1. 關於怎樣才能當好一名房地產開發公司的項目經理的論文
1.如何做好工程項目經理
一名工程項目經理,就是公司的中層領導者,那麼如何做好這個角色呢?常言道：「上樑不正下樑歪,中梁不正倒下來」.如果把我們公司領導看作是上樑,員工視作下樑,那麼項目經理顯然就是中梁.一座房子的中梁出了問題,那麼這座房子遲早都要倒掉.由此,項目經理這條「中梁」在這座「房子」裡面的重要性顯而易見.是公司在工程項目上起著「承上啟下」和「上傳下達」的紐帶作用,是既要對公司負責,又要對項目部員工負責的中間領導者.
「作為中層領導,能力決定其成敗」,那麼中層領導的能力是什麼?那就是管理、用才、謀權、為人四個方面的綜合素質.只有在管理上通曉領導之道,在用才上准確到位,在謀權上運籌帷幄,在為人上以做人為本,才能成為一名優秀的中層領導.
首先,他是項目各種需求的集中交匯點：業主對項目建設的要求,公司對利潤的「追求」,社會和分承包方的需求都要通過項目經理的運作來實現.
其次,他是項目建設工程的體現者：國家和地方的有關工程建設的法律法規,公司各種規章制度,都要通過項目經理來實現.
項目經理的領導能力和管理水平,不單是工程項目成功的關鍵因素,又在上下級面前,處處在接受著「考驗」和「考核」.
眾所周知,內因是決定事物前進方向的主要動力,而做好一名項目經理這個中層領導的內因則是個人的心理素質,我們只有具備相應的心理素質,才能有成功達到自己目標的可能.那麼,這些心理素質具體包括哪些方面呢?
首先,作為一名項目經理,要認清角色,擺正位置.項目經理是公司領導在工程項目上的全權委託代理人,對外代表公司與業主及分包單位進行聯系處理合同有關的一切事項；對內全面負責組織項目的實施,是項目的直接領導者和組織者.這就要求在工作中要保持謙虛謹慎的態度,在尊重、理解並服從公司領導的同時,通過協調、討論、信息溝通等方式,充分發揮好承上啟下的作用,積極利用自身的主觀能動性,在認真做好本項目部工作的前提下,努力協調好項目部與公司各部門之間的每項工作.
工程施工過程中有很多意料不到的問題發生,對於出現的超過自己許可權范圍的事件,應當及時向公司有關部門和人員匯報,不要越權越位,既要主動地處理問題,又要請示處理方案或者取得自己處理的授權,切勿為了隱瞞一點點小問題使事態擴大鑄成大錯. 項目管理者聯盟,項目管理問題.
其次,作為一名項目經理,要識「無為故無不為」的至精妙語,又要具備開拓創新的意識.要虛心學習其他人管理項目的經驗和方法,恪守「謙虛」二字.大膽嘗試,以超前的眼光看問題,要敢於和其他好的項目部比干勁、賽成績,而不是像一隻井底之蛙,以一成不變的方式,局限於做好本項目部的工作.
其三,作為一名項目經理,要有勇於實踐的踏實的工作作風,要有真抓實乾的精神,要在實際工作中不斷豐富完善自己.首先,項目經理不是僅僅是靠書本知識學出來的,更不是吹出來的,是靠實際工作的磨練干出來的.對於工作中出現的問題,要敢於承擔責任,要善於分清問題的性質,找到解決問題的方法.在項目中能夠通過以身作則,形成一個平等協商、實事求是的工作風尚.同時,項目經理還應注意不斷培養和提高工作能力,如：決策能力、應變能力、組織領導能力、人際交往能力等,努力做到在工作中要果斷但不武斷,要穩重但不拖拉.
其四,作為一名項目經理,要有吃苦耐勞的精神.項目經理必須謹遵這一原則：做到不畏艱難困苦,扎扎實實地開展工作,勤勤懇懇地做好事情.作為項目部的領導,應該既是指揮員又是戰斗員,作為指揮員就應該體現自己的能力和水平,越是面對棘手難纏的問題,越要沉著冷靜,迎著困難上.
其五,作為一名項目經理,要盡量將工作做適當的合理的分配,責任到人,做到「該定人的定人」,要讓每個項目部人員了解自己的工作,並時常注意他們工作進展情況,要把自己的主要精力用到考慮整體組織安排,施工組織方案上來.
此外,作為一名項目經理還必須有包容的心態.要心胸寬廣、胸懷博大,做到小事講公德、大事講原則.無論做什麼事情,都要盡量拋開個人因素,不能只考慮自身的好處,無視集體和他人的利益,必要時還應該犧牲小我,成全大我.「為官先為人」,「做事先做人」,如果連人都做不好,領導別人更是無從談起,此所謂「正人先正己」.那麼,具備了良好的心理素質是不是就能勝任了呢?顯然這是遠遠不夠的.要做好一名項目經理,還必須具備以下幾個方面的條件.
其一,具備領導才能是成為一個好的施工項目經理的重要條件,團結友愛、知人善任、用其所長、避其所短,善於抓住最佳時機,並能當機立斷,堅決果斷地處理將要發生或正在發生的問題,避免矛盾或更大矛盾的產生.具有了這些能力就能更好的領導項目經理部的全體員工,喚起大家的積極性和創造性,齊心協力完成施工項目的建設.
