如何看待房地產住宅市場的實際需求

『壹』 如何進行房地產市場分析

在沒有得出定位之前，不要說什麼「競爭分析」之類的話，因為不同的產品和客戶群體決定了需要爭奪的市場蛋糕是不一樣的，而且即使爭奪相同的蛋糕，也有一個時序問題，好比老子不會跟兒子去搶媳婦一樣的道理。 競爭是什麼，是對需求資源的爭奪。考慮競爭，需要考慮需求的類型（什麼樣的蛋糕），需求市場的增長情況（多大的蛋糕）和需求的時機（什麼時候能吃蛋糕）。 供給主要指的是產品，需求主要指的是客戶，市場分析包含產品分析和客戶分析，不要再錯誤地把市場分析、產品分析、客戶分析作為彼此獨立的部分來說了，彼此之間的包含關系必須搞清楚，別犯基本錯誤。 分析產品或者分析客戶，有一個不怎麼提起的前提條件，就是按照市場化手段尋找解決問題的機會。實際上，解決問題，並不一定需要靠市場化的手段。如果能用非市場化的手段解決問題，市場分析那一套東西可以弱化，否則顯得非常迂腐和書生氣。 非市場化的手段很多，例如行政干預，人為設障礙，法律干涉，高層溝通，強制規定等等。當然，很多東西上不得檯面，但是確實能夠解決問題。 實際上，傳統的產品對應客戶需求的市場分析模式存在一個最大的前提，就是默認了某種產品具有特定的功能，通過貨幣交換的方式能夠滿足客戶某種需求。實際上這個前提是會被改變的——真正需要的不是產品或者功能，而是產品或功能產生的效果，只要能夠產生效果，產品或者功能的形式並不重要；是不是一定需要貨幣方式來交換？用權益方式來交換（例如股份、使用權等）是一種新的思路；難道一定要滿足某種現存的需求？挖掘需求或者創造需求也是可行的思路。 我認為，新的市場分析模式應該是：設計或者構思要達到的效果；設計一種價值交換方式；創造或者引導出某種需求，從而創造一種新的市場。——這實際上是商業模式設計，而不是傳統意義上的市場分析。l 傳統市場分析的思考維度 供給的規則是什麼ü 供給的產品形式是什麼？ü 不同產品形式對應的價值交換區間是什麼（即價格段）？ü 產品主要集中在哪裡供應？空間格局是什麼？ü 供給的產品是什麼時候出現的？ü 供給的產品哪種多？哪種少？主次結構是什麼？ü 價值交換的方式（例如銷售還是持有）的效果評價 供給的變化是什麼ü 供給的總量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供給的產品會出現在哪裡？ü 新的產品形式是什麼？ü 新的供給產品會在什麼時候出現？ü 有沒有可能促使供給變化的重要事件、節點？發生在什麼時候？（例如重大基礎設施，重大活動，特殊規劃確定等） 需求的規則是什麼ü 主流的價值交換區間在哪裡（市場主流總價段）？ü 消化速度的情況§ 整體消化速度§ 個案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的類型ü 不同類型需求人群對應的購買力的結構ü 價值交換的方式（例如購買還是租賃） 需求的變化是什麼ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是剛性的市場還是彈性的市場？）ü 有沒有可能發生促使需求變化的重要事件、節點、設施？發生在什麼時候？ （是平穩發展還是轉折變化？）ü 可能帶來的需求類型的變化預測ü 有沒有可能發生主流價值交換區間變化的情況？ 尋找機會在哪裡ü 在哪裡有機會？（區位的機會）ü 在什麼時候有機會？時機到了沒有？ü 在哪種價值交換方式下有機會？ü 在哪種價值交換區間下有機會？ü 這樣的機會能維持多長時間？ü 實現價值的速度會是什麼情況？ü 我是機會的創造者、引領者？還是紅利的分享者、跟隨者？ü 如果打破現有常規，存在哪些可能性？§ 市場的可能性有哪些？§ 非市場手段實現的可能性有哪些？l 市場分析的寫作方式 想法和說法是不一樣的——需要一定的思考維度來想清一個問題，但是表達的方式不能完全按照思考的邏輯來，而是按照一個能被人理解的邏輯來。 因此，供給和需求要對應著來說，說了供給的規則，你就需要緊接著說需求的規則；說完供給的變化，就需要接著說需求的變化。這種寫作方式容易被人理解。

『貳』 如何看待當前房地產的發展趨勢

一、對當前房地產發展總體形勢的分析

（一）房地產投資的走勢說明宏觀調控已見成效

當前，一種持「房地產過熱論」、「泡沫論」和「風險論」的觀點認為，「此前的宏觀調控對房地產的緊縮效應並不明顯」，其依據是「1-6月，房地產開發投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7％」。我們認為，觀察宏觀調控措施是否發揮作用，不能看某一時間段的經濟數據，而應該看其在較長時間內的發展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。從圖1中可以清晰的看出，國家採取的抑制固定資產投資和房地產投資過熱的宏觀調控措施充分發揮了作用。
（二）判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看是否存在真實需求

我們認為，目前的住宅需求仍是真實需求，其依據如下:

