. 如何確保營改增稅負只減不增有何措施
1、全面推開營改增後，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11％；提供有形動產租賃服務，稅率為17％；境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零；除此之外的納稅人發生應稅行為，稅率為6％。
2、確保營改增稅負只減不增的措施有:
（1）新一輪營改增改革試點的基本內容是實行「雙擴」。
一是擴大試點行業范圍，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業等4個行業納入營改增試點范圍，現行營業稅納稅人將全部改徵增值稅；
二是擴大抵扣范圍，本次改革將不動產納入抵扣范圍，無論是製造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。
（2）增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，能夠更有力地支持服務業發展和製造業轉型升級。同時，實施營改增後確保所有行業稅負只減不增。「這一次將不動產納入抵扣范圍，比較完整地實現了規范的消費型增值稅制度，有利於擴大企業投資，增強企業經營活力。」
3、營業稅改徵增值稅（以下簡稱營改增）是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產品或者服務的增值部分納稅，減少了重復納稅的環節，是黨中央、國務院，根據經濟社會發展新形勢，從深化改革的總體部署出發做出的重要決策，目的是加快財稅體制改革、進一步減輕企業負稅，調動各方積極性，促進服務業尤其是科技等高端服務業的發展，促進產業和消費升級、培育新動能、深化供給側結構性改革。
4、營業稅和增值稅，是我國兩大主體稅種。營改增在全國的推開，大致經歷了以下三個階段。2011年，經國務院批准，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業和部分現代服務業開展營業稅改徵增值稅試點。自2012年8月1日起至年底，國務院將擴大營改增試點至8省市；2013年8月1日，「營改增」范圍已推廣到全國試行，將廣播影視服務業納入試點范圍。2014年1月1日起，將鐵路運輸和郵政服務業納入營業稅改徵增值稅試點，至此交通運輸業已全部納入營改增范圍；[1] 2016年3月18日召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建築業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點，至此，營業稅退出歷史舞台，增值稅制度將更加規范。這是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻變革。
7. 營改增對房地產繳納的稅負是多少
營改增對於房地產企業的影響首先取決於企業成本結構。在土地成本佔比較低的三專四線城市，房地產企屬業付出的建安成本增值稅將有望獲得抵扣。相比之下，一二線城市則由於建安成本佔比較低，企業可以抵扣的進項稅規模可能不足，受益有限。 從稅收轉嫁的角度來看，房地產企業很難受到上游建築行業稅負轉嫁的影響，從而不會增加房企成本。而在下游，一些商業地產企業增值稅卻可能部分轉嫁給消費者。從這個角度來看，隨著未來營改增的持續推進，一些商業地產銷售收入佔比更高的房地產企業，以及建安成本占總成本比例更高的地產商，或將更多地受益於房地產營改增的持續推進
8. 針對營改增建築企業該怎麼應對來降低稅負
建築施工企業對營改增的應對措施
（一）加強進項稅額抵扣環節的管理
施工企業為了降低施工成本，往往選擇個體戶、小規模納稅人作為合作商供應材料、機械設備租賃。現在，由於稅制改革，施工企業更應注重選擇具有增值稅納稅人資格的合作商，並且要考查其相應的扣減稅率，取得增值稅專用發票，完善進項稅額抵扣問題，以免無法抵扣企業增值稅。營業稅改增值稅後，增值稅數額的高低直接取決於建築施工企業能夠提供多少增值稅專用發票用於進項抵扣。因此，企業所能夠提供的進項抵扣部分越高，所繳納的增值稅金額也就會越低。比如增加機械設備的購入，減少勞務的支出等。建築施工企業從現在起就需要加強公司管理，注意保管和收集相應的增值稅進項抵扣憑證。並且，試點推行階段還會發生諸多意想不到的問題，施工企業要針對不能進項稅發票的主要原因，從自身管理上增強堵漏意識，以盡量減少損失。
（二）培養稅務人才，做好稅收籌劃
目前，有的大型建築施工企業已經提前儲備稅收籌劃人才，做好相關稅收政策的研究工作，並合理進行稅收籌劃。企業要從建築企業和增值稅的特點出發，認真研究新政策的相關規定，並特別掌握針對本行業的特別規定，通過會議、企業內部報紙和網站，對財務人員、企業管理人員、材料采購人員和預決算人員宣講有關增值稅的專業知識，增強員工對增值稅基本原理、稅率、納稅環節和納稅要求的認識，培養在采購材料、分包環節索要專用發票的意識，確保在稅制改革後能夠立即進行熟練操作和運用。