其二,要有較強的組織協調能力,能夠調動團隊的集體智略,把項目部一幫人的才能「捏合」在一起,達到相互支持、取長補短的效果.項目部是一個團隊,如果一個項目經理沒有較強的組織協調能力,那麼這個團體就會變成一盤散沙,就沒有活力,項目部人員之間也就缺乏默契的配合,從而導致工作無法正常開展.
其三,要具備專業技術知識,是業務行家.作為一名項目經理,要開展具體工作,對業務一無所知,指揮別人也是空談,要想發揮好領導作用,就必須熟知相關的業務知識,所謂知己知彼,方能百戰百勝.掌握熟練的專業技術知識是成為優秀項目經理的必要條件.如果沒有扎實的專業知識作後盾,在項目的實施過程中遇到難題或模稜兩可的問題就無從下手、手忙腳亂最終導致人力物力上的浪費,甚至造成更大的錯誤.作為一個好項目經理的同時更要精通本專業各方面的技術知識.在精於本專業各項技術的同時應該有更廣泛的知識面,要了解多學科、多個專業的知識,也就是說什麼都知道、什麼都懂.這樣就可以在施工中輕松自如的領導各方面的工作,化解來自各方面的矛盾,順利完成項目施工任務.
其四,要善於團結下屬,不要用不正確的方式批評,特別是對有錯誤的下屬和反對過自己的下屬.我們常說,對任何犯了錯誤的下屬,只要他能改正,還是個好下屬.而對於反對過自己的下屬,要搞清楚為什麼人家會反對你?人與人之間有矛盾是正常的,一旦出現了矛盾,我們應該要正視它,而不是迴避它,更不是激化它,只有這樣才能從根本上解決它.批評下屬時,應掌握批評的技巧,不要讓被批評的下屬不但不服氣,反而產生怨恨.
其五,有工作干勁、有敬業精神、為人正直、敢於主動承擔責任.在工程建設實施的過程中,項目經理要接觸很多人,處理復雜多樣的工作也會遇到各種各樣的問題,如：施工中遇到技術問題難以解決,經過業主、監理、施工單位多方面的探討拿不出成熟方案,此時工期緊張需要盡快解決施工方案.這就需要施工項目經理挺身而出,大膽提出設想與業主同心協力解決難題.
其六,思維敏捷精力充沛.工程項目施工是一項紛繁復雜的工作,需要多方面考慮,緊密的布置.這需要有強健的體魄和充沛的精力來完成,在遇到突發事件時及時正確快速的處理,沒有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的.
其七,掌握好「事不躬親」與「事必躬親」的度.能授權的事情就不要親自做,必親自動手的必動手.把許多事情,進行分工,責任到人,並不表示責任已了,只是將整個項目部的工作分解到人,親自參與責任制的制定,親自抓落實,才能事半功倍.
項目經理投入的最重要的事就是「四控制」（指成本、質量、安全、進度的控制）.只有詳細而系統的由項目經理參與的控制計劃才是項目成功基礎.當現實的世界出現了一種不適於計劃生存的環境時,項目經理應制定一個新的計劃來反映環境的變化.計劃、調整、再計劃再調整就是項目經理必躬之事.
總的說來,作為一名項目經理,既然是公司領導在項目的代表,那麼就要在有限的任期里做出無限的努力,創造無限的成績（即效益的最大化）.因此,在工程項目實施的進程中,要多聽、多看、多學；要多調查、多研究、多思考；要多鼓勵、多表揚、多贊美；不僅要利用自己掌握的知識,靈活自如地處理發生的各種情況,注重全面發揮自身的能力和主動性、創造性.還要團結大家的力量多謀善斷,靈活機變、大膽愛才、大公無私、任人唯賢、大膽管理,才能為企業取得最大的利潤.
2. 如何做好一位工程項目經理?
核心提示：工程項目經理在工程項目建設中起到「承上啟下」的作用,如何做好這個承接,如何才能做好避免「上樑不正下樑歪,中梁不正倒下來」,公司領導為上樑,員工為下樑那麼工程項目經理就
工程項目經理在工程項目建設中起到「承上啟下」的作用,如何做好這個承接,如何才能做好避免「上樑不正下樑歪,中梁不正倒下來」,公司領導為上樑,員工為下樑那麼工程項目經理就是中梁了,如何做好這個中梁就顯得尤為重要了,本文我們就探究作為一個工程項目經理如何做好這個「中流砥柱」.
首先,工程項目經理是項目各種需求的集中交匯點：業主對工程項目建設的要求,公司對利潤的「追求」,社會和分承包方的需求都要通過工程項目經理的運作來實現.其次,工程項目經理是工程項目建設的體現者：國家和地方的有關工程項目建設的法律法規,公司各種規章制度,都要通過工程項目經理來實現.項目經理的領導能力和管理水平,不單是工程項目成功的關鍵因素,又在上下級面前,處處在接受著「考驗」和「考核」.
眾所周知,內因是決定事物前進方向的主要動力,而做好一名工程項目經理這個中層領導的內因則是個人的心理素質,我們只有具備相應的心理素質,才能有成功達到自己目標的可能.那麼,這些心理素質具體包括哪些方面呢?
首先,作為一名項目經理,要認清角色,擺正位置.項目經理是公司領導在工程項目上的全權委託代理人,對外代表公司與業主及分包單位進行聯系處理合同有關的一切事項；對內全面負責組織項目的實施,是工程項目的直接領導者和組織者.這就要求在工作中要保持謙虛謹慎的態度,在尊重、理解並服從公司領導的同時,通過協調、討論、信息溝通等方式,充分發揮好承上啟下的作用,積極利用自身的主觀能動性,在認真做好本項目部工作的前提下,努力協調好項目部與公司各部門之間的每項工作.