首先，從潛在需求看，我國現有城鎮居民4.9億人，到實現「全面小康」的2020年，我國城市化水平將達到55－60％，城鎮居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮居民人均住房面積為23.8平方米。根據國外相應發展水平的經驗，根據中國過去城鎮居民住房改善的速度，根據我國城市化的進程等多方面因素和目前的統計資料初步測算，我國2020年城鎮居民的人均住房面積可能要達35平方米。也就是說，每個城鎮居民的人均住房面積要在目前基礎上再增加10平方米以上。

其次，從有效需求測算，不算農村進城經商務工人員的住房需求，只計算城鎮居民改善住房的需求，如果假定有20％的城鎮家庭有改善住房的要求，而且這20％要求改善住房的城鎮家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那麼中國20％的城鎮家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

第三，必須注意到，真實有效需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產生的大量被動需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發展階段。各地特別是經濟發達地區房屋拆遷規模不斷擴大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當年房地產竣工量的28％左右。2003年10月，國務院辦公廳下發《關於控制拆遷規模規范拆遷行為的通知》之後，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但未來一段時間內，由於城市基礎設施建設、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規模，從而形成對房地產的巨大需求。

在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區可能出現房地產過熱或結構性過剩現象，也不能就此判斷房地產已經是「泡沫經濟」。

『叄』 面試時你如何看待現在的房地產市場怎麼回答

如實回答。市場低迷，不過花無百日紅，能熬過這段時間，就能有春天了。

『肆』 如何從供應和需求的角度來分析當今中國房地產市場的趨勢

我也寫的這篇論文 房地產的供應主要受四個因素的影響：
1、房產市場的價版格：價格越高權，供給越多；價格越低，供應越少
2、地方政府的土地供應量：土地供應越多，房產供應越多，反之越少
3、融資環境（主要指銀行貸款）：銀行貸款難度越低，房產供應越多，反之越少
4、在中國，房地產的供應與政策的關系也很大，利好政策出台，則供應多，反之越少
其餘的因素影響較小，包含建安成本、市場競爭等等
房地產的需求主要受三個因素影響：
1、房地產價格，價格越高，需求下降，反之則上升
2、居民的收入水平，收入高，需求高，反之則低
3、國家政策及銀行態度：國家鼓勵購房、銀行貸款放鬆，則需求趨於旺盛，反之則需求下降

這樣寫就可以了 慢慢分析唄

『伍』 北京市近年來如何對待房地產市場

近年來，北京市堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，以建立購租並舉的住房制度為方向，圍繞政府和市場、供給和需求、當前和長遠、新房和存量房四個關系，深入推進房地產市場供給側結構性改革和長效機制建設。

另一方面，大力培育發展住房租賃市場，進一步發揮租賃市場解決市民居住問題的重要作用。加強頂層設計，大力推進《北京市住房租賃條例》立法工作，努力推動盡快進入立法審議程序。同時結合北京實踐加快完善住房租賃政策措施，起草《關於加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》，從加大租賃住房供應、建立監管平台、規范租賃關系、落實租賃賦權、加強行業監管等方面提出規范發展住房租賃市場的具體措施，引導居民形成先租後買的梯次消費模式，促進房地產市場平穩健康發展，已於8月17日-25日向社會公開徵求意見，待北京市政府批准後將正式發布實施。

『陸』 房地產的市場供給、需求的影響因素，並簡要分析。

影響房地產市場供給的因素 1.可以供給城市使用的土地的數量城市房地產的供給能力，首先決定於能夠供給城市使用的土地數量。由於土地是一處稀缺資源，因此一個國家能夠供給城市使用的土地數量總是有限的。在一定的歷史時期內，一個國家究竟能夠把多少土地提供給城市使用，這決定於經濟發展的水平、房地產本身發展的水平以及舊城改造的速度等。一個國家經濟發展的水平越高，特別是它的農業生產力越高，它能夠提供城市的糧食越多，它能夠提供給城市使用的土地也就越多。這也就是說，農業勞動的生產力越高，它就可以用較少的土地生產更多糧食，就可以把更多的土地提供給城市使用。所以這里涉及到國民經濟中一、二、三產業之間的關系。 由於中國人多地少，人地矛盾十分尖銳，從而較大地制約了城市土地的供給。 2.房地產的市場價格房地產價格是影響房地產供給的一個重要因素。房地產的供給與其他商品的供給一樣，房地產價格越高，房地產的供給也就越大。房地產供給價格彈性雖然小於一般工業品，但是隨著價格的波動，房地產供給還是會發生相應的變化的。同時，由於房地產供給的滯後性，房地產價格的上漲，並不一定馬上表現為房地產供給的增多，但它會表現為在房地產一、二級市場上對於土地需求的增長，因此，只有在一個生產周期完成後，才會在房地產市場上表現為房地產供給的增多。另外，由於房地產市場信息不充分的特性，價格信號對於市場供給關系的反映也是滯後的。而且，在房地產市場供大於求的情況下，房地產價格下調也有一個過程。但是，不管怎樣，房地產市場價格始終是影響房地產市場供給的一個重要因素。 3.國家政策的影響國家對房地產的調控政策，在土地批租、投資規模和投資結構、稅收調節等方面對房地產市場供給有著重要的影響作用。 影響需求的因素包括：1.價格水平 2.國民收入水平，包括企業收入狀況、居民收入、財政收入、房地產需求的收入彈性 3.宏觀政策 主要有住房政策、財政政策和貨幣政策 4.對未來的預期 影響供給的因素包括：1.價格因素 2.開發成本 3.政策因素 4.對未來的預期

『柒』 1：您對房地產了解嗎了解多少 2：您如何看待現在的房地產市場 ...