營業稅改增值稅對建築施工企業的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業管理的各方面，尤其涉及到法律，財務管理，會計核算等重要方面，企業在這方面要提供足夠的人才支撐，確保企業納稅合法合規。法律顧問應當深入研究相關稅收法律法規，稅收政策，財務會計人員應當做好稅務的會計處理核算工作。企業必要時要適當配置稅收籌劃人員，進行合理避稅、節稅，充分享稅制改革給企業帶來的稅收紅利，並實現涉稅零風險。
（三）加強企業內部管理，規范企業經營方式
營改增，給建築施工企業的管理提出更高的要求，作為具有企業法人資格的建築施工企業，要從公司組織機構，子分公司的設立和發展戰略以及重大投融資項目上做出相應調整。比如投標工作，企業往往以集團公司名義對外投標，中標後再分解給集團內部，具有法人資格的成員企業應，與集團公司簽訂分包合同，取得的收入應在成員企業機構所在地繳納增值稅，並將增值稅發票提供給集團公司；集團公司從建設單位取得的全部收入扣除包括成員企業已繳納的增值稅進項稅額後應在企業機構所在地繳納增值稅，建設單位和集團公司都不能再代扣代繳稅費。如前所述，營改增對於非法轉包、分包，掛靠以及聯營項目等經營方式更容易實現監督。建築施工企業應當規范經營方式，規避法律風險。
9. 「營改增」後個人二手房稅負略降
本報訊（記者趙瑩瑩）昨日，在國新辦「全面推開營改增試點情況」的吹風會上，國家稅務總局副局長汪康表示，5月1日推行「營改增」後，個人二手房稅負沒有增加，還比以前略有降低。
按照今年政府工作報告的要求，從今年5月1日起，「營改增」試點范圍將擴展到建築業、房地產業、金融業和生活服務業，實現增值稅對貨物和服務的全覆蓋。
汪康表示，過去二手房營業稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營業稅5%，現在改為增值稅還是5%。過去營業稅征5%時，如果房價是100萬元，交5萬元的營業稅；現在是100÷（1+5%）×5%=47600元，少交稅2400元。相當於原來營業稅負擔是5%，營改增以後的稅收負擔是4.76%。他特別說明，過去100萬元房價是含稅價，現在增值稅按照不含稅價來征稅，稅基不一樣，所以個人營改增以後交易二手房稅負不升反降。另外，個人交易二手房涉及的稅收相關流程、辦稅場所等都保持不變。
財政部副部長史耀斌表示，全面推開「營改增」改革，是本屆政府成立以來規模最大的一次減稅，按照測算，2016年減稅金額將超過5000億元。為落實「所有行業稅負只減不增」的要求，財政部和國家稅務總局在設計試點方案時就堅持改革和穩增長兩兼顧、兩促進的原則，按照營業稅稅負平移的方法測算確定了各試點行業的適用稅率，對4個行業原稅收優惠政策原則上予以延續，對老合同和老項目實行政策平轉，對特定行業制定了過渡性優惠措施等。
汪康介紹，目前各項准備工作進展順利，已完成了准備工作量的80%。汪康說，改革的配套文件已經出齊，征管的移交工作已基本結束，稅收征管信息系統的改造升級工作已基本完成。同時，對稅務系統40多萬稅務幹部的培訓也已基本結束。
談到「營改增」後中央和地方的收入分配關系，史耀斌表示，目前財政部正在研究「營改增」以後收入劃分的過渡辦法，總體原則是要保持中央和地方財力格局總體穩定。而且，現在增值稅率檔次較多，存在一定的稅收漏洞和稅收管理上的復雜性，未來在增值稅立法時也會考慮簡並稅率。
不動產納入抵扣范圍，會不會刺激下游企業購買商業性的房地產從而推高房價？史耀斌回應稱，不動產進項稅可以抵扣的政策實施後，企業不會單純為了抵稅而購進大量不動產。的確，新增的不動產可以作為進項稅抵扣，但如果企業的投資行為，對其目前的生產經營沒有益處的話，想必不會為了抵扣的目的去購買或者大量購買房地產。
（以上回答發布於2016-04-13，當前相關購房政策請以實際為准）
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10. 營改增房地產業稅率11%怎樣測算稅負
房地產行業營改增之後稅負的測算方法採用一般計稅方法中的購進扣稅法，應納稅額專是指當期銷項稅屬額抵扣當期進項稅額後的余額，公式為增值稅=銷項稅（營業收入*銷項增值稅率）-進項稅抵扣；進項稅抵扣額=成本*稅率。
比如 ，一家房地產企業購進建築材料由一般納稅人開具17%的進項稅發票，假設票面價值1000萬元，則可抵扣進項稅額為170萬元。房屋銷售時需按照11%的稅率開具增值稅專用發票，假設銷售額為5000萬元，則銷項稅額為550萬元，應交增值稅額為550-170=380萬元，則企業的實際稅負為380萬元。而按照營改增之前繳納5%的營業稅比率計算，實際稅負為250萬元。對比之下，營改增之後稅負增加了130萬元。
營改增能否降低企業稅負要看房地產企業的進項稅抵扣來源的多少。購置出讓土地時，由於地方政府非企業身份無法開具增值稅發票，因而無法產生進項稅抵扣。所以，土地成本變動對企業稅負無法產生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營業額中所佔比例不同同樣影響到營改增後應繳稅額的額度，也決定著企業營改增之後稅負是增加還是減少。