工程施工過程中有很多意料不到的問題發生,對於出現的超過自己許可權范圍的事件,應當及時向公司有關部門和人員匯報,不要越權越位,既要主動地處理問題,又要請示處理方案或者取得自己處理的授權,切勿為了隱瞞一點點小問題使事態擴大鑄成大錯.
其次,作為一名項目經理,要識「無為故無不為」的至精妙語,又要具備開拓創新的意識.要虛心學習其他人管理項目的經驗和方法,恪守「謙虛」二字.大膽嘗試,以超前的眼光看問題,要敢於和其他好的項目部比干勁、賽成績,而不是像一隻井底之蛙,以一成不變的方式,局限於做好本工程項目部的工作.其三,作為一名項目經理,要有勇於實踐的踏實的工作作風,要有真抓實乾的精神,要在實際工作中不斷豐富完善自己.首先,項目經理不是僅僅是靠書本知識學出來的,更不是吹出來的,是靠實際工作的磨練干出來的.對於工作中出現的問題,要敢於承擔責任,要善於分清問題的性質,找到解決問題的方法.在工程項目中能夠通過以身作則,形成一個平等協商、實事求是的工作風尚.同時,項目經理還應注意不斷培養和提高工作能力,如：決策能力、應變能力、組織領導能力、人際交往能力等,努力做到在工作中要果斷但不武斷,要穩重但不拖拉.其四,作為一名項目經理,要有吃苦耐勞的精神.項目經理必須謹遵這一原則：做到不畏艱難困苦,扎扎實實地開展工作,勤勤懇懇地做好事情.作為項目部的領導,應該既是指揮員又是戰斗員,作為指揮員就應該體現自己的能力和水平,越是面對棘手難纏的問題,越要沉著冷靜,迎著困難上.其五,作為一名項目經理,要盡量將工作做適當的合理的分配,責任到人,做到「該定人的定人」,要讓每個項目部人員了解自己的工作,並時常注意他們工作進展情況,要把自己的主要精力用到考慮整體組織安排,施工組織方案上來.
此外,作為一名項目經理還必須有包容的心態.要心胸寬廣、胸懷博大,做到小事講公德、大事講原則.無論做什麼事情,都要盡量拋開個人因素,不能只考慮自身的好處,無視集體和他人的利益,必要時還應該犧牲小我,成全大我.「為官先為人」,「做事先做人」,如果連人都做不好,領導別人更是無從談起,此所謂「正人先正己」.那麼,具備了良好的心理素質是不是就能勝任了呢?顯然這是遠遠不夠的.要做好一名項目經理,還必須具備以下幾個方面的條件.
其一,具備領導才能是成為一個好的施工項目經理的重要條件,團結友愛、知人善任、用其所長、避其所短,善於抓住最佳時機,並能當機立斷,堅決果斷地處理將要發生或正在發生的問題,避免矛盾或更大矛盾的產生.具有了這些能力就能更好的領導項目經理部的全體員工,喚起大家的積極性和創造性,齊心協力完成施工項目的建設.
其二,要有較強的組織協調能力,能夠調動團隊的集體智略,把項目部一幫人的才能「捏合」在一起,達到相互支持、取長補短的效果.項目部是一個團隊,如果一個項目經理沒有較強的組織協調能力,那麼這個團體就會變成一盤散沙,就沒有活力,項目部人員之間也就缺乏默契的配合,從而導致工作無法正常開展.
其三,要具備專業技術知識,是業務行家.作為一名項目經理,要開展具體工作,對業務一無所知,指揮別人也是空談,要想發揮好領導作用,就必須熟知相關的業務知識,所謂知己知彼,方能百戰百勝.掌握熟練的專業技術知識是成為優秀項目經理的必要條件.如果沒有扎實的專業知識作後盾,在項目的實施過程中遇到難題或模稜兩可的問題就無從下手、手忙腳亂最終導致人力物力上的浪費,甚至造成更大的錯誤.作為一個好項目經理的同時更要精通本專業各方面的技術知識.在精於本專業各項技術的同時應該有更廣泛的知識面,要了解多學科、多個專業的知識,也就是說什麼都知道、什麼都懂.這樣就可以在施工中輕松自如的領導各方面的工作,化解來自各方面的矛盾,順利完成項目施工任務.
其四,要善於團結下屬,不要用不正確的方式批評,特別是對有錯誤的下屬和反對過自己的下屬.我們常說,對任何犯了錯誤的下屬,只要他能改正,還是個好下屬.而對於反對過自己的下屬,要搞清楚為什麼人家會反對你?人與人之間有矛盾是正常的,一旦出現了矛盾,我們應該要正視它,而不是迴避它,更不是激化它,只有這樣才能從根本上解決它.批評下屬時,應掌握批評的技巧,不要讓被批評的下屬不但不服氣,反而產生怨恨.
其五,有工作干勁、有敬業精神、為人正直、敢於主動承擔責任.在工程建設實施的過程中,項目經理要接觸很多人,處理復雜多樣的工作也會遇到各種各樣的問題,如：施工中遇到技術問題難以解決,經過業主、監理、施工單位多方面的探討拿不出成熟方案,此時工期緊張需要盡快解決施工方案.這就需要施工項目經理挺身而出,大膽提出設想與業主同心協力解決難題.