1、房產發展了十幾年，行業內基本比較定型了，花樣也創新到瓶頸了
2、房產市場是由中國特版色的產業
3、房產權銷售人員具備的素質四個：積極向上、努力肯干、聰明、專業
4、你能為公司提供的價值等於或大於你的價錢
你的問題挺高大全的，也只能這么給你回答了

『捌』 如何理解 中國房地產市場的需求是剛性的 這句話

1. 剛性需求（Rigid Demand）是指商品供求關系中受價格影響較小的需求，即需求彈性較小的需求。剛性需求曲線在理論上是一條直線，即不受價格變動的影響。

2. 通常情況下，生活必需品，如食鹽，由於其不存在可替代性，其需求是剛性的。從這個角度看，購房並不能算是剛性需求，住房才是剛性需求，而住房可能通過多種方式實現，比如租賃。
   

3. 需求曲線（Demand curve）是顯示價格與需求量關系的曲線，是指其他條件相同時，在每一價格水平上買主願意購買的商品量的表或曲線。其中需求量是不能被觀測的。需求曲線可以以任何形狀出現，可以符合需求定理的需求曲線只可以是向右下傾斜的。

4. 需求曲線的斜率表達的是需求的價格彈性。在數值上，價格彈性系數=1/曲線斜率。因為曲線斜率是負值，故斜率越小（曲線平緩），價格彈性系數越大，商品的價格彈性越高。價格每變動一個單位所帶來的需求將非常多，但需求曲錢的斜率並非是一成不變的，大多數商品的需求曲線斜率都是漸漸降低的，需求曲線會逐漸變得平滑。

5. 人們購房的意願是隨房價的高低而不斷變化的。當房價過高，消費者無力承擔時，只有小部分人可以承受，那購房的人自然就少，相反，當房價處於低位，有住房需求和投資需求的人都願意購房。所以商品房需求是彈性需求。

6. 但是，在部分地區，例如一線城市，收到，城市化進程的影響，很多人有進入城市居住生活的需求，促使了一線城市的住房呈剛性需求。但是，歸根結底，還是中國目前的房地產市場自身原因以及政府調控、引導所致，促使了房地產的泡沫及所謂剛性需求。

『玖』 房地產需求的實例分析

從我國實行住房改革以來，商品房的銷售金額平均的年增長速度達到31%，銷售面積平均每年增長26.5%。特別是人們對於住宅的穩定持續大量的需求將會給這個行業帶來不計其數的利潤，也將給國家財政帶來無數的稅收。
中國住宅總量需求至少來源於四個方面：第一，現有城鎮居民要求改善住房條件或者城市家庭子女長大後成家對於住宅的需求。第二，大量農民涌進城市，我國城市化水平將會保持長期的高速發展。第三，城鎮舊住宅拆遷帶來對新房的需求。第四是中國每年1.2%的高人口出生率，這部分人將是中國房地產行業長久發展的不竭動力。如果按13億人來算，那麼每年增加的人口就達1600萬之多。以上因素綜合起來，房地產行業將擁有巨大的市場。
1998年到2005年的7年中，我國城市人口增加1.4604億，城市化率從33.35%增加到43%。平均每年城市化水平增加一個百分點，每年的城市新增人口大約2000萬人。這是一個多麼大的數字，相當於整個韓國的人口數。2005年我國城市人均住房面積達到了26.11平方米。
我們不妨來粗略算算房地產市場。城市每年新增2000萬，而2005年我國人均住房面積是26.11平方米，那麼每年新增的城市人口的住房需求就是：2000萬×26.11平方米=5.222億平方米。2005年房地產開發投資15759 億元，比上年增長 19.8%。商品房竣工面積 48793 萬平方米，增長 14.9%。商品房銷售額 18080 億元。每年的住房需求是5.222億平方米，而整個2005年房地產企業開發的商品房（其中包括住房）只有4.8793億平方米，存在著供不應求的現象。
據政府權威部門估計，到2020年我國城市化達到60%的水平，總人口14.7億。屆時城市人口將是8.8億，比當前的5.6億多出3.2億。3.2億×26.11平方米=83.552億平方米。83億平方米對於中國的房地產企業來說，將是一個龐大的市場需求。如果按照當前的每年5億平方米的開發水平，83億平方米將使房地產行業保持長達17年的高速發展。
當然這只是分析了城市化水平的提高給房地產行業帶來的巨大市場，如果考慮到2020年人均居住面積的提升到35平方米的小康目標、改善居住環境的二次置業需求等因素，那將會出現一個更龐大的數字。