其六,思維敏捷精力充沛.工程項目施工是一項紛繁復雜的工作,需要多方面考慮,緊密的布置.這需要有強健的體魄和充沛的精力來完成,在遇到突發事件時及時正確快速的處理,沒有敏銳的思維是不可能作好這方面工作的.
其七,掌握好「事不躬親」與「事必躬親」的度.能授權的事情就不要親自做,必親自動手的必動手.把許多事情,進行分工,責任到人,並不表示責任已了,只是將整個項目部的工作分解到人,親自參與責任制的制定,親自抓落實,才能事半功倍.
項目經理投入的最重要的事就是「四控制」(指成本、質量、安全、進度的控制).只有詳細而系統的由項目經理參與的控制計劃才是項目成功基礎.當現實的世界出現了一種不適於計劃生存的環境時,項目經理應制定一個新的計劃來反映環境的變化.計劃、調整、再計劃再調整就是項目經理必躬之事.
綜合上面我們所說的,作為一個工程項目經理要做的不僅僅包括以上的,要成為一個更成功的工程項目經理我們要對自己有更高的要求,在工程項目實施的進程中,要做到多聽、多看、多學；要多調查、多研究、多思考；要多鼓勵、多表揚、多贊美；不僅要利用自己掌握的知識,靈活自如地處理發生的各種情況,注重全面發揮自身的能力和主動性、創造性.同時還要有團結的精神和開闊的胸懷和大膽的管理思維.
3. 如何當好項目經理
核心提示：施工總承包項目是目前大型化、復雜化建築項目的主要承包管理方式,也是我國工程建設施工管理體制的主流,作為總承包項目的最高領導者和組織者,項目經理的職位十分關鍵.
近年來,我國建築市場逐步發展、完善,施工企業內部經營機制改革日漸完成,施工總承包模式也成為了我國工程建設項目管理體制的主流.但施工企業已經適應了專業工程承包,習慣於單價合同、按圖預算、按圖施工、甲供材料和設備,對施工總承包項目管理的特性認識不足,往往會發生各種各樣的問題和事故.筆者根據多年擔任施工總承包項目經理的工作實踐,認識到項目經理在總承包項目中的重要地位,充分發揮項目經理的作用是總承包項目成敗的關鍵.
項目經理的角色和地位
大型施工企業通常同時承包了一個以上的工程項目,企業最高管理者為了保證每一個項目的成功必須委託一個項目的全面領導者（項目經理）在企業的授權下全面負責項目的管理工作.
項目經理與施工企業關系：項目經理是企業法定代表人在工程項目上的全權委託人,對外代表工程企業與建設單位及分包單位進行聯系,處理與合同有關的重大事項,對內全面負責組織項目的實施,是項目的直接領導者和組織者.
項目經理與建設單位的關系：項目經理是與建設單位簽訂總承包合同的企業全權代理人,是總承包合同的第一具體責任人,同時也是建設單位與施工企業的中間聯絡人.項目經理應很好地處理項目部和建設單位的關系,對施工工程中建設單位或監理單位提出的問題應有權採取措施加以整改,保證工程施工的順利進行.
項目經理與監理單位的關系：項目經理以及項目部應受監理單位的監督,對於監理單位提出的問題和要求應積極配合.
項目經理與管理團隊的關系：項目經理有權組織和解散項目部,並有責任組建一支不超過20人的管理團隊.管理團隊有權調配並管理進入工程項目的人力、資金、物資、設備等生產要素,有權決定項目內部具體的分配方案和分配形式.項目經理應擔任管理團隊的導師、領袖、成員和監督者,處於管理團隊的核心領導地位.
項目經理與分包單位的關系：項目經理有權代表項目部在法律規定許可的范圍內,將工程按部位或專業進行分解後再發包給一家或多家其他經營資質、信譽等條件符合要求的分包單位.項目經理有責任尋找和考核各分包單位並與分包單位簽訂分包合同,同時因為分包單位多、 關系復雜、眾多施工單位在同一時間與空間里交叉作業等特點,項目經理還應做好各分包單位之間的監督和協調工作,保證工程項目技術方案的實施和技術措施的落實.
總之,施工總承包項目經理的角色和地位十分關鍵,它處於復雜關系網的中心地位,應負責項目的全方面的工作.
項目經理的個人素質和能力
項目經理的職責和工作性質決定了他必須具有一定的個人素質、良好的知識結構、豐富的工程經驗、協調和組織能力以及良好的判斷力.實踐證明,任何一種能力的欠缺都會給項目帶來影響, 甚至導致項目的失敗.
項目經理應具有較高的個人素質.施工總承包項目中,項目經理是最高領導者和管理者,處於核心地位,起著舉足輕重的作用.實踐證明,一個強的項目經理領導一個弱的項目經理部比一個弱的項目經理領導一個強的經理部會使項目取得更大成就.特別是在市場經濟環境中,項目經理不僅要具備一般領導者的素質,還應符合項目的管理要求.因此,項目經理應具備如下的個人素質：
良好的職業道德和敬業精神.積極、主動、勇於挑戰和決策、敢於承擔責任；有崇高的社會責任感和合作精神,努力完成自己的職責、全心全意、一絲不苟地管理工程；
創新精神.不安於現狀,努力追求工作的完美,追求更高的要求和目標.
項目管理論壇
誠實品格.為人講信用,不推卸自身責任,言行一致；要正直,辦事公平、公正,實事求是,不因受到外界的批評和不理解而放棄自己的職責；要以項目的總目標和整體利益為出發點,正確地履行合同,公平、公正地對待各方利益.
任勞任怨,忠於職守.在項目組織中,基於項目經理的角色特殊,常常處於矛盾的焦點,建設單位和職員都不能理解、原諒.有時責、權、利難以平衡,引起各方面的不滿意.因此,項目經理不僅要化解矛盾,而且要力爭使大家理解自己,要經得住批評指責,有容忍性.
項目經理應具有較強的綜合能力.施工總承包項目相比於專業承包項目更加復雜化,大型化,因此項目經理不僅需要高水平的專業技能和豐富的工程經驗,而且需要善於處理好各方面的關系,協調好各方面的工作.同時,項目經理還應具有較強的組織和管理能力,努力提高項目部的工作效益.最後,在這日新月異的工程界中,新技術、新工藝、新的管理理念和方法以及新的政策等都要求了項目經理應注重學習,關注業界內的動態.
較高的專業技術水平.掌握工程中主要施工技術的操作原理,了解工程技術系統的開發基本原理,有能力組織施工技術的更新和改進；要有豐富的實際工程經驗,在項目工作中有成熟的判斷能力、思維能力、隨機應變能力和獨特的見解,能預見到工程中可能出現的問題和潛在的風險,並能利用類似項目成功的經驗加以解決和避免.
善於處理人際關系.必須協調好遠外層單位、近外層單位、項目系統內部等各方面的關系,其中包括人際關系、組織關系、供求關系、配合關系、約束關系等.項目經理是個屬於權利交點的領導職位,對建設單位應靠說服力,對下屬職員和分包單位應靠影響力,而不是靠權力和命令辦事.同時,必須充分利用合同和項目管理、規則賦予的權力運行組織,充分發揮組織成員的積極性、主動性、創造性,提高項目組織的運轉效率.
較強的組織管理能力.知人善任,敢於授權,能夠組織各方面協調工作.項目經理應時常保持與業主的聯系,服從業主的決策、指令,使業主滿意,並獲得業主的支持.要設身處地為他人著想,溝通企業各部門之間的人際關系,與外界、上層熱情交流.在項目部內部要合理地分配工作,公平地進行獎懲.
注重學習.了解工程技術新動態,掌握項目管理的基本思想、管理方法和手段.要注重理論與實踐的結合,要靈活運用所學知識,能夠適應不同的項目協調和組織工作.
果斷的決策能力.項目經理在項目的實施中充當決策者的角色,而項目經理的決策又無程序性,不斷發生的各種非常規性事件更體現其決策的一次性特點.要使項目管理有規可循,需要項目經理既要穩妥決策、又要充分應用權變理論進行風險決策.及時決斷,靈活應變就可以抓住戰機；優柔寡斷、瞻前顧後就會錯失良機；而主觀臆斷、盲目拍板便會釀成失誤.
項目經理應發揮的控製作用
項目經理應對項目質量進行控制.質量控制是工程項目的主要控制之一,是項目經理在工程管理的重點內容,它包括事前控制、事中控制和事後控制.為達到質量控制目標,項目經理應領導下屬抓好對工程質量有重大影響的各個施工環節,按照質量標准與各分包單位簽訂質量保證合同,確保工程質量.
切實做好圖紙會審工作.圖紙會審是施工項目管理人員熟悉、審查設計圖紙,了解設計意圖和工程特點、掌握工程關鍵部位的質量要求及幫助設計單位減少設計文件差錯的重要手段,是實現質量控制目標的關鍵,同時也可避免與各分包單位簽訂質量保證合同出現不必要的漏洞.
做好技術交底以及各分包單位的技術能力考核工作.技術交底是以設計單位提供的圖紙、施工規劃、工藝流程和質量檢驗評定標准為依據,編制技術交底文件.選定各分包單位應視技術能力與資質為首要條件,對於工程施工中的重要環節、重點工序的分包應首先注重分包單位的操作能力,一般情況均應採用招標形式確定分包單位.
落實好隱蔽工程的檢查與驗收和工程預檢工作.隱蔽工程在被下一道工序隱蔽之前,應經過嚴格的檢查和驗收,項目部應派技術人員對各分包單位的隱蔽工作進行監督,這樣能有效地防止質量隱患.工程預檢則是通過對後序各施工工序有重大影響的項目進行檢查來防止可能發生的差錯,從而避免質量事故的發生.
2. 如何實現房地產項目的快速開發
立項審批快，工程運行快，營銷速度快。
3. 房地產企業項目開發如何又快又效率
房地產企業中項來目開發的效率影響力自重大，其中碧桂園就有三大方式：
1.改變關鍵線路：針對關鍵工作環節進行前置和並行處理;
2.縮短階段周期：項目嚴格採取標准化的方式來操作;
3.簡化決策點：主要通過前期預備會議包優化決策方式。
4. 房地產項目開發具體流程是什麼
第一部分，房地產開發公司的准備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，並對落實初步設計批准文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委託通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批准書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核准規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費後，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建築工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標准、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等內容，並應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建築工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標准和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標准或要求的，作退件處理並要求限期整改。
第三部分 房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
（9）根據有關規定應當提交的其他文件。
5. 房地產開發商應如何做好房地產銷售
1、房地產供需來關系的轉變，自導致競爭白熱化，而去除房地產開發商實力、產品、價格等因素，同等情況下房地產開發商公司銷售團隊就是決定項目生存的首要因素； 2、銷售部的任務不僅承擔一個公司的名片功能，最主要的是支撐著公司所有的現金流收支，所有的部門都在花錢，唯一一個進錢的就是銷售部門，其重要性不需多說了； 3、如何做好銷售管理當然是組建培養團隊了，如果你連這些都不知道的話就不要接這個活了，你會很累，也會耽誤項目，只能給你這點思路了
6. 房地產開發企業該如何做好房地產開發工作
如何做好房地產工程管理工程管理是開發商工作中的重中之重，公司里一般都會重點配置工程管理人才，但實際上，似乎很多企業並不太清楚如何從開發商的角度管理工程。
工地現場，有乙方的工程管理人員在管工程、監理公司的監理工程師在管工程、還有甲方的現場工程師也在管工程，都是專業人士，在三方共同管理之轉：如何做好房地產工程管理工程下，應該說把工程管理好是沒有問題的，但恰恰相反，工程管理往往是房地產公司出問題最多、最難以協調、佔用領導層時間最多的一個環節。
問題出在什麼地方？
從流程上看，從工程前期准備到入住，工程主要包括以下十個部分的工作：
1、工程前期准備
2、工程計劃管理
3、工程技術管理
4、工程質量管理
5、工程成本管理
6、工程監理管理
7、安全文明施工
8、工程質量記錄管理
9、工程移交
10、保修期服務
工程管理出問題出在哪個環節？一般而言，容易出在計劃管理、質量管理和監理管理上。
計劃管理為什麼容易出問題？
工程部的人會說，施工計劃誰不會？我們做的很專業很細，沒問題。
問題不在施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。工程部經常存在施工拖期的問題，為什麼？該施工了圖紙沒到、該裝門窗了施工隊還沒進場、該裝電梯了電 梯還沒到貨等等——這是配套計劃的問題，工程部在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計 劃，然後把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規定的時間點之前完成工作，工程施工的問題工程部自已可以解決，涉及到部門之間配合的問題，就 必須提前做好准備，以計劃的形式明確的提出要求，如果工程部提不出具體的時間表，其他部門如何配合工程？
計劃是工程管理的牛鼻子，房地產工程管理工程有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協調起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。
質量管理為什麼容易出問題？
質量管理最大的問題是，中小開發商往往不太會提出自己對於質量的管理標准，而是要求施工單位、監理公司按照國家公布的各種標准、規范來管理工程，「國際」的 目的是什麼？「國際」的目的是為了保障工程的安全，不會出安全問題，它是所有建築工程必須達到的最低標准。但開發商是要面對客戶的，客戶關心什麼？萬科曾經專門對客戶投訴的質量問題做過統計，最集中的十類問題分別是：
防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質量、燃氣管道、廚衛預留口和電氣件安裝。
這十類問題如果按「國標」來看的話，根本就不是質量問題，不在施工單位、監理單位質量管理的范圍之內，但對於客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。
實 際上，開發商做為甲方，是付款的一方，完全是可以以更高的標准要求工程的質量。因此，開發商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》，從工程進度、 工程質量、工程成本、技術管理、材料管理、會議制度、現場環境、現場安全、緊急事件處理等等方面制轉：如何做好房地產工程管理工程訂出詳細的管理標准和技術標准，在開工前向監理單位和施 工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標准，一切按照此執行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。
監理管理為什麼容易出問題？
監 理管理的問題在於，開發商簽約時是和監理公司確定合作關系，到現場進行管理的卻是監理工程師個人，開發商對監理工程師沒有直接的管理關系，很難調動他們的 工作積極性。但施工單位卻很容易和監理工程師打成一片，以致於在工程出現問題時，監理工程師或明或暗在幫助施工單位說話。怎麼解決這一問題？
有一個好的辦法是，在和監理公司簽訂合時進行約定，開發商在監理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如果現場工程師在項目監理過程中對工程進度、成本、技 術、質量管理有重大貢獻的，甲方對監理工程師進行個人獎勵；同時還約定，如果現場工程師在項目監理過程中對進度、成本、技術、質量管理有重大失誤的，甲方 要對轉：如何做好房地產工程管理工程監理公司進行處罰，扣減監理費用。
7. 如何做好一個房地產項目的項目總經理
首先要選擇好副手和各部門負責人。比如財務總監、總工程師、營銷副總、前期部經理和辦公室主任。這些崗位專業穩定，是公司能正常運轉的前提。
其次掌握公司現狀。財務部門會匯報所有者權益、資產情況、負債情況（包括債務到期和利率情況）。了解目前土地儲備和待開發情況、在開發項目情況。
接下來確立財務目標和業務目標。
財務目標首先是安全，即確保安全的資產負債情況，確保當前待售和在售項目有較好的流動能力。確保償債能力和償付利息能力。有多個可行可靠的融資計劃，確保在需要錢的時候你能拿到預期成本的錢。
其次的財務目標是回報指標。資產回報率、當前在售項目預期利潤，待開發項目預期利潤等。
業務目標主要包括在售的銷售額、銷售進度、銷售率目標和待開發的銷售額銷售進度目標等。
財務目標和業務目標要確保團隊高層清晰。並保證他們在為目標努力。
身為總經理，我假設你對房地產各個領域已經有所了解。
在確保上述工作後，適度分權，保證你的主要工作集中在：取得土地和進行政府談判及最終拍板；決定大的營銷及財務計劃；與銀行信託和基金等機構保持密切聯系，確保後續資金；對外部合作機構的重大合作最終決策。
和董事會保持密切溝通，令董事會對你所在的市場有正確的認識，對你的業務目標和進度有清晰的把握，以保證在任何時候董事會會重視你的意見甚至支持你的決策。
此外，你要保持適度悲觀的態度，深刻理解市場變幻莫測，你的使命不是賣出最高房價，而是在確保安全的情況下幫助投資人獲得回報。
8. 如何做好房地產這一行業
中國經濟實力的增強促進了住宅產業的發展，住宅產業的發展促進了家庭裝修的興旺， 家庭裝修業的興旺促進了一次裝修到位住宅的崛起。對於家電產品來講，隨著建設部《商品住宅裝修一次到位實施細則》政策的頒布實施，房地產項目團購成為了每一個家電生產企業競相爭食的香餑餑。正因為如此，競爭也異常激烈。那麼如何才能在眾多的競爭對手中脫穎而出，取得房地產項目的成功呢？筆者根據經驗在此談談自己的看法，但願能起到拋磚引玉的作用。
房地產工程項目洽談步驟
房地產工程項目的洽談一般分為七大步：計劃與活動、准主顧開拓、接觸前准備、接觸、說服、促成、售後服務。
一、計劃與活動。做房地產工程項目首要的任務便是搜索精裝房產項目的信息。這要根據區域市場內房地產工程的進展做出計劃，哪個工程剛立項，哪個工程已經進入施工，哪個工程已經完工，哪個工程開始進入裝修階段……等等。這一階段，可以採取多種方式和途徑獲得最新的信息：如地毯式搜索法、行業朋友推介法、建委相關部門查詢法、質檢部門探尋法等等。
二、准客戶開拓。在經過第一步的全方位搜索以後，通過各種方式，在已經探聽到某個房地產工程項目是精裝房或者有送裝修之後。第二步接下來就是准客戶的開拓階段。在這一步關鍵是精心准備，努力成交。
三、接觸前准備。這其實也應該屬於客戶的開拓環節。不論是自己的名片、公司相關資料還是自己的儀表，還是已經做過的房地產項目樣板都要以人以專業的印象。要詳細了解該工程配套的廚衛電器的檔次、種類、大小戶型的配套標准，以及目前是否已經有了同類產品在跟蹤等等，做到知己知彼。然後，根據工程項目要求做出自己產品的配套方案來。計算出合理的報價，以及預留空間餘地，作為公關費用。
四、接觸。在這一環節一定要給工程相關負責人留下良好的印象。首先是人，然後是產品，還有就是成功房地產項目樣板。注意禮節，禮貌、尊重，保持不卑不亢。一般來說，一個房地產項目的成交會經歷數次甚至數十次的接觸洽談，在每一次的會唔中都要把握住談判的重點和要達到的目標，步步推進。
五、說服。我們談判接觸的目的很明確，那就是說服房地產項目工程相關人員在房地產配套中採用我們的產品。首先是產品的質量，然後是公司的實力，加上相關成功案例來證明。
六、促成。在經過了我們千辛萬苦的無數次的接觸、洽談之後，我們離成功成交已經很近了。關鍵時刻還必須以利益做為殺手鐧。有人說過，商場上只有永恆的利益。話雖重卻非常有道理。無論經過你多少次的交流與溝通，無論你與項目負責人達到了多麼融洽的關系，沒有利益恐怕仍然不能成功拿下這個工程。
七、售後服務。做為房地產項目工程的配套項目，采購的產品的售後服務好壞，有沒有保障同樣影響到房地產項目決策人的決策。在我們前面的所提交的方案中，一定要有關於如何做好售後服務的條款和實施細則做為保障。避免其後顧之憂，也為自己贏得口碑，為以後與該開發商再次合作打下好的基礎。
實施工程項目前的准備
在拿下工程項目以後，便進入了工程項目的准備階段。一般要准備：1、了解該項目的戶型資料、安裝尺寸；2、了解用電環境。因為有些廚衛電器要求必須達到多少平方以上。3、了解項目要求工期。4、產品到貨日期，預計安裝完工日期。5、建立售後服務隊伍。
工程中常遇到的問題及處理方法
一般情況下，在一個房地產工程項目實施過程中，會比較多遇到的問題有：一是同類產品的競爭。解決辦法：要明確自己產品與其他競品的差異性，突出公司實力、產品質量保證，自己產品在該區域銷售狀況、成功開發的其他房地產項目工程，還有就是突出利益，包括採用自己產品後其費用的多少，當事人利益所得等等。二是采購負責人員的變動。解決辦法就是要在與相關工程項目負責人保持密切關系的同時，還要顧及其他人員，多交朋友。一旦項目單位出現了人事變動，不致於前期所作工作全部報廢。三是預付款、發票事宜。在這點上要明確開票與不開票的價格和利益，預付款的多少也直接關繫到生產單位的風險高低。解決時主要還是以打通關系，盡量多打預付款。還有就是可能會遇到同類產品的詆毀。有時或許會因此被項目高層做為不採用的理由。做為有經驗的業務人員，應該要他們明白這是競爭的結果，處理好關系。
如何與工程相關人員保持良好的關系
與工程相關人員保持良好的關系是做好房地產工程項目的前提和保障。要把握以下原則：
一、先交友後後交心，做成朋友；中國人是最講人情的，所以在事情的成敗關鍵還是在於「人」。俗話說：要想做事先做人。也有這層道理。
二、腿勤、嘴勤、手勤、腦勤。多溝通、多交流，勤問候。不定期的約請吃飯、休閑，了解當事人的喜好、人際關系，在相關人員的生日、慶典或者其親朋友好友的重大節日時給予表示，這些都能拉近關系。如有一次臨近12點鍾，我們所跟蹤的某房地產項目負責人打來電話說一起吃飯，其實就是他們已經吃完，要廠家房地產項目經理去買單。在行業內流傳著這樣的說法；如果房地產項目工程采購負責人能讓你常買單說明項目有希望，如果一次不讓請，則該項目十之八九沒戲。
三、利益。商場無情，利益永恆。做房地產工程項目也得記住這句箴言。
如何做好工程項目的收尾工作
在房地產工程完工之後的收尾工作也至關重要。它影響到質保金是否能夠順利的回收和客戶關系的繼續保留或主動推介。在收尾階段要重點做好售後服務，樹立口碑。對於購房戶出現的任何產品問題都要及時進行處理，以免造成不好的影響。一般項目完工後半年（有的可能更長）會退還質保金。最其碼在半年內不能掉以輕心。如果處理得好，在該房地產開發商後來開發的其他樓盤中可能你仍然會是他的合作夥伴。有了口碑效應，反過來又能促進其他項目的談判成功。還有一點就是，雖然項目已經完工，但與相關人員的聯系和關系依然不能斷，即使他們公司目前沒有其他的在建項目，畢竟他在這個房地產開發商圈子內，關繫到一定程度，他會主動向你介紹其他的項目。
其他注意事項
在房地產項目工程的談判和實施的過程中還要注意以下方面：
1、話不多說。
2、關鍵時候，廠家老總出面，以示重視，不談生意，純溝通感情為主。
3、隨時掌握工程進展信息，避免出現變故。
4、保證相關人員隱私。也就是要遵守所謂業內的規矩和游戲規則。
9. 怎麼做好房地產開發，學習相關哪些經驗
這個問題有點大吔，個人提出一些淺見供樓主參考。。。
做一把手，主要是決策及大局觀。
做好房地產開發是一門專業的學問，先從單一項目談起。
從項目前期、發展、開發（前期部、策劃部）、市場調研（土地營銷及招商）、設計產品研發（土地利用性質及業態產品研究）、規劃、建築、園林景觀、室內、樓宇照明等設計及施工階段的工程管理、財務規劃及成本控制、人事管理，並涉略投融資方面。
多方面涉足：從政府政策及法規、房地產的新聞、媒體、論壇等地方去了解及吸收知識，多參加中國房地產培訓協會、CRIC等類似機構的房地產專業培訓課程。
萬科、龍湖、萬達的項目管理模式皆是一正五副，（一個總經理，五個副總經理，分管財務、設計、工程、營銷、成本控制）
所以，綜合上述公司的一把手就如掌舵者，引領團隊走正確的方向，並對董事會（老闆）負責。
小結：識別人才最重要，將五個副總管理好就行，讓他們去管理總監級、部門經理（中層幹部），因而很多做專業經理人去做項目管理者，當然也有工程出身的。
副篇：中國房地產現處於什麼階段？
在今年10月底要召開18大，所以今年的第三季度到年底大體上求平穩過渡，最近有很多地方出現利好消息，如：南京有人徹夜排隊買房。（南京徹夜排隊買房的項目是碧桂園的鳳凰城，離南京非常遠，快到句容市了。為什麼排隊呢？因為便宜，帶精裝修才5000多均價，而且是大盤概念，將來規劃有軌道交通）所以南京的項目只能是極小的案例，揚州也首先提出精裝修房的概念：今年的5月8日，江蘇揚州市出台政策，將從7月1日起對個人購買成品住房進行房款4‰至6‰的獎勵。揚州房管局稱，此舉無關救市，只是為了貫徹省級文件，鼓勵購買成品住宅，即精裝修房，推進成品住房發展。住建部住宅產業化促進中心副主任梁小青在南京接受媒體采訪時指出，在樓市宏觀調控的背景下，如何推廣全裝修房是個難題，揚州新政獎勵現金的做法實際上是一種減稅政策，對推廣全裝修房是積極有益的探索，應當予以支持和肯定。
根據上述事情，我們不難發現中央政府還是希望能穩定房價，調控還是需要繼續進行，溫總理的任期到明年的三月份，所以在政黨輪替交班前，中國的房地產市場價格不會有太多的波動。
而地方政府就很辛苦了，為什麼呢？因為地方政府的財政收入主要靠土地招、拍、掛後取得的土地出讓金，如果房地產不漲，土地價格如何利益最大化，而且開發商喜歡買漲不買跌，又因為現在銀行的銀根緊縮，使得開發商融資非常困難，尤其是房地產民營企業，（國企無法比較、上市公司還比較好融資） 今年是房地產民營企業還款的第一年，相信已經陸續出現還不了錢的房地產民營企業，他們最慘的有可能項目被清算。（2010年從基金公司、私募基金、信託等融資渠道借貸的錢，兩年為一期限）
綜合上述淺見，中國的房地產經過政府嚴格調控後，將前兩年漲的泡沫擠出，將房價回歸合理性，在2013年的下半年，相信在新一屆的領導班子的帶領下，讓中國的房地產業能永續穩定的發展，因為房地產對老百姓太重要啦~~
10. 如何做好房地產開發項目
引入專業智囊團，比如說，我們就是專業的納稅籌劃團隊，省下的就等於創造的。